Повечето финансови съветници ще ви кажат, че имате нужда от разнообразно портфолио, което включва недвижим имот, за да преодолеят възходите и паденията на фондовия пазар. Въпреки това, покупката, притежаването и управлението на имот не е начинът, по който повечето инвеститори постигат тази цел.
Вместо това, опитните инвеститори използват a пасивна стратегия да инвестират във вид на инвестиционен фонд за недвижими имоти наречена Real Estate Investment Trust (REIT). Търговски АДСИЦ е специализирана инвестиционна компания, създадена да притежава, управлява и финансира търговски недвижими имоти.
Този тип REIT обединява пари от много инвеститори. Инвестира в имоти, използвани предимно за бизнес, като хотели, магазини за търговия на дребно, офиси, здравни заведения, самоскладове, промишлени сгради и складове. Чрез разпределението на наемните плащания от лизинг на имоти, АДСИЦ генерира стабилен и надежден поток от доходи за инвеститорите.
Докато много АДСИЦ се специализират в една форма на търговски недвижими имоти, можете да постигнете по-широка диверсификация чрез закупуване на акции от взаимни фондове на REIT и ETF, вместо да инвестирате в отделни АДСИЦ.
Прочетете повече >>> Как да създадете богатство, като инвестирате в недвижими имоти
Кратката версия
- Търговските АДСИЦ са вид инвестиционен фонд за недвижими имоти, който позволява на инвеститорите да инвестират в търговски недвижими имоти, които иначе може да са били твърде скъпи.
- Има няколко плюса (като постоянни дивиденти) и минуси (като например, че може да не печелите пари от поскъпването) за този тип инвестиция.
- Ако искате да инвестирате в търговски недвижими имоти, но не искате да купувате имот директно, търговският АДСИЦ може да осигури по-бърза диверсификация с по-ниски капиталови изисквания.
Как работят АДСИЦ
REIT могат да притежават офис, търговски, промишлени и многофамилни (жилищни комплекси като жилищни сгради) имоти. Инвеститорите купуват и държат търговски инвестиционни имоти с две основни цели: да спечелят възвръщаемост чрез доходи от наем и да правят пари от поскъпване на имуществото през времето, когато активът се държи.
Конгресът създаде REITs през 1960 г. Тези специални инвестиционни инструменти направиха търговските имоти по-достъпни за ежедневните инвеститори. Преди това инвестирането в търговски недвижими имоти беше ограничено до институции и богати лица, защото беше необходим толкова много капитал за притежаване и управление на тези имоти.
Като особен клас регулирани ценни книжа, АДСИЦ трябва да отговарят на определени IRS стандарти които помагат за смекчаване на риска на инвеститорите. По-долу са някои от изискванията:
- Връщайте минимум 90% от облагаемия доход под формата на акционерни дивиденти всяка година
- Получавайте най-малко 75% от брутния доход от дейности с недвижими имоти в рамките на АДСИЦ, като събиране на наеми и лихви по ипотеки за финансиране на имоти, държани в АДСИЦ
- Инвестирайте поне 75% от общите активи в недвижими имоти
- Да има минимум 100 акционери след първата година от създаването
- Да имат не повече от 50% от акциите, притежавани от пет или по-малко физически лица през последната половина на данъчната година
Как да инвестирате в търговски АДСИЦ
Търговските АДСИЦ попадат в основни категории: търгувани и нетъргувани. Ето бърз преглед как да инвестирате и в двата вида:
Търговски АДСИЦ
Закупуването на акции в публично търгувани АДСИЦ е толкова лесно, колкото закупуването на акции от взаимен фонд. Всичко, от което се нуждаете, е a брокерска сметка и достатъчно пари за закупуване на поне една акция. Като такива, те са много достъпни за всеки инвеститор, много са ликвидни и изискват относително ниска минимална инвестиция.
Нетъргувани търговски АДСИЦ
Нетъргувани АДСИЦса също атрактивни инвестиции, които често са по-специализирани според местоположението и вида на актива и изискват по-висока минимална инвестиция. Ето няколко от по-големите търговски АДСИЦ:
- Orion Office REIT (ONL) притежава и управлява диверсифицирано портфолио от офис сгради и централи на компанията. Те се отдават под наем основно на база нетен лизинг за един наемател и се намират на крайградски пазари в САЩ.
