مع بقاء أسعار الفائدة بالقرب من أدنى مستوياتها على الإطلاق ، يبحث المستثمرون عن استثمار آمن إلى حد معقول يجعلهم في طليعة التضخم. في لقاء المستثمرين العقاريين المحليين في أبريل هنا في بالتيمور ، كان الاستثمار في الامتياز الضريبي هو الموضوع. الوعد بتحقيق عوائد بنسبة 18٪ - على استثمار مضمون بالعقار - لفت انتباهي.
بطبيعة الحال ، عادة ما تكون معدلات العائد المرتفعة متوازنة مع معدلات عالية من المخاطر. لكن المتحدث تابع ليقول إنه "آمن تقريبًا كما لو كنت قد أوقفت أموالك في مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) حساب في بنكك المحلي ". لذلك اهتممت بالبحث في هذا الاستثمار العقاري تحت الرادار إستراتيجية.
اكتشفت أن الاستثمار في الامتياز الضريبي موجود منذ أكثر من 200 عام. لم اسمع بها مسبقا؟ ربما يكون ذلك بسبب الضرائب... حسنًا... موضوع المناقشة المفضل لدى أي شخص. يعتبر إخبار أي شخص في حفل كوكتيل أنك محاسب ضرائب أمرًا رائعًا لإيقاف المحادثة.
ومع ذلك ، فإن هذا الاستثمار يستفيد من حقيقة أن دفع الضرائب أمر لا مفر منه. لا أحد يحصل على تمريرة. ومع ذلك ، لا يمكن لأي شخص أن يدفع لرجل الضرائب عندما يطرق الباب.
تحصل الحكومة دائمًا على أخذها عاجلاً أم آجلاً. لذا فإن الاستثمار في شهادات الامتياز الضريبي يوفر للمستثمرين معدل فائدة مضمون فعليًا. في الواقع ، كانت المكاتب العائلية والمستثمرين المؤسسيين يستثمرون المليارات في شهادات الامتياز الضريبي لعقود.
أساسيات ضريبة الأملاك
مالك المنزل أم لا ، من المحتمل أن تكون على دراية بفكرة الضرائب العقارية. تفرض الحكومات ضرائب على مالكي الممتلكات لتمويل المزايا والخدمات من أجل "الصالح العام" للمجتمع. ضريبة الأملاك بالإضافة إلى ضريبة الدخل والمبيعات.
عادةً ما توفر إيرادات ضريبة الملكية خدمات مثل حماية الشرطة والمكتبات العامة ومراكز الترفيه والطرق والمدارس وإزالة الثلوج. حتى عروض الألعاب النارية.
إذا كان لديك رهن عقاري على منزلك ، فمن المحتمل أن تشتمل دفعتك الشهرية على أموال لدفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك. يحتفظ المُقرض بالأموال في حساب الضمان ويدفع الضرائب نيابة عنك مباشرةً إلى المقاطعة عند الاستحقاق.
قد لا تعرف المبلغ الذي تدفعه كضرائب على العقارات. لكن كن مطمئنًا أنك تدفع لهم إذا كنت تمتلك منزلًا. جميع المقاطعات تجمع نوعا من ضريبة الممتلكات الشخصية.
يتم تقييم الطرود الفردية من العقارات بناءً على الموقع والميزات. يتم إعطاء كل عقار قيمة "تقدير ضريبي". يدفع مالك الطرد ضريبة على القيمة المقدرة. في عام 2016 ، تراوحت المعدلات حسب الولاية من 0.27٪ في هاواي إلى 2.35٪ في نيو جيرسي.
يبلغ متوسط معدل ضريبة الأملاك للمنازل ذات الأسرة الواحدة في أكبر مدينة في كل ولاية أمريكية حوالي 1.5٪. تنفق الأسرة الأمريكية المتوسطة 2،149 دولارًا على الضرائب العقارية لمنازلها كل عام ، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي.
عادةً ما تجمع المقاطعة التي يقع فيها العقار ضريبة الأملاك. إذا فشل مالك العقار في دفع الضريبة ، يصبح مبلغ الضريبة امتيازًا ضد العقار.
ومع ذلك ، فإن الحجز على الممتلكات لا يساعد حكومات المقاطعات والحكومات المحلية في دفع ثمن الخدمات والمزايا التي وعدت بها مواطنيها. المقاطعة بحاجة إلى المال الآن للوفاء بالتزامات الميزانية. الحكومة لا تأخذ سندات دين!
