يتضمن تقليب المنزل شراء منزل بحاجة إلى الإصلاح وإجراء الإصلاحات وبيعه بسرعة لتحقيق ربح. إنها فكرة بسيطة إلى حد ما ، ولكن التنفيذ ليس بسيطًا. تقليب المنزل ليس استثمارًا يجب على معظم المستثمرين القيام به. ومع ذلك ، بالنسبة للمستثمر المناسب ، يمكن أن يكون تقليب المنزل مربحًا للغاية.
لذا ، هل يجب أن تستثمر في تقليب المنزل؟ هيا نكتشف.
النسخة القصيرة
- يمكن أن يكون تقليب المنزل مربحًا للمستثمرين الذين لديهم رأس مال مقدمًا والذين يرغبون في تنفيذ المشروع بنفسك.
- يمكنك تحقيق ربح كبير على منزل مقلوب واحد فقط ، بافتراض أنك لن تواجه أي تعقيدات.
- يعد تقليب المنزل أمرًا محفوفًا بالمخاطر ، ويجب أن يكون المستثمرون مستعدين لتوفير أموال إضافية في صندوق الطوارئ.
تكلفة متوسط التقلب
ذكر كل خبير تحدثت معه تقريبًا التكلفة الهائلة لتقليب المنزل. متوسط التكلفة ، تحوم حول 48000 دولار، يجعل خيار الاستثمار هذا غير قابل للوصول للمبتدئين. من المتوقع أن تدفع التكاليف التالية أثناء العملية:
سعر الشراء
من المحتمل أن يكون سعر الشراء هو أكبر تكلفة عليك دفعها. يؤدي تمويل المنزل الذي تنوي قلبه إلى زيادة المخاطر ، لذا سترغب في دفع سعر البيع بالكامل إن أمكن. إذا كان عليك تمويله ، ففكر في العيش في المنزل أثناء التجديد.
بينما يُقصد من الزعانف أن تكون منازل رخيصة تقوم بتجديدها ، ستحتاج إلى الحصول على آلاف الدولارات ، إن لم يكن مئات الآلاف من الدولارات لتغطية تكلفة سعر الشراء فقط. يمكن أن تستفيد زعانف المنزل من تطبيق قاعدة 70٪. يقول جون سانبورن من الأخوة الحب للعقارات.
اغلاق التكاليف
عندما تشتري زعنفة ، ستحتاج إلى دفع تكاليف الإغلاق مرتين: عندما تشتري وعندما تبيع. في المتوسط ، تميل تكاليف الإغلاق إلى "تتراوح بين 2٪ إلى 7٪ من سعر الشراء" ، كما يقول سانبورن.
سيساعد كونك وكيل عقارات بنفسك في تقليل هذه التكاليف حيث ستحصل على عمولة عند الشراء (بصفتك وكيلًا للمشتري) وسيتعين عليك فقط دفع عقار واحد عند البيع.
تكاليف التجديد
ستكون أكبر تكلفة ستتحملها هي المواد والوقت الذي تحتاجه لتجديد المنزل بالفعل.
يقول سكوت هارفيل ، مؤسس شركة منازل سريعة البيع ، وشركة. "لكن بعض المستثمرين لا يخصصون ميزانية للعديد من عناصر التذاكر الأصغر التي تتراكم. يمكن أن تضيف تركيبات الإضاءة والمفاتيح والمنافذ ومقابض الأبواب والمناظر الطبيعية ، وحتى صغيرة مثل المسامير والبراغي ، ما يصل إلى آلاف الدولارات ".
>> ذات صلة: كم يكلف بيع منزل
تكاليف المرافق
أثناء التجديد ، عليك التفكير في تكلفة تشغيل الكهرباء والماء والتدفئة. تمامًا مثل أي مالك منزل آخر ، ستدفع هذه المبالغ على أساس شهري حتى تقوم بتفريغ العقار.
تكاليف التسويق
عندما تبحث عن منزل أو تريد بيع منزل مقلوب حديثًا ، ستحتاج إلى حساب تكلفة التسويق الذي ستحتاج إلى القيام به.
يقول Harvell: "يجب على معظم المستثمرين الإعلان باستمرار من أجل الحصول على فرص كافية لشراء العقارات بسعر مخفض. يبلغ متوسط تكلفة كل عقد في سوقنا حاليًا 7500 دولار. بعبارة أخرى... كل 7500 دولار ننفقه على نتائج الإعلان في منزل واحد بموجب عقد ، في المتوسط ".
إيجابيات وسلبيات البيت التقليب
الايجابيات
- إنه استثمار قصير الأجل - تحدث معظم التقلبات في غضون عام ، مما يجعلها استثمارات قصيرة الأجل ذات عوائد عالية في كثير من الأحيان. هذا يعني أنك لن تضطر إلى الانتظار عقدًا من الزمان لجني ثمار استثمارك.
