Това е един от дебатите, които са съществували през вековете. Точно там горе е: „Има ли живот след смъртта?“ "Какъв е смисълът на живота?" и „Трябва ли да имам деца?“
Въпросите относно ипотеката са относително ясни: Трябва ли да получа 15-годишна или 30-годишна ипотека? Трябва ли да предплатя ипотеката си? Бих искал да кажа, ако в момента притежавате жилище или търсите да купите, вземете 30-годишна фиксирана ипотека.
Поне в настоящия момент в историята получаването на 15-годишна ипотека или предплащането на 30-годишна ипотека е глупаво. Правя това твърдение с тези предположения:
- Планирате да останете в дома поне 10 години.
- Вие и вашият съпруг сте на по -малко от 50 години.
- Месечните разходи за притежаване на вашия дом са по -малко от 30% от месечния ви доход.
- Имате 25% или повече собствен капитал/първоначална вноска за вашия дом.
- Всяка разлика в спестяванията от предплащане или с по-къса 15-годишна ипотека ще отиде за инвестиции.
- Домът, който купувате, е дом със средни размери, 2000 квадратни фута, а не някакъв McMansion.
- Вие сте дисциплиниран спестител и не носите потребителски дълг.
Не ти давам карт-бланш, за да си купиш дом от 5000 квадратни метра. Ако не друго, съвсем обратното. Предлагам да живеете в скромно жилище в добър квартал. Вземете разликата и вместо това инвестирайте в фондовия пазар. Всеки път, когато рефинансирате и получавате по -ниска месечна сума, инвестирайте тази разлика. При сегашните ипотечни лихвени проценти, в сравнение със средния темп на инфлация и възвръщаемост на фондовия пазар, ще излезете много по -напред.
Има два противоположни лагера на ипотечния аргумент: Рик Еделман и Дейв Рамзи.
Няма да видите как заявявам, като Дейв Рамзи, че целият дълг е дело на дявола. В настоящата ни икономическа среда съм склонен да се съглася с Рик Еделман. Ипотечните лихви са на исторически ниски нива, а достъпността е почти на най-ниските нива за всички времена. На обикновен английски: По -евтино е да притежавате жилище, отколкото да наемате в много части на страната.
Ето причините, поради които трябва да получите 30-годишна фиксирана ипотека:
1. Домът е неликвиден актив
Домът е много неликвиден актив. Ако купувате дом, това е за дълги 10 години или повече. След като направите плащания в дом, е много по -трудно да изтеглите пари в брой. Да, можете да рефинансирате или да получите HELOC, но само ако има достатъчно капитал в имота и имате работа.
Да предположим, че губите работата си. Ако сте следвали маршрута на Дейв Рамзи, в много ситуации все още не сте изплатили ипотеката си, имате минимални инвестиции и трябва да имате поне спешни спестявания. Бихте имали значително по -малко спестявания чрез метода на Дейв Рамзи, отколкото ако вместо това следвате Рик Еделман. Парите в дома ви ще бъдат много трудни за докосване и така или иначе бихте могли да завършите възбраната на дома си. Това е точно Въпросът, който Дейв Рамзи предлага да избягвате, като премахнете дълга си. Това доказва моята гледна точка паричен поток е по -важно от нетната стойност.
Проблемът с влагането на по -голямата част от парите ви във вашия дом се свежда до разпределение на активи. Както установихме по време на жилищния балон, твърде много хора имаха твърде много капитал в основното си местожителство. Вашият дом трябва не да бъде основна част от нетната ви стойност. Ако не друго, то трябва да бъде по -малко от 1/3 от общата ви нетна стойност. Трябва да имате много повече ликвидни активи, които можете да използвате, ако възникне извънредна ситуация.
