Някои от най-богатите хора в света направиха по-голямата част от богатствата си чрез инвестиции в недвижими имоти. Но как се създава богатство чрез инвестиране в недвижими имоти?
Ето най-значимите движещи сили зад богатството на недвижими имоти.
инфлация
Инфлацията е нещо, което всички приемаме за даденост. Цената на ежедневните стоки нараства постепенно и ние нямаме друг избор, освен да платим повишената цена. Така че не се фокусираме много върху него. Това е цена, която не дискриминира, но удря всички, така че какъв е смисълът да се оплаквате?
Разбирайки как инфлацията влияе върху способността на служителите им да осигуряват издръжката на семействата си, много големи компании предлагат „увеличение на разходите за живот“ всяка година. Инфлацията е само аспект на икономиката. Докато средно 3% годишно, потребителят в САЩ е наблюдавал години на висока инфлация (12,5% през 1980 г.) и години на ниска инфлация (0,1% през 2008 г.).
За инвеститорите в недвижими имоти инфлацията може да създаде богатство последователно и надеждно. Това е защото
инфлацията е постоянен двигател за поскъпване на стойността на дома. Месечната вноска по ипотека с фиксиран лихвен процент остава същата в продължение на 30 години. Данъците и осигуровките се увеличават много постепенно, ако изобщо. Това означава, че докато стойността на инвестиционен имот се увеличава всяка година благодарение на инфлацията, цената на притежаването му не се увеличава. Разликата е в собствения капитал - притежавате по-ценен актив година след година благодарение на инфлацията.признателност
Докато инфлацията води до постепенно увеличаване на стойността на вашия инвестиционен имот, бързото поскъпване на пазара е огромен фактор, който изгражда богатство. Цената на съществуващите жилища нараства средно с 5,4% годишно от 1968 до 2009 г.
При недвижимите имоти всичко е свързано с местоположение, местоположение, местоположение. Ако сте направили своето проучване и закупи имот, в който стойността на жилищата нараства бързовероятно вашата инвестиция ще нараства стойността си година след година без допълнителни капиталови разходи. Това исторически е начинът, по който много хора са направили много пари в недвижими имоти.
Същият принцип, който работи при инвестирането на фондовия пазар, работи и при инвестирането в недвижими имоти: купувайте евтино и продавайте високо. В райони на страната, като части от Калифорния, стойностите на жилищата се увеличават много, много по-бързо от инфлацията.
Увеличаване на годишния наем
Жилището е цената на живота. Точно както инфлацията води до увеличаване на цената на хранителни стоки и потребителски стоки, цената на жилищата е в крак с инфлацията. Типично е наемите да се увеличават с 2,5–5% всяка година поради ефектите на инфлацията. И е обичайно наемодателите да увеличават наемите при всяко подновяване на лизинг.
Въпреки това, като инвеститор, вашите разходи за притежаващи имот под наем не се увеличавайте с инфлацията, ако ипотечният ви лихвен процент е фиксиран. Като наемодател, вашият доход от наем се увеличава докато разходите ви остават същите. Така че твоята инвестиционният имот носи повече печалба до крайния резултат година след година.
Принудителен капитал
„Собствен капитал“ се отнася до собствеността. В случай че инвестиране в недвижими имоти, вашият личен капитал е разликата между пазарната стойност на имота и това, което дължите по ипотеката. Например, ако вашият имот е на стойност $150,000 и дължите на банката $120,000, имате $30,000 собствен капитал.
„Принудителен капитал“ се отнася до богатството, създадено, когато купувате имот на намалена цена и работите, за да го направите да струва повече. Обикновено вие купете „беден” имот продажба за 25–30% по-малко от сравним имот, който не е проблемен. Вие харчите 10–15%, за да го поправите (килим, боя, ремонт и някои резервни уреди) и да го доведете до пазарна стойност.
Да приемем, че сте платили 25% под пазарната стойност. След това сте похарчили 10%, за да го поправите. Току-що увеличихте собствения си капитал (собственост) с 15%.
