في الواقع ، بطرق أكثر مما قد تدرك ، يعكس الاستثمار العقاري الاستثمار في الأسهم والسندات. لكليهما ، أهدافك هي الدخل قصير الأجل ومكاسب رأس المال طويلة الأجل.
يمكن للعقار المؤجر المختار بعناية والمدار بشكل صحيح أن يوفر ثلاثة أشياء يبحث عنها جميع المستثمرين:
- دخل
- زيادة رأس المال
- المزايا الضريبية.
عندما انت الاستثمار في تأجير العقارات، يأتي دخلك قصير الأجل من الإيجار ، بدلاً من توزيعات الأرباح ربع السنوية أو مدفوعات الفائدة. وتأتي مكاسب رأس المال الخاصة بك من ارتفاع سعر العقار الذي تمتلكه ، بدلاً من ارتفاع أسعار الأسهم.
هذا لا يعني عدم وجود اختلافات كبيرة. ونحن لا نقول إن محفظتك يجب أن تتضمن فقط أصول سوق الأوراق المالية أو العقارات فقط. تظهر الأبحاث أن المحافظ المتنوعة أفضل بكثير بمرور الوقت. غالبًا ما يكون الاستثمار في سوق الأسهم أكثر سلبية. قد يكون أيضًا أقل وقتًا وبحثًا مكثفًا من الاستثمار العقاري.
لقد وجدت ، مع ذلك ، أن اتباع نهج استثمار أكثر نشاطًا يحصد أرباحًا أعلى. بالنسبة لي ، فإن امتلاك ممتلكات ملموسة أكثر إرضاءً من امتلاك أسهم في الأسهم التي تظهر كأرقام في بيان شهري.
اختيار عقار مؤجر
كثير من الناس "يقعون في" امتلاك عقار مؤجر. قد يشترون عقارًا عندما يكونون عازبين ، ثم يتزوجون ، وينتقلون معًا ، وبدلاً من بيع المنزل الإضافي ، يقررون تأجيره. أو يرثون منزلًا من والديهم ويؤجرونه بدلاً من بيعه على الفور.
في كثير من الأحيان هذه ليست حالات تأجير الممتلكات المثالية لعدة أسباب. السبب الرئيسي هو أن الأرقام لا تعمل. وذلك لأن التخطيط دائمًا أفضل من الوقوع في أي موقف حياة تقريبًا.
إذا كنت لا تشتري العقار كاستثمار لأغراض محددة تتعلق بإيرادات الإيجار و / أو زيادة رأس المال ، فمن المحتمل ألا يتحول إلى استثمار عقاري كبير.
لنفترض أنك لست في واحدة من هذه المواقف. بدلاً من ذلك ، ترغب في شراء واستئجار عقار كاستثمار.
العائد أفضل من الموقع
ما الذي يجعل استثمار تأجير العقارات جيد؟ ربما سمعت أن الاستثمار العقاري يدور حول "الموقع والموقع والموقع". وهذا صحيح بالتأكيد مع الاستثمار في العقارات المؤجرة. أنت تريد إيجارًا مناسبًا لمجموعة كبيرة من المستأجرين الموثوق بهم الذين يمكنهم دفع الإيجار ويبحثون عن سكن.
على الرغم من أهمية الموقع ، من السهل أن تخسر المال على عقار في موقع رائع مثل خسارة المال على عقار في رواسب المدينة. الموقع وحده هو جزء واحد فقط من النجاح.
الشيء الرئيسي هو أن الأرقام تعمل. تريد التأكد من أن الممتلكات الخاصة بك ذات تدفق نقدي إيجابي. تحتاج إلى حساب إيرادات ومصاريف الإيجار بدقة. وهذا ما يسمى "صافي عائد الإيجار".
ما هو صافي عائد الإيجار؟
في أبسط صوره ، يكون صافي عائد الإيجار هو النسخة العقارية لعائد الاستثمار (العائد على الاستثمار) الذي تتطلع إلى تحقيقه على أي استثمار. وتحسب على النحو التالي:
صافي عائد الإيجار = (صافي دخل الإيجار ÷ إجمالي تكلفة العقار) × 100
تحتاج إلى حساب ، أو تقدير دقيق للغاية ، التكلفة الإجمالية للممتلكات وصافي دخل الإيجار للوصول إلى صافي عائد الإيجار. إذن ما الذي يدخل في هذه الأرقام؟
فيما يلي تفاصيل أحد ممتلكاتي التي تم تأجيرها منذ ما يقرب من عام:
| Cedar Barn Way تفاصيل العقار | |
|---|---|
| سعر الشراء | $115,000 |
| اغلاق التكاليف | $2,837 |
| تكاليف الرحاب | $21,432 |
| التكلفة الإجمالية للممتلكات | $139,269 |
| الإيجار السنوي | $20,700 |
| شاغر في الميزانية | $1,725 |
| مصروفات الميزانية | $862 |
| الضرائب والتأمين السنوي | $1,625 |
| صافي دخل الإيجار | $16,488 |
| صافي عائد الإيجار | 11.8% |
يجب أن تتضمن التكاليف الإجمالية للممتلكات الخاصة بك جميع المصروفات الشخصية حتى تصبح جاهزة للانتقال إلى المستأجرين. سيكون هذا هو سعر الشراء ، وتكاليف الإغلاق ، وتكاليف التمويل إذا حصلت على قرض ، وتكلفة ترخيص الإيجار والرسوم ، وتكاليف الإعلان. يجب احتساب جميع التكاليف.
