كان النقص في المساكن الميسورة التكلفة تحديًا وطنيًا لعقود من الزمن. لكن هذه المشكلة تفاقمت بسبب سياسات إغلاق COVID-19 التي فرضتها الحكومة والتي أعاقت التنمية في أوائل عام 2020 والتضخم الجامح المستمر.
الآن ، تقديرات الائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل يبلغ العجز الحالي للوحدات الإيجارية الميسورة التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض 6.8 مليون وحدة. في الوقت الحالي ، تتخذ المساكن الأكثر تكلفة في شكل وحدات إيجار فردية. ومع ذلك ، توفر حدائق المنازل المتنقلة خصائص إضافية مرغوبة للمستأجر غير موجودة في المباني السكنية: فخر الملكية وخصوصية غير مقيدة.
يعد امتلاك وإدارة حديقة منزلية متنقلة فرصة استثمارية عقارية تجارية فريدة من نوعها. تتناول هذه المقالة كيفية عمل الاستثمار في حديقة المنزل المتنقل ، وما يجب معرفته ، وإيجابيات وسلبيات الاستثمار في حديقة منزلية متنقلة.
في هذه المادة
النسخة القصيرة:
- كان النقص في المساكن ذات الأسعار المعقولة تحديًا مستمرًا في حدائق المنازل المتنقلة في الولايات المتحدة التي توفر حلاً للمستهلكين وفرصة للمستثمرين الأذكياء. تسمح حدائق المنازل المتنقلة للمستثمرين بالحصول على المزيد من الوحدات بتكلفة أقل لكل باب وتكاليف صيانة أقل.
- يمكن للمستثمرين زيادة قيمة استثماراتهم إما عن طريق تقليل النفقات أو زيادة الإيرادات. يمكن أن يؤدي العثور على حديقة حيث يمكنك إضافة قيمة إلى زيادة الربحية.
- يختلف الاستثمار في حدائق المنازل المتنقلة عن الأنواع الأخرى من العقارات ويأتي مع مجموعة منفصلة من التحديات. يجب على أي شخص يفكر في هذا الاستثمار البحث في المخاطر والجوانب القانونية لامتلاك حديقة منزل متنقل.
موبايل هوم بارك الاستثمار إيجابيات وسلبيات
الايجابيات
- شراء العقارات أقل تكلفة من العقارات الأخرى
- معدل دوران أقل
- منافسة أقل من المستثمرين الآخرين
- يبدو المستقبل مشرقاً بسبب ارتفاع الطلب على إسكان ذوي الدخل المنخفض
سلبيات
- يمكن أن يكون الاستهلاك مشكلة
- غالبًا ما يكون من الصعب العثور على التمويل
- متطلبات السداد المرتفع
- قلة فرص الاستثمار المتاحة
- الإخلاء له تحديات مختلفة
ما هو الاستثمار في حديقة المنزل المحمول؟
حديقة المنزل المتنقل عبارة عن مجتمع من المنازل المصنعة الواقعة على قطعة أرض مع وصلات دائمة للمرافق والمياه والصرف الصحي. في حين أن المنازل من الناحية الفنية متحركة ، إلا أنها متوقفة بشكل شبه دائم (مع وصلات ربط المقطورة مغطاة أو "ملتفة") وتقع معًا على قطع أرض فردية (تُعرف أيضًا باسم "منصات").
تتكون حدائق المنازل المتنقلة الصغيرة من 10 إلى 25 وسادة ، بينما يمكن أن تتسع الحدائق الأكبر لمئات الفوط، تشترك جميعها في الطرق الداعمة ومرافق المنطقة المشتركة. عادةً ما تكون المنازل مملوكة بشكل فردي للمقيم الأساسي ، الذي يدفع إيجارًا شهريًا لمالك الحديقة. يشمل هذا الإيجار قطعة الأرض واستخدام المنطقة المشتركة ووصلات المرافق ، بما في ذلك المياه والكهرباء والغاز.
يقوم المستثمرون بشراء حديقة المنزل المتنقل من مالك آخر باستخدام سمسرة عقارية تجارية لتسهيل المعاملة. ومع ذلك ، على عكس الاستثمار في الإسكان السكني التقليدي ، فإن شراء حديقة منزل متنقل يعد أ فرصة استثمار عقاري تجاري. على هذا النحو ، لا يتم شراء الاستثمارات التجارية عادة مع توقع زيادة رأس المال أثناء امتلاكك للعقار.
بدلاً من ذلك ، يتم جني الأموال من الفرق بين الإيجارات الشهرية الإجمالية مطروحًا منها صافي نفقات التشغيل ، مثل مالك مجمع سكني.
