الاستثمار العقاري السلبي: ما هو وكيف تبدأ

عندما تفكر في الاستثمار في العقارات ، قد تفكر في إدارة شركة تأجير صغيرة كمالك. أو ربما تفكر في الانخراط في شيء مثل استضافة Airbnb ، أو قرصنة المنازل ، للبدء.

ولكن إذا كنت قد تمكنت من إدارة إيجار أو كنت تعرف شخصًا ما فعل ذلك ، فمن المحتمل أنك تعرف أنه يمكن أن يكون لديه بعض الفواق. وحتى إذا كانت أعمال الإيجار تعمل بسلاسة وكان لديك مستأجرون رائعون ، فلا يزال الأمر يتطلب الكثير من العمل لإدارة عقار أو أكثر ولمواكبة الصيانة.

لحسن الحظ ، ليس كل نوع من أنواع الاستثمار العقاري يجب أن يكون نشطًا للغاية. في الواقع ، هناك العديد من استراتيجيات الاستثمار العقاري الموثوقة والسلبية التي يمكنك استخدامها لتوليد الدخل دون الحاجة إلى إدارة الممتلكات بنشاط.

ما هو الاستثمار العقاري السلبي؟

الاستثمار العقاري السلبي ينطوي على توليد الدخل من الممتلكات العقارية دون الحاجة إلى إدارتها بنشاط بنفسك. عادةً ما يحقق الملاك ذلك من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لمسؤوليات إدارة الممتلكات لشركات محترفة. ولكن يمكنك أيضًا استكشاف خيارات الاستثمار السلبي تمامًا مثل التمويل الجماعي أو صناديق الاستثمار العقاري ، والتي سأغطيها أدناه.

الهدف من أسلوب الاستثمار هذا هو الاستمرار في جني فوائد العقارات - مثل التدفق النقدي الثابت والتقدير المحتمل للممتلكات - دون الحاجة إلى التخلي عن وقتك. وبينما تتطلب العقارات أحيانًا عملاً مقدمًا ، فمن الممكن جدًا تحويل استثمارك إلى عمل شبه سلبي أو سلبي تمامًا.

كيف تبدأ مع الاستثمار العقاري السلبي

هناك عدة طرق لإضافة العقارات إلى محفظتك الاستثمارية مع إبقاء الأمور سلبية. تتطلب بعض الأساليب رأس مال وعملًا مقدمًا أكثر من غيرها. ومع ذلك ، يمكن أن تصبح جميع الاستراتيجيات التالية استثمارات سلبية تمامًا أو في الغالب استثمارات سلبية.

1. استخدم التمويل الجماعي العقاري

يعد استخدام أحد أبسط الطرق لبدء الاستثمار العقاري السلبي مواقع التمويل الجماعي. تجمع هذه المنصات الأموال من المستثمرين معًا لشراء العقارات التجارية والسكنية المدرة للدخل. كمساهم ، يمكنك كسب توزيعات نقدية من دخل الإيجار ويمكنك أيضًا أن تكسب من أسعار العقارات المرتفعة والبيع النهائي.

نحن نحب منصات التمويل الجماعي في Investor Junkie نظرًا لأنها عبارة عن طريقة سهلة للمبتدئين للاستثمار في العقارات. في الواقع ، لا تتطلب منك العديد من المنصات أن تكون مستثمر معتمد لينضم. ويمكن أن يصل الحد الأدنى للاستثمار إلى 10 دولارات.

يسلط الضوء
تقييم	9/10	9/10	7/10
الحد الأدنى للاستثمار	$10	$5,000	$5,000
رسوم الحساب	1٪ / سنة	1-1.25٪ / سنة رسوم إدارة الأصول	2٪ رسوم إدارية سنوية
REIT الخاص
اشتراكقراءة الاستعراض	اشتراك قراءة الاستعراض	اشتراك مراجعة Streitwise

Fundrise هي نقطة انطلاق ممتازة بسبب انخفاض الحد الأدنى للاستثمار وانخفاض الرسوم السنوية. لكن RealtyMogul و ستريتوايز كما تتيح لك إضافة عقارات إلى محفظتك دون الحاجة إلى مئات الآلاف من الدولارات.

والتمويل الجماعي استثمار سلبي تمامًا. تعمل هذه الشركات مع شبكتها الخاصة من مديري العقارات للعثور على المستأجرين وإدارتهم. يجب على جميع المستثمرين القلق بشأن متى يتم دفع التوزيعات وفي النهاية صرف الأسهم.