- يمكن للبناة ذوي الخبرة القيام بمشاريع DIY - من الأفضل القيام بالتقليب من قبل أولئك الذين يعرفون ما يفعلونه سواء في جانب البناء أو جانب العقارات. هذا يقلل من المبلغ الذي يجب أن تدفعه لشخص خارجي للقيام بهذه المهمة.
- أرباح عالية محتملة - كسب الزعانف في المتوسط 67000 دولار في العائدات (اعتبارًا من الربع الأول من عام 2022) عند البيع. إذا سارت الأمور كما هو مخطط لها ، فقد تكسب عائدًا جادًا في إطار زمني قصير جدًا.
سلبيات
- غالبًا ما يكون سوق الإسكان محفوفًا بالمخاطر - سوق الإسكان غير معروف بالبقاء متسقًا. تشهد سنوات معينة ارتفاعًا هائلاً في شراء المنازل بينما يرى البعض الآخر ارتفاعًا في أسعار الفائدة وقلة عدد المشترين. بالنسبة للمبتدئين ، قد يكون فهم التعقيدات التي تسبب هذه التحولات أمرًا صعبًا وقد لا ينتهي بك الأمر بشراء أو إكمال مشروعك في الوقت المناسب للشراء أو البيع.
- ستدفع كثيرًا مقدمًا - بين سعر الشراء وتكاليف الإغلاق وجميع التكاليف الأخرى المرتبطة ، فأنت تنظر إلى جزء كبير من المال فقط لبدء الاستثمار. لا تتطلب العديد من الاستثمارات حدًا أدنى من متطلبات الاستثمار حتى يقترب من هذا الارتفاع.
- يمكنك دفع مكاسب رأسمالية قصيرة الأجل - إذا قمت بشراء منزلك وتجديده وبيعه في غضون عام ، فسوف ينتهي بك الأمر بدفع ضريبة أرباح رأس المال قصيرة الأجل.
- قد يكون من الصعب تأمين التمويل - لا يمكنك الخروج والحصول على قرض عقاري تقليدي عندما تقلب منزلًا. بدلاً من ذلك ، ستحتاج إلى نوع من قرض التجديد (هناك العديد من). هذه قروض محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمقرضين "لذا فهم يطلبون في كثير من الأحيان ضمانات مثل المنازل أو السيارات قبل منحها الموافقة على التمويل الذي يضيف وقتًا إضافيًا (ونفقات) على أي خطة مشروع ، "يقول شون مارتن ، الرئيس التنفيذي ل النقدية للمنازل.
كم من الوقت يستغرق قلب المنزل؟
وفقًا لـ Rocket Mortgage، وهو انعكاس نموذجي حيث لا تظهر أي مشاكل يستغرق ما بين 6 إلى 12 شهرًا. بعد قولي هذا ، يجب ألا يقلل المستثمرون من عدد الطرق التي يمكن أن يسير بها هذا الاستثمار بعينه. أنت تشتري منزلًا ، وليس سهمًا يعتمد على مجموعة من العوامل التي تغير السعر. قد تجد أنك بحاجة إلى إعادة نظام كهربائي بالكامل لم تكن في الحسبان ، أو يمكن إطلاق النار على الأساس بالكامل ، أو قد تحتاج إلى إصلاح بئر أو سباكة.
أنت لا تعرف أبدًا ما يخبئه المنزل تمامًا حتى يكون لديك المفاتيح في متناول اليد وتبدأ في هدم الأشياء. ومع ذلك ، فإن إضافة بضعة أشهر إضافية إلى الإطار الزمني الخاص بك أمر ضروري عند تقليب المنازل.
>> ذات صلة: ضريبة أرباح رأس المال طويلة الأجل مقابل ضريبة أرباح رأس المال قصيرة الأجل
من يستطيع كسب المال من تقليب البيوت؟
لا توجد قيود قانونية على من يمكنه شراء المنازل وقلبها. يمكن لأي شخص بالغ لديه الخبرة والمال المتاح أن يحاول قلب منزل. ومع ذلك ، هناك بالتأكيد مستثمرون وأفراد أكثر ملاءمة للوظيفة.
المستثمرون الذين ينفرون من المخاطر
من المفيد أن تتحلى بالصبر عندما تكون منزعجًا في المنزل. من المحتمل ألا ينتهي الأمر بالمشترين المتحمسين للحصول على أفضل صفقة. "المستثمرون الذين يحققون أكبر قدر من التقلبات المنزلية هم انتقائيون للغاية ويتجنبون المخاطرة. لا تقفز على أول منزل يعبر طريقك ؛ يشرح جوش ستيبلينج ، أحد الوسطاء في شركة Broker Associate في جوش ستيبلينج جروب في EXP Realty.
