غالبًا ما يكون العثور على مكان مناسب للعيش صعبًا بالنسبة للعائلات التي تواجه تحديات مالية. تدفع العديد من العائلات ذات الدخل المنخفض نصف دخلها الشهري كإيجار ولا تزال تجد نفسها تعيش في ظروف دون المستوى ، وحتى غير آمنة.
منذ الكساد الكبير ، كانت هناك برامج للمساعدة في الإسكان في الولايات المتحدة. أحد أكثر البرامج شيوعًا هو البرنامج الفيدرالي ، المعروف باسم "القسم 8" ، والذي تديره سلطات الإسكان العامة المحلية. وقد يوفر القسم 8 أيضًا المستثمرين الذين يرغبون في المشاركة في النشاط الاستثمار العقاري مع بعض الفرص الرائعة.
كيف تعمل
تم إنشاء القسم 8 في عام 1974 ، وقد خضع للعديد من التغييرات والتعديلات. إصدار اليوم هو برنامج "قسيمة اختيار السكن". يعمل مثل هذا:
يمكن للعائلات المؤهلة العثور على وحدة إيجار من اختيارهم بعد الحصول على قسيمة تدفع ما يصل إلى 70٪ من الإيجار الشهري بالإضافة إلى فواتير الخدمات. العائلات مسؤولة عن دفع 30٪ المتبقية. يتضمن القسم 8 عادةً المساعدة في الإسكان للأشخاص ذوي الإعاقة والمواطنين المسنين ، فضلاً عن الأسر ذات الدخل المنخفض.
تُدار قسائم اختيار السكن محليًا من قبل وكالات الإسكان العامة (PHAs). تتلقى PHA أموالاً فيدرالية من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) لإدارة برنامج القسائم. في معظم المجتمعات ، هناك قائمة انتظار لتلقي المساعدة بمجرد أن يكون المتقدم مؤهلاً.
جدارة - أهلية
يجب على المتقدمين استيفاء بعض معايير الأهلية بما في ذلك:
- إجمالي دخل الأسرة ، والذي لا يمكن أن يكون أعلى من 50٪ من متوسط الدخل في المقاطعة التي يعيش فيها مقدم الطلب.
- العدد الإجمالي لأفراد الأسرة الذين سيقيمون في الوحدة.
- يجب أن يكون المستلم مواطنًا أمريكيًا أو مهاجرًا مع مستندات تثبت حالة الهجرة القانونية.
يفرض البرنامج أنه يجب منح ما يصل إلى 75٪ من إجمالي عدد قسائم الإسكان للعائلات أو الأفراد الذين لا يزيد إجمالي دخل الأسرة عن 30٪ من متوسط الدخل في المنطقة التي يختارونها ليعيش.
إذا كنت الاستثمار في عقارات المدينة أو الإيجارية العادية، من المحتمل أن تقابل مستأجري القسم 8 بقسائم الإسكان. بصفتك مالكًا ، يمكنك قانونيًا اختيار المشاركة - وقبول مستأجري القسم 8 - أم لا. لدي عدد قليل من مستأجري القسم 8 في عقاراتي المؤجرة ، ومثل معظم الأشياء في الحياة ، هناك إيجابيات وسلبيات.
مزايا لمالكي العقارات الذين يقبلون قسائم المادة 8
دخل إيجار شهري مضمون في الوقت المحدد - أكبر ميزة لقبول مستأجري القسم 8 هي الشيك المنتظم الذي تتلقاه كل شهر من الحكومة. تدفع الحكومة عادة ما بين 50٪ و 65٪ من إيجار المستأجر. يعتمد المبلغ على دخل المستأجر وتكاليف المرافق المتوقعة للعقار المحدد.
بمجرد إبرام اتفاقية الإيجار الخاصة بك وإتمام جميع الأوراق (العديد من المستأجرين لديهم حزمة) ، نضمن لك شيكًا في الوقت المحدد من الحكومة لجزء كبير من الإيجار. هذا لأن PHA يرسل جزء من الإيجار الذي يدفعونه مباشرة إلى المالك. يرسل المستأجر شيكًا منفصلاً لجزءه ويدفع المرافق مباشرة إلى المزود.
شواغر أقل - الحد من الوظائف الشاغرة مهم ل تأجير العقارات المستثمرين. عندما يكون العقار شاغرًا ، لا يوجد دخل لتغطية الضرائب والتأمين ورسوم HOA وتكاليف الحيازة الشهرية الأخرى. يميل العديد من مستأجري القسم 8 إلى البقاء في أماكنهم لفترات طويلة ويسعدهم تجديد عقد إيجار لمدة عام مرارًا وتكرارًا.
