اجلس مع أي مستشار مالي ، وبغض النظر عن حجم محفظتك ، فمن المحتمل أن يتم إخبارك بأهمية تقليل مخاطر الاستثمار من خلال تنويع المحفظة. يتضمن ذلك إضافة 13٪ إلى 26٪ في العقارات ، وهي فئة أصول لا ترتبط ارتباطًا مباشرًا بسوق الأوراق المالية. يتخذ الاستثمار العقاري أشكالاً عديدة - من التدخل السلبي إلى الحصول على العقارات وإعادة تأهيلها. إليك دليلنا الشامل حول كيفية الاستثمار في العقارات.
كيف تستثمر في العقارات؟
1. اصطف خيارات النقد والتمويل الخاصة بك
العقارات خيار استثمار مكلف ، وتحتاج إلى بعض المال والحصول على التمويل. إذا كنت تشتري عقارًا مستأجرًا ، فخطط لـ:
- دفعة أولى لا تقل عن 20٪. لا توجد برامج رهن عقاري صفري لممتلكات المستثمرين. يجب أن تخطط لسداد دفعة أولى بحد أدنى 20٪ من سعر الشراء.
- التكلفة الأولية للترقيات والإصلاحات. قم بالشراء بأقل من القيمة السوقية للحصول على بعض الأسهم الفورية ، ولكن كن مستعدًا لأن العقارات ذات الأسعار المنخفضة تحتاج عادةً إلى إصلاحات. ستحتاج إلى رفع العقار إلى الحد الذي يمكن أن يكون فيه إيجارًا مربحًا.
- رسوم الترخيص والتفتيش. تتطلب معظم الدول فحص العقارات المؤجرة بحثًا عن مخاطر السلامة وترخيصها.
- تكلفة الوظيفة الشاغرة. ستكون هناك أشهر ، أثناء دوران المستأجر ، على سبيل المثال ، حيث لن تحصل على دخل إيجار. لا تزال بحاجة إلى دفع تكاليف الرهن العقاري والضرائب والتأمين و HOA وتكاليف الحيازة الأخرى.
- تكاليف الإصلاح بين المستأجرين. قد يكون الأمر عبارة عن لمسة طلاء بسيطة وتنظيف منزلي عام ، أو قد تحتاج إلى إجراء عملية تنظيف مكثفة إصلاحات ودفع خدمة خردة لإزالة منزل كامل مليء بالمستأجر المتخلف عن الركب متاع.
- تكاليف الصيانة. يدفع المستأجرون إيجارك لتوفير مكان آمن مع أجهزة وأنظمة العمل. أنت بحاجة إلى ميزانية لصيانة الأنظمة الرئيسية التي تحافظ على المنزل في حالة جاهزة للإيجار واستبدالها في نهاية المطاف.
ستحتاج أيضًا إلى الحصول على درجة ائتمان جيدة للحصول على قرض من البنك. كلما كانت درجة الائتمان الخاصة بك أفضل ، كانت لديك فرصة أفضل للحصول على شروط رهن عقاري جيدة. لا تحدد درجة الائتمان الخاصة بك ما إذا كنت ستحصل على قرض عقاري فحسب ، بل تحدد أيضًا شروط ذلك القرض. يمكنك استخدام منتج مثل Experian Boost ™ لرفع درجة الائتمان الخاصة بك.
حتى إذا كنت لا تريد أن تكون مستثمرًا عقاريًا في مجال DIY ، فإن بعض من أفضل فرص التمويل الجماعي تتطلب قدرًا كبيرًا من رأس المال كحد أدنى للاستثمار. يتطلب الكثير أيضًا من المستثمرين أن يكونوا معتمدين. بمجرد حصولك على حالة المستثمر المعتمد ، يمكن أن تزداد قدرتك على كسب المال بشكل كبير.
علي سبيل المثال، أصول الاستثمار هي شركة أسهم خاصة تسمح للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية بالاستثمار في الصناديق العقارية المتنوعة والمدققة بعناية. يتطلب صندوق Origin الرئيسي استثمارًا بحد أدنى 100000 دولار ويفتخر بعائدات سنوية من رقمين.
