Всъщност по много начини, отколкото можете да осъзнаете, инвестирането в недвижими имоти огледало инвестира в акции и облигации. И за двете ви целите са краткосрочни приходи и дългосрочни капиталови печалби.
Внимателно подбран подходящо поддържан и правилно управляван имот под наем може да осигури три неща, които всички инвеститори търсят:
- Доход
- поскъпване на капитала
- данъчни предимства.
Когато ти инвестирайте в имот под наем, вашият краткосрочен доход идва от наем, вместо от тримесечни дивиденти или лихвени плащания. А капиталовите ви печалби идват от увеличаването на цената на собствеността, която притежавате, а не от ръста на цените на акциите.
Това не означава, че няма големи разлики. И не казваме, че вашето портфолио трябва да включва само активи на фондовия пазар или само недвижими имоти. Изследванията показват, че разнообразните портфейли са много по -добри с течение на времето. Инвестирането на фондовия пазар често е много по -пасивно. Може също да отнеме по-малко време и да изисква много изследвания, отколкото инвестирането в недвижими имоти.
Открих обаче, че прилагането на по -активен подход на инвестиране пожъва по -високи ползи. За мен е по -удовлетворяващо да притежавам материални имоти, отколкото акции, които се показват като числа в месечното извлечение.
Избор на имот под наем
Много хора „изпадат в“ притежаването на имот под наем. Те могат да купят имот, когато са неженени, след това да се оженят, да се нанесат заедно и вместо да продадат допълнителния дом, да решат да го отдадат под наем. Или наследяват жилище от родителите си и го отдават под наем, вместо веднага да го продадат.
Често това не са идеални ситуации за отдаване под наем по няколко причини. Основната причина е, че цифрите не работят. Това е така, защото планирането винаги е по -добро от това да попаднете в почти всяка житейска ситуация.
Ако не бихте закупили имота като инвестиция за конкретните цели на доход от наем и/или увеличение на капитала, това вероятно няма да се окаже голяма инвестиция в недвижими имоти.
Да кажем, че не сте в една от тези ситуации. Вместо това бихте искали да купите и наемете имот като инвестиция.
Доходността е по -добра от местоположението
Какво прави един добър инвестиционен имот под наем? Може би сте чували, че инвестирането в недвижими имоти е свързано с „местоположение, местоположение, местоположение“. И това със сигурност е вярно с инвестирането в недвижими имоти под наем. Искате наем, който е подходящ за голям набор от надеждни наематели, които могат да си позволят наема и търсят жилище.
Колкото и важно да е местоположението, също толкова лесно е да загубите пари за имот на страхотно място, както и да загубите пари за имот в утайките на града. Самото местоположение е само част от успеха.
Най -важното е, че числата работят. Искате да сте сигурни, че вашият имот е с положителен паричен поток. Трябва точно да изчислите приходите и разходите от наеми. Това се нарича „нетен доход от наем“.
Какво представлява нетната доходност под наем?
Най -просто казано, нетната доходност от наем е версията на ROI (възвръщаемост на инвестицията) за недвижими имоти, която бихте искали да постигнете при всяка инвестиция. Изчислява се по следния начин:
Нетна доходност от наем = (Нетни приходи от наем ÷ Обща цена на имота) x 100
Трябва да изчислите или много точно да прецените общите си разходи за имот и нетния доход от наем, за да достигнете до нетната си доходност от наем. И така, какво влиза в тези числа?
Ето подробности за един от имотите ми, отдадени под наем от близо година:
| Подробности за имота на Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Покупна цена | $115,000 |
| Заключващи разходи | $2,837 |
| Разходи за рехабилитация | $21,432 |
| ОБЩИ РАЗХОДИ НА ИМОТИ | $139,269 |
| Годишен наем | $20,700 |
| Бюджетно освободено място | $1,725 |
| Бюджетни разходи | $862 |
| Годишни данъци и осигуровки | $1,625 |
| НЕТНИ ДОХОДИ ОТ НАЕМАНЕ | $16,488 |
| НЕТНО НАЕМАНЕ | 11.8% |
Вашите общи разходи за имот трябва да включват всички разходи от джоба ви, за да подготвите преместването на имота за наематели. Това би била вашата покупна цена, разходите за затваряне, разходите за финансиране, ако сте взели заем, разходите за лицензиране и такси за отдаване под наем, както и разходите за реклама. Всички разходи трябва да бъдат преброени.