ما هي بالضبط شهادة امتياز ضريبي؟
بينما تختلف العملية في جميع أنحاء البلاد ، يُسمح للحكومات المحلية بتحصيل الضرائب غير المسددة عن طريق بيع شهادة امتياز ضريبي أو سند ضريبي في مزاد علني. تبيع حوالي نصف الولايات الخمسين شهادات الامتياز الضريبي. يبيع النصف الآخر سندات امتياز ضريبي أو صكوك قابلة للاسترداد. هذا الأخير هو مزيج بين الشهادة والفعل. تبيع بعض الولايات الامتيازات الضريبية والأفعال الضريبية.
هناك اختلافات مهمة بين الاثنين. عادةً ما تشتري شهادة امتياز ضريبي لأنك تريد الفائدة. إذا لم يستردها صاحب المنزل ، فقد تحصل على العقار. مع سند ضريبي ، فإنك تشتري العقار مباشرة.
واحد هو ليس أفضل من الآخر. لكل منها مزايا بناءً على أهدافك الاستثمارية. لكل منها مجموعة قواعدها الخاصة ، والبحث ضروري. بالطبع ، يمكنك القيام بالأمرين معًا.
ستركز هذه المقالة على الامتيازات الضريبية وترك الأعمال الضريبية لوقت آخر.
سهولة الاستثمار في الامتيازات الضريبية
الجميل أنك لست بحاجة إلى رخصة عقارية. لست بحاجة إلى إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة. ولست بحاجة إلى الكثير من المال للاستثمار في الشهادات أو السندات.
عندما تشتري امتيازًا ضريبيًا ، فإنك تدفع بشكل أساسي الضرائب لمالك المنزل مقابل شهادة. الشهادة جيدة للمبلغ الذي دفعته بالإضافة إلى الفائدة.
من الجيد أيضًا أن يكون استثمارك مدعومًا بضمانات الملكية أو قوانين الولاية التي تفرض استرداد الامتياز الضريبي ، بما في ذلك الفوائد والعقوبات. بصفتك مستثمرًا ، فأنت تتدخل لسداد الضرائب المتأخرة وتثبيت سعر فائدة مضمون على استثمارك.
شهادة الامتياز الضريبي هي أداة قابلة للتداول. لكن لا يوجد سوق ثانوي ، ربما باستثناء موقع eBay وما شابه.
الشهادة هي دليل على أن صاحبها قد اشترى امتيازًا قابلاً للتنفيذ لكسب الفائدة على الممتلكات العقارية. إنه التزام قانوني بامتياز صاحب المركز الأول على عقار معين. هذا يعني أنه أول التزام دين يتم سداده إذا كان العقار يمر بحبس الرهن.
الفوائد (الكبيرة) لاستثمار شهادة الامتياز الضريبي
عندما تشتري شهادة امتياز ضريبي ، فأنت لا تشتري العقار. ولا يتعين عليك التعامل مع مالك العقار. أنت تتدخل ببساطة لدفع الضرائب المتأخرة لحكومة المقاطعة.
في مقابل طرح الأموال ، ستمنحك المقاطعة سعر الفائدة والرسوم المتأخرة التي تفرضها على المالك عندما يتم دفع الضرائب أخيرًا. إذا لم يقم مالك العقار بدفع الضرائب ، فيمكنك حجز الرهن وأخذ سند الملكية لإجمالي الضرائب المتأخرة والغرامات والرسوم المستحقة على المقاطعة.
بعبارة أخرى ، هناك نتيجتان للاستثمار من استثمار الامتياز الضريبي:
- يتم استرداد شهادة الامتياز الضريبي وتحصل على معدل فائدة مرتفع مضمون.
- لا يتم استرداد شهادة الامتياز الضريبي ويمكنك الحصول على العقار من خلال الرهن ، وأحيانًا مقابل أجر ضئيل على الدولار.
اعتمادًا على أهدافك الاستثمارية ، يمكن أن تكون أي من النتيجتين جذابة.