Друг начин за насилване на собствения капитал е добавянето на функции, които увеличават стойността на имота. Да приемем, че купувате къща с две спални в квартал, където останалите жилища имат три спални. Добавянето на третата спалня би изравнило имота ви с пазарната стойност на другите домове. Ако приемем, че сте го купили за подходяща отстъпка (защото имаше само две спални) и цената за добавяне на още една спалнята е по-малка от разликата между вашата цена и новата пазарна стойност, имате принудителен капитал в къща.
Амортизация
Амортизацията е отрицателна в повечето случаи. Това означава, че стойността на нещо е намаляла.
При инвестирането в недвижими имоти обаче не говорим за реален спад в стойността на имота. Говорим за а ценна данъчна облекчение IRS позволява инвеститори в недвижими имоти. Всяка година можете да приспадате процент от стойността на инвестиционния имот за неговия живот, определен от IRS.
За жилищни имоти IRS каза, че полезният живот е 27,5 години. Така например, ако вашият имот е на стойност $150,000, можете да приспаднете $5,454 от дохода от наем, получен от имота. Да кажем, че нетният ви годишен доход от наем е 15 000 долара. Вашият облагаем доход от наем пада до $9,546.
Това, което прави тази данъчна облекчение за амортизация толкова финансово мощна, е, че повечето недвижими имоти не губят стойност всяка година. Всъщност стойностите на имотите са склонни да се покачват с течение на времето. Това означава, че получавате данъчен кредит върху цената на актив, който може да нараства, а не намалява.
Нещо повече, амортизацията е данъчен кредит, който е в допълнение към поддръжката на имота и други разходи, които можете да извадите от приходите от наем, които получавате. Амортизацията може да промени положителен паричен наем в загуба на хартия. Тази загуба може да намали другия ви облагаем доход и да намали общата ви данъчна сметка.
Ливъридж
Ливъриджът е една от най-рекламираните инвестиционни стратегии за недвижими имоти за създаване на богатство. Това е използването на заемен капитал за закупуване и/или увеличаване на потенциалната възвръщаемост на инвестиция. Като инвеститор в недвижими имоти, ливъриджът ви позволява да правите пари от доходоносен актив на стойност много повече от вашите парични разходи. Например, да приемем, че сте поставили 20% надолу и финансирате 80% от имот за 100 000 долара. Ливъриджът ви позволява да се възползвате и да контролирате приходите от имот от $100 000, когато всичко, което сте инвестирали, е $20 000.
Ливъриджът ви позволява да „правете пари, като използвате парите на други хора”, както обичат да казват промоутърите на недвижими имоти. Накратко, вие използвате парите на банката за закупуване на имота и парите на наемателя за изплащане на банката. Разликата между това, което плащате на банката и това, което ви плаща наемателят, е вашата печалба. Ако имате 100 000 долара, можете да контролирате активи за недвижими имоти на стойност 500 000 долара, вместо да купувате една къща за 100 000 долара с пари.
Бъдете наясно с рисковете
Това са основните стратегии, които инвеститорите в недвижими имоти използват за създаване на богатство. Разбира се, като всяка инвестиция, има риск. Ключът е да купувате интелигентно, да управлявате професионално и да не прекалявате с ливъридж.
Инвестирането в недвижими имоти е по-практично и отнема много време, отколкото закупуването на акции. Той също така обикновено осигурява по-високи печалби, пропорционални на увеличения риск. И за разлика от други инвестиционни възможности, недвижимите имоти са дългосрочна инвестиция. Това е така, защото това е дълготраен актив, който не може да бъде ликвидиран бързо, а разходите по транзакциите са толкова високи. По същество, познайте рисковете и смекчаване доколкото е възможно.
Винаги можете да опитате да инвестирате в недвижими имоти с онлайн услуги за краудфандинг за недвижими имоти, като Fundrise. Прочетете нашия преглед и вижте как можете да правите пари с Фондация и неговите АДСИЦ.
 Посетете Fundrise
|