Как да определим стойността на моя дом

instagram viewer

За много от нас домът ни е най -голямата инвестиция, която някога ще правим. И точно когато проследяваме стойността на другите ни инвестиции, е разумно да оценим стойността на основната си собственост (както и всякакви вторични свойства може да притежаваме) от време на време. Разбира се, стойността на всеки дом варира в зависимост от пазарните условия и други фактори. Така че въпросът е: Как определяте текущата пазарна стойност на вашия дом?

Първо, трябва да разберете, че стойността на вашия дом не се основава на това, което първоначално сте платили за него, колко сте платили изразходвани за поддържането или подобряването му или факта, че брат ви настоява да плати определена сума за него, ако притежава пари. Стойността на всеки конкретен имот се определя като „какво желаещ и способен купувач би платил за него в момента“.

Как да получите разумна оценка

В света няма две напълно еднакви имоти. Така че е практически невъзможно да се насочи към точна стойност на стойността на всеки конкретен дом.

Можете обаче да получите разумна оценка - или поне разумно точен диапазон от прогнозна стойност - ако имате подробна информация за неща като:

  • Физически характеристики като местоположение, размер на парцела и брой спални и бани,
  • Данъчна информация за имотите,
  • Исторически данни за продажбите на самия дом и
  • Неотдавнашни продажби на сравними близки домове.

Точна ли е Zillow?

Има някои удобни за потребителите онлайн уебсайтове, които могат да ви дадат представа за цената на вашия дом. Най -популярните са Червеноперка, Zillow и Трулия.

Водещият е Zillow със средно 150 милиона посетители месечно. Използвайки тази безплатна онлайн платформа, можете да въведете адреса на вашия имот и ще получите „Zestimate“ на текущата пазарна стойност на вашия дом. Zillow използва патентован автоматизиран метод за оценка, който прилага алгоритми въз основа на наличните данни от данъчни записи и данни за продажбите, свързани с местоположението на вашия имот, за да изчислите дома си Zestimate.

Точен ли е? Използвам Zestimates от години в моя бизнес с недвижими имотии бих отговорил на този въпрос по следния начин: Да и не. Понякога и често. Далеч и мъртъв. Ако се замислите, дисперсията има пълен смисъл - изходът на всеки алгоритъм е толкова точен, колкото и входните данни.

Zestimates се създават от автоматизиран софтуер, проектиран от статистици, и няма възможност хората да променят ръчно Zestimate на определена собственост. И тъй като всеки имот е уникален и уникалността не може да бъде включена в изчислението, наистина няма начин да се прецени точно пазарната стойност на имота с помощта на автоматизиран процес.

По -добре е да се свържете с агент

По -добър начин да определите стойността на вашия дом е чрез лицензиран агент по недвижими имоти или брокер, който е много запознат с района, където се намира вашият дом. Можете да намерите местен агент по недвижими имоти чрез услуга като HomeLight. Агентът има богатство в реално време и точни данни на една ръка разстояние в услугата за множество обяви (MLS). А опитен и усърден агент може да зададе много специфични критерии за търсене и след това да извлече тези данни, за да излезе с много точна оценка на стойността на вашия уникален дом.

Вашият агент ще започне със сравнителен анализ на пазара (CMA). Това включва разглеждане на сравними имоти (компа) в квартала, продадени през последните шест месеца. Вашият имот е „предмет на собственост“ в този анализ и три компа, които най -много съответстват на вашата къща по размер, възраст, размер на парцела, тип покрив, удобства и стил, стават сравними имоти.

Започвайки с крайната продажна цена на всеки комп, агентът ще коригира тази цена, като добавя или изважда оценки на разликата между предметната собственост и комп. Ако, например, комп има три бани, а имотът на обекта има само две, агентът трябва да коригира продажната цена на този комп, така че да съответства повече на имота на обекта. Ако предметният имот има четири спални, а собствеността на comp има само три, продажната цена на comp ще бъде коригирана така, че да съответства на имота на предмета. Сумата за изваждане или добавяне варира в зависимост от региона и тази сума обикновено е далеч по -малка от първоначалната цена на функцията.

