أنت تقود رحلتك المعتادة وتلاحظ وجود لافتة تبدو وكأنها غير مألوفة على جانب الطريق. تقول "نشتري منازل قبيحة" أو "سنشتري منزلك بأي حال من الأحوال مقابل المال". ما الأمر مع ذلك؟ من يضع هذه العلامات وماذا تعني؟
بصفتي سمسار عقارات ، يتم سؤالي عن ذلك كثيرًا. في الصناعة ، نطلق على هذه "إشارات قطاع الطرق".
خلف اللافتات "تجار جملة" للعقارات. هؤلاء الرجال نوع من الوسطاء. يجدون المنازل و "البيع بالجملة" لهم إعادة التأهيل الذين يقومون بعد ذلك بالتجديد وإعادة البيع منهم إلى مشتري منزل.
على عكس ما تروج له لافتاتهم ، فإن تجار الجملة لا "يشترون منزلك مقابل المال" حقًا. في مقابل موافقتك لقبول سعر نقدي مخفض ، فإنهم يعدون بتسليم مشترٍ لك في غضون فترة زمنية معينة - عادةً 30 أيام. بدلاً من عقد البيع ، يستخدم تجار الجملة "عقد التنازل" الذي يسمح لهم "بتعيين" معاملة بيع منزلك إلى طرف ثالث يصبح المشتري الفعلي.
يجني تجار الجملة أموالهم من الفارق بين ما وعدوا بدفعه لك وما يجمعونه من عامل إعادة التأهيل الذي يشتري العقار منك بالفعل.
هل يجب عليك بيع منزلك بالجملة؟
تجار الجملة موجودون منذ عقود. يعرضون جعل عملية بيع المنزل سريعة وسهلة - بغض النظر عن حالته. من خلال لافتات العصابات أو البطاقات البريدية المباشرة ، يجدون بائعين محتملين لم يتخذوا بعد الخطوة الأولى لبيع منازلهم.
لنفترض ، على سبيل المثال ، أنك عشت في منزلك منذ أكثر من 20 عامًا ، وتربية عائلتك. الأطفال كبروا وأنت تفكر في تقليص الحجم. على مر السنين ، قمت بجمع الكثير من الأشياء. إن التفكير في تنظيم منزلك وتجهيزه للعرض أمر ساحق.
تتلقى بطاقة بريدية من تاجر جملة يعرض عليك نقودًا لمنزلك "كما هي" ويبدو أنه حل جيد. وقد يكون حلاً جيدًا ، لكن هل هذا هو أفضل حل؟
يعرض تجار الجملة هذه "الفوائد" الثلاثة:
- لا حاجة للتنظيف أو إجراء أي إصلاحات. نمنحك نقودًا مقابل منزلك في حالته الأصلية. ليس عليك حتى إظهار ممتلكاتك.
- لا توجد عمولات وكيل عقارات. تخطي تكاليف البيع عند التعاقد معنا.
- احصل على أموالك بشكل أسرع مما لو أدرجت منزلك في السوق المفتوحة.
هل هذه الادعاءات صحيحة؟ ربما ، لكن هناك بعض النقاط التي لم يخبروك بها:
يتم شراء المنازل "كما هي" وبيعها في MLS.
يستغل تجار الجملة المفهوم الخاطئ الشائع لدى المستهلك بأن منزلك يجب أن يكون في حالة جيدة للإدراج في خدمة القوائم المتعددة (MLS). الحقيقة هي أنه في حين أن العديد من المنازل المدرجة مع وكيل عقارات وتسويقها في MLS هي كذلك "جاهزة للانتقال" ، يتم شراء وبيع العديد من العقارات بنجاح يوميًا من خلال القوائم الموجودة على MLS.
ستعرف مجموعة أصغر بكثير من المشترين المحتملين أن منزلك معروض للبيع.
لدى تجار الجملة قائمة بالمشترين المحتملين الذين يتواصلون معهم عندما يحصلون على صفقة مهمة جديدة. قارن ذلك بالمرور عبر وكيل مرخص وإدراج ممتلكاتك في MLS حيث يمكن البحث فيها و يرى عدة آلاف من الوكلاء ، كل منهم لديه مشترين جاهزين قد يكونون مهتمين بتقديم عرض على ملكية.
ستؤدي الرؤية والمنافسة للوصول إلى المزيد من المشترين إلى سعر بيع تنافسي مقابل سعر البيع المخفض الذي سيتمكن تاجر الجملة من تأمينه لك. هناك مشتري لكل عقار بغض النظر عن الموقع أو الحالة. أفضل نتيجة للبائع هو تسويق منزله على نطاق واسع. وأفضل طريقة للقيام بذلك هي إدراجها في قائمة وكلاء عقارات ذوي خبرة.