- Обществено съхранение (PSA) притежава и управлява повече от 2700 съоръжения за самосъхранение в 39 щата, с повече от 190 милиона нетни отдаваеми под наем квадратни фута складови площи. Чрез дялови участия той също има експозиция към европейския пазар за самосъхранение и допълнителни 29 милиона нетни квадратни метра под наем търговски площи в САЩ чрез PS Business Parks.
- Собствени жилищни имоти (EQR) е най-големият апартамент REIT в САЩ. В края на 2021 г. EQR притежава или инвестира в 310 имота с около 80 407 апартамента.
Няколко платформи за краудфандинг за недвижими имоти сега предлагат и нетъргувани търговски АДСИЦ. Ето няколко примера:
- Фондация сега има дузина АДСИЦ, всяко от които включва значителна част от търговски недвижими имоти. Минималната инвестиция с Fundrise е $10, а годишната такса за управление е 1%.
- Могул за недвижими имоти има два АДСИЦ, като и двете инвестират изключително в търговски имоти. Минималната инвестиция за REITS на Realty Mogul е $5,000, а таксите варират от 1% – 1,25%.
- през 2022 г. CrowdStreet обяви стартирането на собствен търговски АДСИЦ, наречен C-REIT. Минималната инвестиция за C-REIT е $25 000 и изглежда, че инвеститорите ще бъдат обект на такса за управление от 1,50%, както и такса за обслужване от 0,50%.
Плюсове и минуси на търговските АДСИЦ
професионалисти
- Пасивен приход: REITs предлагат удобен начин за инвестиране в търговски недвижими имоти по наистина пасивен начин. Не е необходимо сами да купувате или управлявате имоти.
- Постоянни дивиденти: Изискването на IRS REIT да разпределят 90% от своите приходи означава, че стабилно, надеждно дивиденти са наградата на инвеститора. Много АДСИЦ имат опит в изплащането на големи и нарастващи дивиденти година след година.
- ликвидност: Недвижимите имоти като клас активи са предимно неликвидни, но АДСИЦ работят подобно на взаимни фондове, предлагащи удобна и бърза ликвидност, ако трябва да се измъкнете.
- По-малко волатилност: REIT могат да действат като буфер срещу възходите и паденията на други класове активи, като акции.
- По-ниска минимална инвестиция: За да закупите търговски имот, може да са ви необходими стотици хиляди долари, за да закупите и управлявате актива. Типичната минимална инвестиция в публичен, търговски REIT е разумни $250.
- Диверсификация на недвижимите имоти: Ниските минимални инвестиции го правят достъпно за диверсификация, защото можете да закупите акции на много АДСИЦ, инвестирани в различни търговски активи, а не само в един АДСИЦ.
минуси
- Ограничени/без ползи от поскъпване на собствеността, прехвърлени върху инвеститорите: Докато редовните изплащания на дивиденти са почти гарантирани, инвеститорите на REIT може да не се възползват от поскъпването на капитала на притежаваните активи.
- Минималната инвестиция може да бъде висока: Някои нетъргувани АДСИЦ изискват $25 000 или повече за участие.
- Дългов риск: АДСИЦ, като притежават големи имоти, обикновено носят големи суми дълг. Дългът може да бъде рисков, особено ако лихвените проценти се увеличат. Въпреки това, при добре управлявани търговски АДСИЦ, този риск е до голяма степен смекчен от дългосрочните лизингови договори, които осигуряват предвидим и стабилен доход от наем за АДСИЦ.
Долния ред
Търговските имоти изискват голям капитал за закупуване и поддръжка. Това се използва за ограничаване на класа активи до физически лица с висока нетна стойност и големи институционални инвеститори. Но REITS предоставят начин на по-малките индивидуални инвеститори да добавят имоти към цялостния си инвестиционен портфейл, без да купуват, поддържат или управление на недвижими имоти.
REITs трябва да се придържат към специфични регулации и бизнес практики на IRS, които защитават инвеститорите от възползване. Подобно на много опции за инвестиране, които се търгуват на големите борси, търговските АДСИЦ предлагат предимствата на ликвидност, дивиденти, диверсификация и ниски минимални инвестиции. За да определите дали търговското инвестиране в АДСИЦ е подходящо за вас, вземете предвид цялостната си инвестиционна стратегия и вашето конкретно портфолио от инвестиции.
Допълнителна информация:
- Как да инвестирате в недвижими имоти с малко пари
- Добра инвестиция ли е недвижимите имоти в момента?
- Какви са рисковете при инвестиране в недвижими имоти?