>> اقرأ المزيد: ما هي العناية الواجبة في العقارات؟ (أفضل الممارسات)
ديرز
أولئك الذين عملوا بنجاح في البناء هم من أفضل المرشحين لتقليب المنزل. فهم يعرفون ، بعد كل شيء ، خصوصيات وعموميات بناء المنازل وتشطيبها. إنهم يعرفون المدة التي تستغرقها وظائف معينة ومن المرجح أن تكلفتها.
يعد الدفع مقابل دخول المقاولين والقيام بالعمل نيابة عنك مكلفًا للغاية بالنسبة لمعظم المستثمرين ، على الأقل حتى يتم تكوين رأس المال للقيام بذلك. يحتاج الزعانف لأول مرة وأولئك الذين ليس لديهم وفرة من رأس المال إلى الحفاظ على الوظيفة في المنزل إذا كانوا يريدون تحقيق أي نوع من الربح.
المهنيين في صناعة العقارات
قام Chip و Joanna Gaines ببناء إمبراطورية عقارية لأنهما يهتمان بكل جانب من جوانب تقليب المنزل. لا يقومون فقط بقلب المنازل بأنفسهم ، ولكن لديهم وكالة عقارات الآن. إذا كان بإمكانك تنفيذ المشروع بأكمله بنفسك وكان لديك شخص يعرف كل من مكونات البناء والوكيل العقاري ، فلن تضطر إلى الاستعانة بمصادر خارجية لأي عمل حتى لا تدفع أموالاً إضافية.
نصائح لتقليب المنزل بنجاح
إذا كنت قد قررت أن التقليب للمنازل قد يكون هو المسار الصحيح لك ، ففكر في بعض النصائح قبل الغوص أولاً بأول:
انتظر المنزل الصحيح. كن صبوراً. سوق العقارات عرضة للتغيير بشكل متكرر. لا فائدة من التسرع في شراء منزل إذا لم تكن متأكدًا بنسبة 100٪ من أنه سينجح في النهاية. إذا كنت تسرع في الشراء وواجهت مشكلات ، فقد تبحث عن ربح صفري.
انتبه إلى الحي. قد يعني قلب منزل في حي متهدم ليس في مرحلة إعادة تنشيطه أنك لن تجد مشترًا لديه ما يكفي من المال لشراء العقار. قد يؤدي ذلك إلى ضربة كبيرة في أرباحك. تأكد من البحث بعناية عن الأحياء المجاورة لأي منازل تهتم بها.
احصل على فحص. الحصول على رأي ثان ليس بالأمر السيئ. الفحص هو بضع مئات من الدولارات التي يمكن أن توفر عليك شراء منزل عليك أن تضع فيه مئات الآلاف من الدولارات.
لديك صندوق طوارئ. أنت لا تعرف أبدًا ما الذي سيحدث عند تجديد المنزل ، لذا تأكد من أن لديك نقودًا في متناول اليد. يقول ستوببلينغ إن عملائه "لديهم بند" مفاجأة "في ميزانيتهم التي تمثل 10٪ -20٪ من إجمالي ميزانية التجديد. إذا ظهر شيء غير متوقع ، فلن يضغط عليك ؛ إذا سار كل شيء كما هو مخطط له ، فستحصل على ربح إضافي بنسبة 10٪ -20٪ ".
ضع في اعتبارك العيش في المنزل أثناء التجديد. إذا كان من الممكن العيش في المنزل أثناء التجديد ، فيمكن أن يوفر لك الكثير من المال. لا يقتصر الأمر على إزالة بعض نفقات المعيشة الخاصة بك مما يمنحك المزيد من المال في متناول اليد ، بل يمكن أن يوفر لك أيضًا الكثير من الضرائب. إذا كان المنزل هو محل إقامتك الأساسي لمدة عامين على الأقل ، لا يتعين عليك دفع ضرائب على أرباح رأس المال على أي تقدير للسعر عند البيع. هذا دخل معفى من الضرائب!
افكار اخيرة
تأخذ المنازل المتقلبة الكثير من رأس المال مقدمًا ولتغطية التكاليف الجارية. ستحتاج إلى شراء المنزل ثم الدفع مقابل تجديده. سيكون لديك أيضًا تكاليف الاحتفاظ مثل مدفوعات القروض وفواتير الخدمات التي تضيف إلى التكلفة كل شهر تملكه للعقار.
إن العيش في العقار لمدة عامين على الأقل أثناء التجديد يمكن أن يساعد في تخفيف التكاليف الجارية ويمكن أن يوفر لك المال على الضرائب عند البيع.