توفر الامتيازات الضريبية معدل فائدة ثابتًا يختلف حسب المقاطعة. يبلغ معدل الفائدة في بالتيمور 18٪ سنويًا. في المقاطعات الأخرى في جميع أنحاء البلاد ، يمكن أن تكون أقل أو أعلى من ذلك بكثير. هناك عدد قليل من المقاطعات في إلينوي تضع معدل فائدة بنسبة 18٪ كل ستة أشهر ، وهو ما يعادل أكثر بقليل من 36٪ سنويًا.
ومع ذلك ، كما قد تتخيل ، فإن معدلات العائد المرتفعة هذه تجذب الكثير من الاهتمام. على الرغم من أنك لا تحتاج إلى الكثير من المال للاستثمار ، يمكن للمنافسين الذين يمتلكون جيوبًا عميقة القفز ورفع السعر ، مما يؤدي إلى الضغط على المستثمر الصغير.
يمكن أن يتصاعد السعر بسهولة ، وغالبًا ما يتصاعد ، فوق الضرائب المستحقة. لقد قرأت أنه في بعض المقاطعات ، يمكن بيع العقارات في مزاد ضريبي بأكثر من قيمة العقار.
خاصة إذا كنت مستثمر معتمد، هناك عدد قليل من البدائل التي يمكن أن تحقق عوائد سنوية من رقمين. مثال واحد هو أصول الاستثمار، وهي شركة أسهم خاصة تسمح للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية بالاستثمار في صناديق عقارية متنوعة.
لا يوجد حد لمقدار ما يمكنك استثماره
يمكنك الاستثمار قليلا أو كثيرا. الامتيازات الضريبية ليست مثل الحسابات المصرفية المؤمنة من قبل مؤسسة التأمين الفدرالية (FDIC) حتى حد معين. لا يوجد حد أقصى للمبلغ الذي يمكنك استثماره في شهادات الامتياز الضريبي.
يحتفظ مالك العقار بملكية العقار. له أو لها الحق في استرداد - سداد - شهادة الامتياز الضريبي حتى يوقع قاضي محكمة الدائرة على مرسوم يأذن بإجراءات الرهن.
بصفتك صاحب شهادة الامتياز الضريبي ، فأنت بحاجة إلى بدء عملية الرهن في غضون فترة زمنية معينة ، عادةً ما تكون عامين. إذا لم يتم استرداد الشهادة ولم تبدأ في إغلاق الرهن في الوقت المناسب ، فسيتم مصادرة استثمارك ولن يتم إصدار أي استرداد.
كيفية المزايدة
تمتلك معظم المقاطعات بيع امتياز ضريبي سنويًا. يتم إجراء معظم المزادات عبر الإنترنت. في بالتيمور ، حيث أعيش ، يقام بيع المقاطعة في يونيو ، ويقام بيع المدينة في منتصف مايو.
تقوم بالتسجيل قبل بضعة أسابيع من البيع الفعلي وتدفع رسوم التسجيل. (في بالتيمور ، تبلغ الرسوم 100 دولار.) يرسلون لك رقم تعريف العطاء عبر البريد الإلكتروني. عندما يفتح المزاد ، تقوم بالمزايدة على الشهادات التي تهمك عبر نموذج عبر الإنترنت.
يتضمن الحد الأدنى للعطاء اللازم لشراء شهادة امتياز ضريبي إجمالي الضرائب والجزاءات والفوائد. تشمل الغرامات أي تكاليف مطبقة تتعلق ببيع شهادة الامتياز الضريبي. يتم إدراج الحد الأدنى لعرض التسعير بجانب عنوان الملكية المتأخرة ورقم الهوية.
فكيف يعمل؟
إن عملية الاستثمار في الامتيازات أو الأعمال الضريبية ليست سلبية. في الواقع ، قد يستغرق الأمر الكثير من الوقت.
تنشر المقاطعات عادةً قائمة قبل أسابيع قليلة من بيع الامتياز الضريبي. قد يكون هناك المئات من الخصائص المتاحة. أنت بحاجة إلى نظام لتضييق القائمة وتحديد القائمة التي تريد المزايدة عليها.
في الأساس ، تحتاج إلى التخلص من تلك التي لا تتناسب مع معايير الاستثمار الخاصة بك. ابدأ بميزانية الاستثمار الأولية الخاصة بك. إذا كان لديك بضعة آلاف فقط أو حتى بضع مئات من الدولارات للاستثمار ، يمكنك على الفور التخلص من العقارات ذات الحد الأدنى لعروض التسعير الأعلى.
