Седнете с всеки финансов съветник и, независимо от размера на портфейла ви, вероятно ще ви кажат колко е важно да намалите инвестиционния риск чрез диверсификация на портфейла. Това включва добавяне на 13% до 26% в недвижими имоти, клас активи, който не е пряко свързан с фондовия пазар. Инвестирането в недвижими имоти приема много форми - от пасивно участие до придобиване и възстановяване на имоти. Ето нашето изчерпателно ръководство за това как да инвестирате в недвижими имоти.
Как да инвестираме в недвижими имоти?
1. Подредете вашите опции за пари и финансиране
Недвижимите имоти са скъпа опция за инвестиране и имате нужда от малко пари и достъп до финансиране. Ако купувате имот под наем, планирайте за:
- Минимална първоначална вноска от 20%. Няма нулеви ипотечни програми за инвеститорски имоти. Трябва да планирате минимална първоначална вноска от 20% от покупната цена.
- Първоначалната цена за надстройки и ремонти. Купете под пазарната стойност, за да получите незабавен капитал, но бъдете подготвени, че имотите на изгодни цени обикновено се нуждаят от ремонт. Ще трябва да доведете имота до точката, в която може да бъде изгодно отдаден под наем.
- Такси за лицензиране и инспекция. Повечето щати изискват имотите под наем да бъдат проверени за опасности за безопасността и лицензирани.
- Цената на свободното място. Ще има месеци, по време на текучеството на наемателите, например, когато няма да получите доход от наем. Все още трябва да платите ипотеката, данъците, застраховката, HOA и други разходи за държане.
- Разходи за ремонт между наематели. Може да е малка поправка на боята и общо почистване на къщата, или може да се наложи да направите обширно ремонти и заплащане на нежелана услуга за премахване на цяла къща, пълна с оставени наематели вещи.
- Разходи за поддръжка. Наемателите плащат наема ви, за да осигурят безопасно място с работещи уреди и системи. Имате нужда от бюджет, за да поддържате и евентуално да замените основните системи, които поддържат къщата в състояние, готово за отдаване под наем.
Освен това ще трябва да имате добър кредитен рейтинг, за да получите заем от банката. Колкото по-добър е кредитният ви рейтинг, толкова по-голям е шансът да получите добри условия за ипотека. Вашият кредитен рейтинг определя не само дали ще получите ипотека, но и условията на този заем. Можете да използвате продукт като Experian Boost™ за да повишите кредитния си рейтинг.
Дори и да не искате да сте инвеститор в недвижими имоти „Направи си сам“, някои от най-добрите възможности за краудфандинг изискват значителен капитал като минимална инвестиция. Много също изискват инвеститорите да бъдат акредитирани. След като постигнете статут на акредитиран инвеститор, вашият потенциал за печелене на пари може да се увеличи значително.
Например, Произходни инвестиции е частна инвестиционна компания, която позволява на лица с висока нетна стойност да инвестират във внимателно проверени и диверсифицирани фондове за недвижими имоти. Водещият фонд на Origin изисква минимална инвестиция от $100 000 и може да се похвали с двуцифрена годишна възвръщаемост.
2. Започнете бавно с пасивно инвестиране в недвижими имоти
Ако не знаете много за инвестирането в недвижими имоти, може да искате да започнете с aпасивенстратегия. Предимствата на пасивното инвестиране са, че можете да го правите от компютъра си. Разбира се, както бихте направили с всяка инвестиция, трябва да направите своето проучване и надлежна проверка, но не е необходимо да посещавате или управлявате физически имоти.
