Недостигът на достъпни жилища е национално предизвикателство от десетилетия. Но този проблем допълнително се изостря от наложените от правителството политики за блокиране на COVID-19, които задушиха развитието в началото на 2020 г., и продължаващата главоломна инфлация.
Сега, на Оценки на Националната коалиция за жилища с ниски доходи настоящият недостиг на жилища под наем, които са достъпни за домакинствата с ниски доходи, е 6,8 милиона единици. В момента повечето достъпни жилища са под формата на индивидуални единици под наем. Парковете за мобилни къщи обаче предоставят допълнителни желани от наемателя характеристики, които не се срещат в жилищните сгради: гордост от собствеността и неприкосновена поверителност.
Притежаването и управлението на парк за мобилни къщи е уникална възможност за инвестиция в търговски недвижими имоти. Тази статия ще разгледа как работи инвестирането в парк за мобилни домове, какво трябва да знаете и предимствата и недостатъците на инвестирането в парк за мобилни домове.
В тази статия
Кратката версия:
- Недостигът на достъпни жилища е продължаващо предизвикателство в САЩ Парковете за мобилни къщи предоставят решение за потребителите и възможност за опитни инвеститори. Парковете за мобилни къщи позволяват на инвеститорите да придобият повече единици за по-ниска цена на врата и по-ниски разходи за поддръжка.
- Инвеститорите могат да увеличат стойността на своите инвестиции чрез намаляване на разходите или увеличаване на приходите. Намирането на парк, където можете да добавите стойност, може да увеличи рентабилността.
- Инвестирането в паркове за мобилни къщи се различава от другите видове недвижими имоти и идва с отделен набор от предизвикателства. Всеки, който обмисля тази инвестиция, трябва да проучи рисковете и законността на притежаването на парк за мобилни къщи.
Плюсове и минуси на инвестиране в мобилен дом парк
професионалисти
- По-евтин за придобиване от други недвижими имоти
- По-нисък оборот
- По-малко конкуренция от други инвеститори
- Бъдещето изглежда светло поради голямото търсене на жилища с ниски доходи
минуси
- Амортизацията може да бъде проблем
- Често е трудно да се намери финансиране
- Високи изисквания за авансово плащане
- По-малко налични възможности за инвестиране
- Изгонването има различни предизвикателства
Какво представлява инвестицията в Mobile Home Park?
Паркът за мобилни къщи е общност от произведени домове, разположени върху парцел с постоянни връзки за комунални услуги, вода и канализация. Въпреки че технически домовете са подвижни, те са полупостоянно паркирани (с покрити тегличи на ремаркета или „заоблени“) и разположени заедно на отделни парцели (известни също като „подложки“).
Малките паркове за мобилни къщи съдържат между 10 до 25 подложки, докато по-големите паркове могат да поберат стотици подложки, като всички споделят поддържащи пътища и общи съоръжения. Обикновено домовете са индивидуална собственост на основния жител, който плаща месечен наем на собственика на парка. Този наем включва парцела земя, ползването на общата част и комуналните услуги, включително вода, електричество и газ.
Инвеститорите купуват парка за мобилни къщи от друг собственик, използвайки посредничество за търговски недвижими имоти, за да улеснят сделката. Въпреки това, за разлика от инвестирането в традиционни жилищни сгради, закупуването на парк за мобилни къщи е a възможност за инвестиция в търговски недвижими имоти. Като такива, търговските инвестиции обикновено не се закупуват с очакване за увеличение на капитала, докато притежавате имота.
Вместо това се правят пари от разликата между брутните месечни наеми минус нетните оперативни разходи, подобно на собственик на апартаментен комплекс.
Свързани>>Как да инвестираме в недвижими имоти
Ползи от инвестирането в паркове за мобилни къщи
Инвестиция от 1 милион долара може да ви купи само четири еднофамилни къщи. Средната цена на жилищна сграда на единица е около $100 000, така че $1 милион ще ви купи сграда с 10 единици. Или бихте могли да си купите парк за мобилни къщи с 90 до 100 единици за около $1 милион - цена на единица от $10 000 до $12 000.
Най-близката сравнителна инвестиция до притежаването на парк за мобилни къщи е притежаването на жилищна сграда. И двете са инвестиции в търговски недвижими имоти, осигуряващи жилищни жилища за население с по-ниски доходи. Има обаче няколко основни предимства.
По-ниска цена на „врата“
Инвестиране в парк за мобилни къщи, можете да получите повече „врати“ на по-ниска цена на врата, така че придобиването на този актив струва по-малко пари.