يمكنك الحصول على أموال أقل... أقل بكثير في كثير من الأحيان!
على الرغم من عدم وجود عمولات للوكيل العقاري للدفع ، إلا أن رسوم التنازل غالبًا ما تكون أعلى من 5-6٪ عمولة ستدفعها لتسويق منزلك وبيعه بشكل احترافي من خلال العقارات شركة. رسوم تاجر الجملة النموذجية هي 25000 دولار إلى 30 ألف دولار. إذا كنت تبيع منزلًا بامتداد القيمة السوقية 200000 دولار ، وهذا يمثل رسومًا بنسبة 15٪.
يتم تمثيلك من قبل شخص غير مرخص.
يقوم تجار الجملة بشكل أساسي ببيع العقارات بدون ترخيص. أنت تثق في أكبر استثمار في حياتك لفرد:
- غير ملزم بمدونة قواعد الأخلاق أو أ التزام ائتماني لتمثيل مصالحكم الفضلى ،
- لا يخضع لإشراف وسيط عقاري مرخص ، و
- لم يُطلب منهم حضور أي دروس تعليمية أو اجتياز أي شهادة تؤهلهم لبيع العقارات.
تتطلب حكومات الولايات تراخيص العقارات والتدريب ، إلى حد كبير لحماية الجمهور من نشاط لا ضمير له. بيع العقارات بدون ترخيص مخالف للقانون. يتغلب تجار الجملة على هذا الأمر لأن العقد الذي يستخدمونه تمت صياغته بعناية للإشارة إلى أنه ليس اتفاقية مبيعات على الإطلاق. إنها اتفاقية تسمح لهم بالتنازل عن العقار إلى مشترٍ آخر ؛ الصفقة هي معاملة مباشرة بين المشتري والبائع دون تدخل وكيل. بصفتك بائعًا يعمل مع تاجر جملة ، فأنت لا يمثلك أي شخص مرخص له للتعامل مع المعاملات العقارية.
من البداية إلى النهاية ، يمكن أن تستغرق صفقات البيع بالجملة وقتًا أطول من البيع التقليدي.
إحدى نقاط البيع التي سيحققها تاجر الجملة هي أنك ستحصل على أموالك بشكل أسرع عن طريق البيع من خلالها. الحقيقة هي أنه من وقت توقيعك على عقد التنازل حتى تصل إلى طاولة الإغلاق ، يمكن أن تستغرق العملية وقتًا أطول في الواقع من خلال تاجر جملة. هذا بسبب وجود 30 يومًا إضافيًا في العملية. قد تكون تلك الأيام الثلاثين التي يحتفظ فيها تاجر الجملة بعقد التنازل بحثًا عن مشترٍ 30 يومًا عندما يكون العقار الخاص بك قيد التشغيل ينظر الآلاف من المشترين إلى MLS ، وكثير منهم لديهم الأموال النقدية لشراء وتجديد الممتلكات الخاصة بك وهم حريصون على الحصول عليها بدأت!
لا تزال هناك "عروض" سواء ذهبت من خلال تاجر جملة أو وكيل مرخص.
العروض هي مصدر إزعاج للبائعين. فهمت ذلك. لا أحد يحب الغرباء الذين يمشون في منزلهم وينظرون إلى أغراضهم! لكن لا تصدق أن المرور عبر تاجر جملة سيوفر لك هذا التطفل. الناس - حتى إعادة التأهيل - لا يشترون منزلًا غير مرئي. سيتعين عليك التعامل مع العروض سواء كنت تذهب من خلال تاجر جملة أو عملية بيع المنزل الأكثر تقليدية.
فقط كن على علم
كنت مستثمرًا عقاريًا لسنوات قبل أن أصبح وكيلًا مرخصًا في ولاية ماريلاند. اشتريت العقارات "المتعثرة" المدرجة في MLS ، واشتريت أيضًا عددًا قليلاً من تجار الجملة. أنا لا أطرق ما يفعله تجار الجملة. في الواقع ، غالبًا ما تجلب جهودهم المنازل إلى السوق التي تعتبر صفقات جيدة لإعادة التأهيل.
كما هو الحال مع أي قرار مالي ، فإن التثقيف بشأن اختياراتك يساعدك على اتخاذ القرار الأفضل لظروفك الخاصة. من المهم أن تكون على دراية بما تتخلى عنه إذا اخترت البيع من خلال تاجر جملة بدلاً من التعاقد مع وكيل مرخص.
ومع ذلك ، ليس كل العملاء متشابهين. بعضها جيد حقًا في تسهيل بيع المنازل "الجاهزة للانتقال إليها". ولكن إذا لم يكن منزلك في حالة أصيلة وتريد البيع ، فستحتاج إلى البحث عن وكيل يفهم كيفية تسويق المنازل كما هي.