Лихвите по ипотечните кредити растат. От края на 2020 г. процентите се повишиха от средата на две до средата на пет. За инвестиционните имоти процентът обикновено е с 1-2% по-висок, тъй като имотите под наем представляват по-висок риск за кредиторите.
За съжаление за купувачите на жилища, по-високата ставка се превръща в по-високи месечни плащания. Това се отразява на общата достъпност. За жилище със средна цена последните увеличения на лихвените проценти са добавили $300 до $400 повече към средната ипотека на месец.
Въпреки че нарастващите лихвени проценти влияят върху общата достъпност, има няколко изненадващи предимства на охлаждащия пазар. Основната полза е, че има по-малко конкуренция за домовете. И по-малкото преследване на един и същ актив носи множество ползи за купувача. Ето три от тях.
Кратката версия
- Повишаващите се лихвени проценти засягат достъпността на жилищата за купувачите чрез увеличаване на месечната вноска по ипотечния кредит.
- Въпреки това как изглежда, има ползи от купуването, когато лихвените проценти се покачват.
- По-малката конкуренция на купувачите води до намаляване на продажните цени на жилищата, отваря повече възможности за избор за купувачите и може да намали риска за купувачите.
Предимство №1: По-ниски цени на жилищата
По време на тази среда с нисък интерес през последните две години имаше твърде много купувачи, които се състезаваха за исторически нисък инвентар от жилища за продажба. Вероятно сте чували за множество оферти над исканата цена, които са норма. Търсенето и предлагането бяха извън контрол на този луд пазар.
Но нарастващите лихвени проценти помагат да се коригира този проблем. По-високите лихвени проценти намаляват броя на купувачите, които отговарят на изискванията за ипотечен кредит, като по този начин намаляват конкуренцията за жилища.
По-високите лихвени проценти имат два ефекта върху жилищния пазар, които могат да помогнат за намаляване на цените:
- Те оценяват някои купувачи от пазара, което е добре за купувачите, които остават; и
- Те обикновено оказват натиск върху цените на жилищата, което е добре за купувачите.
Предимство №2: Повече възможности за избор на дома
Докато нарастващите лихвени проценти продължават да отнемат купувачи, които вече не могат да си позволят по-високите месечни плащания, се случва нещо друго. На пазара идват повече наличности. През юни 2022 г. запасите са се увеличили с 19% спрямо предходната година.
Тези две тенденции – нарастващи лихвени проценти и повече налични жилища – означават има повече възможности за избор за квалифицирани купувачи на жилища.
Въпреки че жилищата все още се продават сравнително бързо в сравнение с преди пандемията, жилищният пазар вижда, че жилищата остават на пазара по-дълго. С появата на допълнителни обяви на пазара и по-дълги „дни на пазара“ за текущите обяви, инвентарът се увеличава. И това е добре за купувачите.
Още за купувачи>>Значи искате да купите къща? Ръководство за купувачи на жилище за първи път
Полза №3: По-малък риск за купувача
През последните две години на конкуренция между купувачите, преследваща ограничено предлагане на жилища, много купувачи се отказаха от непредвидени оферти. Защо? Тъй като офертите с по-малко непредвидени обстоятелства представляват по-голям шанс да бъдат избрани от продавача.
Въпреки това сред непредвидените разходи, които бяха освободени, бяха две важни: проверката и оценката. С вечерта на пазара, непредвидените инспекции и оценки се появяват отново. Ето защо това е добре за купувачите.
Инспекцията
Покупката на жилище включва много неизвестни, които носят рискове. Вие купувате материален актив, който е обект на износване. Законът на Мърфи гласи, че веднага щом се нанесете, голяма (и скъпа) система като HVAC ще се провали.
На нормален пазар купувачът изисква възможност да огледа жилището. Ако не им харесва това, което показва проверката, те могат да се откажат от договора.
Това е важна стъпка към разбирането на това, което купувате. Лицензиран инспектор ще предостави подробности за възрастта и състоянието на важни структурни и механични неща, които купувачът на жилище трябва да знае. Колко години живот остава на покрива? Правилно ли функционира HVAC системата? Има ли пукнатина в основата, която застрашава стабилността на дома?
