Най -голямата инвестиция, която повечето хора ще направят през целия си живот, е личното им жилище. Закупуването на дом е ритуал на финансово преминаване за мнозина. Това означава да скъсате връзките на плащането на наем на някой друг и да плащате на себе си, като изградите собствен капитал.
Но какво ще кажете за закупуването на втори дом - да речем, ваканционен дом? Добра инвестиция ли е?
Както при толкова много други финансови решения, това зависи от вашите лични предпочитания, дългосрочни цели и текущото финансово състояние. Ето пет неща, които трябва да имате предвид, преди да купите втори дом... и алтернатива, ако решите, че това не е за вас.
#1: Местоположение
„Местоположение, местоположение, местоположение“ винаги е ключов фактор, когато става въпрос за недвижими имоти. Не можете физически да преместите къщата на по -добро място, ако изберете лошо!
Ако купувате имот, където възнамерявате да почивате всяка година, ще искате да сте сигурни, че местоположението е това, на което ще се радвате години - а не само няколко сезона. И се уверете, че сте обмислили всичко за избраното от вас място.
Харесвате ли спокойствието и тишината на планинска хижа, дори ако случайно заснежите в допълнителни дни поради неочаквана зимна буря? Или предпочитате апартамент на плажа, дори ако непокорните тийнейджъри от пролетните ваканции заемат отделението до вашето през седмицата, в която решите да вземете семейството си? Или може би курортният имот в Никарагуа отговаря на вашия стил - докато не осъзнаете, че не можете да намерите необходимото консумативи или компетентна англоговоряща помощ за поддържане на имота в експлоатация поради дистанционното му управление местоположение?
Също така ще искате да разберете историята и планираното бъдеще за конкретния имот и общата площ, за да определите разумна оценка на потенциала за поскъпване на имота. Свържете се с местен агент по недвижими имоти, за да разберете тези и много други фактори, включително потенциални предложения за зониране, които биха могли да повлияят отрицателно или положително на бъдещата стойност на имота.
Ваканционните домове обикновено са разположени на желани места, където хората искат да посетят. Тези области често изпитват повишение на пазара просто поради желанието си. Но трябва да внимавате. Стойностите на недвижимите имоти могат да варират значително дори на тези привидно изолирани с балон места. Сезон от опустошителни урагани, ударили същия плажен град, може да причини толкова много щети, че възстановяването на местната икономика ще отнеме десетилетие или повече.
Изборът ви е почти неограничен. Вила край брега на залива. Усамотен езерен имот, заобиколен от мили пешеходни пътеки. Градски апартамент в близост до пазаруване от световна класа. Планинска хижа с дивеч за лов. Имот на плажа със слънце и забавление за семейството. Апартамент в ски курорт. Къща на един от Карибските острови. Или дори апартамент в популярна туристическа дестинация като Орландо или Вегас. Каквато и да е вашата дестинация, може да помислите за отдаване под наем за няколко сезона в района, за да сте сигурни, че ще бъдете щастливи там в дългосрочен план.
#2: Разходи
Можете ли да си позволите втори дом? Дори и да можете, готови ли сте да се жертвате за други неща, които иначе бихте могли да си позволите, ако не купите втория дом?
Недвижимите имоти са дългосрочен инвестиционен избор. Трябва да се вземат предвид високите транзакционни разходи при покупка и продажба. И по природа инвестициите в недвижими имоти не са ликвидни активи. Необходимо е време за продажба. Днес не можете да решите, че искате да продадете и да имате парите в банковата си сметка следващата седмица или дори следващия месец.
Така че ще трябва да прецените точно покупната цена, която можете удобно да си позволите. И трябва внимателно да изчислите общите разходи. Разбира се, вие имате нормалните разходи за поддържане на дом. Износването е неизбежно. И уредите се развалят. На всичкото отгоре имате месечни комунални услуги, годишни данъци върху собствеността, HOA или такси за апартаменти и застрахователно покритие, за да назовете най -големите разходи.
Ваканционните или вторичните домове могат да имат допълнителни разходи за бюджета. Има такси за управление на собственост, застраховка на отговорност и такси за дейност. Има периодични разходи за почистване между наемателите, ако наемате. Ако новото ви място има басейн, има разходи за зимуване и други разходи за поддръжка. И не забравяйте застраховка срещу наводнения или урагани и система за наблюдение на сигурността. Също така можете да планирате почивка в имота или редовно да го проверявате. Така че трябва да планирате пътни разходи, за да стигнете до там и обратно.
Имам приятели с ваканционен дом на Сейнт Джон на Вирджинските острови. Това е повече от прекрасно, но също така е много скъпо за достигане. И тъй като това е остров, всички консумативи пристигат с кораб. Така че хранителните стоки и бензинът са изключително скъпи, докато сте там. При правилно планиране обаче тези разходи няма да бъдат изненада.
Не забравяйте, че недвижимите имоти са дългосрочна инвестиция. Искате да се чувствате сигурни, че можете да си позволите да го притежавате повече от няколко години. Ако сте семейна двойка с два дохода, планиращи един родител да остане у дома, когато имате деца, бъдете сигурни, че можете да си позволите втория дом с един доход.
