تقريبًا كل من يسألني عما أفعله من أجل لقمة العيش يجيب بحماس ، "لطالما أردت ذلك!" عندما أخبرهم أنني مستثمر عقاري. أبتسم دائمًا وأوافق على أنه أمر رائع ، لكنني أعلم أنهم ربما يكونون ساذجين بشأن ما يتطلبه الأمر حقًا لتحقيق النجاح. وعلى الأرجح ، لن يأخذوا الوقت أو الطاقة لاكتشاف ذلك.
الاستثمار العقاري هو مهنتي الثانية. قضيت أكثر من 30 عامًا كمسوق استجابة مباشرة وناشر استثماري قبل أن أتقاعد قبل بضع سنوات. الآن ، شراء العقارات السكنية المتعثرة وإصلاحها وإعادة بيعها هو مهنتي الأساسية. Think Flip This House مع طارق وكريستينا الموسى أو Flip It Forward مع الأخوين بنهام - ولكن بدون إضافة "صنع للتلفزيون" والإثارة.
أحبها! إنها مليئة بالتحديات والدنيوية مع مزيج مثالي من الفن والرياضيات والعلوم. ويوم الدفع مجزي - أنا أعمل على رابع عقار سكني لإعادة التأهيل في الوقت الحالي ومن المتوقع أن أحقق عائد استثمار بنسبة 36٪ (عائد الاستثمار) - وذلك بعد أن سمحت لنفسي براتب شهري سخي ، لأنني أعمل كمقاول عام وأقوم شخصياً بجميع أعمال الرسم والعديد من إصلاحات.
العقارات استثمار ملموس
من الأشياء الرائعة في الاستثمار العقاري أنك تتعامل مع استثمار ملموس.
عندما تشتري منزلاً ، يكون لديك أصل حقيقي ، وليس بيانًا إلكترونيًا يمثل الأسهم التي تمتلكها بقيم متقلبة لا تتحكم فيها. إذا انهار سوق الأسهم ، فلن يكون لديك سوى القليل لتظهره في خزان الأسهم.من الأسهل بكثير توقع تراجع سوق الإسكان ، ويمكنك إجراء تعديلات على الإستراتيجية للتخفيف من المخاطر. أفضل جزء هو أنك تتمسك دائمًا باستثمار لن يختفي عليك. يمكنك المشي في الممتلكات ، ولمس الخشب وفحص الهيكل. يمكنك تحسينه والحصول على الرضا من رؤية التخطيط الخاص بك والعمل على تحويل الممتلكات. وأنت تجعل قطعة صغيرة من العالم مكانًا أفضل - وتوفر حلًا سكنيًا للعائلة - عن طريق تحويل الممتلكات البائسة وغير المحببة إلى مكان يمكن للأطفال أن يكبروا فيه.
إذا كنت تفكر في عمل بدوام جزئي كمستثمر عقاري - أو القفز إلى الاستثمار العقاري مهنة جديدة مثلما فعلت - سترغب في التفكير في ما يتطلبه الأمر حقًا ، ولماذا يفشل العديد من المبتدئين وكيفية الحصول عليها بدأت.
السمات السبع التي يتشاركها جميع المستثمرين الناجحين
أنا أتفاعل مع محترفي العقارات والمبتدئين بشكل شبه يومي ، وقد لاحظت بعض الخصائص المشتركة بين الناجحين:
رقم 1: إنهم مجازفون (محسوبون)
العقارات ليست ثابتة. يتحرك صعودا وهبوطا في القيمة. الأحياء تتحول. يقوم المشترون بالتصفح والمضي قدمًا. وخطر الوقوع في الخطأ بشأن الجوانب المختلفة متأصل في العمل. عليك أن تأخذ بعض المخاطر المحسوبة.
العمل مع الإسقاطات والتقديرات مساوٍ للدورة التدريبية. على سبيل المثال ، يجب عليك تقدير ARV الخاص بك (قيمة ما بعد الإصلاح). يجب عليك أيضًا تقدير التكلفة الإجمالية للإصلاحات بدقة. باستخدام هذين الرقمين ، يمكنني التركيز على سعر العرض مع مراعاة تكاليف الاحتفاظ وإعادة البيع. لكنني أضع في اعتباري دائمًا أنني أعمل بأرقام تقديرية وأتأكد من أنني مرتاح لخطر "الخروج" بنسبة معينة.
عليك أن تفعل كل ما هو ممكن لتقليل المخاطر الخاصة بك والتأكد من أن ميزانيتك تتضمن ما هو غير متوقع.
# 2: إنهم مفاوضون ماهرون - ومحترمون -.
عليك أن تعامل الآخرين كما تحب أن تُعامل - وأن تتعرف بسرعة على المحتال وتبتعد عنه عندما تراه.
لا تخيف من قبل الخبراء - فأنت بحاجة إلى استدعاء الثيران ** t للمقاولين باهظ الثمن. ستكتشف بسرعة الجوانب المختلفة لتكلفة إعادة التأهيل. أنا دائما أحصل على عروض تنافسية. يمكن أن تختلف عروض أسعار الوظائف الأصغر بشكل كبير. لقد قدمت عطاءات لبعض أعمال الحوائط الجافة مؤخرًا ، وانخفضت تقديرات المقاول بين 940 دولارًا و 2880 دولارًا - لنفس العمل بالضبط!