Инвестирайте в REIT (тръст за инвестиции в недвижими имоти)
А REIT (тръст за инвестиции в недвижими имоти) е корпорация (всъщност тръст), която е създадена, за да използва парите на инвеститорите за придобиване, управление и продават доходоносни имоти като търговски центрове, търговски сгради и здравни грижи съоръжения. REIT са задължени по закон да разпределят 90% от облагаемите си печалби годишно на акционерите. Това идва под формата на дивиденти, често на тримесечие. Подобно на инвестирането във взаимен фонд за недвижими имоти, вашата инвестиция в АДСИЦ е професионално управлявана, регулирана от SEC и високо ликвидна. (Акциите могат да се купуват и продават на големите фондови борси.)
Компаниите, които харесваме, които продават АДСИЦ, включват:ФондацияиStreitwise.
Инвестирайте във взаимни фондове за недвижими имоти
Взаимните фондове за недвижими имоти са популярен начин да добавите диверсификация на недвижимите имоти към вашето портфолио без всъщност да притежавате имот или да разбирате много за покупката, продажбата и управлението на конкретни Имоти.
- Вашата инвестиция се обединява заедно с други и ви се издават акции от фонда. Всички покупки, дейности и плащания се наблюдават от управител на фонда.
- Аналитична и изследователска информация се извършва от професионалисти. Вие просто купувате и продавате акции, подобно на всеки друг взаимен фонд на фондовите борси.
АДСИЦ и взаимните фондове за недвижими имоти са най-пасивните начини за инвестиране в недвижими имоти и реализиране отличен вариант за някой, който иска само портфолио експозиция към недвижими имоти и не търси a втора работа.
Инвестирайте в имоти чрез краудфандинг за недвижими имоти
Crowdfunding Инвестирането в недвижими имоти също може да бъде много пасивно. Но надлежната проверка, която трябва да направите, е по-ангажирана от просто закупуване на акции на взаимен фонд или REIT.
- Платформи за краудфандинг предоставят онлайн пазар за инвестиране в различни възможности за недвижими имоти.
- Има стотици платформи за краудфандинг за недвижими имоти, от които да избирате.
- Можете да инвестирате във всичко - от висококачествени заеми за недвижими имоти до еднофамилни къщи чрез краудфандинг.
Сайтовете за краудфандинг позволяват на индивидуалните инвеститори да влизат в по-големи сделки (както жилищни, така и търговски), които преди са били достъпни само за тези със значителни суми пари за инвестиране. като инвестиране във взаимни фондове или REITs, много сделки за краудфандинг предлагат много достъпни минимални инвестиции. Най-голямото предимство, което предоставя краудфандинг, е, че можете да инвестирате в конкретни имоти и ексклузивни сделки с много малко пари.
Докато онлайн платформите за краудфандинг правят инвестирането изключително лесно, много платформи изискват инвеститорите да бъдат „акредитирани“(лице с годишен спечелен доход над $200 000 и нетна стойност над $1 милион, с изключение на основното местожителство на лицето). И с добра причина. Вие носите отговорност за извършването на щателна надлежна проверка. Така че трябва да анализирате предоставените документи. Вие също трябва да намерите и проучите всяка подходяща информация, която не е предоставена. И не забравяйте да проучите персонала и политиките за управление на краудфандинг.
Краудфандингът за недвижими имоти е пасивна инвестиция; няма да се налага да напуснете работата си и да станете наемодател, но все пак можете да пожънете ползите от инвестирането в недвижими имоти. Една от услугите за краудфандинг, която блести е Crowdstreet, което ви позволява да инвестирате в недвижими имоти с по-малко от $10 000.
Купете предварително проверени имоти под наем
Друга алтернатива на традиционното инвестиране в недвижими имоти е платформа, наречена Покривен материал. Можете да използвате тази платформа за закупуване на предварително проверени имоти под наем. Това са възможности „до ключ“ — не е нужно да правите рехабилитация или да поправяте тоалетни посред нощ. Просто използвайте Покривен материал база данни за избор и закупуване на имот под наем, който вече е положителен за паричния поток.
Инвестирайте в дружества с ограничена отговорност за недвижими имоти
Ограничени дружества за недвижими имоти (RELPs) са друг начин за пасивно инвестиране. Тъй като някои инвестиции в недвижими имоти изискват голяма сума пари - изграждането на търговски център, например - партньорствата са често срещан начин за набиране на необходими средства.
