Преглед на AcreTrader: Инвестирайте във земеделска земя по един декар наведнъж

Знаете ли колко струва един декар земеделска земя?

$3,160.

Тя варира в различните региони, но на национално ниво, според Министерството на земеделието на САЩ, тя е 3 160 долара на декар през 2020 г. (без промяна от 2019 г.). Националната служба по земеделска статистика съобщи, че статистиката и повече в тяхната Резюме на стойностите на земята за 2020 г. публикуван през август 2020 г.

Както бихте очаквали, стойността на земята се увеличава в зависимост от това къде се намира и какво може да расте там. Калифорния е толкова ценна заради това, което произвеждат - бадеми, грозде (вино!) И други високодоходни култури.

Но притежаването на ферма не е осъществимо.

И благодарение на сайтовете за недвижими имоти за краудфандинг, можете инвестирайте в декар земеделска земя и не го отглеждайте сами.

Ето къде AcreTrader влиза.

Съдържание

1. Какво е AcreTrader?
2. Добра инвестиция ли е земеделската земя?
3. Как работи AcreTrader
1. Изключително ограничен брой сделки
4. Характеристики и предимства на AcreTrader
5. Как да се регистрирате с AcreTrader
insta stories
6. Прохождане за регистрация в AcreTrader
7. Как работи рейтингът на AcreTrader
8. Моят личен опит с AcreTrader
9. Плюсове и минуси на AcreTrader
10. Алтернативи на AcreTrader
11. Трябва ли да инвестирате в земеделска земя?

Какво е AcreTrader?

През 2018 г. AcreTrader отвори врати и позволи на инвеститорите да купуват парцели земеделска земя. Базирана от Файетвил, Арканзас, компанията е основана от Картър Малой, който е работил във финансови услуги, но е израснал във фермерско семейство.

Когато инвестирате с AcreTrader, не поемате пряка собственост върху земеделската земя. Вместо това купувате акции от различни фермерски имоти. Приходите се генерират под формата на наем от земята или от печалби от продажбата на имота.

AcreTrader има По -добро бизнес бюро рейтинг „A+“ по скала от A+ до F.

Преди да се задълбочим в този преглед, нека първо се опитаме да отговорим на най -елементарния въпрос:

Добра инвестиция ли е земеделската земя?

Да - тъй като не е свързано с фондовия пазар, предлага солидна норма на възвръщаемост и е в ограничено предлагане. Може да не получите най-високата норма на възвръщаемост, но това не е целта, земеделските земи имат място в добре разнообразно портфолио.

Идеята за инвестиране в земеделска земя може да изглежда като радикална концепция, особено когато по -конвенционалните форми на инвестиране в недвижими имоти включват търговски и жилищни имоти. Но според проучване на AcreTrader, земеделската земя е една от най -добре представящите се инвестиции от 1990 г. насам. Всъщност той е по -добър само от общите инвестиционни тръстове за недвижими имоти.

Ако бяхте инвестирали в земеделска земя през 1990 г., инвестиция от 10 000 долара щеше да нарасне до 199 700 долара до 2018 г.

Екранната снимка по -долу предоставя визуална представа за производителността на земеделските земи в сравнение с други видове популярни инвестиции. Той дори надмина индекса S&P 500.

Това е от NASS на USDA (графиката се връща към 2006 г.):

Има много причини да се смята, че бъдещето носи повече от същото. Населението на света, което вече се затваря с 8 милиарда, се очаква да достигне 10 милиарда през следващите 30 години. И както някога е казал Уил Роджърс, Купете земя, те не правят повече от нещата. Технологиите са изиграли роля за увеличаване на добивите, но на първо място са необходими земя за отглеждане на храна.