2. ابدأ ببطء مع الاستثمار السلبي في العقارات
إذا كنت لا تعرف الكثير عن الاستثمار العقاري ، فقد ترغب في البدء بـمبني للمجهولإستراتيجية. فوائد الاستثمار السلبي هي أنه يمكنك القيام بذلك من جهاز الكمبيوتر الخاص بك. بالطبع ، كما تفعل مع أي استثمار ، تحتاج إلى إجراء البحث والعناية الواجبة ، لكنك لست بحاجة إلى زيارة أو إدارة أي عقارات ماديًا.
استثمر في REIT (صندوق استثمار عقاري)
أ REIT (صندوق الاستثمار العقاري) هي شركة (في الواقع ائتمان) تم تشكيلها لاستخدام أموال المستثمرين في الاستحواذ والإدارة و بيع العقارات المدرة للدخل مثل مراكز التسوق والمباني التجارية والرعاية الصحية خدمات. يُلزم القانون صناديق الاستثمار العقارية بتوزيع 90٪ من أرباحها الخاضعة للضريبة سنويًا على المساهمين. يأتي هذا في شكل توزيعات أرباح ، غالبًا كل ثلاثة أشهر. مثل الاستثمار في صندوق استثمار عقاري ، فإن استثمار REIT الخاص بك يتم إدارته باحتراف ، وتنظيم SEC ، وذو سيولة عالية. (يمكن شراء الأسهم وبيعها في البورصات الرئيسية).
تشمل الشركات التي نحبها والتي تبيع صناديق الاستثمار العقاري ما يلي:Fundriseوستريتوايز.
الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية
الصناديق المشتركة العقارية هي وسيلة شائعة لإضافة التنويع العقاري إلى محفظتك دون التملك الفعلي للعقار أو فهم الكثير عن شراء وبيع وإدارة محددة الخصائص.
- يتم تجميع استثمارك مع الآخرين ، ويتم إصدار أسهم في الصندوق. يشرف مدير الصندوق على جميع المشتريات والأنشطة والمصروفات.
- يتم إجراء المعلومات التحليلية والبحثية من قبل المتخصصين. أنت ببساطة تشتري وتبيع الأسهم مثلما تفعل مع أي صندوق استثمار مشترك آخر في بورصات البورصة.
صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقارية هي أكثر الطرق سلبية للاستثمار في العقارات ، خيار ممتاز لمن يريد فقط تعرض المحفظة للعقارات ولا يبحث عن عمل جانبي.
الاستثمار في العقارات عن طريق التمويل الجماعي العقاري
التمويل الجماعي يمكن أن يكون الاستثمار العقاري سلبيًا جدًا أيضًا. لكن العناية الواجبة التي يجب عليك القيام بها هي أكثر من مجرد شراء أسهم في صندوق مشترك أو REIT.
- منصات التمويل الجماعي توفير سوق عبر الإنترنت للاستثمار في مجموعة متنوعة من الفرص العقارية.
- هناك المئات من منصات التمويل الجماعي العقارية للاختيار من بينها.
- يمكنك الاستثمار في كل شيء من القروض العقارية عالية الجودة إلى منازل الأسرة الواحدة عبر التمويل الجماعي.
تسمح مواقع التمويل الجماعي للمستثمرين الأفراد بالدخول في صفقات أكبر (سكنية وتجارية على حد سواء) كانت متاحة سابقًا فقط لمن لديهم مبالغ كبيرة للاستثمار. يحب الاستثمار في الصناديق المشتركة أو صناديق الاستثمار العقاري ، تقدم العديد من صفقات التمويل الجماعي حدًا أدنى من الاستثمارات ميسورة التكلفة. أكبر ميزة يوفرها التمويل الجماعي هي أنه يمكنك الاستثمار في عقارات محددة وصفقات حصرية بقليل من المال.
بينما تجعل منصات التمويل الجماعي عبر الإنترنت الاستثمار أمرًا سهلاً للغاية ، تتطلب العديد من المنصات المستثمرين ليكونوا "معتمدين"(الفرد الذي يزيد دخله السنوي عن 200000 دولار أمريكي وصافي ثروته يزيد عن 1 مليون دولار أمريكي باستثناء مكان الإقامة الأساسي للشخص). ولسبب جيد. أنت مسؤول عن بذل العناية الواجبة الشاملة. لذلك ، يجب عليك تحليل المستندات المقدمة. تحتاج أيضًا إلى البحث عن أي معلومات ذات صلة لم يتم توفيرها ودراستها. ولا تنس البحث في سياسات وموظفي إدارة التمويل الجماعي.