- RELP е образувание, образувано за разработване или закупуване и държане на портфейл от имоти, обикновено за краен брой години.
- Опитни мениджъри на имоти или фирми за развитие на недвижими имоти ги управляват, а външни инвеститори осигуряват финансиране на проекта за недвижими имоти като ограничени партньори.
- Като ограничен съдружник, вие ще получавате периодични разпределения от приходите, генерирани от RELP, и ще получите по-съществено изплащане, когато имотите бъдат продадени и RELP бъде разпуснат.
- Докато да бъдеш ограничен партньор е пасивна дейност, вашата инвестиция обикновено е много неликвидна.
- RELP обикновено са частни инвестиции и не се продават на фондовите борси, нито пък RELP широко популяризират наличните си сделки. Надлежната проверка е от решаващо значение.
Присъединете се към групи за инвестиции в недвижими имоти
Групи за инвестиции в недвижими имоти са нещо като малки взаимни фондове за имоти под наем.
- Една компания ще закупи или построи някои апартаменти и след това ще позволи на инвеститорите да ги купуват чрез компанията.
- Като отделен инвеститор можете да притежавате един или няколко дяла.
- Компанията, управляваща инвестиционната група, управлява колективно всички дялове. Той се грижи за поддръжката и операциите в замяна на процент от месечния наем.
Това е пасивно, тъй като инвеститорите не се притесняват за наемане на наематели или управление на техните единици. Но трябва да направите надлежната си проверка, преди да инвестирате. Това включва проверка на всички такси, услуги и процеси на проверка на наемателите, както и почтеността и опита на мениджърите на групата.
3. Вземете активна роля с активно инвестиране в недвижими имоти
Много инвеститори в недвижими имоти като мен, поемете активна роля за постигане на по-високи печалби. Най-често срещаните стратегии са:
Купувайте и задръжте за доходи от наем
Притежаването на имот под наем е мястото, където много инвеститори, които искат да бъдат по-практични, започват. Подходът е за придобиване и управление на жилищни имоти с цел печалба. Най-важните съображения са местоположението на имота и пазарните наемни цени. Искате да изберете място, където е вероятно пазарно поскъпване. И искате да сте сигурни, че можете да начислите достатъчно наем, за да спечелите, след като покриете всичките си разходи. Разходите включват ипотека, лихва, поддръжка, такси за HOA или апартаменти, данъци върху имоти, застраховки, свободни работни места, комунални услуги и други преки и косвени разходи.
Инвеститори в имоти под наем обикновено търсят имоти, които отговарят на „правилото за един процент“. Това означава, че месечният наем покрива 1% от цената на придобиване плюс разходите за рехабилитация. Така че, ако вашата обща цена за получаване на имота „под наем“ е $150 000, вашият месечен наем трябва да бъде най-малко $1500. Разбира се, това е общо. На много места числата работят по различен начин въз основа на много фактори, които трябва да бъдат внимателно обмислени.
Покупката на имот под наем изисква по-сериозна инвестиция. Ще ви трябват 20% от покупната цена като авансово плащане. И ще искате да сте сигурни, че имате ноу-хау и време, за да го направите успешно. Дори и да възнамерявате наемете агент по недвижими имоти за да намерите имота и мениджър на имота, който да управлява ежемесечните дейности, все още трябва да знаете много, преди да скочите и да закупите имот под наем.
Поправете и обърнете
В далечния край на пасивния/активен континуум за инвестиране в недвижими имоти е фиксирането и преобръщането на имоти. Направено популярен от риалити предаванията на HGTV, обръщането предизвика много привлекателност от потенциални инвеститори „направи си сам“.
- Купувате имот, който е подценен, най-често защото е в лошо състояние.