Има няколко други причини, поради които земеделските земи са желана инвестиция:

• Това е инвестиция, която е извън финансовата система.
• Земеделската земя произвежда истинска, необходима стока - храна. Храната винаги ще бъде търсена.
• Той има ниска историческа променливост, което ограничава спада на цените дори в лоши години.
• Земеделската земя е истинска алтернативна инвестиция, тъй като нейните ценови нива не са обвързани с движението на други активи.
• Високото ниво на национален дълг и потенциалът за отпечатване на пари предлагат вероятността стойностите на земеделските земи да се увеличат още по -бързо в бъдеще.

Това не означава, че трябва да продадете другите си инвестиции и да преместите всичките си пари в земеделска земя. Но това показва, че земеделските земи може да имат място в добре балансирано портфолио. В крайна сметка земята и по -специално земеделските земи са най -основната от всички стоки. Нищо не се произвежда без него.

За да ви помогнем да придобиете по -добра представа, AcreTrader предлага безплатно Бяла книга за инвестиране на земеделски земи. Можете да получите копие, като посочите вашето име, имейл адрес и телефонен номер.

Имайки предвид тази информация, нека се върнем AcreTrader, и как това ще ви позволи успешно да инвестирате в земеделска земя.

Как работи AcreTrader

От AcreTrader е платформа за групово финансиране на недвижими имоти, инвеститорите могат да дойдат да правят инвестиции в земеделска земя, докато фермерите могат да продават земята си на тези инвеститори.

В случай на всяка инвестиция, имотът е собственост на LLC, създадено от AcreTrader. Компанията ще отдаде земеделската земя на реномирани местни фермери, които плащат предварително определен наем в брой, което е обичайно в селскостопанската индустрия. За да се намали рискът от неплащане, наемите се събират преди сезона на засаждане. Ако земеделският производител не плати, ще се намери нов фермер, който да наеме имота.

За да имате право да инвестирате с AcreTrader, трябва да сте акредитиран инвеститор. Такъв е случаят с всяка инвестиционна платформа за недвижими имоти, която ви позволява да инвестирате в конкретен имот, а не във фонд.

Изискванията за акредитиран инвеститор включват поне едно от следните:

• Трябва да имате индивидуален доход над 200 000 долара през всяка от последните две години или съвместен доход с този на този човек съпруг над 300 000 долара през всяка от тези години, с разумно очакване да достигне същото ниво на доход през настоящата година, ИЛИ
• Индивидуална нетна стойност или съвместна нетна стойност със съпруга на това лице, надвишаваща 1 милион долара без вашето основно местожителство.

Като инвеститор в платформата можете да избирате сред инвестиции, които са напълно проверени от AcreTrader. Дори не е нужно да имате никакви познания по земеделие. AcreTrader провежда задълбочена проверка на всеки парцел и ще изключи всички имоти, които не отговарят на техните стандарти. Само 5% от прегледаните земеделски имоти са приети за инвестиционни цели.

Можете да прегледате отворените възможности за инвестиции онлайн:

Всяка обява ще показва минимално необходимите инвестиции, местоположение, произведени култури, рейтинг на AcreTrader, брутен паричен доход и нетна годишна възвръщаемост. Можете да кликнете върху всяка обява, за да получите повече информация. Там ще намерите общ преглед на имота, карти на местоположението, финансова информация за фермата, документи за собственост и инвестиционен рейтинг.

Ще можете да проследявате информация и развитие на вашите инвестиции на таблото за управление на AcreTrader, въпреки че може да бъдете уведомени и по имейл, особено кога ще бъдат извършени разпределения.

Разпределението на приходите от инвестиции се извършва на годишна база, обикновено през декември.

Изключително ограничен брой сделки

Сделките се предоставят и се затварят много бързо, често в рамките на няколко дни. Ако това е нещо, което ви интересува, регистрирайте се за безплатен акаунт, за да получавате известия, когато са налични сделки.

AcreTrader е много конкретен относно офертите, които предлагат на масата и след като сте потребител в продължение на няколко години, вие сте склонни да виждате около оферта или две всеки месец. Те изпращат имейли, които ви дават информация, че предстои сключване на сделка, имате няколко дни да я прегледате и след това обикновено се абонира дотогава.