التمويل الجماعي العقاري هو استثمار سلبي ؛ لن تضطر إلى ترك وظيفتك وتصبح مالكًا للعقار ، ولكن لا يزال بإمكانك جني ثمار الاستثمار العقاري. واحدة من خدمات التمويل الجماعي التي تتألق هي كراود ستريت، والذي يسمح لك بالاستثمار في العقارات بأقل من 10000 دولار.
شراء عقارات تأجير تم فحصها مسبقًا
بديل آخر للاستثمار العقاري التقليدي ، هو منصة تسمى روفستوك. يمكنك استخدام هذه المنصة لشراء عقارات تأجير تم فحصها مسبقًا. هذه فرص "تسليم مفتاح" - لست بحاجة إلى إعادة تأهيل أو إصلاح أي مراحيض في منتصف الليل. ببساطة استخدم ملف روفستوك قاعدة بيانات لاختيار وشراء عقار مؤجر يتمتع بالفعل بتدفق نقدي إيجابي.
الاستثمار في الشراكات العقارية المحدودة
الشراكات العقارية المحدودة (RELPs) هي طريقة أخرى للاستثمار السلبي. نظرًا لأن بعض الاستثمارات العقارية تتطلب مبلغًا كبيرًا من المال - بناء مركز تسوق ، على سبيل المثال - تعد الشراكات طريقة شائعة لجمع الأموال المطلوبة.
- RELP هي كيان تم تشكيله لتطوير أو شراء والاحتفاظ بمحفظة من العقارات ، عادة لعدد محدود من السنوات.
- يديرها مديرو العقارات من ذوي الخبرة أو شركات التطوير العقاري ، ويقدم المستثمرون الخارجيون التمويل للمشروع العقاري كشركاء محدودين.
- بصفتك شريكًا محدودًا ، ستتلقى توزيعات دورية من الدخل الناتج عن RELP ، وستحصل على عائد أكبر عندما يتم بيع العقارات ، ويتم حل RELP.
- في حين أن كونك شريكًا محدودًا هو نشاط سلبي ، فإن استثمارك عادة ما يكون غير سائل للغاية.
- عادة ما تكون RELPs استثمارات خاصة ولا يتم بيعها في بورصات سوق الأوراق المالية ، ولا تقوم RELPs بالترويج لصفقاتها المتاحة على نطاق واسع. العناية الواجبة أمر بالغ الأهمية.
الانضمام إلى مجموعات الاستثمار العقاري
مجموعات الاستثمار العقاري هي نوع من مثل الصناديق المشتركة الصغيرة لتأجير العقارات.
- ستقوم الشركة بشراء أو بناء بعض الشقق ثم السماح للمستثمرين بشرائها من خلال الشركة.
- كمستثمر واحد ، يمكنك امتلاك وحدة واحدة أو عدة وحدات.
- تدير الشركة المشغلة للمجموعة الاستثمارية بشكل جماعي جميع الوحدات. تتكفل بالصيانة والعمليات مقابل نسبة من الإيجار الشهري.
هذا أمر سلبي لأن المستثمرين لا يقلقون بشأن تعيين مستأجرين أو إدارة وحداتهم. ولكن يجب عليك بذل العناية الواجبة قبل الاستثمار. يتضمن ذلك التحقق من جميع الرسوم والخدمات وعمليات فحص المستأجر ، فضلاً عن نزاهة مديري المجموعة وخبراتهم.
