كيف يمكن استخدام الاستثمار العقاري لتكوين الثروة؟

قليلا من ال حقق أغنى الناس في العالم الجزء الأكبر من ثرواتهم من خلال الاستثمارات العقارية. ولكن كيف يتم تكوين الثروة من خلال الاستثمار في العقارات؟

فيما يلي أهم القوى الدافعة وراء ثروات العقارات.

تضخم اقتصادي

التضخم شيء نأخذه جميعًا كأمر مسلم به. يرتفع سعر السلع اليومية بشكل تدريجي ، ولا خيار أمامنا سوى دفع الثمن المتزايد. لذلك نحن لا نركز عليها كثيرًا. إنها تكلفة لا تميز بل تصيب الجميع ، فما الفائدة من الشكوى؟

فهم كيف يؤثر التضخم على قدرة موظفيها على إعالة أسرهم ، تقدم العديد من الشركات الكبيرة "زيادة تكلفة المعيشة" كل عام. التضخم هو مجرد جانب من جوانب الاقتصاد. بينما كان متوسط ​​3٪ سنويًا ، شهد المستهلك الأمريكي سنوات من التضخم المرتفع (12.5٪ في 1980) وسنوات من التضخم المنخفض (0.1٪ في 2008).

بالنسبة للمستثمرين العقاريين ، يمكن للتضخم أن يخلق ثروة بشكل ثابت وموثوق. ذلك بسبب التضخم هو محرك ثابت لتقدير قيمة المنزل. يبقى الدفعة الشهرية على الرهن العقاري ذي السعر الثابت كما هي لمدة 30 عامًا. الضرائب والتأمين تزداد بشكل تدريجي للغاية ، إن وجدت. هذا يعني أنه في حين أن قيمة العقار الاستثماري تتزايد كل عام بفضل التضخم ، فإن تكلفة امتلاكه ليست كذلك. الفرق هو حقوق الملكية - فأنت تمتلك أصلًا أكثر قيمة عامًا بعد عام بفضل التضخم.

تقدير

بينما يؤدي التضخم إلى زيادة تدريجية في قيمة العقار الاستثماري الخاص بك ، فإن تقدير السوق السريع هو عامل ضخم يبني الثروة. ارتفع سعر المنازل القائمة بمعدل 5.4٪ سنويًا من عام 1968 إلى عام 2009.

مع العقارات ، الأمر كله يتعلق بالموقع والموقع والموقع. إذا كنت قد أجريت البحث الخاص بك و شراء عقار حيث تزداد قيم المنازل بسرعة، من المحتمل أن تزيد قيمة استثمارك عامًا بعد عام دون أي نفقات رأسمالية إضافية. هذا هو التاريخ الذي جعل الكثير من الناس يجنون الكثير من المال في العقارات.

نفس المبدأ الذي يعمل في الاستثمار في سوق الأوراق المالية يعمل في الاستثمار العقاري: الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع. شهدت مناطق من البلاد ، مثل أجزاء من كاليفورنيا ، زيادة في قيمة المساكن بشكل أسرع بكثير من التضخم.

زيادات الإيجار السنوية

السكن هو تكلفة المعيشة. مثلما يؤدي التضخم إلى زيادة تكلفة البقالة والسلع الاستهلاكية ، فإن تكلفة السكن تواكب التضخم. من المعتاد زيادة الإيجارات بنسبة 2.5-5٪ كل عام بسبب تأثيرات التضخم. ومن الشائع أن يقوم أصحاب العقارات بزيادة الإيجارات في كل مرة يتم تجديد عقد الإيجار.

ومع ذلك ، كمستثمر ، فإن تكاليف امتلاك عقار للإيجار لا تزيد مع التضخم إذا كان معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك ثابتًا. كمالك ، يزيد دخل إيجارك بينما تظل تكاليفك كما هي. بحيث الاستثمار العقاري يسلم المزيد من الأرباح إلى صافي أرباحك عامًا بعد عام.

حقوق الملكية الإجبارية

تشير "حقوق الملكية" إلى الملكية. في حالة الاستثمار العقاري، حقوق الملكية الشخصية الخاصة بك هي الفرق بين القيمة السوقية للعقار وما تدين به على الرهن العقاري. على سبيل المثال ، إذا كانت قيمة الممتلكات الخاصة بك تبلغ 150.000 دولار أمريكي وكنت مدينًا للبنك بمبلغ 120.000 دولار أمريكي ، فلديك 30.000 دولار أمريكي من حقوق الملكية.

تشير "حقوق الملكية القسرية" إلى الثروة التي تنشأ عند شراء عقار بسعر مخفض والقيام بعمل لجعله أكثر قيمة. عادة ، أنت شراء ممتلكات "بائسة" البيع بنسبة 25-30٪ أقل من الممتلكات المماثلة غير المتعثرة. أنت تنفق 10-15٪ لإصلاحها (السجاد والطلاء والإصلاحات وبعض الأجهزة البديلة) وإعادتها إلى القيمة السوقية.

لنفترض أنك دفعت 25٪ أقل من القيمة السوقية. ثم قضيت 10٪ لإصلاحه. لقد قمت للتو بزيادة حقوق الملكية (الملكية) الخاصة بك بنسبة 15٪.