Ако се интересувате от земеделска земя, няма разходи за регистрация и те не ви спамват (получавал съм само имейли за сделки - те не предлагат нищо друго)

Характеристики и предимства на AcreTrader

Минимални инвестиции. Когато правите инвестиция, технически не купувате парче от фермата. Получавате дял от собствеността в LLC, което законно притежава имота. Малка разлика, която улеснява транзакцията. Минималната първоначална инвестиция е 10 акции, което се равнява на 1 декар земеделска земя. Това би направило минималната първоначална инвестиция обикновено около 20 000 - 30 000 долара, в зависимост от конкретния парцел земеделска земя.

Срок за инвестиране. След като направите инвестиция в парцел земеделска земя, очакваният срок ще варира от пет години до 20 години. Компанията „проучва вторичен пазар“, позволяващ продажбата на акции в рамките на този срок, но това не е гарантирано понастоящем. Възможно е обаче да продадете акциите си на друг инвеститор в същия имот чрез частна сделка.

Данъчни съображения. В края на годината информацията за разпределението на дохода ще бъде разкрита, като се използва формуляр К-1 на IRS. Това е същата форма, която бихте получили от всяка платформа за групово финансиране на недвижими имоти, която ви позволява да инвестирате в конкретни имоти. (това също бихте получили, ако правите това сами чрез партньорство) Разпределението на наемите, нетно от разходите, ще се облага с данък през спечелената година. Капиталовите печалби ще се облагат с данък в годината, в която имотът се продава, при условие че по -ниски данъчни ставки върху капиталовите печалби.

Такси на AcreTrader. AcreTrader е безплатен за регистрация и няма такси за използване на платформата. Когато правите инвестиция, има такси за затваряне, обикновено 2% от сумата на вашата инвестиция. След това има годишна такса за обслужване от 0,75% от стойността на инвестицията. AcreTrader също таксува 5% такса, когато основният имот се продава, но това се заплаща от собственика на продаващата ферма.

Поддръжка на клиенти. Предлага се по безплатен телефон и по имейл, въпреки че не са предвидени конкретни дни или часове на поддръжка на клиенти.

Как да се регистрирате с AcreTrader

За да повторите, трябва да сте акредитиран инвеститор, за да инвестирате с AcreTrader. Трябва също да сте гражданин на САЩ или законно пребиваващ в САЩ. За да се регистрирате, ще трябва да посочите пълното си име, имейл адрес и да създадете парола. Можете също да се регистрирате, като използвате вашите идентификационни данни за Facebook, LinkedIn или Google.

Следва лична информация, включително номера на банкови сметки за финансиране и документи за акредитация. Вашата банкова информация не се съхранява от AcreTrader, те използват доставчик на трета страна, Каре. Plaid предоставя подобни услуги и за други инвестиционни платформи. Подобна е ситуацията с вашите документи за акредитация, които се държат от друга услуга на трета страна, Северна капиталова инвестиционна технология.

Цялата необходима документация е подписана и изпратена по електронен път през уебсайта. Вашата инвестиционна сметка ще се финансира чрез ACH преводи от свързана банкова сметка.

Подобно на други платформи за колективно финансиране, вашата инвестиция не става окончателна, докато целта за набиране на средства не бъде постигната за конкретна инвестиция. Имот ще се предлага за между 30 и 90 дни. Ако не е напълно абониран, той ще бъде премахнат и всички инвестирани от вас средства ще бъдат възстановени. (Средствата се държат в ескроу от North Capital, в очакване на затваряне.)

Прохождане за регистрация в AcreTrader

Регистрацията е доста бърза - първо се регистрирате с вашето име, имейл и задавате парола.