3. خذ دورًا نشطًا مع الاستثمار العقاري النشط
العديد من المستثمرين العقاريين مثلي ، القيام بدور نشط لتحقيق مكاسب أعلى. الاستراتيجيات الأكثر شيوعًا هي:
الشراء والاحتفاظ بدخل الإيجار
امتلاك العقارات المؤجرة هو المكان الذي يرغب فيه العديد من المستثمرين أن يكونوا أكثر خبرة في البدء. النهج هو الحصول على العقارات السكنية وإدارتها لتحقيق الربح. أهم الاعتبارات هي موقع العقار وأسعار الإيجار في السوق. أنت تريد أن تختار موقعًا يُرجح أن يرتفع فيه السوق. وتريد التأكد من أنه يمكنك تحصيل إيجار كافٍ لتحقيق ربح بعد تغطية جميع نفقاتك. تشمل المصروفات رسوم الرهن العقاري ، والفوائد ، والصيانة ، ورسوم الإقامة على الهواء أو الشقة ، وضرائب الممتلكات ، والتأمين ، والشواغر ، والمرافق ، وغيرها من النفقات المباشرة وغير المباشرة.
تأجير العقارات المستثمرين عادةً ما تبحث عن الخصائص التي تصل إلى "قاعدة واحد بالمائة". هذا يعني أن الإيجار الشهري يغطي 1٪ من سعر الشراء بالإضافة إلى تكاليف إعادة التأهيل. لذا ، إذا كانت التكلفة الإجمالية للحصول على العقار "جاهزًا للإيجار" تبلغ 150000 دولار ، فيجب أن يكون إيجارك الشهري 1500 دولار على الأقل. بالطبع ، هذا عمومية. في العديد من المواقع ، تعمل الأرقام بشكل مختلف ، بناءً على الكثير من العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار بعناية.
يتطلب شراء عقار مستأجر استثمارًا أكبر. ستحتاج إلى 20٪ من سعر الشراء كدفعة أولى. وستريد أن تتأكد من أن لديك المعرفة والوقت للقيام بذلك بنجاح. حتى لو كنت تنوي استئجار وكيل عقارات للعثور على الممتلكات ومدير الممتلكات لتشغيل الأنشطة الشهرية ، لا يزال هناك الكثير لتعرفه قبل القفز وشراء عقار مؤجر.
الإصلاح والوجه
في النهاية البعيدة من سلسلة الاستثمار العقاري السلبي / النشط ، يتم إصلاح وتقليب الخصائص. اكتسبت شعبية من خلال برامج الواقع HGTV ، وقد أثار التقليب الكثير من الجاذبية من المستثمرين المحتملين "افعل ذلك بنفسك".
- تشتري عقارًا مقوم بأقل من قيمته الحقيقية ، غالبًا لأنه في حالة سيئة.
- تقوم بعد ذلك بإصلاحه وتحسينه وبيعه لتحقيق ربح بعد بضعة أشهر.
- يكون ناجحًا في التقليب، فأنت بحاجة إلى مجموعة واسعة من المهارات والخبرة والوصول إلى أموال كبيرة.
- تحتاج إلى العثور على عقارات أقل من القيمة السوقية والاستحواذ عليها ، وإدارة عملية إعادة تأهيل ناجحة وسريعة وفعالة من حيث التكلفة وإعادة بيعها بسرعة.
تكاليف المعاملات مرتفعة على جانبي الجدول.
- أولاً ، لديك رسوم عند شراء العقار المتعثر وعندما تقوم بذلك بيع الممتلكات المحسنة.
- ثم هناك ضرائب التحويل ، وبحث الملكية والتأمين ، وتكاليف الإغلاق ، وعمولات الوكيل.
- أنت تقوم بنقل سند الملكية مرتين في فترة زمنية قصيرة ، ولكن لا توجد فواصل في الأسعار.
- المقاطعة والدولة ضريبة النقل على كلا المعاملات.
- يجب شراء تأمين الملكية في المرتين.
- يجب تقدير جميع التكاليف ، بما في ذلك رسوم الاستحواذ وإعادة التأهيل والمعاملات ، بعناية ووضعها في الاعتبار في سعر العقار الأولي.
التقليب هو أخطر استراتيجية استثمار عقاري. قد يؤدي أحد السهو ، مثل المشكلة الهيكلية ، إلى القضاء على أرباحك ثم بعضها. يوفر الإصلاح والتقلب أيضًا إمكانية تحقيق ربح كبير بسرعة إلى حد ما. لكن التقليب ليس للمبتدئين أو لمن يبحثون عن ملف استثمار أولي أصغر. للحصول على أفضل الصفقات ، يحتاج الزعانف إلى الوصول إلى مبالغ نقدية كبيرة لشراء عقار متعثر أموال كافية وافية للقيام بإعادة التأهيل ، وتدفق نقدي كافٍ في أعمالهم للاحتفاظ بالعقار حتى لقد تم بيعه.