هناك طريقة أخرى لفرض الملكية وهي إضافة ميزات تزيد من قيمة العقار. لنفترض أنك تشتري منزلًا من غرفتي نوم في حي يضم باقي المنازل ثلاث غرف نوم. ستؤدي إضافة غرفة النوم الثالثة إلى جعل الممتلكات الخاصة بك على قدم المساواة مع القيمة السوقية للمنازل الأخرى. بافتراض أنك اشتريتها بخصم مناسب (لأنها تحتوي على غرفتي نوم فقط) وتكلفة إضافة أخرى غرفة النوم أقل من الفرق بين السعر والقيمة السوقية الجديدة ، لقد فرضت الإنصاف في بيت.

الاستهلاك

الاستهلاك سلبي في معظم الحالات. هذا يعني أن قيمة شيء ما قد انخفضت.

ومع ذلك ، في الاستثمار العقاري ، لا نتحدث عن انخفاض فعلي في قيمة العقار. نحن نتحدث عن ملف إعفاء ضريبي ذو قيمة تسمح مصلحة الضرائب للمستثمرين العقاريين. في كل عام ، يمكنك خصم نسبة مئوية من قيمة العقار الاستثماري مقابل العمر الافتراضي الذي تحدده مصلحة الضرائب الأمريكية.

بالنسبة للعقارات السكنية ، قالت مصلحة الضرائب الأمريكية إن العمر الافتراضي المفيد هو 27.5 سنة. لذلك ، على سبيل المثال ، إذا كان العقار الخاص بك يساوي 150000 دولار ، يمكنك خصم 5454 دولارًا من دخل الإيجار المستمد من العقار. لنفترض أن صافي دخل الإيجار السنوي هو 15000 دولار. ينخفض ​​دخل الإيجار الخاضع للضريبة إلى 9546 دولارًا.

ما يجعل هذا التخفيض الضريبي للاستهلاك قويًا من الناحية المالية هو أن معظم العقارات لا تفقد قيمتها كل عام. في الواقع ، تميل قيم الممتلكات إلى الارتفاع بمرور الوقت. هذا يعني أنك تحصل على ائتمان ضريبي على تكلفة أحد الأصول التي قد ترتفع قيمتها ، وليس انخفاضها.

ما هو أكثر من ذلك ، الاستهلاك هو ائتمان ضريبي على رأس صيانة الممتلكات والتكاليف الأخرى التي يمكنك طرحها من دخل الإيجار الذي تحصل عليه. يمكن أن يؤدي الاستهلاك إلى تغيير الإيجار الإيجابي النقدي إلى خسارة على الورق. يمكن أن تقلل هذه الخسارة من دخلك الخاضع للضريبة الآخر وخفض فاتورتك الضريبية بشكل عام.

تأثير ايجابي

الرافعة المالية هي واحدة من أكثر استراتيجيات الاستثمار العقاري التي يتم الترويج لها لتكوين الثروات. هو استخدام رأس المال المقترض لشراء و / أو زيادة العائد المحتمل للاستثمار. بصفتك مستثمرًا عقاريًا ، تتيح لك الرافعة المالية جني الأموال من أصل مدر للدخل بقيمة أكبر بكثير من نفقاتك النقدية. على سبيل المثال ، لنفترض أنك خفضت 20٪ وقمت بتمويل 80٪ من عقار بقيمة 100،000 دولار. تسمح لك الرافعة المالية بالاستفادة من والتحكم في الدخل من عقار بقيمة 100000 دولار عندما كان كل ما استثمرته هو 20000 دولار.

الرافعة المالية تسمح لك بـ "كسب المال باستخدام أموال الآخرين"، كما يحب مروجو العقارات أن يقولوا. باختصار ، يمكنك استخدام أموال البنك لشراء العقار وأموال المستأجر لسداد البنك. الفارق بين ما تدفعه للبنك وما يدفعه المستأجر لك هو ربحك. إذا كان لديك 100000 دولار ، يمكنك التحكم في أصول عقارية بقيمة 500000 دولار بدلاً من شراء منزل واحد بقيمة 100000 دولار نقدًا.

كن على دراية بالمخاطر

هذه هي الاستراتيجيات الأساسية التي يستخدمها المستثمرون العقاريون لتكوين الثروة. بالتاكيد، مثل أي استثمار ، هناك مخاطرة. المفتاح هو الشراء الذكي ، والإدارة المهنية ، وعدم المبالغة في الاستدانة.

الاستثمار العقاري هو عملي أكثر ويستغرق وقتًا طويلاً من شراء الأسهم. كما أنه عادةً ما يحقق مكاسب أعلى تتناسب مع المخاطر المتزايدة. وخلافًا لخيارات الاستثمار الأخرى ، فإن العقارات استثمار طويل الأجل. هذا لأنه أصل ثابت لا يمكن تصفيته بسرعة وتكاليف المعاملات مرتفعة للغاية. المضمون، تعرف على المخاطر والتخفيف قدر الإمكان.

يمكنك دائمًا تجربة الاستثمار العقاري باستخدام خدمات التمويل الجماعي العقاري عبر الإنترنت مثل Fundrise. اقرأ مراجعتنا وانظر كيف يمكنك كسب المال Fundrise وصناديق الاستثمار العقارية الخاصة بها.