След това трябва да декларирате статуса си на акредитация:

След това вашият акаунт е настроен и просто трябва да попълните потребителския си профил, което най -малко означава само вашата самоличност (включително последните четири цифри от вашия социалноосигурителен номер и домашен адрес). Това е за да задоволи Знайте изискванията на вашите клиенти на FinCEN.

Засега можете да ги пропуснете, ако просто искате да разгледате имотите.

По времето, когато се регистрирах (в началото на октомври 2019 г.), имаше три имота на живо:

Първият в Уил, Илинойс, беше напълно абониран. Втората, ферма в IL, която включва вятърна турбина, беше на 29%, а третата, бадемово ранчо в Калифорния, все още се отглеждаше.

$ 34 267 на декар! Нищо чудно, че бадемите са толкова скъпи! 🙂

За какво си струва, другите две ферми бяха изброени на далеч по -ниска цена на декар. Фермата Cottage Grove Row в Уил, Илинойс имаше цена от 4 461 долара за декар.

Как работи рейтингът на AcreTrader

Всеки имот получава оценка от A1 до D3, въз основа на броя точки, които има. Свойствата A1 имат по -малко точки от D3.

Ето къде имотите могат да получат точки:

• Известни исторически проблеми с наводненията-През последните 10 години дали фермата е загубила 10% или повече от реколтата си поради застояла вода в резултат на нерешен проблем с дренажа?
• Известни проблеми с достъпа до вода - няма ли фермата достъп до вода за необходими напоителни цели?
• Планирани директни операции-Прилагат ли се някакви инвестиционни средства директно към оборотни средства за ежедневни операции?
• Няма настоящ наемател - няма ли в момента наемател, който да обработва земята?
• Няма директен достъп до поддържано шосе-няма ли пряк достъп до поддържано от местните или националните правителства пътно платно?
• Най-близката точка за доставка на култури> 50 мили далеч-Дали най-близкият пункт за доставка на стоки е на повече от 50 мили, измерено чрез директен радиус?
• Планирани подобрения през периода на задържане - Над 10% от общата предлагана стойност се допринася за подобряване на активите?
• Дълг, включен в сделката - Ще има ли някакъв размер дълг, предявен по предметната оферта?
• Висок заем към стойност на дълга-Дали някакъв размер дълг, който се поставя върху имота, ще надхвърли 55% съотношение заем към стойност?
• Наети неселскостопански предприятия или доходи-Има ли наеми като лов, енергия или други наеми, които не са свързани със земеделието?
• Неселскостопански активи, оценени като част от сделката-Има ли несъществени активи, като склад за зърно, къща, магазин и т.н. взети предвид при оценката на стопанството?
• Пазар за продажба на земя с ниска активност - Имаше ли по -малко от 10 продажби на земя на стойност над 100 000 долара в радиус от 100 мили през последната година?

Бадемовата ферма имаше общо 5 точки, което я постави на В2. Фермата Cottage Grove Row в Уил, Илинойс имаше само една точка и е A1.

Моят личен опит с AcreTrader

Аз лично направих три инвестиции чрез платформата AcreTrader:

Всички те се представиха според очакванията и актуализациите бяха редовни и подробни.

Например, ние притежаваме дял от бадемовото ранчо Middle River и това беше една от актуализациите -нищо невероятно, но е забавно да бъдете в крак със самата ферма.

Освен това те ви изпращат малки флакони с мръсотия от фермите ви!

Плюсове и минуси на AcreTrader

Професионалисти:

• AcreTrader е възможност за инвестиране на земеделска земя, която е един от най -основните видове „твърди активи“.
• Средната годишна възвръщаемост на инвестициите е между 9% и 11%.
• Земеделската земя е отлична алтернативна инвестиция, тъй като има тенденция да се движи независимо от колебанията на общите финансови пазари.
• Инвестициите осигуряват комбинация от текущ годишен доход от наем, както и капиталови печалби от продажбата на имота.
• Предвид дългосрочния характер на инвестициите на AcreTrader, печалбите от продажбата на базовия имот ще се облагат с по-благоприятни данъчни ставки за дългосрочни печалби.
• Инвестициите на AcreTrader могат да се държат в самостоятелно насочена индивидуална пенсионна сметка (SDIRA).
• Всички инвестиции са изцяло обезпечени от основната земеделска земя.

