صناديق الرهن العقاري: ما هي صناديق الاستثمار العقاري وهل تنتمي إلى محفظتك؟

instagram viewer

أسعار الفائدة في أدنى مستوياتها منذ فترة. بالنسبة للمدخرين ومستثمري الأرباح ، فإن المعدلات المنخفضة على المدى القصير تعني دفعات أقل. تحول العديد من المستثمرين الذين يبحثون عن أرباح عالية العائد إلى صناديق الاستثمار العقاري. ما هي وهل يجب أن تستثمر في مشاريع الاستثمار العقاري؟

في هذا الدليل:

ما هي صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري (mREITs)؟

صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري (mREITs) هي نوع من الأسهم المالية. هذه الصناديق تستثمر في سوق الإسكان. يقومون بإنشاء وشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والأصول العقارية ذات الصلة. يتم تسجيل معظم mREITs مع هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC). وتطلب هيئة الأوراق المالية والبورصات منهم نشر بيانات مالية لمراجعتها من قبل المستثمرين والمحللين.

بصفتها REIT ، يجب أن تستوفي هذه الكيانات معايير صارمة. وتشمل هذه استثمار 75٪ على الأقل من أصولهم في العقارات ، بحيث لا يمتلك خمسة مساهمين أكثر من 50٪ ، ودفع ما لا يقل عن 90٪ من دخلهم الخاضع للضريبة للمساهمين.

ماذا يستثمر mREIT؟

لا تمتلك صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن العقاري ممتلكات عقارية مثل تلك التي تمتلكها صناديق الاستثمار العقارية. هؤلاء يدرون عائدات من إيرادات الإيجار. ولكن تستثمر mREITs في الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. إنهم يستفيدون من الفارق بين أسعار الفائدة على الاقتراض قصير الأجل ومعدلات الفائدة على الرهن العقاري طويل الأجل.

على سبيل المثال ، لنفترض أن وزارة الاستثمار العقاري قد جمعت 3 مليارات دولار من رأس مال المستثمر. وتقترض 5 مليارات دولار إضافية بفائدة 2٪. مع هذا المبلغ البالغ 8 مليارات دولار ، تشتري قروضًا عقارية تدفع معدلات فائدة تبلغ 3.5٪. الفارق (الفرق) بين المبلغ المقترض والإيرادات المستلمة هو 1.5٪.

وكالة مقابل. غير وكالة والسكنية مقابل. تجاري - ما هو الفرق؟

هناك عدة أنواع من mREITs وطرق مختلفة للاستثمار فيها. النوعان الرئيسيان هما سكني وتجاري ، ويصنفان حسب أنواع الأصول العقارية التي تدعم الرهون العقارية التي يحتفظ بها صندوق الاستثمار العقاري.

وضمن هذه الأنواع ، تستثمر معظم مؤسسات الاستثمار العقاري في أي وكالة أو غير وكالة أو مزيج من الاثنين.

  1. الرهون العقارية للوكالة مدعومة من قبل الحكومة الفيدرالية (على سبيل المثال ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية) ولديها حد أدنى من مخاطر التخلف عن السداد.
  2. الرهون العقارية لغير الوكالات (على سبيل المثال ، قروض الرهن العقاري التقليدية والجامبو) مدعومة بالبيانات المالية الشخصية (الائتمان والدخل) للمقترضين ويمكن أن تحمل المزيد من المخاطر. لكنك تحتاج عادةً إلى درجة ائتمان ودخل أعلى للتأهل لهذه الأنواع من القروض ، لذا قد تكون مخاطر عدم السداد منخفضة أيضًا على هذه الرهون العقارية غير التابعة للوكالة.

يمكنك الاستثمار في mREITs عن طريق شراء أسهم في REIT نفسها أو شراء صندوق يتم تداوله في البورصة (ETF) يحتفظ بصناديق الاستثمار العقاري.

اكتشف المزيد:ETF Investment 101

مخاطر الاستثمار mREIT

الخطران الرئيسيان اللذان يؤثران على مكاسب مستثمري mREIT هما تقلب أسعار الفائدة والدفعات المسبقة للقروض من قبل المقترضين العقاريين.

1. مخاطر معدل الفائدة

تعتبر تقلبات أسعار الفائدة من المخاطر الرئيسية لجميع المستثمرين في صناديق الاستثمار العقارية. عادة ، كما اسعار الفائدة ترتفع ، وتنخفض أسعار REIT. يتم تضخيم هذا التأثير بشكل خاص مع mREITs. إنهم يكسبون المال من الفوارق بين أسعار الفائدة قصيرة وطويلة الأجل. وعندما يرتفع سعر الفائدة على المدى القصير ، فإن mREIT تجني أموالاً أقل من السبريد.