По същия начин трябва да знаете годишния си доход от наем и всичките си разходи, за да постигнете разликата. Това е вашият нетен доход от наем.
Типичните разходи идват от поддръжка, такси за управление на имоти, данъци, застраховки, разходи за свободни работни места (бюджетиране за месеци когато имотът може да не бъде отдаден под наем) и месечни комунални услуги (ако вашият наем не посочва, че наемателите плащат тези). Уверете се, че общият доход от наем е намален с всички разходи за запазване на вашия актив и генериране на този доход.
Избягвайте грешките на новобранеца
Да бъдеш изненадан от небюджетни разходи е грешка за начинаещи. В случая с този имот ще забележите, че съм предвидил бюджет за свободни работни места и поддръжка. Но аз не направих нито един от тези разходи през първата година, защото 1) наемателите бяха проверени внимателно и подписани едногодишен наем и 2) нови уреди с гаранции бяха поставени в имота като част от рехабилитацията процес.
Така че моят нетен доход от наем за този имот беше 11.8%. (Годишен доход от наем от 16 488 щ.д. ÷ Обща стойност на имота от 139 269 щ. Д.)
Хубавото в това да знаете нетната си доходност от наем е, че ви позволява да претегляте имоти един срещу друг. Тогава можете да намерите по -добрата сделка, преди да купите. Той дори ви позволява да сравните очакваната възвръщаемост на недвижимите имоти с очакваната възвръщаемост на други инвестиционни решения, като акции и облигации.
Какво ще кажете за оценката?
Години наред мнозина смятаха, че имотите само поскъпват. Срутването на жилищата през 2008-2010 г. внесе доза реалност в това мислене. Но дори и в този балон имаше жилищни имоти в цялата страна, които държаха своята стойност и дори оцениха.
Имотите, подбрани с внимание, имат истинска стойност, която не изчезва.
Перспективата за увеличаване на капитала е голяма част от процеса на подбор на имота ми, но не разчитам на това, за да накарам номерата ми да работят. Пазарите са непостоянни, а цените вървят нагоре и надолу. И ако се замислите, пазарната цена на жилищния имот има значение само когато искате да го продадете.
Разбира се, аз наблюдавам променящите се пазарни стойности, както бих направил всяка друга инвестиция, така че знам дали има повече смисъл да продължавам да наемам или продавам за печалба. Имотът Cedar Barn Way е закупен под пазарна стойност, защото е възбрана и се нуждае от работа.
Засега изглежда като добра инвестиция. Днес сравними имоти в района се продават за около 185 000 долара. Ако реша да продавам и мога да получа тази продажна цена и приспадна 8% от разходите за продажба, печалбата ми ще бъде приблизително 30 000 долара. Не е най -добрата ми сделка досега, но не е и лоша възвръщаемост на инвестиция от 140 000 долара.
Данъчни предимства при наем
Недвижимите имоти под наем също имат някои данъчни предимства, които липсват при други възможности за инвестиции. Разгледахме две от трите неща, които всеки инвеститор очаква да постигне: доход и увеличение на капитала. Третото е данъчните предимства. Инвестирането в недвижими имоти има уникално данъчно предимство. По принцип можете да получите данъчна облекчение за влошаването на къщата ви с течение на времето. Има малко повече неща, за които можете да прочетете тук.
Купуването на имот под наем е само началото
Ако имотът под наем има смисъл за вас, това е само началото! Недвижимите имоти не са лесни и ще трябва да направите много изследвания, преди да се ангажирате. Плюс това има цената на поддръжката, данъците върху имотите и неприятностите при работа с наематели. В крайна сметка това може да бъде много възнаграждаващ процес и чудесно допълнение към вашето инвестиционно портфолио.
Ако търсите лесен начин да започнете да инвестирате в имот под наем, проверете Покрив. Тази платформа за инвестиране ви позволява да купувате предварително проверени имоти до ключ, за които се грижат сертифицирани мениджъри на имоти.