هذه شهادة بالشراكة مع Fundrise. نحن نكسب عمولة من روابط الشركاء على المستثمر Junkie. جميع الآراء وعاداتنا وتقاليدنا.

2. العمل مع مدير الممتلكات

خيار آخر للاستثمار العقاري السلبي الذي يمكنك استكشافه هو تشغيل أعمال الإيجار الخاصة بك من خلال شركة إدارة الممتلكات. بمعنى آخر ، يمكنك أن تصبح مالكًا وتقوم بالشراء إيجارات الأسرة الواحدة أو حتى منازل متعددة الأسر إذا كان لديك رأس مال كافٍ. ولكن يمكنك الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة المستأجرين والممتلكات لشركة إدارة الممتلكات المحلية للتعامل مع العمل النشط.

الجانب الإيجابي لهذه الاستراتيجية هو أنك تحصل على أسهم في العقارات دون الحاجة إلى إدارتها بفعالية. ومع ذلك ، فإن الجانب السلبي هو أنه عليك أن تدفع لمدير العقارات لإدارة عملك نيابة عنك.

وفق روفستوك، عادةً ما يتقاضى مديرو العقارات رسوم إعداد لمرة واحدة ورسوم إدارة مستمرة. عادة ، تبلغ هذه الرسوم الإدارية حوالي 10٪ من الإيجار الشهري. تفرض شركات إدارة الممتلكات أيضًا رسوم تأجير مختلفة إذا كان عليها العثور على مستأجرين جدد ورسوم تجديد الإيجار وحتى رسوم الصيانة.

يمكن أن يصبح هذا مكلفًا بسرعة ، لذلك من المهم أن تفهم التدفق النقدي لممتلكاتك وهامش الربح والمبلغ الذي يمكنك إنفاقه على الإدارة الاحترافية. ولكن إذا كانت الرياضيات صحيحة ، يمكن لهذه الاستراتيجية أن تخلق استثمارًا عقاريًا سلبيًا يتيح لك أيضًا الاستمتاع بالأسهم.

يمكنك أيضًا شراء ممتلكات الأسرة الواحدة من خلال Roofstock ثم العمل مع فريق مديري العقارات للحصول على حل متكامل الخدمات. ملكنا استعراض روفستوك يشرح كيفية عمل المنصة ومزاياها وعيوبها.

3. استثمر في صناديق الاستثمار العقارية

صناديق الاستثمار العقارية، التي تمثل صناديق الاستثمار العقاري ، هي وسيلة أخرى للاستثمار في العقارات السلبية تشبه التمويل الجماعي. REIT هي شركة تمتلك وتدير العقارات المدرة للدخل. بموجب القانون ، يتعين على صناديق الاستثمار العقاري دفع ما لا يقل عن 90٪ من الدخل الخاضع للضريبة للمساهمين في شكل توزيعات أرباح ، مما يجعلها استثمارًا جذابًا ومدرًا للدخل.

هناك أيضًا أنواع عديدة من صناديق الاستثمار العقاري التي يمكنك استكشافها. على سبيل المثال ، قد تركز صناديق الاستثمار العقاري على قطاعات مختلفة ، مثل الرعاية الصحية أو البيع بالتجزئة. هناك ايضا صناديق الاستثمار العقارية السكنية والتجارية التي تستثمر في أنواع مختلفة جدًا من العقارات.

أسهل طريقة لبدء الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية هي البحث عن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا من خلال وسيط عبر الإنترنت. هناك مجموعة من صناديق REIT ETF والصناديق المشتركة ، ويمكنك أيضًا الاستثمار في صناديق REIT الفردية. بعض صناديق الاستثمار العقاري ليست كذلك يتم تداولها علنًا ، ولكن يمكنك العمل مع وسطاء فرديين أو بعض المستشارين الماليين للاستثمار في غير المتداولة صناديق الاستثمار العقارية.

يتمثل الجانب السلبي الرئيسي للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية في أن النمو بشكل عام أقل من الاستثمارات مثل مخزونات النمو نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري تدفع معظم الدخل كأرباح. لكنها استراتيجية أخرى للاستثمار العقاري السلبي تحظى بشعبية كبيرة وبسيطة. ولا يمثل نقص السيولة مخاطرة كبيرة إذا التزمت بصناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا.