The средна цена на съществуващи еднофамилни къщи в САЩ наближава $400 000 и бързо нараства. Това означава, че инвестиция от 1 милион долара ще ви купи само четири врати. От друга страна, средната цена на жилищна сграда на единица е около $100 000, така че $1 милион ще ви купи сграда с 10 единици. Или бихте могли да закупите мобилен домашен парк с 90 до 100 единици за около $1 милион - цена на единица от $10 000 до $12 000.
Прочетете повече>> Преглед на пристигнали домове 2022: Инвестирайте в имоти под наем със $100
По-ниски разходи за поддръжка
В апартаментен комплекс или друг клъстер от жилищни единици собственикът трябва да поддържа самата сграда. Въпреки това, мобилните къщи са собственост на жителите, докато инвеститорът е собственик на земята. Наемателите са отговорни за ремонта и поддръжката. Трябва да поддържате комуналните връзки, но не и мобилния дом или земята, върху която се намира. (Това не винаги е така; някои паркове за мобилни къщи включват единици, притежавани от парка.)
По-малко конкуренция
Може да е трудно да инвестирате в жилищен комплекс като физическо лице, тъй като често ще имате големи конгломерации, които наддават срещу вас. Но повечето паркове за мобилни домове се управляват като малки предприятия от собственици на родители. По-рядко се случва национални франчайзи, големи корпорации и институционални инвеститори да участват в собствеността на парка за мобилни къщи.
Рискове при инвестиране в паркове за мобилни къщи
Сега, след като разгледахме някои от потенциалните ползи от инвестирането в парк за мобилни къщи, нека разгледаме по-отблизо някои от рисковете:
По-бърза амортизация
Първият риск от инвестиране в парк за мобилни къщи е това мобилните домове са склонни да се амортизират по-бързо от другите форми на недвижими имоти. Докато вашите наематели притежават домовете си и отговарят за ремонта и поддръжката, вие имате по-малък контрол върху състоянието на единиците. Може да не успеете да привлечете бъдещи наематели, ако паркът изглежда запуснат.
Финансирането е по-малко достъпно
За да осигурите финансиране за вашата инвестиция в мобилен домашен парк, вероятно ще трябва да потърсите кредитор, който е специализиран в тях - и те често имат специфични изисквания. Например заемодателят може да изисква общността да има минимум или максимум подложки на акър; всички зацепвания да бъдат скрити с поли; и/или че всички домове отговарят на изискванията на кодекса за жилищно и градско развитие (HUD).
Големи първоначални плащания
Парковете за мобилни къщи често имат по-високи изисквания за авансово плащане. Докато заемодателите обикновено изискват само 20% намаление за инвестиционни покупки на еднофамилни жилища, вашата първоначална вноска вероятно ще бъде 25%, когато финансирате парк за мобилни къщи.
Предизвикателен процес на изгонване
Изгонването може да бъде сложно с инвестиране в парк за мобилни къщи. ако сте собственик на жилищен комплекс, отстраняването на наемател, който не плаща, е доста лесно. Но в парка за мобилни къщи наемателите притежават своите единици. Очакваната цена за преместване на мобилен дом е 3000 долара. Ако наемателят е в тежко положение, може да се наложи собственикът на парка да плати тази сметка.
Как да започнете да инвестирате в паркове за мобилни къщи
Има няколко онлайн пазара, където можете да намерите подробна информация и анализи за паркове за мобилни къщи, които се предлагат за продажба. Те включват:
- Магазин Mobile Home Park е най-големият специализиран сайт за паркове за мобилни къщи. Към момента на писане има над 325 парка за мобилни къщи, налични за продажба на техния сайт.
- Loopnet е най-голямата услуга за списък с търговски недвижими имоти, достъпна онлайн за всеки, с богати данни за всички видове търговски инвестиционни имоти за продажба, включително паркове за мобилни къщи.
- CoStar е услуга за обяви за професионалисти в областта на недвижимите имоти. Той също така изброява паркове за мобилни къщи за продажба. Той е по-стабилен по отношение на възможностите за търсене и подробен анализ от Loopnet, но CoStar ограничава използването на своите услуги за база данни до тези, които са сключили подходящи лицензионни споразумения.
- Reonomy.com е по-нова платформа за търсене, която е много лесна за използване и хоства над 50 милиона търговски имоти, включително паркове за мобилни къщи.
Уверете се, че сте се консултирали с брокер на недвижими имоти, който е специализиран в търговски недвижими имоти, за да ви помогне да определите справедливата пазарна стойност на имота. Като инвеститор вие ще искате представител на купувача, който има достъп до потока от сделки. Вие също ще искате някой, който ще се застъпва за вашите интереси по време на процеса на търсене и придобиване. Обикновено продавачът плаща комисионните за агента на купувача, така че няма причина да не преминете през брокер като купувач.