- След това го ремонтирате и подобрявате и го продавате на печалба няколко месеца по-късно.
- Да бъде успешен при обръщане, имате нужда от широк набор от умения, опит и достъп до значителни пари.
- Трябва да намерите и придобиете имоти под пазарна стойност, да управлявате успешна, бърза и рентабилна рехабилитация и да препродадете бързо.
Трансакционните разходи са високи и от двете страни на масата.
- Първо, имате такси както при закупуване на проблемния имот, така и когато вие продаде подобрения имот.
- След това има данъци при прехвърляне, проучване и застраховка на собственост, разходи за затваряне и комисионни за агенти.
- Прехвърляте правото на собственост два пъти за кратък период от време, но няма промени в цените.
- Окръжният и щатският данък върху превода и за двете транзакции.
- Застраховката за собственост трябва да бъде закупена и двата пъти.
- Всички разходи, включително таксите за придобиване, рехабилитация и транзакционни такси, трябва да бъдат внимателно оценени и включени в първоначалната цена на имота.
Обръщането е най-рискованата стратегия за инвестиране в недвижими имоти. Един надзор, като структурен проблем, може да унищожи печалбите ви, а след това и някои. Fix-and-flips също предлагат потенциал за сравнително бързо реализиране на голяма печалба. Но обръщането не е за начинаещи или тези, които търсят по-малка първоначална инвестиция. За да получат най-добрите сделки, плавниците се нуждаят от достъп до големи суми в брой, за да закупят проблемен имот направо, достатъчно средства за извършване на рехабилитацията и достатъчно паричен поток в техния бизнес, за да задържат имота до продадено е.
Имоти на едро
Търговец на едро намира проблемни имоти с мотивирани продавачи и ги съпоставя с рехабилитаторите на инвеститори, без изобщо да поема правото на собственост върху имота. Тези знаци, които понякога виждате отстрани на пътя, които казват „В брой за къщата ви, всякакви условия“ вероятно са поставени от търговец на едро, който прави бързи 5000 долара, за да съвпадне.
Аз лично открих, че ползите от активното инвестиране в недвижими имоти си заслужават времето и усилията ми. (В момента притежавам портфолио от 8 наема и обръщам 1-3 имота всяка година.) Предимствата включват потенциал за много по-високи печалби (поскъпване на собствеността), надежден месечен доход от наем, контрол върху моите инвестиции, данъчни облекчения и гордостта на постижение.
Ако все пак изберете активно инвестиране в недвижими имоти, трябва да сте фокусирани, за да бъдете успешни.
>> Допълнително четене: Инвестиционни стратегии в недвижими имоти, които всеки инвеститор трябва да вземе предвид
4. Станете експерт по недвижими имоти
В много отношения инвестирането в недвижими имоти е търговия, която научавате (1) като правите и (2) като работите с други. Въпреки това, това не е извинение да не се учите и да се образовате колкото е възможно повече. Важно е, ако решите да се занимавате с активна търговия със стратегия за недвижими имоти, която научавате чрез: (1) изучаване и анализиране (2) правене и (3) работа с други.
- Вземете курс по недвижими имоти — Няма недостиг на онлайн курсове за недвижими имоти, ако искате да платите, за да се справите по-бързо. Разгледайте надежден Udemy; тази платформа за онлайн обучение предлага стотици курсове по REI, а много от тях са само $10 на курс. Не е лоша сделка.
- Гледайте много видеоклипове в YouTube — Какво НЕ можете да научите от YouTube? YouTube има хиляди видеоклипове както от професионалисти, така и от аматьори, които споделят истории за недвижими имоти и раздават съвети. Можете буквално да гледате видеоклип за това как да замените изхвърлянето на боклук, като го спирате на пауза на всяка стъпка от пътя, докато го правите.
- ПРОЧЕТИ! — Това е безсмислено. YouTube и онлайн курсовете са страхотни, но за да станете експерт, трябва да учите. Класическа книга, която харесваме е Богат татко беден татко от Робърт Кийосаки. Той не се фокусира върху нито една стратегия, но със сигурност засяга философията на инвестирането в недвижими имоти.
