بالنسبة للكثيرين منا ، يعتبر منزلنا أكبر استثمار منفرد سنقوم به على الإطلاق. ومثلما نتتبع قيمة استثماراتنا الأخرى ، فمن الحكمة تقييم قيمة ممتلكاتنا الرئيسية (بالإضافة إلى أي خصائص ثانوية قد نمتلك) من وقت لآخر. بالطبع ، تتقلب قيمة أي منزل بناءً على ظروف السوق وعوامل أخرى. إذن السؤال هو: كيف تحدد القيمة السوقية الحالية لمنزلك؟
أولاً ، عليك أن تفهم أن قيمة منزلك لا تستند إلى ما دفعته في البداية مقابل ذلك ، والمبلغ الذي دفعته التي تنفقها على صيانتها أو تحسينها أو حقيقة أن أخيك يصر على أنه سيدفع مبلغًا محددًا مقابل ذلك إذا كان لديه مال. يتم تعريف قيمة أي عقار محدد على أنه "ما سيدفعه المشتري الراغب والقادر مقابل ذلك الآن".
كيفية الحصول على تقدير معقول
لا توجد ملكيتان متشابهتان تمامًا في العالم. لذلك من المستحيل فعليًا استهداف قيمة دقيقة لما يستحقه أي منزل محدد.
ومع ذلك ، يمكنك الحصول على تقدير معقول - أو على الأقل نطاق دقيق بشكل معقول للقيمة المقدرة - إذا كان لديك معلومات مفصلة حول أشياء مثل:
- السمات المادية مثل الموقع وحجم القطعة وعدد غرف النوم والحمامات ،
- معلومات ضريبة الممتلكات ،
- بيانات المبيعات التاريخية عن المنزل نفسه ، و
- مبيعات حديثة من منازل قريبة مماثلة.
هل Zillow دقيق؟
هناك بعض المواقع الإلكترونية الملائمة للمستهلكين والتي يمكن أن تعطيك فكرة عن قيمة منزلك. الأكثر شعبية هي ريدفين, زيلو و تروليا.
المركز الرائد هو Zillow بمتوسط 150 مليون زائر شهريًا. باستخدام هذه المنصة المجانية عبر الإنترنت ، يمكنك كتابة عنوان مكان الإقامة الخاص بك وستحصل على "Zestimate" للقيمة السوقية الحالية لمنزلك. تستخدم Zillow طريقة تقييم آلية خاصة تطبق الخوارزميات بناءً على البيانات المتاحة من سجلات الضرائب وبيانات المبيعات ذات الصلة بموقع الممتلكات الخاصة بك لحساب منزلك تلذذ.
هل هي دقيقة؟ أستخدم Zestimates منذ سنوات عملي في مجال العقارات، وسأجيب على هذا السؤال بهذه الطريقة: نعم ولا. أحيانًا وغالبًا. بعيد المنال وميت. إذا فكرت في الأمر ، فإن التباين منطقي تمامًا - إخراج أي خوارزمية يكون فقط بنفس دقة بيانات الإدخال.
يتم إنشاء Zestimates بواسطة برنامج آلي مصمم من قبل الإحصائيين ، ولا توجد قدرة للبشر على تغيير Zestimate لخاصية معينة يدويًا. ونظرًا لأن كل عقار فريد ولا يمكن تضمين التفرد في الحساب ، فلا توجد طريقة لتقدير القيمة السوقية للعقار بدقة باستخدام عملية آلية.
من الأفضل الاتصال بوكيل
أفضل طريقة لتحديد قيمة منزلك هي من خلال وكيل عقارات مرخص أو سمسار على دراية كبيرة بالمنطقة التي يقع فيها منزلك. يمكنك العثور على وكيل عقارات محلي من خلال خدمة مثل ضوء المنزل. يمتلك الوكيل ثروة من البيانات الدقيقة في الوقت الفعلي في متناول يده في خدمة القوائم المتعددة (MLS). ويمكن للوكيل المطلع والمثابرة وضع معايير بحث محددة للغاية ومن ثم استخراج تلك البيانات للتوصل إلى تقدير دقيق للغاية لقيمة منزلك الفريدة.
سيبدأ وكيلك بإجراء تحليل مقارن للسوق (CMA). يتضمن هذا النظر في العقارات المماثلة (comps) في الحي والتي تم بيعها في الأشهر الستة الماضية. الممتلكات الخاصة بك هي "خاصية الموضوع" في هذا التحليل ، وأصبحت ثلاث مجموعات تتطابق بشكل وثيق مع منزلك من حيث الحجم والعمر وحجم القطعة ونوع السقف ووسائل الراحة والأسلوب خصائص قابلة للمقارنة.
بدءًا من سعر البيع النهائي لكل شركة ، سيقوم الوكيل بتعديل هذا السعر عن طريق إضافة أو طرح تقييمات الفرق بين خاصية الموضوع والحساب. إذا كان هناك ، على سبيل المثال ، شركة بها ثلاثة حمامات وكان للعقار الموضوع اثنين فقط ، يحتاج الوكيل إلى تعديل سعر مبيعات ذلك المركب بحيث يكون أكثر انسجامًا مع خاصية الموضوع. إذا كان العقار الخاضع يحتوي على أربع غرف نوم وكان العقار المركب به ثلاث غرف فقط ، فسيتم تعديل سعر بيع الشركة بما يتماشى مع الخاصية المعنية. يختلف المبلغ المطلوب طرحه أو إضافته حسب المنطقة ، وعادة ما يكون هذا المبلغ أقل بكثير من التكلفة الأولية للميزة.