على سبيل المثال ، إذا كان معدل الفائدة الثابت طويل الأجل 3.5٪ وارتفع معدل الاقتراض قصير الأجل من 2٪ إلى 2.5٪ ، فإن الفارق ينخفض ​​من 1.5٪ إلى 1٪. هذا يترجم إلى انخفاض كبير في أرباح mREIT.

يصبح التمويل المستقبلي أيضًا أكثر تكلفة عندما ترتفع أسعار الفائدة. وهذا يقلل من قيمة القروض الموجودة بالفعل في دفاتر REIT.

2. مخاطر الدفع المسبق

لكن أ سعر الفائدة يسقط يمكن أن تكون مدمرة للمقيمين في المنطقة السكنية. عندما تنخفض أسعار الفائدة ، يقوم العديد من أصحاب المنازل بإعادة تمويل قروضهم. وتعتمد الشركات العقارية السكنية عادة على حاملي الرهن العقاري الذين يسددون القرض بسعر ثابت على مدى 15 أو 30 سنة كاملة للرهن العقاري. عندما يقوم صاحب المنزل بإعادة التمويل ، فإنه يسدد القرض مبكراً وتتوقف مدفوعات الفائدة عن التدفق إلى mREIT.

تتأثر شركات الاستثمار العقاري التجارية بشكل أقل بمخاطر الدفع المسبق عندما تنخفض الأسعار. في الواقع ، يفيد انخفاض سعر الفائدة شركات الاستثمار العقاري التجارية ، لأنها مضمونة عادةً بقروض بسعر عائم. تزداد الفائدة المدفوعة عندما ترتفع الأسعار. وعادة ما توفر المشاريع التجارية العقارية التجارية مردودًا أعلى من عائدات العقارات السكنية. ذلك لأن المقترضين من القروض التجارية عادة ما يكونون أكثر عرضة لمخاطر الائتمان من أصحاب المنازل السكنية.

عادة ، لدى مديري mREIT استراتيجيات تحوط متطورة للتخفيف من تقلبات أسعار الفائدة ومخاطر الدفع المسبق.

ما هي أفضل المشاريع الاستثمارية التي يمكن الاستثمار فيها؟

يوجد حاليًا أكثر من 40 جزيرة من طراز mREIT. وتتراوح عوائد الأرباح من 1.9٪ إلى 13.36٪. القزم الثلاثة الأوائل جميعهم في الحجم.

  1. Annaly Capital Management Inc. (NLY) هو mREIT كبير الحجم مع أ القيمة السوقية (القيمة السوقية) 12 مليار دولار وأ نسبة السعر إلى الأرباح (P / E) من 2.77 اعتبارًا من 29 يوليو 2021. تستثمر Annaly بشكل أساسي في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للوكالات منخفضة المخاطر والمؤمنة اتحاديًا من قبل Fannie Mae (FNMA) أو Freddie Mac (FMCC) أو جيني ماي. يبلغ عائد توزيعات أرباح Annali الحالي 10.39٪ ، وهو أمر يحسد عليه نظرًا لانخفاض مخاطر الائتمان التي يتمتع بها المستثمرون.
  2. AGNC Investment Corp (AGNC)على الرغم من اعتباره متوسط ​​رأس المال ، فهو لاعب كبير آخر بقيمة سوقية تبلغ 8.5 مليار دولار ومضاعف ربحي بقيمة 4.62. لها نفس استراتيجية الاستثمار عقد وكالة الرهون العقارية السكنية. العائد الحالي هو 8.90٪.
  3. Starwood Property Trust Inc (STWD) هو ثالث أكبر. تستثمر شركة Starwood في إنشاء الرهون العقارية التجارية. مع رأس مال سوقي يبلغ 7.6 مليار دولار وعائد توزيعات أرباح حالي بنسبة 7٪ ، فإن هذا المتوسط ​​هو لاعب كبير في سوق الاستثمار العقاري.

أفضل صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة MREIT للاستثمار فيها

طريقة أخرى للاستثمار هي مع mREIT ETFs. تسعى هذه إلى تكرار السعر الإجمالي وأداء المحصول من mREITs بأكبر قدر ممكن.