Минуси:

• Трябва да сте акредитиран (с висока нетна стойност) инвеститор, за да можете да участвате в инвестиции в платформата.
• Вашата инвестиция не е ликвидна. Периодът на съхранение на земеделски парцел може да бъде от пет до 20 години.
• Разпределението на доходите се извършва веднъж годишно, обикновено през декември.
• Не се гарантира нито разпределението на доходите, нито тяхното време.

И накрая, това не е нито за, нито против, но си струва да се спомене - тъй като AcreTrader е много проницателен и подробен в своя анализ, платформата няма много възможности за инвестиции. Няма да можете да се регистрирате и да видите дузина различни ферми във фазата за набиране на средства. Всъщност инвестициите, които се появяват, често се записват за много кратък период от време.

От една страна, това е „минус“, че няма много възможности за инвестиции, но реалността е, че това е професионалист - те избират само силни инвестиции, които да подкрепят.

Алтернативи на AcreTrader

Искате ли да инвестирате в земеделска земя, но не виждате никакви възможности в AcreTrader?

FarmTogether е друга платформа за инвестиции в недвижими имоти, която се фокусира върху земеделска земя. Те са само за акредитирани инвеститори в момента с минимум, който варира от 10 000 до 50 000 долара въз основа на инвестицията. Паричните доходи се изплащат на тримесечна, полугодишна или годишна база, докато поскъпването на земеделските земи се изплаща в края на периода на задържане.

Той е създаден много подобно на AcreTrader, но, както си представяте, те предлагат различни сделки. Ако се интересувате от тази категория, предлагам да се регистрирате FarmTogether също така, защото тогава можете да прегледате всички сделки, които преминават. Регистрирайте се безплатно - ето един по -задълбочен преглед на FarmTogether.

Трябва ли да инвестирате в земеделска земя?

AcreTrader инвестициите са ограничени до акредитирани инвеститори.

Това е така, защото инвестирането в земеделска земя е нетипична инвестиция, считана за подходяща за лица с висока нетна стойност, които имат финансовата сила да издържат на потенциални загуби. Важно е да се разбере, че въпреки че се очаква всяка инвестиция да осигури положителен паричен поток и да продавате на по -висока цена, винаги има потенциал да загубите пари от всяка конкретна фермерска пратка възможен.

Ако обаче се интересувате от инвестиране в „твърди активи“, добавянето на земеделска земя към портфолиото ви може да бъде добре дошло. Не подлежи на циклите и колебанията на финансовите пазари и може да бъде отлична антициклична инвестиция.

Подобно на всички недвижими имоти, това е истинска дългосрочна инвестиция. Въпреки че може да се окажете недостатъчни на инвестицията във всеки един момент от инвестиционния цикъл, дългосрочните перспективи са във ваша полза. Тъй като населението на света продължава да расте, търсенето на храна ще се увеличи с него. Това само ще увеличи стойността на земеделските земи в дългосрочен план. И тъй като инфлацията е практически въпрос на публична политика във всяка голяма нация в света, земеделските земи са един от най -добрите живи плетове за защита на вашето портфолио.

Това каза, какво ще стане, ако нещата тръгнат на юг? Ами ако не могат да намерят фермер, който да обработва земята, или изменението на климата влияе върху рентабилността на фермата? Всичко това са огромни въпросителни, които могат да повлияят на вашите инвестиции. Не знам достатъчно, за да мога да дам някакви насоки в тази посока.

Но ако това ви интересува, предлагам да посетите Уебсайт на AcreTrader и проверете какво могат да предложат. Безплатно е да се присъедините и разгледате платформата.