2. Вашето основно жилище е не инвестиция
Робърт Кийосаки направи това изявление в книгата си „Богат татко, беден татко“:
„Както разбрахме по време на балона за недвижими имоти, основното ви жилище не е актив. Вашият дом е просто място за живеене. Ще изляза на край, за да заявя, че не е по -различно от наемането, но с някои предимства. Обикновено се препоръчва да си купите дом само ако ще живеете на едно и също място пет или повече години. Предлагам още по -дълъг период от 10 години или повече. В противен случай обикновено е най -добре да наемете вместо това. Да притежаваш дом за 5-7 години е твърде рисковано. Това е твърде много собствен капитал, за да се съхранява в един актив, и може да е трудно да се продаде, когато трябва да се преместиш. "
3. Най-добре да инвестирате вместо по-краткосрочна ипотека
Това е може би най -голямата заблуда от Дейв Рамзи. С настоящите лихвени проценти по ипотечните кредити в диапазона под 4% вие сте на или под средния темп на инфлация. Също така, в дългосрочен план,
акции средно 8% годишно. Така че на практика използвате лоста на заем с ниска фиксирана лихва, за да инвестирате разликата на фондовия пазар.
Нека ви дам сравнение: Двама собственици на жилища, и двамата имат ипотека от 300 000 долара и двамата живеят в дома си десет години. Нека не разглеждаме инфлацията за този пример.
- Suze Shorterm -Suze получава 15-годишна ипотека при 3.25%. Месечното й плащане е 2 108,01 долара. След десет години ще й останат 116 592,72 долара на ипотечния баланс или 183 407,28 долара в капитала. Тя не инвестира никакви пари в фондовия пазар, а вместо това ги използва, за да съкрати срока на своята ипотека.
- Иван Инвеститор -Иван получава 30-годишна фиксирана ипотека при 3.75%. Месечното му плащане е 1 389,35 долара. След десет години ще му останат 234 334,89 долара за ипотека или 65 665,11 долара за собствен капитал. Иван взе разликата от 15-годишната ипотека ($ 718,66) и инвестира в фондовия пазар. Приемайки средно 8% годишно за тези десет години, той ще има 131 476,00 долара на фондовия пазар след десет години.
И така, като цяло Иван излиза напред. След десет години той ще има 197 141,11 долара общо капитал, докато Сузе има 183 407,28 долара. Имайте предвид, че това е само след десет години и става много по -очевидно, колкото по -дълго излизате.
Да предположим, че и двамата са живели в дома си 15 години. Иван излиза още по -напред, с $ 357 636.18 от собствения капитал и инвестициите срещу $ 300 000 в собствения капитал и без инвестиции, които има Suze. Струва ли приблизително 57 000 долара разликата в риска? Мисля, че е така и вместо това ще отида с акции.
Ако лихвата по ипотеката ви беше подобна на началото на 80 -те години, когато 8% –10% ГПР не беше необичайно, най -добре би било да предплатите ипотеката си. Това е така, защото би било предизвикателство да се намерят инвестиции с фиксирана лихва или акции, които биха могли да надхвърлят тази сума всяка година. В момента е на разположение евтин кредит и е най -добре да го използвате във ваша полза.
4. Ипотеката се приспада от данъци
Това предполага, че посочвате данъците си. Току -що рефинансирахме нашата ипотека на 3,75% ГПР, но реалният лихвен процент след приспадането на данъка е много по -нисък. Bankrate.com има страхотен калкулатор, за да получите вашето реални ипотечни проценти след приспадане на данъци. В нашия случай реалният ни процент е 2,59%: колкото по -висока е вашата данъчна категория, толкова по -нисък е вашият ефективен ипотечен ГПР. Когато живеете в държава с високи данъци, това има още по-голям смисъл. В нашия случай това също са „безплатни“ пари по отношение на реални долари в сравнение със средния 3% процент на инфлация.
Също така, дори в тази среда с ниски лихвени проценти, все още е възможно да се победи този лихвен процент с инвестиции с фиксиран доход. Въпреки това, тъй като това е 30-годишна времева рамка, трябва да инвестирате (за да сравните ябълки с ябълки) с разпределение на активи 60%/40%. Исторически тази смес от акции/облигации се е върнала с 6% преди инфлацията или 3% годишно след инфлацията.