ذات صلة >>كيف تستثمر في العقارات
فوائد الاستثمار في حدائق المنازل المتنقلة
قد يشتري لك استثمار بقيمة مليون دولار أربعة منازل لأسرة واحدة فقط. يبلغ متوسط تكلفة مبنى سكني لكل وحدة حوالي 100000 دولار ، لذلك سيشتري لك مليون دولار مبنى مكونًا من 10 وحدات. أو يمكنك شراء حديقة منزلية متنقلة بها 90 إلى 100 وحدة مقابل مليون دولار تقريبًا - تكلفة كل وحدة من 10000 دولار إلى 12000 دولار.
أقرب استثمار مقارن لامتلاك حديقة منزل متنقل هو امتلاك مبنى سكني. كلاهما عبارة عن استثمارات عقارية تجارية توفر مساكن سكنية لذوي الدخل المنخفض. ومع ذلك ، هناك بعض الفوائد الرئيسية.
تكلفة أقل لكل "باب"
من خلال الاستثمار في حديقة المنزل المتنقل ، يمكنك الحصول على المزيد من "الأبواب" بتكلفة أقل لكل باب ، وبالتالي فإن الحصول على هذا الأصل يكلف أموالاً أقل.
ال متوسط السعر لمنازل الأسرة الواحدة الموجودة في الولايات المتحدة يقترب من 400000 دولار ويتزايد بسرعة. هذا يعني أن استثمارًا بقيمة مليون دولار سيشتري لك أربعة أبواب فقط. من ناحية أخرى ، يبلغ متوسط تكلفة مبنى سكني لكل وحدة حوالي 100000 دولار ، لذلك سيشتري لك مليون دولار مبنى مكونًا من 10 وحدات. أو يمكنك شراء حديقة منزلية متنقلة تحتوي على 90 إلى 100 وحدة مقابل حوالي مليون دولار - بتكلفة لكل وحدة تتراوح من 10000 دولار إلى 12000 دولار.
اقرأ المزيد >> وصل مراجعة المنازل 2022: استثمر في العقارات المؤجرة بمبلغ 100 دولار
تكاليف صيانة أقل
في مجمع سكني أو أي مجموعة أخرى من الوحدات السكنية ، يتعين على المالك صيانة المبنى نفسه. لكن، تعود ملكية المنازل المتنقلة للسكان ، بينما يمتلك المستثمر الأرض. المستأجرون مسؤولون عن الإصلاحات والصيانة. يجب عليك الحفاظ على وصلات المرافق ولكن ليس المنزل المتنقل أو الأرض التي يجلس عليها. (ليس هذا هو الحال دائمًا ؛ تتكون بعض حدائق المنازل المتنقلة من وحدات مملوكة للمنتزه.)
منافسة أقل
قد يكون من الصعب الاستثمار في مجمع سكني كفرد ، حيث غالبًا ما يكون لديك تكتلات كبيرة تتنافس ضدك. ولكن يتم تشغيل معظم حدائق المنازل المتنقلة كشركات تجارية صغيرة من قبل مالكي الأمهات والبوب. من غير الشائع أن تشارك الامتيازات الوطنية والشركات الكبيرة والمستثمرون المؤسسيون في ملكية متنزهات المنازل المتنقلة.
مخاطر الاستثمار في حدائق المنازل المتنقلة
الآن بعد أن درسنا بعض الفوائد المحتملة للاستثمار في حديقة المنازل المتنقلة ، دعنا نلقي نظرة فاحصة على بعض المخاطر:
استهلاك أسرع
الخطر الأول للاستثمار في حديقة المنزل المتنقل هو ذلك تميل المنازل المتنقلة إلى الانخفاض بشكل أسرع من أشكال العقارات الأخرى. بينما يمتلك المستأجرون منازلهم ويتحملون مسؤولية الإصلاح والصيانة ، يكون لديك سيطرة أقل على حالة الوحدات. قد لا تتمكن من جذب المستأجرين في المستقبل إذا كانت الحديقة تبدو متهدمة.
التمويل أقل سهولة
لتأمين التمويل لاستثمارك في حديقة المنزل المحمول ، ستحتاج على الأرجح إلى البحث عن مُقرض متخصص فيها - وغالبًا ما يكون لديهم متطلبات محددة. على سبيل المثال ، قد يطلب المُقرض أن يكون لدى المجتمع حد أدنى أو أقصى من الفوط لكل فدان ؛ أن تخفى التنانير جميع العوائق. و / أو أن جميع المنازل تتوافق مع متطلبات كود الإسكان والتنمية الحضرية (HUD).