خصائص البيع بالجملة
يجد تاجر الجملة العقارات المتعثرة مع البائعين المتحمسين ويقوم بمطابقتها مع مستثمري إعادة التأهيل ، دون أخذ ملكية العقار بأنفسهم. تلك اللافتات التي تراها أحيانًا على جانب الطريق والتي تقول "نقدًا لمنزلك ، أي حالة" من المحتمل أن يضعها تاجر الجملة الذي يكسب 5000 دولار بسرعة لإجراء المطابقة.
لقد وجدت شخصيًا أن فوائد الاستثمار العقاري النشط تجعله يستحق وقتي وجهدي. (أمتلك حاليًا محفظة من 8 إيجارات ، وأقوم بتقليب من 1-3 عقارات كل عام.) تشمل الفوائد إمكانية الحصول على عقارات أعلى من ذلك بكثير. المكاسب (تقدير الممتلكات) ، ودخل الإيجار الشهري الموثوق به ، والسيطرة على استثماراتي ، والمزايا الضريبية ، وفخر إنجاز.
إذا اخترت الاستثمار العقاري النشط ، فأنت بحاجة إلى التركيز لتكون ناجحًا.
>> مزيد من القراءة: استراتيجيات الاستثمار العقاري التي يجب على كل مستثمر مراعاتها
4. كن خبير عقارات
من نواح كثيرة ، الاستثمار العقاري هو تجارة تتعلمها (1) من خلال العمل و (2) من العمل مع الآخرين. بعد قولي هذا ، هذا ليس عذراً لك لعدم الدراسة وتثقيف نفسك قدر الإمكان. من المهم إذا قررت متابعة تجارة إستراتيجية عقارية نشطة تتعلمها من خلال: (1) الدراسة والتحليل (2) العمل و (3) العمل مع الآخرين.
- خذ دورة في العقارات - لا يوجد نقص في الدورات التدريبية العقارية عبر الإنترنت إذا كنت ترغب في الدفع للحصول على السرعة بشكل أسرع. تحقق من موثوق Udemy ؛ تقدم منصة التعلم عبر الإنترنت هذه مئات الدورات في REI، والكثير من هذه لا يتجاوز 10 دولارات أمريكية لكل دورة. ليست صفقة سيئة.
- مشاهدة الكثير من أشرطة الفيديو يوتيوب - ما الذي لا يمكنك تعلمه من يوتيوب؟ يحتوي موقع YouTube على آلاف مقاطع الفيديو من محترفين وهواة على حدٍ سواء ، حيث يشاركون القصص العقارية ويقدمون النصائح. يمكنك فعليًا مشاهدة مقطع فيديو حول كيفية استبدال جهاز التخلص من القمامة ، وإيقافه مؤقتًا في كل خطوة على الطريق أثناء القيام بذلك.
- اقرأ! - هذا لا يفكر. يعد YouTube والدورات التدريبية عبر الإنترنت أمرًا رائعًا ، ولكن لكي تصبح خبيرًا ، عليك أن تدرس. الكتاب الكلاسيكي الذي نحب هو أب غني أب فقير بواسطة روبرت كيوساكي. لا تركز على أي استراتيجية واحدة ، لكنها بالتأكيد تمس فلسفة الاستثمار العقاري.
- قيم الممتلكات. الطريقة الوحيدة لمعرفة ما إذا كنت تحصل على صفقة جيدة هي معرفة الأسعار التي بيعت بها منازل مماثلة قريبة في الأشهر الستة الماضية. ابحث عن وكيل عقارات محلي وقم بتوظيفه والذي يعمل مع المستثمرين لإعداد عمليات بحث مستهدفة في MLS.