وبالمثل ، تحتاج إلى معرفة دخلك الإيجاري السنوي وجميع تكاليفك للوصول إلى الفرق. هذا هو صافي دخل الإيجار الخاص بك.
تأتي التكاليف النموذجية من الصيانة ، ورسوم إدارة الممتلكات ، والضرائب ، والتأمين ، ونفقات الشواغر (الميزانية لعدة أشهر عندما لا يتم تأجير العقار) والمرافق الشهرية (إذا لم ينص عقد الإيجار على أن المستأجرين يدفعون هؤلاء). تأكد من إجمالي دخل الإيجار ناقصًا جميع نفقات الاحتفاظ بأصولك وتحقيق هذا الدخل.
تجنب أخطاء المبتدئين
المفاجأة بالتكاليف غير المدرجة في الميزانية هو خطأ مبتدئ. في حالة هذا العقار ، ستلاحظ أنني خصصت الميزانية للوظيفة الشاغرة والصيانة. لكنني لم أتحمل أيًا من هذه التكاليف في السنة الأولى لأن 1) تم فحص المستأجرين بعناية والتوقيع تم وضع عقد إيجار لمدة عام واحد و 2) أجهزة جديدة مع ضمانات في العقار كجزء من إعادة التأهيل معالجة.
لذلك كان صافي عائد إيجاري لهذا العقار 11.8٪. (دخل الإيجار السنوي 16،488 دولارًا أمريكيًا إجمالي تكلفة الملكية 139،269 دولارًا أمريكيًا).
ما هو لطيف في معرفة صافي عائد الإيجار هو أنه يتيح لك موازنة العقارات مقابل بعضها البعض. ثم يمكنك العثور على أفضل صفقة قبل الشراء. حتى أنه يتيح لك مقارنة عائدات العقارات المقدرة بالعائد المتوقع لخيارات الاستثمار الأخرى مثل الأسهم والسندات.
ماذا عن التقدير؟
لسنوات ، اعتقد الكثيرون أن قيمة العقارات ارتفعت فقط. جلب انهيار المساكن في الفترة 2008-2010 جرعة من الواقع لهذا التفكير. ولكن حتى في تلك الفقاعة ، كانت هناك عقارات سكنية في جميع أنحاء البلاد تحمل قيمتها وحتى أنها كانت موضع تقدير.
الخصائص المختارة بعناية تحمل قيمة حقيقية لا تزول.
تعد احتمالية زيادة رأس المال جزءًا كبيرًا من عملية اختيار الممتلكات الخاصة بي ، لكنني لا أعول عليها لإنجاح أرقامي. الأسواق متقلبة والأسعار ترتفع وتنخفض. وإذا فكرت في الأمر ، فإن سعر السوق للعقار السكني مهم فقط عندما تريد بيعه.
بالطبع ، أشاهد قيم السوق المتغيرة كما أفعل مع أي استثمار آخر لذلك أعرف ما إذا كان من المنطقي الاستمرار في التأجير أو البيع لتحقيق مكاسب. تم شراء عقار Cedar Barn Way بأقل من القيمة السوقية لأنه كان رهنًا وكان بحاجة إلى عمل.
حتى الآن يبدو أنه استثمار جيد. اليوم ، يتم بيع العقارات المماثلة في المنطقة بحوالي 185000 دولار. إذا قررت البيع واستطعت الحصول على سعر البيع هذا وخصمت 8٪ من تكاليف البيع ، فسيكون ربحى حوالي 30 ألف دولار. ليست أفضل صفقة لي حتى الآن ، لكنها ليست عائدًا سيئًا على استثمار بقيمة 140 ألف دولار.
مزايا ضريبة الإيجار
تتمتع العقارات المؤجرة أيضًا ببعض المزايا الضريبية التي تفتقر إليها خيارات الاستثمار الأخرى. نظرنا في أمرين من ثلاثة أشياء يتطلع كل مستثمر إلى تحقيقها: الدخل وزيادة رأس المال. الثالث هو المزايا الضريبية. الاستثمار العقاري لديه ميزة ضريبية فريدة من نوعها. يمكنك في الأساس الحصول على إعفاء ضريبي مقابل تدهور منزلك بمرور الوقت. هناك المزيد منها ، والتي يمكنك أن تقرأ عنها هنا.
شراء عقار للإيجار هو مجرد البداية
إذا كان استئجار عقار أمرًا منطقيًا بالنسبة لك ، فهذه هي البداية فقط! العقارات ليست سهلة وستحتاج إلى إجراء الكثير من البحث قبل الالتزام. بالإضافة إلى ذلك ، هناك سعر الصيانة ، وضرائب الملكية ، ومشقة التعامل مع المستأجرين. في النهاية ، يمكن أن تكون عملية مجزية للغاية وإضافة رائعة إلى محفظتك الاستثمارية.
إذا كنت تبحث عن طريقة سهلة للبدء في الاستثمار في تأجير العقارات ، فتحقق من ذلك روفستوك. تتيح لك منصة الاستثمار هذه شراء العقارات الجاهزة التي تم فحصها مسبقًا والتي يعتني بها مديرو العقارات المعتمدون.