إذا كنت ترغب في الحصول على دخل من الفوائد وليس لديك هدف الحصول على عقار ، فابحث عن منازل الأسرة الواحدة برهن عقاري. أنها توفر أفضل فرصة لاسترداد. في العديد من البلدان ، يبلغ معدل الاسترداد 95٪ أو أعلى.
يتراوح الإطار الزمني لاستثمار الامتياز الضريبي بين ستة أشهر وثلاث سنوات. لا يوجد سوق ثانوي لبيع شهاداتك. لذلك عليك التأكد من أنك تستثمر فقط الأموال التي لن تحتاجها على المدى القصير.
لا توجد عمولات للدفع. ولكن كما ذكرنا سابقًا ، من المحتمل أن تدفع رسوم تسجيل لمرة واحدة للمزاد.
تأكد من بذل العناية الواجبة
العناية الواجبة أمر لا بد منه. قد ينتهي بك الأمر إلى حبس الرهن على الممتلكات. سترغب في الذهاب بالسيارة وإلقاء نظرة على الخصائص. ستحتاج أيضًا إلى إجراء بحثك عبر الإنترنت بعناية لإكمال العناية الواجبة.
من المحتمل أنك لن تكون قادرًا على فحص داخل العقار ، حيث من غير المرجح أن يسمح لك أصحاب المنازل بالمرور وإلقاء نظرة. ومع ذلك ، سترغب في معرفة أكبر قدر ممكن عن العقار والحي والمنطقة بشكل عام. أنت لا تريد أن تتعثر مع عقار ليس له إمكانات.
يمكن شراء العديد من الامتيازات الضريبية على نفس العقار للسنوات الضريبية اللاحقة. يعتمد ذلك على طول فترة الاسترداد.
على سبيل المثال ، في ولاية لديها فترة استرداد مدتها ثلاث سنوات ، يمكن شراء ثلاثة امتيازات ضريبية ، واحدة لكل عام. يمكن شراء هذه الامتيازات من قبل نفس المستثمر أو من قبل مستثمرين مختلفين. هذا يعني أنك قد تحتاج إلى المزيد من رأس المال مع تقدم العملية.
عندما يتم استرداد الممتلكات ، بغض النظر عن عدد المستثمرين الذين اشتروا الامتيازات الضريبية ، يتم دفع جميع الامتيازات الضريبية والفوائد. إذا لم يتم استرداد الامتياز ، فستكون هناك عملية حبس وفقًا لقوانين المقاطعة والولاية.
إذا كان هدفك هو حبس الرهن وحيازة العقار ، فقد تحتاج إلى شراء أي امتيازات لاحقة ، لأنه في بعض الأحيان ، تكون الامتيازات الضريبية الأحدث لها الأسبقية على الامتيازات القديمة. قد يكون كل من يمنع على العقار لأخذ السند مسؤولاً أيضًا عن دفع جميع حاملي الامتيازات الضريبية الأخرى.
يتعلم أكثر
هناك كتب وندوات ودورات حول هذا الموضوع. وكما ذكرنا سابقًا ، لكل مقاطعة مجموعة القواعد الخاصة بها التي تحكم العملية وفترة الاسترداد ومعدلات العائد وعملية تقديم العطاءات نفسها.
هذه المقالة مخصصة لتكون نظرة عامة. يمكنك ويجب عليك دراسة السوق والتأكد من فهمك لخصائص السوق المقصود قبل تقديم العطاء.
بصفتي مستثمرًا ، فأنا أبحث باستمرار عن فرص جديدة وتقييم المخاطر مقابل جائزة او مكافاة. في 2 يونيو ، ستعقد مقاطعة بالتيمور مزادًا سنويًا لشهادة الامتياز الضريبي.
لقد سجلت للبيع عبر الإنترنت واستلمت قائمة العقارات التي سيتم بيعها بالمزاد. في الوقت الحالي ، تحتوي القائمة على عدة آلاف من العقارات ولكن من المحتمل أن يتم تقصيرها قبل البيع الفعلي حيث يدفع أصحاب العقارات ضرائبهم.
أقوم بزيارات من سيارة مسرعة الآن لاختيار بعض شهادات الامتياز الضريبي التي أرغب في المزايدة عليها بعناية. سأتابع بمقال عن تجربتي في الأشهر المقبلة.