Благодарение на популярността на краудфандинга и платформите от човек на човек (P2P)-особено в сектор на недвижими имоти - има повече от всякога възможности за инвестиране извън публично котирани запаси. Може би сте забелязали, че много от тези сделки изискват инвеститорите да бъдат акредитирани. Какво е „акредитиран инвеститор“? Как ставаш такъв? Ако не отговаряте на условията, напълно ли сте изключени от този пазар завинаги?
Какво е акредитиран инвеститор?
По принцип акредитиран инвеститор е физическо или юридическо лице, което се счита за способно да поеме увеличените рискове, свързани с определени инвестиционни предложения. Помислете за фондове за рисков капитал, сделки за частно разположение, хедж фондове и-да- възможности за краудфандинг на недвижими имоти.
Акредитираните инвеститори имат най-добрия избор, когато става въпрос за инвестиционни опции извън ценните книжа, котирани на борсата. Предприятията, предлагащи тези инвестиционни възможности, се възползват от това, че имат акредитирани инвеститори, заинтересовани от техните проекти.
Например, компания, нуждаеща се от капитал, може да предложи частни акции на акредитирани инвеститори. Това ще освободи компанията от високите разходи за регистриране на нейните ценни книжа в регулаторните органи на правителството и провеждане на публично предлагане.
Тук, в САЩ, Комисията по ценните книжа и борсите (SEC) определя критериите за акредитиран инвеститор. Но няма определен процес, който официално да ви даде акредитиран статус. Така че не очаквайте изискан сертификат по пощата.
Вместо това, всяка отделна компания трябва да направи своята надлежна проверка и да определи дали отговаряте на критериите, определени от SEC, преди да инвестирате в нейните предложения.
Какви са изискванията?
За да се квалифицира като акредитиран инвеститор, човек трябва да премине един от двата теста:
- Имайте поне годишен доход $200,000 (или 300 000 долара за съвместни доходи със съпруг) за последните две години с очакване да спечелите същия или по -висок доход през текущата година; или
- Имайте нетна стойност, надвишаваща 1 милион долара, самостоятелно или съвместно със съпруга си.
Стойността на основното ви жилище не може да бъде включена при изчисляване на нетната стойност. Но от друга страна, вашата ипотека не се брои срещу вас, до справедливата пазарна стойност. При изчисляване на съвместна нетна стойност със съпруг, не е необходимо имуществото да се държи съвместно.
Ето една удобна таблица от SEC, показваща как да определите дали отговаряте на условията, като използвате теста за нетната стойност:
| Джейн Доу | Джон Смит | Джеймс Лий | |
|---|---|---|---|
| Основно местожителство (не е включено, с изключение на свързаните задължения по -долу): | |||
| Домашна стойност | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Ипотека | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Линия на собствения капитал | — | $150,000 | — |
| Включени активи: | |||
| банкови акаунти | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (к)/сметки на ИРА | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Други инвестиции | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Кола | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| ОБЩО ВКЛЮЧЕНИ АКТИВИ | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Включени задължения: | |||
| Студентски и автомобилни заеми | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Други задължения | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Част от ипотека под вода | — | — | $100,000 |
| Салдо по линията на собствения капитал (на по -малко от 60 дни) | — | $100,000 | — |
| ОБЩО ВКЛЮЧЕНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Нетна стойност | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Акредитиран инвеститор | Да | Не | Не |
Какви са най -добрите възможности за акредитирани инвеститори?
Тук, в Investor Junkie, ние мислим за някои от най -добрите възможности за инвестиране на вашите пари лежи в недвижими имоти. Но не всички имаме време или ресурси, за да излезем и поправете и обърнете куп имоти.
През 2012 г. Конгресът прие Закона Jumpstart Our Business Startups (JOBS). Това включва разпоредби, които позволяват на платформите за краудфандинг да процъфтяват. Накратко, една от тези разпоредби е да позволи на компаниите да искат капитал отвсякъде, стига инвеститорите да отговарят на изискванията на SEC за акредитация. Преди това компаниите можеха да искат инвестиционни долари само от хора в своята мрежа.
Ако сте акредитиран инвеститор, сега можете да участвате в потенциално изгодни възможности за търговски недвижими имоти от тези платформи (сред много други):
- CrowdStreet
- Недвижими имоти Могул
- Кредитиране на жилище
- Кръпка земя
- PeerStreet
- RealCrowd
- Дялове
Ами ако не сте акредитирани?
Повечето от популярните днес платформи за краудфандинг на недвижими имоти са отворени само за акредитирани инвеститори. Но това не означава, че тези, които не отговарят на изискванията, не могат да участват на този горещ пазар.
Много от тези възможности са частни REITs (инвестиционни тръстове за недвижими имоти). Тези инструменти за инвестиране са подобни на акциите, тъй като можете да закупите акции от тях. По закон обаче АДСИЦ са длъжни да изплащат 90% от приходите си под формата на дивиденти, в допълнение към данъчните предимства. (Можеш прочетете повече за нетъргуваните АДСИЦ тук.)
Ето някои от възможностите, които не изискват от инвеститорите да отговарят на критериите, определени от SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT ви дава възможност да инвестирате в многофамилни „гъвкави индустриални“, хотели за търговия на дребно и хотели с ограничено обслужване в югоизточната част.
- Събиране на средства: eREIT и eFunds позволяват на инвеститорите да се възползват от растежа на множество имоти за търговски недвижими имоти. Минималната инвестиция е само 500 долара.
- Недвижими имоти Могул: Два продукта на MogulREIT отварят платформата за неакредитирани инвеститори. MogulREIT I осигурява експозиция към многофамилни, офисни, промишлени, търговски обекти на дребно, самостоятелно съхранение, медицински и гостоприемни имоти. Mogul REIT II се фокусира върху жилищни сгради.
- Модив: NNN REIT се инвестира в имот, отдаден под наем от компании за търговия на дребно. Наемът се събира и след това се изплаща на акционерите на REIT като доход от дивиденти на месечна база.
- Покрив: Тази платформа е малко по -различна. Тя позволява на инвеститорите да купуват направо имот с положителен паричен поток. Всяка сделка е строго предварително проверена. Това премахва част от риска от традиционните поправки и обръщания на недвижими имоти.
Заключение
Акредитираните инвеститори получават „избора на боклука“, когато става въпрос за инвестиционни опции извън ценни книжа, котирани на борсата. Ако отговаряте на критериите, тези опции са страхотни.
Ако обаче не, не се обезсърчавайте - има много интересни опции. Прегледахме много от тях тук, в Investor Junkie.
Доволни ли сте от броя на възможностите за колективно финансиране на недвижими имоти, отворени за неакредитирани инвеститори? Смятате ли, че компаниите трябва да изискват инвеститорите да бъдат акредитирани? Кажете ни вашите мисли по въпроса.