Ето един много опростен пример за това как може да изглежда:

Предмет на имота Comp #1 Comp #2 Comp #3
Продадена цена $325,000 $340,000 $319,000
# Спални три три четири три
# Камини един един един нито един
Comp vs. Предмет минус една баня плюс една спалня няма камина
Корекция плюс 5000 долара минус 10 000 долара плюс 5000 долара
Коригирана цена $320,000 $330,000 $324,000

Както можете да видите, ако предметът на имота беше пуснат на пазара, той вероятно щеше да се продаде за между 320 000 и 330 000 долара. За да определи продажната цена, на която да включите вашия имот в MLS (вашата обявена цена), вашият агент ще добави заедно крайните продажни цени на трите компаса и разделете общата сума на три, за да получите средно коригирани продажби цена.

Въз основа на тази методология вашият агент вероятно ще ви препоръча да посочите дома си за 325 000 долара. Важно е да се отбележи, че има известна субективност при извършване на CMA. Например, допълнителна баня добавя ли 5000 или 7 000 долара към стойността на имота?

Пазарните и оценъчните стойности

Обявената цена, макар и ценна, всъщност е само оценка на реалната пазарна стойност. Продавач може да посочи имота си за 325 000 долара. Купувачът може да предложи 300 000 долара. Ако продавачът приеме офертата на купувача, пазарна стойност е 300 000 долара - цената, с която и двете страни по сделката се съгласиха.

Освен пазарната стойност, в сделката за покупка на жилище има и други оценки. Най -точната стойност е „оценената стойност“. Освен ако някой не може купувайте жилището си с всички пари, е необходимо банково финансиране чрез ипотечен кредитор и ще бъде привлечен лицензиран оценител за изчисляване на оценената стойност.

Оценката е по -подробна от CMA - в допълнение към оценката на последните продажби на имоти и общите характеристики на жилището, оценителят ще обиколи дома, за да вземе предвид текущото състояние. Оценяващите са професионалисти, които измислят точен брой, който отразява стойността, а не прогнозата.

Както можете да видите, пазарната стойност (цената, договорена от купувача и продавача) се ръководи от потребителите. Оценената стойност се определя от експерти. С други думи, оценената стойност не е непременно цената, за която имотът ще бъде купен или продаден. Всъщност имотите обикновено се продават на повече от оценената стойност. Кредиторът винаги ще използва оценената стойност, когато определя колко ще позволи на купувача да вземе заем, дори ако оценената стойност е различна от пазарната цена.

Оценената стойност е и оценката, използвана за повечето други цели, свързани с недвижими имоти, като например определяне на подходящо ниво на застрахователно покритие или оценка за целите на изчисляване на данъчни загуби, ликвидации на имоти и нетна стойност.

Заключение

Той се свежда до следното:

  • Zestimates са безплатни и ще ви дадат индикация за пазарната стойност на вашия дом, но се считат за ненадеждни.
  • Компетентен специалист по недвижими имоти може да подготви CMA, който е много по -надеждна и точна оценка на вашия дом. Въпреки че отнема време, за да направите правилно CMA, агентите често ще направят това вместо вас безплатно, тъй като обикновено това е част от тяхната услуга, когато посочите дома си при техния брокер. Ако приемем, че има скорошни продажби в района, които са сравними, CMA ще ви даде много близка приблизителна оценка на пазарната цена на вашия дом.
  • Оценената стойност е най -точната оценка на стойността на вашия дом. Но оценката не е евтина. Обикновено ще ви струва между 600 и 1000 долара. И тъй като това е само моментна снимка в момента, в който е направена, тя бързо остарява. Повечето отчети за оценка се считат за актуални само за шест месеца от датата, на която оценителят стъпи във вашия имот.
click fraud protection