دفعات مقدمة كبيرة
غالبًا ما تتطلب حدائق المنازل المتنقلة متطلبات دفع أعلى. في حين أن المقرضين يطلبون عادةً 20٪ كحد أدنى لمشتريات الاستثمار في منزل عائلة واحدة ، فمن المرجح أن تكون الدفعة الأولى 25٪ عند تمويل حديقة منزل متنقل.
تحدي عملية الإخلاء
يمكن أن يكون الإخلاء معقدًا مع الاستثمار في حديقة المنزل المتنقل. إذا كنت مالكًا لمجمع سكني ، فإن إزالة المستأجر الذي لا يدفع أمرًا بسيطًا جدًا. لكن في حديقة منزلية متنقلة ، يمتلك المستأجرون وحداتهم. تبلغ تكلفة النقل المقدرة لمنزل متنقل 3000 دولار. إذا كان المستأجر في حالة يرثى لها ، فقد يضطر مالك الحديقة إلى دفع تلك الفاتورة.
كيف تبدأ الاستثمار في حدائق المنازل المتنقلة
هناك عدد قليل من الأسواق عبر الإنترنت حيث يمكنك العثور على معلومات تفصيلية وتحليلات عن حدائق المنازل المتنقلة المتاحة للبيع. يشملوا:
- متجر موبايل هوم بارك هو أكبر موقع متخصص لمنتزهات المنازل المتنقلة. حتى كتابة هذه السطور ، هناك أكثر من 325 متنزهًا للمنازل المتنقلة معروضة للبيع على موقعهم.
- Loopnet هي أكبر خدمة لإدراج العقارات التجارية على الإنترنت لأي شخص ، مع بيانات غنية عن جميع أنواع العقارات الاستثمارية التجارية المعروضة للبيع بما في ذلك حدائق المنازل المتنقلة.
- CoStar هي خدمة قائمة للمهنيين العقاريين. كما يسرد حدائق المنازل المتنقلة للبيع. إنها أكثر قوة في إمكانيات البحث والتحليلات التفصيلية من Loopnet ، لكن CoStar تقيد استخدام خدمات قاعدة البيانات الخاصة بها لتلك التي دخلت في اتفاقيات ترخيص مناسبة.
- Reonomy.com هو نظام أساسي بحث جديد سهل الاستخدام للغاية ويستضيف أكثر من 50 مليون عقار تجاري بما في ذلك حدائق المنازل المتنقلة.
تأكد من استشارة وكيل وسيط عقاري متخصص في العقارات التجارية لمساعدتك في تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار. بصفتك المستثمر ، ستحتاج إلى ممثل المشتري الذي لديه حق الوصول إلى تدفق الصفقات. ستحتاج أيضًا إلى شخص يدافع عن اهتماماتك أثناء عملية البحث والاستحواذ. بشكل عام ، يدفع البائع العمولات لوكيل المشتري ، لذلك لا يوجد سبب لعدم الذهاب من خلال وسيط كمشتري.
ما الذي تبحث عنه في استثمار حديقة منزلية متنقلة
هناك عدة طرق لزيادة قيمة استثمارك وتدفقك النقدي إما عن طريق تقليل النفقات (الصيانة ، وإدارة الممتلكات ، وما إلى ذلك) أو زيادة الإيرادات (الإيجارات).
أولاً ، ستحتاج إلى البحث عن مجتمع متنزّه للجوّال حيث يمكنك إضافة قيمة أو إجراء تحسينات لزيادة الإيرادات. يمكن أن تكون هذه العقارات التي أهملها أصحابها الحاليون أو لم تتم ترقيتها. أو يمكن أن تكون خصائص تفقد فرصًا لتدفق نقدي إضافي.
من الناحية المثالية ، تريد أيضًا العثور على مجتمع يتم فيه تسعير الإيجارات بأقل من القيمة السوقية و يمكنك زيادة معدلات الإيجار الشهرية بتحديثات طفيفة وغير مكلفة.
المجتمع المحيط بحديقة المنزل المتنقل هو عامل دخل مهم أيضًا. يمكن للمجتمعات التي تقع بالقرب من أصحاب العمل الكبار الذين يقومون بتوظيف عمال بالساعة أن توفر مجموعة كبيرة من المستأجرين المؤهلين المحتملين. من المهم اختيار المستأجر في أي سكن سكني حيث يعيش الناس بالقرب منك. تريد أن تتأكد من أن الجميع يشعرون بالأمان ويريدون الاستمرار في العيش في الحديقة. يعد الاحتفاظ بمستأجرين جيدين ، وإزالة مشكلة المستأجرين قبل انتقالهم ، أمرًا أساسيًا لكل من الربحية والتجربة الإيجابية كمالك للأرض.