مجموعة أكبر من المستأجرين للاختيار من بينها - يمكن أن يؤدي فتح إيجاراتك أمام مستأجري القسم 8 إلى زيادة عدد المستأجرين بشكل كبير للاختيار من بينهم. تعني مجموعة واسعة من المستأجرين المحتملين أنه يمكنك أن تكون أكثر انتقاءًا وأن تجد حقًا مناسبًا لممتلكاتك.
عندما أنشر عقارًا للإيجار ، أتلقى الكثير من المكالمات حوله. غالبًا ما يكون السؤال الأول الذي أطرحه هو ما إذا كنت أقبل القسائم. إذا أجبت بـ "لا" ، فسأحد من مجموع المستأجرين المؤهلين لدي. في حين أن مستأجري القسم 8 لديهم دخل منخفض ، إلا أنه ليس لديهم بالضرورة الكثير من القضايا الأخرى بخلاف ذلك. طالما أنك تفحص المستأجرين جيدًا ، فغالبًا لا يختلفون عن المستأجرين الذين ليس لديهم قسائم.
أسعار تأجير مواتية - هناك دائمًا نطاق مقبول من أسعار إيجارات السوق للعقارات المماثلة. شقة بغرفتي نوم وحمامين قد تستأجر في أي مكان من 1200 دولار إلى 1500 دولار في منطقتي. تتمثل إحدى مزايا عملاء القسم 8 في أن الإيجار الشهري الذي يمكنك تحصيله يقع في الطرف الأعلى من نطاق سعر السوق. يعرف PHA أنه من الصعب على حاملي قسائم القسم 8 العثور على سكن نظرًا لعدم قبول جميع أصحاب العقارات القسائم. لذلك سوف يستوعبون الطرف الأعلى من النطاق للسماح لمتلقي المساعدة بتأمين السكن. هذا لا يعني أنه يمكنك زيادة الشحن! إذا كان معدل الإيجار الخاص بك غير تنافسي ، فمن المحتمل أن تضطر إلى خفضه حتى يتم قبولك في برنامج القسم 8.
التعرض الإضافي لقائمة العقارات المؤجرة الخاصة بك - بمجرد الموافقة عليك وعلى الممتلكات الخاصة بك ، يمكنك إدراج الممتلكات الخاصة بك على موقع PHA على الويب حيث يمكن لحاملي القسائم رؤيتها. إنها فرصة إعلانية إضافية لقائمتك.
يمكن أن تكون مجزية - على الرغم من أنني شخصياً لم أتلق مساعدة إسكانية ، فقد عشت خلال العشرينات من عمري في بناء مهنة والعيش وحدي. أعرف معنى محاولة العيش على دخل منخفض ومواكبة الفواتير. لقد قابلت بعض الأشخاص الرائعين حقًا الذين يتلقون مساعدة إسكانية تمس الحاجة إليها. من الجيد أن نوفر لهم مكانًا آمنًا ولطيفًا للاتصال بالمنزل. وإذا كانوا منفتحين على ذلك ، فسأحصل على فرصة لتقديم بعض النصائح المالية الشخصية التي ستساعدهم - أشياء أساسية يجب تدريسها في المدرسة الثانوية ولكنها ليست كذلك.
عيوب المشاركة في برنامج قسيمة الإسكان
عملية أكثر مشاركة - قبول قسائم المادة 8 يعني أن هناك بعض الأطواق للقفز من خلالها كمالك. كانت المرة الأولى التي فعلت فيها ذلك شاقة ومحبطة بعض الشيء. فقط بعد أن تخبطت في العملية اكتشفت أن المقاطعة تقدم ندوة إعلامية مجانية مدتها 45 دقيقة لأصحاب العقارات مرة واحدة في الشهر!
للبدء ، عليك أن تملأ طلبًا لكي تعتبر مالك القسم 8. سوف تقدم معلومات شخصية ومعلومات مفصلة عن الممتلكات الخاصة بك. يتبع ذلك فحص الممتلكات. وبعد موافقتك على المستأجر ، هناك المزيد من الأعمال الورقية. أخيرًا ، قبل الموافقة على الإفراج عن الأموال لك ، ستحتاج إلى إرسال نسخة من عقد الإيجار إلى PHA.
