Съпругата ми и аз отидохме на почивка в Disney World преди няколко години. Семейството прекара страхотно и аз лично се зарадвах да се махна от бизнеса. Отседнахме в таймшера на Orange Lake Resort на моите родители, който е точно извън парка.
Въпреки че притежават таймшера повече от 10 години, за първи път отидох там. Самият курорт е много хубав, има всички удобства и е на чудесно място. Винаги обаче съм смятал, че покупката на родителите ми е лошо решение. В края на краищата те платиха 10 000 долара за него, а днес поддръжката е 750 долара годишно.
Въпросът ми е: Няма ли да е по -евтино просто да отседнете в хотел или да наемете единица в курорта за тази седмица? Отговорът, за съжаление, е да.
Как работят таймшерите
Таймшерите са ваканционни планове, които съществуват в САЩ от 1969 г. Днес това е индустрия за 9,2 милиарда долара, според Американска асоциация за развитие на курорти (ARDA). Това всъщност е доста голямо в сравнение с почти 8 милиарда долара музикална индустрия или годишните приходи от 9 милиарда долара от Мейджър Лийг. През 2016 г. само в САЩ имаше 1 558 курорта за разпределено време, със средно 132 единици на курорт.
Временното споделяне ви дава частична собственост във ваканционен имот. Можете дори да мислите за това като притежаване на акции във ваканционния наем. Вие плащате авансова цена за закупуване на вашето устройство и след това годишна такса за поддръжка. Това ви дава достъп до имота за определен период от време, който обикновено е един и същ времеви интервал всяка година. Когато не използвате таймшера, други със сходни интереси са.
Средната продажна цена за едноседмичен дневен дял днес е приблизително 20 940 долара, със средна годишна такса за поддръжка от 880 долара, според ARDA. Повечето споразумения за временно ползване са безсрочни договори, което означава, че сте задължени да плащате таксата за поддръжка за неопределено време, което е голям финансов ангажимент.
Ако искате да използвате вашето устройство през друга седмица, трябва да „банкирате“ седмицата си и да я замените за друго време или място. В теста за продажбите (имах нещастието да присъствам на такъв), курортът спомена, че вече не прави седмично разпределение на времето. Сега това е система, базирана на точки. Получавате X брой точки годишно, когато купувате единица и след това можете да я използвате по какъвто начин изберете.
Точките могат да бъдат използвани за много други неща: да закупите самолетни билети, да отидете на друго място или да надстроите до по -голямо устройство. По дяволите, това е като авиокомпании и мили на кредитни карти. Можете да използвате точките си в магазини като Best Buy и Bed Bath & Beyond. Страхотно - мога да си купя това покривало за тоалетна, вместо да отида на почивка. Сигурен съм, че както при точките по кредитни карти, получавате справедлива размяна на точки в долари.
Сякаш не можете да кажете, аз съм саркастичен.
Не проверих числата, но съм сигурен, че процентът на реализация е ужасен. Така че в крайна сметка те правят дори една седмица във времевия период много по -абстрактна за притежание, отколкото твърд актив. Продавачът с високо налягане, моля, напомнете ми отново, каква е целта да притежавате времево ползване?
Липсващ инвестиционен компонент
В покера се казваше, че ако не можеш да забележиш котето, това си ти. Това важи за закупуване на времево споделяне. Тези, които се възползват от сделката, са продавачът и собствениците на курорта. За съжаление сте заседнали с малка част от единица, която има малка или никаква стойност при препродажба.
Ето проблемите със притежаването на времево споделяне:
- Има огромен пазар за препродажба. Често можете да вземете единици за по -малко от половината от първоначално платеното.
- Подобно на кола, временното ползване се обезценява, след като „го изгоните от партидата“ (вземете собствеността).
- Рядко се случва стойността на таймшера да се увеличи. Всъщност очаквайте тя да загуби стойност, тъй като общите разходи за собствеността ви бяха отбелязани за покриване на презентации за продажби, стимули и подаръци.
- Обикновено ти се продават таймшери, когато си на почивка и защитата ти е намалена.
- Повечето имат високи годишни такси за поддръжка. В случая на родителите ми таксите им се увеличават всяка година, по -бързо от темповете на инфлация. За сумата, която плащате само с такси за поддръжка (забравете за първоначалната „инвестиция“), бихте могли да отседнете в хотел с прилично качество за една седмица.
Въпреки тези недостатъци, индустрията продължава да привлича нови собственици. През 2015 г. 46% от продажбите на времево споделяне са на нови собственици, което обръща предишната тенденция на нарастваща зависимост от съществуващите собственици. Ако наистина искате да влезете инвестиране в недвижими имоти, щракнете тук, за да прочетете нашето ръководство. Можете също да започнете със следните доставчици на краудфандинг:
| Акценти |  |
 |
 |
| Рейтинг | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Минимални инвестиции | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Такси за сметка | Една година | Обикновени капиталови инвестиции: 0,5-1,5% годишно, плюс 10% от всички печалби при излизане | 1-1,25%/годишна такса за управление на активи |
| Частно АДСИЦ | |||
Регистрирай сеПрочетете рецензията
|
Регистрирай се Прочетете рецензията |
Регистрирай се Прочетете рецензията |
Таймшерите не генерират доход
На теория, когато купувате времево ползване, имате частичен интерес от имота, върху който се намира наемът. Но е важно да разберете, че това не ви дава всички предимства притежаващи недвижими имоти обикновено има.