Ако правителството премахне данъчното приспадане, както някои предполагат, ефективната ставка ще се върне до 3,75%. Това все още е отличен процент и въпреки това сравнително лесен за побеждаване чрез инвестиране.
5. Винаги ще имате домашни плащания
Една от най -честите емоционални причини, които чувам, че хората искат да премахнат ипотеката, е да се отърват от месечната гайка. Те заявяват, че искат да притежават дома си безплатен и чист! Вярно ли е това обаче?
Фактът е, че дори след като ипотеката ви е изцяло платена, винаги имате други разходи: данъци върху собствеността, застраховка и годишна издръжка. Така че винаги ще имате разходи за плащане, а и те не са евтини. Ако парите бяха ограничени, опитайте се да спрете плащането на данък върху собствеността. Направете това и можете да очаквате да видите данъчния на прага си. Така че, макар да е вярно, сумата, която се изплаща всеки месец, ще намалява, след като ипотеката бъде изплатена, като се има предвид инфлацията, това ще бъде само малка част от месечните ви разходи. Отделни лица и предприятия, по този въпрос, изпитват проблеми с липсата на паричен поток, а не с огромно количество неликвидна нетна стойност.
Колко читатели имат родители, които са платили 30 000 долара за дома си в началото на 70 -те години, където месечното им плащане е било само 220 долара/месец? Имуществените данъци, застраховките и разходите за поддръжка се увеличават с темпото на инфлация. Ако имате фиксирана 30-годишна ипотека, сумата на плащането ви остава същата.
В някои случаи тези разходи се увеличават много повече от средния темп на инфлация. Например, където живея в момента, окръг Насау, Ню Йорк, плащам почти 10 000 долара годишно за жилище от 2000 квадратни метра. Позволете ми да напомня на читателите, че окръг Насау е разорен и повече от вероятно ще трябва да увеличи данъците още по -високо, за да преодолее бюджетния си разрив. Можете да очаквате увеличаване на данъците на национално ниво, тъй като повечето общини имат недостиг на приходи.
Дейв Рамзи допуска, че нямате воля да инвестирате спестената разлика. Ако сте една от тези изгубени души, тогава повече от вероятно не трябва да инвестирате. Дейв прави още една крачка напред и предлага да платите в брой за дома си.
„Но помислете колко забавно би било това! Без ипотека! Без плащания! Ако плащането на пари за къща изглежда твърде далеч от обсега, все пак можете да си купите къща, ако направите мъдър избор. "
Дейв е всичко за спестената сума в лихвите по ипотека. Ако имахме нулева процентна инфлация всяка година, Дейв щеше да е прав. За съжаление, с инфлацията, ипотеката всяка година поевтинява в реални долари.
Заключителна декларация
Разбира се, допускам, че ще имаме поне същия темп на инфлация, който сме виждали през последните 30 години. Да речем, че изпитваме огромен пристъп на дефлация, какво тогава? Не прави ли моето изявление тази глупава идея? Не наистина. Можете да започнете да правите предплащане по ипотеката си по всяко време. Моето мнение е, че след като парите са в дома ви, е много по -трудно да ги извадите. Ако приемем, че сте инвестирали, можете да използвате инвестициите си за предплащане или изплащане на ипотеката си по всяко време. Имайте предвид, че Федералният резерв иска инфлация на всяка цена. Казано е ще хвърлят пари от хеликоптери, за да генерират инфлация, ако трябва.
За мен единствената основателна причина да изплатите напълно ипотеката си при сегашните лихви е, че сте се пенсионирали. Дори и тогава, в зависимост от вашите инвестиции и нетната стойност, все още може да няма смисъл.
АКТУАЛИЗИРАНЕ: Когато за първи път написах тази статия преди пет години, вярвах, че има повече смисъл да не предплащате ипотеката си. Днес (3 септември 2018 г.), с нарастващите лихвени проценти и текущите оценки на фондовия пазар, предплащането на част от вашите ипотеки може да има смисъл. Както всеки финансов съвет, той е много личен и чувствителен към времето. Това, което имаше смисъл преди пет години, може да няма смисъл днес в настоящия финансов климат.