فحص إضافي - يجب فحص الممتلكات الخاصة بك بواسطة PHA. هذا فحص منفصل بموجب القسم 8 بالإضافة إلى عمليات التفتيش الأخرى المطلوبة. على سبيل المثال ، في مقاطعة بالتيمور ، يُطلب من الملاك الحصول على رخصة تأجير العقارات ، وهناك فحص خاص مطلوب قبل الموافقة على ترخيص الإيجار. وإذا تم بناء العقار قبل عام 1978 ، فيجب اعتباره آمنًا للرصاص أو معتمدًا خاليًا من الرصاص.
فحص PHA واضح ومباشر. يجب أن تكون الممتلكات المستأجرة الخاصة بك على مستوى هيكلي. كل شيء يحتاج إلى الإصلاح المناسب والعمل بأمان. لا يتحمل المالك تكلفة تفتيش القسم 8. يتحمل المستأجرون مسؤولية جعل العقار متاحًا للتفتيش ، والذي يحدث عادةً بعد وقت قصير من انتقالهم إليها.
فحص واختيار المستأجر لا يزالان مهمين للغاية - على الرغم من أن المستأجرين يحتاجون إلى موافقة PHA للحصول على قسيمة ، لا تفترض أنهم قد تم فحصهم بشكل مناسب. تأكد من فحص جميع مستأجري القسم 8 بعناية تمامًا كما تفعل مع أي مستأجر آخر. يمكنك ويجب عليك إجراء أي إجراءات عناية واجبة لا تنتهك قانون الإسكان العادل أو قوانين الولاية والقوانين المحلية ، بما في ذلك التحقق من الخلفية والائتمان.
يستغرق إعداد المستأجر الجديد ما يصل إلى 60 يومًا - هناك وقت معالجة مدته 60 يومًا مع PHA. هذا يعني أنك ستحتاج إلى الانتظار شهرين قبل استلام أول شيك حكومي. على سبيل المثال ، انتقلت عائلة من القسم 8 إلى منزلي من ثلاث غرف نوم في 1 يناير. لقد استلمت جزء إيجار المستأجر في 1 يناير و 1 فبراير كما هو مطلوب. لكنني لم أتسلم الشيك الحكومي حتى 1 مارس. في ذلك الوقت تلقيت إيجار ثلاثة أشهر دفعة واحدة (يناير وفبراير ومارس).
قواعد الإخلاء الخاصة - إخلاء المستأجرين شيء يريد كل مستثمر عقاري تجنبه. انها مكلفة وتستغرق وقتا طويلا ومكلفة. فحص المستأجرين بعناية قبل التنسيب لتقليل فرصة الاضطرار إلى القيام بذلك. لحسن الحظ ، لم أضطر لخوض هذه العملية مع أي من ممتلكاتي. على الرغم من ذلك ، فإن إخلاء مستأجري القسم 8 ينطوي على قدر أكبر قليلاً من الإخلاء العادي. لطرد مستأجر بموجب المادة 8 بعد قبوله ، تحتاج إلى إجراء قضائي. هذا صحيح حتى في الدول التي تقدم طرقًا أخرى للإخلاء.
ملخص
القسم 8 هو برنامج مساعدة تشتد الحاجة إليه يسمح للأسر ذات الدخل المنخفض بالعيش في مجتمعات أكثر أمانًا والاحتفاظ بدخل شهري كافٍ لإعالة أسرهم بشكل مناسب.
بصفتي مالكًا يقبل القسم 8 في إيجاري ، فقد تعرفت على بعض الأشخاص الرائعين من خلال البرنامج. للأسف ، قابلت أيضًا عددًا قليلاً من حاملي القسائم الذين لا أشعر بالراحة لوجودي معهم. ممتلكاتي المؤجرة هي أكثر من مجرد استثمار مالي. أنا شخصياً استثمرت الوقت والطاقة والمال فيها أخذ ممتلكات غير مرغوب فيها وتحويلها إلى منزل. أريد أن أكون قادرًا على الوثوق بالمستأجر الخاص بي لاحترام عقاري والعناية به. وأريد الاستئجار لأشخاص صادقين يمكنني تطوير علاقة طويلة الأمد معهم. الفحص المناسب هو عنصر حاسم في إدارة تأجير العقارات الناجحة سواء سمحت للمستأجرين بقسائم السكن أم لا.
لأصحاب العقارات الراغبين في التعامل مع الأعمال الورقية الإضافية والقيام ببعض الأعمال الإضافية بناءً على طلب الحكومة ، من الممكن العثور على مستأجرين مستقرين - وتأكد من استلام شيك إيجار منتظم كل شهر.