#3: Ипотеката
Ако приемем, че нямате достатъчно пари, за да си купите втори дом, ще трябва да получите ипотека.
За да видите дали отговаряте на условията, ще трябва да знаете съотношението си дълг към доход или DTI. Това е колко дължите във връзка с това, което печелите. Повечето кредитори не искат общият дълг на купувача да надвишава 36% от техния доход.
Ето как да получите добра оценка дали втори дом ще ви надхвърли лимита или не. Добавете текущото си ипотечно плащане и очакваното второ ипотечно плащане и след това разделете този брой на месечния си доход преди данъци. Не включвайте сумата в месечното си плащане, която плаща данъци и осигуровки, ако те са включени в нея.
Да приемем например, че текущото ви ипотечно плащане е 1500 долара. Вашето второ ипотечно плащане за жилище ще ви даде допълнително ипотечно плащане от 1300 долара. А вашият годишен доход е 90 000 долара. Вашият DTI би бил 37%. Това би било малко твърде високо за повечето кредитори, които да одобрят.
Също така ще трябва да запазите по -висока първоначална вноска за втори дом. Не е необичайно кредиторите да изискват авансови вноски между 25% и 40% по заеми за втори дом или ваканционен имот. Преди да започнете да разглеждате определен ценови диапазон на имота, уверете се, че реално сте спестили достатъчно за авансовото плащане.
Има още две съображения за ипотеката. Вероятно ще ви е необходим кредитен рейтинг по-висок от средния, за да отговаряте на условията за втора ипотека. 725 обикновено е минималната кредитна оценка, която кредиторите ще вземат предвид. А лихвите по заеми за втори дом обикновено са малко по -високи от лихвите за първични жилища. Може би разликата между 3,5% и 4,5% не изглежда много голяма. Но в хода на 30-годишна ипотека тази разлика може да бъде стотици хиляди долари.
#4: Начин на живот
Една от основните причини, поради които хората смятат, че купуват ваканционен дом, е да имат свободата да отидат на място, на което се радват, когато пожелаят. Нямате нужда от резервации. Вие имате ключа. Можете да опаковате светлина, защото държите допълнителни дрехи в имота. И килерът там вече е зареден. Знаеш, че местоположението и квартирата ще ти харесат, защото лично си избрал и двете!
Мисленето в дългосрочен план може да ви помогне да направите още по -добър избор. Много хора планират в крайна сметка да се пенсионират във втория си дом. Ако това е вашият план, той отваря изцяло нов набор от параметри, които да вземете предвид. И решения за вземане.
Ще искате да сте сигурни, че оформлението и местоположението на дома ще бъдат отговарят на вашите пенсионни нужди. Четириетажна градска къща може да има твърде много стълби, когато сте на 65 години. Този отдалечен дом в Никарагуа може да няма достъп до качеството на спешна медицинска помощ, от която може да се нуждаете в златните си години.
#5: Потенциал за доход от наем
Можете да компенсирате някои или в някои случаи всички разходи за притежаването на втори дом, като го отдадете под наем. Можете да направите това за краткосрочен престой, ако вашият имот се намира там, където туристите биха искали да посетят. Или го отдайте под наем за по -дългосрочно, ако сте закупили имота като свой дом за пенсиониране, но все още не сте се пенсионирали.
Ваканционният ви дом вероятно ще бъде място, което и други биха искали да посетят. Така че можете да таксувате премиум ставки за наема си. Трябва да имате предвид обаче, че разходи за закупуване и поддържане на имот за ваканционно отдаване под наем обикновено е повече от това на a редовен имот под наем. Има и извън сезона, през който ще имате големи свободни работни места (и по -ниски приходи от наем, ако изобщо можете да го наемете).
Разумно е да наемете уважаван агент по недвижими имоти или мениджър на имоти, който да проверява и поставя наематели, както и да се занимава с финансите. Ако искате да закупите имот под наем и се нуждаете от помощ при проучване на пазара, можете да използвате безплатна услуга като HomeLightда намерите агент за недвижими имоти във вашия район, който може да ви помогне да намерите най -добрата сделка за вас.
Има ли алтернатива?
Ако сте решили, че може би притежаването на втори дом не е за вас - но ако сте заинтригувани от идеята за инвестирайки в недвижими имоти, има няколко страхотни онлайн платформи, които предлагат уникални начини да се включите в това пазар. Инвеститорски наркоман редовно преглежда най -популярните платформи за краудфандинг на недвижими имоти. Нашите любими платформи са Събиране на средства и Realty Mogul.
Заключение
В обобщение, закупуването на втори или ваканционен дом е голямо решение. Както при всяка друга инвестиция в недвижими имоти, цифрите трябва да работят и трябва да направите надлежна проверка. Идеалните къщи за лятна ваканция - тези, които са на перфектно разстояние от удобства, с подходящ размер и в добри квартали - могат да бъдат много търсени. Така че вероятно ще отнеме време и търпение, за да го закупите на подходящата цена.