إليك مثال مبسط للغاية لما قد يبدو عليه الأمر:
| خاصية الموضوع | شركات # 1 | شركات # 2 | شركات # 3 | |
|---|---|---|---|---|
| سعر البيع | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # غرف نوم | ثلاثة | ثلاثة | أربعة | ثلاثة |
| # المواقد | واحد | واحد | واحد | لا أحد |
| شركات مقابل. موضوع | – | ناقص حمام واحد | بالإضافة إلى غرفة نوم واحدة | لا موقد |
| تعديل | – | بالإضافة إلى 5000 دولار | ناقص 10000 دولار | بالإضافة إلى 5000 دولار |
| السعر المعدل | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
كما ترون ، إذا تم طرح العقار المعني في السوق ، فمن المحتمل أن يتم بيعه بمبلغ يتراوح بين 320 ألف دولار و 330 ألف دولار. لتحديد سعر البيع لإدراج الممتلكات الخاصة بك في MLS (سعر إدراجك) ، سيضيف وكيلك معًا أسعار المبيعات النهائية للتركيبات الثلاثة وقسم الإجمالي على ثلاثة للحصول على متوسط مبيعات معدلة السعر.
بناءً على هذه المنهجية ، من المحتمل أن يوصي وكيلك بإدراج منزلك مقابل 325000 دولار. من المهم ملاحظة أن هناك بعض الموضوعية لعمل CMAs. على سبيل المثال ، هل يضيف الحمام الإضافي 5000 دولار أو 7000 دولار إلى قيمة العقار؟
قيم السوق والتقييم
سعر الإدراج ، على الرغم من قيمته ، هو في الحقيقة مجرد تقدير للقيمة السوقية الحقيقية. يجوز للبائع سرد ممتلكاته بمبلغ 325000 دولار. قد يعرض المشتري 300000 دولار. إذا قبل البائع عرض المشتري ، فإن القيمة السوقية 300000 دولار - السعر الذي اتفق عليه طرفا الصفقة.
إلى جانب القيمة السوقية ، هناك تقييمات أخرى في صفقة شراء منزل. القيمة الأكثر دقة هي "القيمة المقدرة". ما لم يستطع أحد شراء منزلك بكل النقود، هناك حاجة إلى التمويل المصرفي من خلال مقرض الرهن العقاري ، وسيتم إحضار المثمن المرخص لحساب القيمة المقدرة.
التقييم أكثر تفصيلاً من CMA - بالإضافة إلى تقييم مبيعات العقارات الحديثة وميزات المنزل العامة ، سيقوم المثمن بجولة في المنزل لعامل الوضع الحالي. المثمنون هم محترفون يتوصلون إلى رقم دقيق يعكس القيمة بدلاً من تقدير.
كما ترى ، فإن القيمة السوقية (السعر المتفق عليه من قبل المشتري والبائع) مدفوعة من قبل المستهلك. يتم تحديد القيمة المقدرة من قبل الخبراء. بمعنى آخر ، القيمة المقدرة ليست بالضرورة السعر الذي سيتم شراء أو بيع العقار به. في الواقع ، تُباع العقارات عمومًا بأكثر من القيمة المقدرة. سيستخدم المُقرض دائمًا القيمة المقدرة عند تحديد المبلغ الذي سيسمح للمشتري باقتراضه ، حتى لو كانت القيمة المقدرة مختلفة عن سعر السوق.
القيمة المقدرة هي أيضًا التقييم المستخدم لمعظم الأغراض الأخرى المتعلقة بالعقار ، مثل تحديد المستوى المناسب للتغطية التأمينية أو التقييم لأغراض حساب الخسائر الضريبية وتصفية العقارات و صافي القيمة.
استنتاج
يتلخص هذا في:
- Zestimates مجانية وستعطيك مؤشرًا على القيمة السوقية لمنزلك ولكنها تعتبر غير موثوقة.
- يمكن لمحترفي العقارات المؤهلين إعداد CMA الذي يعد تقييمًا أكثر موثوقية ودقة لمنزلك. على الرغم من أن إجراء CMA بشكل صحيح يستغرق وقتًا ، فغالبًا ما يقوم الوكلاء بذلك بدون مقابل ، نظرًا لأنه بشكل عام جزء من خدمتهم عندما تقوم بإدراج منزلك مع الوسيط الخاص بهم. بافتراض وجود مبيعات حديثة في المنطقة قابلة للمقارنة ، ستمنحك CMA تقريبًا قريبًا جدًا من سعر السوق لمنزلك.
- القيمة المقدرة هي أدق تقييم لما يستحقه منزلك. لكن التقييم ليس رخيصًا. ستكلفك عادةً ما بين 600 دولار و 1000 دولار. ونظرًا لأنها مجرد لقطة في الوقت الذي يتم فيه ذلك ، فإنها سرعان ما تصبح قديمة. تعتبر معظم تقارير التقييم جارية لمدة ستة أشهر فقط من تاريخ قيام المثمن بالقدم على الممتلكات الخاصة بك.