  • صندوق Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) لاعب كبير بين صناديق الاستثمار المتداولة هذه. الصندوق عبارة عن مزيج من كل من الأسهم و mREITs ، بالإضافة إلى الاستثمارات الأمنية المدعومة بالرهن العقاري التجاري والسكني. تشكل أكبر عشر حيازات للصندوق أكثر من 40٪ من الصندوق ويبلغ عائده 2.11٪.
  • صندوق VanEck Vectors REIT Income Income ETF (MORT) هو ETF أصغر مع عائد أفضل. تمتلك 25 أصلًا وتنتج حاليًا ما يقرب من 7 ٪.

هل يجب أن تستثمر في mREIT؟

الاستثمار هو مسعى شخصي للغاية مصمم خصيصًا تحمل المخاطر, أهداف الاستثماروالاستراتيجيات المفضلة وعوامل أخرى. مستشارو الاستثمار ، الذين يمكن العثور عليهم باستخدام خدمات مثل بالادين التسجيل أو ثروة الوجه، التوصية بالتوزيع المناسب للأصول. يتضمن ذلك إضافة بعض الاستثمارات العقارية إلى محفظتك الإجمالية. تعد mREITs طريقة ملائمة لإضافة تعرض عقاري إلى أي محفظة. لكن هناك إيجابيات وسلبيات للاستثمار في mREIT.

الايجابيات

  • الاستثمار العقاري السلبي. تعتبر صناديق الاستثمار العقاري طريقة جيدة للاستثمار السلبي في العقارات. الاستثمار العقاري التقليدي - شراء الممتلكات المادية - ينطوي على الخبرة والتجربة لتحقيق النجاح. لكن امتلاك أسهم في REIT لا يتطلب منك استخدام مطرقة أو إدارة الممتلكات بنفسك.
  • السيولة. يتم تداول معظم صناديق الاستثمار العقاري المستثمر في البورصات ويمكن شراؤها وبيعها بسهولة. يمنحك هذا التنويع العقاري سيولة امتلاك أسهم من الأسهم.
  • توزيعات أرباح عالية. تطلب هيئة الأوراق المالية والبورصات من صناديق الاستثمار العقاري دفع 90٪ من دخلها للمساهمين. لذلك تميل أرباحها إلى أن تكون أعلى من معظم أسهم S&P 500 أو Nasdaq. العائد المرتفع هو أحد مزايا المستثمر في mREITs.

سلبيات

  • مخاطر الاستثمار. جميع الاستثمارات بها مخاطر. تعتبر مخاطر mREIT فريدة من نوعها ، وأهمها تقلبات أسعار الفائدة التي يمكن أن تؤثر سلبًا على الربحية بالطريقتين الموصوفتين سابقًا.
  • إمكانية فرض ضرائب أعلى. قبل الاستثمار ، ضع في اعتبارك الالتزام الضريبي المحتمل الذي يمكن أن تنشئه صناديق الاستثمار العقاري. يتم فرض ضرائب على بعض أرباح الأسهم العقارية بمعدل أعلى من أرباح الأسهم لأنها لا تفي بتعريف مصلحة الضرائب أرباح مؤهلة. لذلك ، قد يتم فرض ضرائب على أرباح الأسهم الخاصة بك عند المعدل الأعلى للدخل العادي وليس الأقل ضريبة الأرباح الرأسمالية معدل.

افكار اخيرة

يستخدم العديد من المستثمرين صناديق الاستثمار العقاري لإضافة التنويع العقاري إلى محافظهم دون امتلاك أي عقارات بأنفسهم. تم شراؤها وبيعها في البورصات الرئيسية ، وتوفر صناديق الاستثمار العقاري السيولة. عادة ما تدفع صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن العقاري على وجه الخصوص أرباحًا أعلى من المتوسط. إنها تجتذب المستثمرين بسبب هذا الامتداد الطويل الذي يواجهه الاقتصاد الأمريكي لأسعار فائدة أقل من المعتاد.

صناديق الرهن العقاري - نوع فريد من ائتمانات الاستثمار العقاري - تستثمر في الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. إنهم يربحون من الفارق بين أسعار الفائدة على الاقتراض قصير الأجل ومعدلات الفائدة على الرهن العقاري طويل الأجل. لا تملك العقارات العقارية أي عقارات مادية ، لذا فهي لا تخضع لنفس مخاطر صناديق الاستثمار العقاري التي تستثمر في العقارات التجارية والسكنية. إن الخطر الرئيسي الذي تواجهه شركات الاستثمار العقاري هو عدم اليقين بشأن استقرار أسعار الفائدة.

click fraud protection