يتطلب الأمر أيضًا استعدادًا للتفاوض بأدب. غالبًا ما يكون استبدال السقف في الشتاء أرخص منه في الربيع. نظرًا لوجود طلب أقل على استبدال الأسقف عندما تنخفض درجات الحرارة - ومع ذلك تحتاج شركات الأسقف إلى الاستمرار في الدفع لطاقمها على مدار العام - يمكنك الحصول على خصم ، ولكن فقط إذا طلبت ذلك.
# 3: كلاهما متواضع وعنيد.
كان ابني في الرابعة من عمره عندما كان صغيرًا. أحد الأشياء التي تغرسها هذه المنظمة في الأطفال هو "التعلم بالممارسة". هذا هو بالضبط ما يدور حوله الاستثمار العقاري - هناك دائمًا المزيد لنتعلمه.
يتطلب الأمر موقفًا متواضعًا لاتخاذ خطوات إلى الأمام عندما لا تعرف بالضبط ما تفعله ، وأن تطلب التوجيه ، وتتعلم من خلال ارتكاب الأخطاء. كما يتطلب الأمر عنادًا شديدًا للتعلم عن طريق التجربة والخطأ. سترتكب أخطاء ، لكن تتعلم منها وتمضي قدمًا.
# 4: إنهم مركزون.
يميل المبتدئون إلى تجربة كل إستراتيجية ممكنة مع 10٪ فقط من التركيز الذي يحتاجون إليه لتحقيق النجاح باستراتيجية واحدة فقط. اختر استراتيجية واحدة واتقنها قبل ملاحقة الآخرين.
يبدأ العديد من المستثمرين كتجار جملة - الأمر الذي يتطلب رأس مال أقل بكثير - ومعظمهم ينفد بسرعة. لم أقم شخصيًا في البيع بالجملة ، لكني أعمل مع العديد من تجار الجملة بدوام كامل.
بالنسبة لي ، يبدو أنها واحدة من أصعب الاستراتيجيات ، وتتطلب الكثير من البحث والمكالمات الباردة للعثور عليها البائعين المتحمسين الذين يدركون أنهم لن يحصلوا على عروض البيع بالتجزئة في منازلهم بسبب الشكل انها في. تحتاج أيضًا إلى تطوير شبكة واسعة من خبراء إعادة التأهيل الموثوق بهم وذوي الخبرة نقدًا.
# 5: هم جيدون في تعدد المهام.
هذا واضح. بغض النظر عن الإستراتيجية التي تختارها ، سترتدي الكثير من القبعات. لذلك ، يجب أن تكون منظمًا وماهرًا في تعدد المهام. في الحقيقة ، عليك أن تعجبك!
# 6: هم على استعداد لبذل الجهد والوقت.
يتحمس العديد من المستثمرين العقاريين الجدد ويعملون بجد لمدة يومين ، ثم لا يفعلون شيئًا لمدة شهرين. الوقت هو المال ، ولكن "يوم الدفع" كمستثمر عقاري غالبًا ما يكون ستة أشهر على الطريق. عليك أن تستمر في المضي قدمًا كل يوم وأن تظل متحمسًا.
أعرف دائمًا تكاليف الاحتفاظ الشهرية بالدولار - إنها 731 دولارًا لمشروعي الحالي. إن وجود هذا الرقم في مؤخرة رأسي يحفزني على تذكر أن التأخير مكلف - بالنسبة لي. تتمثل إحدى طرق إدارة هذا الأمر في مراجعة مستند "نطاق العمل" باستمرار والقيام بما يلزم لتحقيق الأمور. أحمل دفتر ملاحظاتي ، وأضع المهام اليومية معًا وأكملها على أساس ثابت.
# 7: يقومون بواجبهم قبل تقديم عرض.
لقد رأيت بعض الصفقات الفوضوية - افعل ذلك بأنفسهم الذين يفعلون كل شيء بشكل سيئ ، والمستثمرين عديمي الخبرة الذين يحصلون على في الطريق فوق رؤوسهم ، والمستثمرين ذوي الخبرة الذين يبالغون في تقدير قدراتهم وينتهي بهم الأمر نقدًا سحق. لتكون ناجحًا في مجال العقارات ، يجب أن تكون واقعيًا ، وأن تتقن استراتيجيتك وأن تمتلك المعرفة والأنظمة والفريق لتحقيق ذلك.
احرص دائمًا على بذل العناية الواجبة بدقة ، وتحقق مرة أخرى من الرياضيات ، واحصل على احتياطي في ميزانيتك لما هو غير متوقع ولا تدفع مبالغ زائدة مقابل أحد الممتلكات. لا يمكنك الارتباط عاطفيًا بالخصائص والمبالغ فيها - ومع ذلك يجب أن تحبها بدرجة كافية حتى ترغب في القيام بالعمل! يدير المستثمرون الناجحون أرقامهم ويبتعدون عندما يطلب البائع الكثير من الممتلكات.