4. قم بتشغيل شركة Airbnb سلبية

بعد تخرجي من الكلية ، قضيت بعض الوقت في ميديلين ، كولومبيا. خلال ذلك الوقت ، شاركت شقة مع رجل من نيويورك كان يسافر في جميع أنحاء أمريكا الجنوبية لبضعة أشهر.

عندما بدأنا الحديث عن العمل والأعمال ، أخبرني أنه يدير شبكة من Airbnbs في مدينة نيويورك. وعلى الرغم من أنه كان يقضي شهورًا على الطريق في كل مرة ، إلا أن عمله في Airbnb كان مزدهرًا في الوطن ، حيث جلب دخلًا ثابتًا من الإيجار كل شهر.

لم أستطع تصديق ذلك في ذلك الوقت ، ولكن بعد إجراء بعض البحث ، وجدت أن الزحام الجانبي لـ "Airbnbs عن بُعد" حقيقي للغاية بالتأكيد. والأمر بسيط جدًا على الورق: تحصل على إيجار Airbnb في سوق جذابة ، ضع بعضًا من جهاز التحكم عن بعد أنظمة الإدارة المعمول بها ، والعمل مع مدير تأجير لتنظيف وإدارة المكان بينهما المستأجرين.

تجعل Airbnb من السهل جدًا إدارة قائمتك والتواصل مع المستأجرين من خلال تطبيقها. وإذا كنت تستخدم أنظمة مثل صندوق القفل أو الوصول إلى لوحة المفاتيح ، فيمكن للضيوف فتح قفل منزلك دون الحاجة إلى التواجد هناك. بمجرد مغادرتهم ، كل ما عليك فعله هو الدفع لشركة تنظيف أو مدير ممتلكات لإعداد الوحدة لضيفك التالي.

هذه الإستراتيجية هي كيف يدير الناس Airbnbs في ولايات مثل أريزونا وكاليفورنيا وفلوريدا بينما يعيشون على بعد آلاف الأميال.

أنا شخصياً أعتقد أن هذا لا يزال نوعًا أكثر خطورة من الاستثمار العقاري السلبي نظرًا لأن الأضرار أو المشكلات الخطيرة في الممتلكات ليس من السهل حلها عن بُعد. ولكن إذا كان لديك نوع الجدول الزمني حيث لا يمثل التنقل في رحلة في اللحظة الأخيرة مشكلة ، فربما لا يكون هذا الخطر مصدر قلق كبير.

بالإضافة إلى ذلك ، يتعين عليك تضمين رسوم مضيف Airbnb والضرائب ورسوم التنظيف / الإدارة في أرباحك. وإذا لم تحصل على حجوزات كافية شهريًا ، فمن المحتمل أنك تكسب أقل مما لو ذهبت بإيجار طويل الأجل لعائلة واحدة. ولكن في المناطق السياحية ، تتقاضى Airbnbs علاوة ، ولهذا السبب يذهب بعض المضيفين عن بُعد ويشترون Airbnbs في الأسواق المزدحمة.

إيجابيات وسلبيات الاستثمار العقاري السلبي

هل الدخل السلبي من العقارات واقعي؟

إذا كنت تستثمر من خلال منصات التمويل الجماعي أو من خلال صناديق الاستثمار العقاري ، فإن الاستثمار العقاري السلبي أمر مفروغ منه. هذا سبب واحد الاستثمار العقاري الجزئي أصبحت شائعة جدًا ، جنبًا إلى جنب مع الحواجز المنخفضة للدخول.

أما بالنسبة لامتلاك الوحدات المؤجرة وإدارة الاستعانة بمصادر خارجية ، فيمكن أن تصبح هذه الاستراتيجية أيضًا سلبية تمامًا. لكنني أعتقد أنه من المهم معرفة أرقامك حتى لا تمحو نفقاتك التدفق النقدي الإيجابي. وفي حالة حدوث إصابات طارئة ، فمن المحتمل أن تضطر إلى أن تصبح مديرًا نشطًا لفترة من الوقت.

في النهاية ، هناك عدة طرق لتحويل العقارات إلى استثمار سلبي. فقط ضع في اعتبارك مستوى المشاركة النشطة مقابل المشاركة السلبية التي تناسبك ، وفكر في الإيجابيات والسلبيات ، واختر نموذج العمل المناسب لك.