Какво да търсите при инвестиция в парк за мобилни къщи
Има няколко начина да увеличите стойността на вашата инвестиция и паричния поток чрез намаляване на разходите (поддръжка, управление на имоти и т.н.) или увеличаване на приходите (наеми).
Първо, ще искате да потърсите общност за мобилни паркове, където можете да добавите стойност или да направите подобрения, за да увеличите приходите. Това могат да бъдат имоти, които са били пренебрегнати от настоящите им собственици или не са били модернизирани. Или могат да бъдат имоти, при които липсват възможности за допълнителен паричен поток.
В идеалния случай вие също искате да намерите общност, където наемите са на цени под пазарната стойност и можете да увеличите месечните наемни ставки с незначителни и евтини актуализации.
Обществото около парка за мобилни къщи също е важен фактор за доходите. Общности, разположени в близост до големи работодатели, които наемат почасови работници, могат да осигурят голям набор от потенциални квалифицирани наематели. Изборът на наемател във всяко жилище, където има хора, живеещи близо един до друг, е важен. Искате да сте сигурни, че всеки се чувства в безопасност и иска да продължи да живее в парка. Задържането на добри наематели и отстраняването на проблемните наематели, преди да се нанесат, е от ключово значение както за рентабилността, така и за положителното преживяване като собственик на земя.
Свързани>>Как да управлявате своя имот под наем
Каква надлежна проверка трябва да извършите?
Както при всяка инвестиция в недвижими имоти, ще искате да наемете лицензиран инспектор, който да направи задълбочена физическа проверка на имота и всички механични устройства. По-специално, ще искате да се съсредоточите върху три аспекта, за да проверите вашата инвестиция: финансова възвръщаемост, състояние на инфраструктурата и местен пазар.
Финансови доходи
Наем – или „такси за поддръжка“, както обикновено се наричат в парковете за мобилни къщи – се събират ежемесечно. Ще искате да прегледате минимум две до три години наеми. Списъците за наем представляват подробно отчитане на събрания наем за единица. Вие също ще искате да получите годишни отчети за печалбата и загубата, сметки за комунални услуги и данъчни декларации. Ако е възможно, поискайте заявленията за проверка на всеки наемател. Искате да разберете типичното финансово положение и демографията на бъдещите си жители.
Инфраструктура
Въпреки че няма физически сгради за поддръжка, собствениците на паркове за мобилни домове осигуряват свързване за вода, канализация, електричество и газ към всеки парцел. Тази инфраструктура е ключова и ще искате да знаете текущото състояние и историята на поддръжката на всички механични части.
Те включват:
- Тестове за дебит на кладенеца и годност за пиене, ако е приложимо
- Инспекции на окръжни/градски водопроводни тръби
- Доклади за обхвата на септична или канализационна камера
- Инспекции за свързване на електрическа и газова мрежа
В допълнение към горното, продавачът трябва да може да предостави подробности за капиталовите разходи и подобренията, направени през последните 5+ години.
Местоположение
Както при всяка физическа инвестиция в недвижими имоти, местоположението до голяма степен диктува жизнеспособността и рентабилността на парковете за мобилни къщи. Инвестирането в достъпни жилища в по-престижен район обикновено води до по-добър резултат (повече печалба, по-нисък риск, по-добри наематели). Това важи и за парковете за мобилни къщи.
Не забравяйте да разгледате текущото зониране на окръга. Уверете се, че паркът отговаря на всички разпоредби и е правилно лицензиран. Трябва също така да проучите предложените промени в зонирането и плановете за развитие на района, които могат да повлияят на дългосрочната жизнеспособност на вашата инвестиция в мобилен домашен парк.
Долния ред
Парковете за мобилни къщи предлагат уникална възможност за инвестиране в търговски имоти. За разлика от апартаментен комплекс, където инвеститорът придобива, управлява и поддържа сграда, инвеститорът в парка за мобилни къщи обикновено притежава земята в парка, докато физически лица притежават и поддържат домовете си. Това намалява оперативните разходи и таксите за управление на имота.
Парковете за мобилни къщи често предлагат възможност за подобряване на имота, което ще доведе до по-висок месечен доход от наем за инвеститора. Все пак всеки, който обмисля този вид инвестиция, трябва да проучи внимателно пазара и да е наясно с уникалните предизвикателства, преди да предприеме крачката.
Още възможности за инвестиции в недвижими имоти>>
- Добра инвестиционна стратегия ли е частичната собственост?
- Какво представляват търговските АДСИЦ и къде можете да ги намерите?
- Най-добрите сайтове за инвестиране в недвижими имоти за неакредитирани инвеститори