Не се очаква потребителите и агентите да знаят или да са обучени да виждат тези неща, но инспекторът е такъв. Въпреки че резултатите от инспекцията обикновено не са възможност за предоговаряне на офертната цена, те могат да послужат за тази цел, ако условията изискват са намерени значителни инвестиции.
Оценката
Пазарът през последните две години предпочита купувачите в брой и купувачите със значителна спестена първоначална вноска. Това е защото войните за наддаване натискаха цените над цената, която продавачът искаше. Това често означаваше, че домът няма да бъде оценен за офертната цена.
За кредитополучателите това е проблем. Когато обезпечава ипотека, кредиторът често изисква добре проучена оценка на стойността от независим лицензиран оценител. В крайна сметка те искат да гарантират, че домът си струва сумата пари, която са съгласни да финансират.
Като резултат, само купувачи с допълнителни парични средства за плащане на разликата между офертната цена и оценената цена можеха да се конкурират, тъй като продавачите биха приели оферта за надценка само ако купувачът може да подпише добавка за разликата в оценката.
Трябва ли да купите сега?
Въпреки че има сензационни заглавия за срив на жилищния пазар, циркулиращи в интернет, агенти които са на земята, не виждат неизбежен срив, а по-скоро много необходим пазар корекция.
Всъщност в а Проучване на HomeLight сред 1000 агента относно настоящите жилищни условия консенсусът като цяло беше оптимистичен. Има по-малко войни за наддаване, по-малко оферти и повече намаления на цените. Това са признаци просто за промяна, а не за срив на жилищния пазар.
Като лицензиран агент в Мериленд съм съгласен. Жилищният пазар се движеше с луди темпове и имаше остра нужда от доза разум. Изключително желаните жилища се продаваха в първия ден, в който се появиха на пазара с множество оферти, които тласкаха цените доста над обявената цена.
Пазарът имаше нужда от корекция, за да потуши лудостта за покупки. За щастие, с покачващите се лихвени проценти и нарастващите запаси жилищният пазар се връща към нормалното. Има по-здравословен баланс между купувачи (търсене) и продавачи (предлагане). А по-високите лихвени проценти дори тласкат продажните цени на жилищата надолу, тъй като купувачите могат да си позволят по-малко.
Фед намеква за по-високи лихвени проценти през последните 18 месеца. Но съвсем наскоро започна скоростта на удара се повишава на висока предавка. И продължават дискусиите за допълнителен натиск за повишаване на лихвените проценти.
Имайки това предвид, ако искате да закупите жилище през следващите 12 месеца, може да е разумно да купите сега и да заключите днешния лихвен процент. Това може да е особено вярно, ако трябва да продадете жилище по същото време, когато купувате, тъй като потенциалните купувачи на текущия ви дом може да искат да заключат и днешния курс.
Въпреки това, ако можете да изчакате поне 12 до 24 месеца, за да закупите дома си, това може да не е лошо решение. Ако инфлацията е спаднала дотогава, Фед вероятно ще започне отново да намалява лихвените проценти. Така че в този момент цените на жилищата може да са малко по-ниски от днешните, докато лихвените проценти може да са много сходни.
Долния ред
Естествено е да мислите за нарастващите лихвени проценти като за лоша новина за купувачите на жилища. В края на краищата, по-високите ставки означават по-високи месечни плащания при поемане на същия размер на ипотечен дълг.
Но това не означава, че няма сребърна подплата за купуване, когато процентите са високи. Вероятно ще има по-малко конкуренция между купувачите за дома, който искате, плюс това има потенциал по-високите ставки да окажат натиск за намаляване на продажните цени.
И не забравяйте, че винаги можете да рефинансирате, когато лихвените проценти спаднат отново, при условие че вашите доходи и кредитен рейтинг останат стабилни. Така че, ако е време да се преместите, не позволявайте по-високите лихвени проценти да задържат плановете ви за покупка на жилище.
Мислите ли да излезете на пазара? Прочетете нашите ръководства по-долу:
- Колко струва да продадете дом?
- 7 най-добри места за инвестиране в недвижими имоти през 2022 г
- Как да намалите разходите си за затваряне на недвижими имоти