ذات صلة >>كيفية إدارة الممتلكات المؤجرة الخاصة بك
ما هي العناية الواجبة التي يجب عليك القيام بها؟
كما هو الحال مع أي استثمار عقاري ، ستحتاج إلى تعيين مفتش مرخص لإجراء فحص مادي شامل للعقار وجميع الآليات. على وجه الخصوص ، ستحتاج إلى التركيز على ثلاثة جوانب لفحص استثماراتك: العائد المالي وحالة البنية التحتية والسوق المحلي.
عوائد مالية
يتم تحصيل الإيجار - أو "رسوم الصيانة" كما يطلق عليها عادةً في حدائق المنازل المتنقلة - شهريًا. قد ترغب في مراجعة قوائم الإيجارات التي لا تقل عن سنتين إلى ثلاث سنوات. قوائم الإيجار هي المحاسبة التفصيلية للإيجارات المحصلة لكل وحدة. ستحتاج أيضًا إلى الحصول على بيانات الأرباح والخسائر السنوية وفواتير الخدمات والإقرارات الضريبية. إذا كان ذلك ممكنًا ، اطلب طلبات الفحص لكل مستأجر. تريد أن تفهم الوضع المالي النموذجي والتركيبة السكانية للمقيمين المحتملين.
بنية تحتية
على الرغم من عدم وجود مبانٍ مادية للصيانة ، فإن مالكي متنزهات المنازل المتنقلة يوفرون المياه والصرف الصحي والكهرباء والغاز لكل قطعة أرض. هذه البنية التحتية أساسية وستحتاج إلى معرفة الحالة الحالية وسجل الصيانة لجميع الأجهزة الميكانيكية.
وتشمل هذه:
- اختبارات تدفق مياه الآبار وقابليتها للشرب إن أمكن
- التفتيش على خطوط المياه في المقاطعة / المدينة
- تقارير نطاق كاميرا خط الصرف الصحي أو المجاري
- فحص توصيل مرافق الكهرباء والغاز
بالإضافة إلى ما سبق ، يجب أن يكون البائع قادرًا على تقديم تفاصيل حول النفقات الرأسمالية والتحسينات التي تم إجراؤها على مدى السنوات الخمس الماضية أو أكثر.
موقع
كما هو الحال مع أي استثمار عقاري مادي ، فإن الموقع يملي إلى حد كبير جدوى وربحية حدائق المنازل المتنقلة. عادةً ما يؤدي الاستثمار في الإسكان الميسور التكلفة في منطقة أكثر رقياً إلى نتيجة أفضل (ربح أكثر ، مخاطر أقل ، مستأجرون ذوو جودة أفضل). وينطبق هذا أيضًا على حدائق المنازل المتنقلة.
تأكد من النظر في تقسيم المقاطعة الحالي. تأكد من أن المنتزه يفي بجميع اللوائح وأنه مرخص بشكل صحيح. يجب عليك أيضًا البحث عن تغييرات تقسيم المناطق المقترحة وخطط تطوير المنطقة التي قد تؤثر على قابلية الاستثمار على المدى الطويل لاستثمارك في حديقة المنزل المتنقل.
الخط السفلي
توفر حدائق المنازل المتنقلة فرصة فريدة للاستثمار في العقارات التجارية. على عكس المجمع السكني حيث يكتسب المستثمر مبنى ويديره ويحتفظ به ، يمتلك مستثمر حديقة المنزل المتنقل عادةً أرض المنتزه بينما يمتلك الأفراد منازلهم ويقومون بصيانتها. هذا يقلل من مصاريف التشغيل ورسوم إدارة الممتلكات.
غالبًا ما توفر حدائق المنازل المتنقلة فرصة لتحسين الممتلكات مما يؤدي إلى زيادة دخل الإيجار الشهري للمستثمر. ومع ذلك ، يجب على أي شخص يفكر في هذا النوع من الاستثمار أن يقوم بإجراء بحث شامل عن السوق وأن يكون على دراية بالتحديات الفريدة قبل الانهيار.
المزيد من فرص الاستثمار العقاري >>
- هل تملك المنازل الجزئية استراتيجية استثمار جيدة؟
- ما هي صناديق الاستثمار العقاري التجارية وأين يمكنك العثور عليها؟
- أفضل مواقع الاستثمار العقاري للمستثمرين غير المعتمدين