Повечето инвеститори под наем на имоти изберете да наемете професионална компания за управление на имоти под наем. Това прави техните имоти под наем пасивен доход, тъй като те не управляват активно своите инвестиции. Но ако искате да поемете контрола над вашия имот под наем и да го управлявате сами като предприятие с активен доход, трябва да имате предвид някои неща. Нека ви преведем през важните отговорности.
В това ръководство:
Основни отговорности на управлението на имоти под наем
Управлението на имоти под наем включва три отговорности:
- Управление на вашия имот под наем
- Справяне с вашите наематели
- Контролиране на вашите финанси
Управлението на имота може да включва неща като обработка на жалби, справяне с проблеми в имота (като намиране на водопроводчик) и обща поддръжка на имота. Трябва също да се справите с наемателите, включително да ги проверявате. И вие трябва да се справите с всички наематели, които повредят вашия имот или не плащат наема. И разбира се, има част от финансите, включително заплащане на поддръжката и общо поддържане, следене на приходите от наем и подаване на данъци.
Задайте цени и очаквания
Най -важното решение за управление на имот под наем включва определяне на наемната цена. Никой не иска да плаща твърде много наем. Но също така не искате да наемате на ниска цена. Така че трябва да балансирате желанието си за печалба и наемателите, които не искат да плащат повече.
Също така трябва да установите очакванията за управление на вашия имот под наем. Какви наематели искате? Какви фактори определят дали давате под наем или не?
Идеалните ви очаквания за наематели могат да включват:
- Минимален доход
- Изискване за заетост
- Минимален кредитен рейтинг
- Домашни любимци или без домашни любимци
- Пуши или не пуши
- История на отдаване под наем
- Броят на необходимите препратки
Как да зададете правила на наемателя
Ефективното управление на имоти под наем означава да се уверите, че вашите наематели са щастливи и спазват правилата, които сте въвели.
Видовете очаквания и санкции, които трябва да включите в писмения си договор за наем, включват:
- Обясняване дали има гратисен период за закъснял наем и какви действия можете да предприемете санкциониране на забавени плащания.
- Установяване на вашето право на влизане в рамките на държавните закони. При какви обстоятелства и как можете да влезете в имота? Обяснете видовете спешни случаи, които позволяват влизане по -рано.
- Тихи часове. Задайте времето, когато силната музика, телевизорите и партитата трябва да станат по -тихи.
- Извън озеленяване и поддръжка за жилища под наем, обясняващи задължението за косене на тревата, събиране на отломки, подрязване на храстите, премахване на лед и сняг и др.
- Премахване на боклука правила за това как и кога да премахнете боклука и правила за компостиране и рециклиране.
- Прикрепване на сателитни чинии къде и с какви средства.
- Използване на кухненски и други уреди като например да не допускате мазнини в канализацията или да изхвърляте боклука, никога да не оставяте плота без надзор и редовно да почиствате хладилника. Също така споменете, че ако не ви уведомим за необходимостта от поддръжка или ремонт, това може да доведе до разходи за ремонт от страна на наемателя.
- Политики за домашни любимци като никога да не позволявате домашни любимци или да ограничавате породи и размери на кучета или да забранявате екзотични или опасни домашни любимци.
Как да зададете наемни цени
Като инвеститор искате да реализирате най -голямата печалба и да увеличите максимално доходността си от наем, за да се насладите на по -високи парични потоци. Можете да направите това, като изпълните a анализ на пазара на наеми.
Това изисква проучване на наемните цени на вашия местен пазар. Не искате да задавате твърде високи наемни цени, защото потенциалните наематели няма да наемат от вас, оставяйки ви свободни имоти. Избягвайте да губите месечни приходи от наем, като проучите тези фактори за квартала:
- Средният доход на жителите
- Средният размер на семейството в квартала
- Средна наемна цена
- Предимствата на квартала (близо пеша до метростанция или автобусни спирки, лесен достъп до магистрала, паркинг извън улицата, близки училища, паркове, ресторанти, пазаруване и др.)
Някои от факторите, които определят справедливата пазарна наемна цена, включват:
- Тип на имота (къща, апартамент или апартамент единица)
- Квадратура и брой спални и бани
- Местоположение (сравняване на подобни наеми на същата улица или квартал)
- Удобства за дома или сградата (басейн, барбекю, охраняем паркинг, охрана и др.)
Открийте повече:Колко наем трябва да таксувате?
Как да отдадете имота си под наем
Ако имате къща, която искате да наемете, трябва да намерите наематели. Първо трябва да рекламирате. Можете да използвате услуга като Craigslist, която предлага реклама за отдаване под наем на недвижими имоти за повечето големи градове в страната. Можете също да използвате apartments.com, който предоставя обяви за отдаване под наем на апартаменти, апартаменти, къщи и къщи.
- Но не давайте под наем на първо лице, което кандидатства. Искате да намерите добър наемател. Затова потърсете наемател, който незабавно плаща наема, уважава вашия имот и не създава проблеми.
- Подгответе писмен въпросник, който да ви помогне да интервюирате кандидатите и да намерите подходящото.