- إيجارات السوق. إذا كنت تنوي الشراء والاحتفاظ بإيرادات الإيجار ، فأنت بحاجة إلى معرفة دخل الإيجار المحتمل للعقار. هناك الكثير من المواقع المجانية حيث يمكنك دراسة إيجارات السوق المحلية - ويمكن للوكيل مساعدتك.
5. تواصل مع مستثمرين عقاريين آخرين لتتبع ما تعلمته
- كثرة المنتديات على الإنترنت - أوصي بشدة بـ منتديات BiggerPockets كمكان للتواصل فعليًا مع مستثمرين عقاريين آخرين. يمكنك نشر سؤال ، والمجتمع منفتح للغاية ومفيد للغاية ، ومن المحتمل أن تحصل على إجابة في غضون يوم واحد. أوصي بتعيين تنبيهات للموضوعات المتعلقة باستراتيجية الاستثمار الخاصة بك والمنطقة المحلية. استخدم المنتديات لتحديد مواعيد القهوة مع مستثمرين آخرين هناك. إن وجود شبكة من المتخصصين الموجودين هو مفتاح النجاح.
- اذهب إلى اجتماعات REIA (جمعية المستثمرين العقاريين) المحلية للتعلم والتواصل. هناك احتمالات محلية اجتماعات REIA في مدينتك مع بيان مهمة "لتطوير ودعم وتعزيز منظمات المستثمرين العقاريين المحليين مع خدمة مصالح صناعة الاستثمار العقاري من خلال التواصل والتعليم والدعم والقيادة في القضايا التشريعية ". يديرها عادةً مستثمرون متمرسون يتوقون إلى مشاركة حكمتهم ، أوصي بشدة بالانضمام إلى و حضر.
- Meetup.com - ما أحبه Meetup.com هل هناك القليل من الاتصال الافتراضي... فعليك أن تلتقي بالفعل. لا يوجد حد لمجموعة متنوعة من النوادي والمجموعات المتاحة على Meetup.com. تصف الدعوات الموضوع المخطط له ، ويمكنني بسهولة رؤية السير الذاتية للمستثمرين الآخرين الذين يخططون للحضور لتقرير ما إذا كان الأمر يستحق وقتي للذهاب.
6. تعرف على المخاطر في العقارات
لا يكتمل أي مقال عن الاستثمار العقاري دون ذكر المخاطر.
- يحب تداول الأسهم، يتقلب سوق الإسكان. تتحقق أكبر المكاسب عندما تشتري بسعر منخفض وتبيع بسعر مرتفع.
- على عكس سوق الأوراق المالية ، تكاليف المعاملات العقارية مرتفعة، والبيع عملية تستغرق وقتًا ، مما يجعل العقارات الاستثمارية أصلًا غير سائل.
- الاستثمار العقاري ليس للمتداولين اليوميين! إنه استثمار طويل الأجل ، مما يعني أنك بحاجة إلى شراء القيمة والاحتفاظ بها من أجل التقدير أو دخل الإيجار أو كليهما.
- الخطر الأكبر هو شراء عقار خاطئ ودفع الكثير مقابل ذلك. إذا اشتريت منزلًا للعيش فيه لمدة 20 عامًا ، فقد لا يهم ما إذا كنت تدفع ثمنه أكثر من اللازم ، ولكن للاستثمار العقارات ، فأنت بحاجة إلى عائد على استثمارك ، والأرقام تعمل بشكل أفضل إذا كنت تشتري بسعر أقل من السوق الأسعار.
>> مزيد من القراءة: ما هي مخاطر الاستثمار العقاري
الاستثمار العقاري هو عمل شاق
هناك الكثير من الكتب والبرامج التي تعدك بأنه يمكنك أن تصبح ثريًا في العقارات دون الحاجة إلى فعل أي شيء. كلهم محض هراء!
يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات مربحًا للغاية ، ولكن عليك أن تتعامل مع التوقعات والمواقف الصحيحة - ومن ثم كن مستعدا للعمل.
إذا كنت ترغب في البدء في مجال العقارات ، اختر استراتيجيتك. كن خبيرًا في استراتيجيتك من خلال الدراسة والتواصل مع الآخرين للتواصل وتعزيز تعلمك. اصطف رأس المال الاستثماري الخاص بك. أنت الآن جاهز لإيجاد الصفقات والاستثمار فيها!