- Стойности на свойствата. Единственият начин да разберете дали получавате изгодна сделка е да знаете цените, на които близките подобни домове са продадени през последните шест месеца. Намерете и наемете местен агент по недвижими имоти, който работи с инвеститори, за да настрои целеви MLS търсения за вас.
- Пазарни наеми. Ако възнамерявате да купувате и държите за доходи от наем, трябва да знаете потенциала за доходи от наем на имота. Има много безплатни сайтове, където можете да изучавате наемите на местния пазар - и агент може да ви помогне.
5. Свържете се с други инвеститори в недвижими имоти, за да проследите обучението си
- Чести онлайн форуми — Горещо препоръчвам Форуми на BiggerPockets като място за виртуална връзка с други инвеститори в недвижими имоти. Можете да публикувате въпрос, а общността е толкова отворена и полезна, че вероятно ще получите отговор в рамките на един ден. Препоръчвам да зададете сигнали за теми, свързани с вашата инвестиционна стратегия и местния район. Използвайте форумите, за да определите дати за кафе с други инвеститори там. Наличието на мрежа от специалисти е ключът към успеха.
- Отидете на местни срещи на REIA (Асоциация на инвеститорите в недвижими имоти), за да научите и да се свържете. Вероятно има местни REIA срещи във вашия град с изявление за мисия „да развивате, подкрепяте и популяризирате местни организации на инвеститори в недвижими имоти, като същевременно служите на интересите на индустрията за инвестиции в недвижими имоти чрез работа в мрежа, образование, подкрепа, лидерство по законодателни въпроси.” Обикновено се управлява от опитни инвеститори, желаещи да споделят своята мъдрост, силно препоръчвам да се присъедините и присъстват.
- Meetup.com — Това, което обичам Meetup.com има ли много малко виртуална връзка... всъщност трябва да се срещнете. Няма край на разнообразието от клубове и групи, достъпни на Meetup.com. Поканите описват планираната тема и мога лесно да видя биографиите на други инвеститори, които планират да присъстват, за да реша дали си струва времето да отида.
6. Познайте рисковете в недвижимите имоти
Никоя статия за инвестиране в недвижими имоти не е пълна без споменаване на риска.
- като борсова търговия, пазарът на жилища се колебае. Най-големите печалби се реализират, когато купувате ниско и продавате високо.
- За разлика от фондовия пазар, транзакционните разходи за недвижими имоти са високи, а продажбата е процес, който отнема време, което прави инвестиционните имоти неликвиден актив.
- Инвестирането в недвижими имоти не е за дневни търговци! Това е дългосрочна инвестиция, което означава, че трябва да купите стойност и да задържите за поскъпване, доход от наем или и двете.
- Най-големият риск е да купите грешен имот и да платите твърде много за него. Ако си купите къща, в която да живеете 20 години, може да няма значение дали ще надплатите за нея, а за инвестиция имоти, имате нужда от възвръщаемост на инвестицията си, а числата работят най-добре, ако купувате на по-ниски от пазарните цени цени.
>> Допълнително четене: Какви са рисковете от инвестиране в недвижими имоти
Инвестирането в недвижими имоти е трудна работа
Има много книги и програми, които ви обещават, че можете да забогатеете в недвижими имоти, без да се налага да правите нищо. Всички са пълни глупости!
Инвестирането в недвижими имоти може да бъде много печелившо, но трябва да влезете с правилните очаквания и отношение — и след това бъдете готови за работа.
Ако искате да започнете с недвижими имоти, изберете своята стратегия. Станете експерт във вашата стратегия, като изучавате и се свързвате с други, за да се свържете и да напреднете в обучението си. Подредете своя инвестиционен капитал. Сега сте готови да намерите и инвестирате в сделки!