- Уверете се, че сте запознати със законите за борба с дискриминацията. Това означава да не задавате въпроси за неща като раса, религия, увреждания, размер на семейството или сексуална идентичност.
- И трябва да следвате състояние и федерални закони за справедливо жилище.
Как да проверявате и поддържате често вашите имоти под наем
Вашият писмен договор за наем трябва да уточнява как можете да инспектирате собствеността си и да я поддържате. Всяка държава има закони за наемодатели/наематели, които разглеждат правата на наемодателите да инспектират и поддържат своите имоти.
Обикновено държавните закони изискват да поддържате имота си обитаем, здрав, работещ и безопасен. За да изпълните тези изисквания, трябва да получите достъп за посещение и оглед на имота. Също така реагирайте, когато наемателят ви уведоми за счупени уреди, опасни комунални услуги или други опасни условия.
Често проверявайте за течове, сменяйте въздушни филтри, тествайте детектори за дим и въглероден окис, почиствайте улуци и подрязвайте дървета.
Как да събираме наем
Управлението на имот под наем означава също събиране на наем. Вашият договор за наем трябва да посочва размера на наема, датата на падежа и начините на плащане. Повечето наемодатели създават система за онлайн разплащане, която позволява на наемателите да плащат с кредитна или дебитна карта. Автоматичните платежни системи като директни банкови депозити също са добър вариант.
Настройте начин на плащане, който работи за вас. Но се уверете, че това е ясно за вашите наематели и е последователно.
Как да се справим с изгонванията
Едно от най -големите предизвикателства пред управлението на имоти под наем е справянето с изселванията. Никой не иска да се занимава с изселвания, но понякога това е неизбежно.
- Прочетете законите на вашата държава, за да сте сигурни, че разбирате процедурата. Трябва да следвате правилния съдебен процес, в противен случай може да срещнете проблеми по -късно.
- Уверете се, че сте дали на наемателите официално известие, включително колко време имат за отстраняване на проблемите.
- Подайте заявление за изгонване в съда. След като сте подали молба за изгонване, не приемайте наем за плащане, тъй като това може да анулира процеса на изселване. Трябва да изчакате съдебното заседание и местните правоприлагащи органи да изгонят наемателите.
- Правилата могат да бъдат объркващи, така че може да помислите да наемете адвокат по недвижими имоти или компания за управление на имоти със собствени адвокати, които да ви помогнат в процеса на изселване.
Как да се справите със счетоводството си за управление на имоти под наем
Да се научиш как да управляваш имот под наем изисква добри счетоводни практики. Не правете счетоводни или счетоводни грешки. Това може да доведе до пропуснати печалби и данъчни проблеми.
Поддържайте подходящи записи на всички приходи. И посочете подробно разходите за отдаване под наем, тъй като това ви помага да получите удръжки, когато подавате данъците си.
Подаването на данъци може да стане объркващо, защото формите и въпросите се различават от другите видове декларации за данък върху дохода. Трябва да се уверите, че имате записи и разписки за всичко.
Допълнителна информация:Амортизация на недвижими имоти
Помислете за наемане на управител на имот за управление на вашия имот под наем
Ако отговорностите по управление на имоти под наем ви затрупват, помислете за наемане на професионална компания за управление на имоти. Оставете ги да поемат всички проблеми и да намалят стреса ви.
Добрият управител на имот се грижи за имота вместо вас, а също така:
- Използва своя опит за намиране на качествени наематели
- Избягва правни проблеми познавайки федералните и държавните закони
- По -бързо намира нови наематели което води до по -малко периоди на свободни работни места
- Търси качество дългосрочни наематели
- Събира наеми ефективно
- Решава изгонванията използване на квалифицирани адвокати по недвижими имоти
- Добавя стойност към имоти с превантивна поддръжка
- Договори с компетентни ремонти на справедлива цена
- Спестява данъци чрез ефективно водене на отчетност и данъчни приспадания
Разлики между управлението на еднофамилни и многофамилни жилища
Двете най -често срещани инвестиции в недвижими имоти включват еднофамилни къщи и многофамилни жилища. И има много разлики между двете.
Някои от предимствата на еднофамилни къщи включват:
- Еднофамилните къщи са по-достъпни
- По-голямото търсене кара еднофамилните жилища да оценят повече от многофамилните
- Наемателите на еднофамилни жилища правят по-добри наематели от наемателите на многофамилни жилища, защото са склонни да се грижат по-добре за имота
- Също така е по -лесно да продава еднофамилна къща отколкото многофамилна сграда
Долен ред
Има няколко неща, които трябва да имате предвид при отдаване под наем на имот. Инвестиране в недвижими имоти не е пасивна инвестиция, а активна. Намирането на наематели, поддържането на имота и събирането на наем може да отнеме много време.
Ако всички тези отговорности станат твърде много за вас, помислете дали да наемете професионална компания за управление на имоти. Позволете им да ви освободят от стреса и времето, които едно активно предприятие за отдаване под наем включва. Все още твърде много? След това помислете услуги за групово финансиране на недвижими имоти, като Събиране на средства или Напрегнато. Винаги има компании, които с удоволствие биха инвестирали парите ви срещу комисионна.