Като начало имате интерес към същото звено като други хора, които участват в таймшера. Следователно вашият интерес не е самостоятелна собственост. Не сте свободни да правите с устройството, както желаете.
Например, има строги ограничения за времето, през което физически заемате устройството. За разлика от истински ваканционен дом, не можете да го отдадете под наем през останалата част от годината, когато не го обитавате за лична употреба.
Можем да мислим за временно ползване като частно участие в един ваканционен имот или единица. Не прилича на нищо притежаващ ваканционен имот направо, с ползите, които идват в резултат на това да го имаш.
Според ARDA собствениците на времево споделяне са склонни да бъдат по -млади и по -етнически разнообразни, отколкото когато индустрията стартира и е насочена към възрастна тълпа. Средната възраст на последните купувачи е 39, а 34% от собствениците са или азиатско-американски, или афро-американски. Почти две трети имат висше образование. Средният им доход е 81 311 долара.
Струва ми се обаче, че пазарът на таймшери е насочен към финансово неопитни. За съжаление, разпределението на времето обикновено се превръща във ваканционен имот за хора, които не могат да си позволят ваканционни имоти. Материалите за продажби са направени така, че да изглеждат повече за блясъка и „да живеят добър живот“, отколкото за възвръщаемостта на инвестицията. Това е така, защото там е без връщане.
Ако харчите пари за бъдещето, това трябва да се счита за инвестиция. Ако не генерира доход, това е разход - ясен и прост. Вие може извлечете удоволствие от това, но това все още не е инвестиция. Щракнете тук, за да научите как да инвестираме
Таймшерите не са много ликвидни
Обикновено едва след като сте закупили времево споделяне, осъзнавате, че има повече хора, които искат да ги продадат, отколкото да ги купят. Вероятността да възстановите първоначалната си инвестиция е много ниска - да не говорим за възстановяване на дългосрочните такси за поддръжка.
Има уебсайтове, които собствениците на таймшери могат да използват, за да се опитат да продадат собствеността си, като RedWeek, но те начислявайте такса за регистрация и годишен членски внос, за да използвате сайта - и няма гаранция, че ще бъде разпределено продавам.
А в индустрията за препродажба има значително количество измами. Измамниците грабнат собствениците на таймшери, като обещават да продадат имота вместо вас - срещу предварителна такса - и след като платите таксата, никога повече няма да чуете от тях.
Ако можете да продадете таймшера (а това никога не е сигурно), вероятно ще получите само част от това, което сте платили за него. Има два основни проблема, когато става въпрос за продажбата им:
- През цялото време се изграждат/предлагат повече, наводнявайки пазара и
- Съществуващите собственици ги продават, за да се измъкнат от дългове или след като осъзнаят, че това не е сделката, за която са си мислили, че са я купили.
Ако все още смятате, че закупуването на времево споделяне е добра идея и искате да избегнете плащането на повече, отколкото някога ще го продадете, купете такъв на вторичния пазар. Има много уебсайтове, където можете да си купите използван таймшър.
Компаниите за таймшери знаят, че вероятно можете да намерите по -евтини опции от съществуващи купувачи на уебсайтове като Timeshare Users Group и RedWeek. Така че компаниите обикновено предлагат закриващи стимули и други предимства. Но тези предимства обикновено не възстановяват парите, които бихте спестили от закупуването от съществуващ собственик.
По -добрата алтернатива на таймшера
Според мен е по -добре да отседнете в местен хотел, отколкото да закупите таймшър. Вземете като пример таймшера на моите родители. Те са платили 10 000 долара за първоначалната покупка и ако добавите таксата за поддръжка от 750 долара на година, платена за 10-годишен период, има обща инвестиция от 17 500 долара в този времеви дял.
През последните 10 години техният времеви дял осигуряваше престой от една седмица всяка година - седем дни и шест нощувки - за общо 60 нощувки, което средно е до $ 291 на вечер за почивка в една и съща единица всяка година. Ако трябва да наемете хотелска стая с прилично качество на около 175 долара на вечер, общата цена, платена за таймшера, ще ви купи 100 нощувки от хотелски престой. Не само, че струва по -малко на нощувка в хотел, но и бихте могли да добавите разнообразие към вашата почивка, като отседнете в хотели, разположени на различни дестинации.
Освен това бихте могли да се възползвате от честите програми за възнаграждения на потребителите и други ценови отстъпки, предлагани от хотелите.
Посетете |
Вероятно има лесни начини да получите повече от 100 нощувки в хотел.
Най -хубавото е, че нямаше да потънете капитал в таймшера, а парите за плащане на таймшера могат да бъдат инвестирани, за да спечелите възвръщаемост на вашата инвестиция. При консервативна възвръщаемост от 5%, съставена годишно (започвайки с 10 000 долара и добавяйки 750 долара годишно), в момента бихте седнали на повече от 26 000 долара. Това е много по -добра сделка от мястото, където седя.