بفضل شعبية التمويل الجماعي ومنصات التواصل الشخصي (P2P) - خاصة في الولايات المتحدة قطاع العقارات - هناك فرص أكثر من أي وقت مضى للاستثمار خارج القوائم العامة مخازن. ومع ذلك ، ربما لاحظت أن العديد من هذه الصفقات تتطلب أن يتم اعتماد المستثمرين. ما هو "المستثمر المعتمد"؟ كيف تصبح واحدا؟ إذا لم تكن مؤهلاً ، فهل تم استبعادك تمامًا من هذا السوق إلى الأبد؟
من هو المستثمر المعتمد؟
في الأساس ، المستثمر المعتمد هو شخص أو كيان يُعتبر قادرًا على تحمل المخاطر المتزايدة المرتبطة بعروض استثمارية معينة. فكر في صناديق رأس المال الاستثماري وصفقات الاكتتاب الخاص وصناديق التحوط و- نعم- فرص التمويل الجماعي العقاري.
يتمتع المستثمرون المعتمدون بأفضل الخيارات عندما يتعلق الأمر بخيارات الاستثمار بخلاف الأوراق المالية المدرجة في البورصة. وتستفيد الجهات التي تقدم هذه الفرص الاستثمارية من وجود مستثمرين معتمدين مهتمين بمشاريعهم.
على سبيل المثال ، قد تقدم الشركة التي تحتاج إلى رأس مال أسهمًا خاصة للمستثمرين المعتمدين. سيؤدي هذا إلى إعفاء الشركة من التكاليف المرتفعة لتسجيل أوراقها المالية لدى السلطات التنظيمية الحكومية و عقد طرح عام.
هنا في الولايات المتحدة ، تحدد لجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) معايير المستثمر المعتمد. ولكن لا توجد عملية محددة تمنحك رسميًا حالة الاعتماد. لذلك لا تتوقع شهادة فاخرة في البريد.
بدلاً من ذلك ، الأمر متروك لكل شركة على حدة للقيام بالعناية الواجبة وتحديد ما إذا كنت تتناسب مع المعايير التي وضعتها لجنة الأوراق المالية والبورصات قبل أن تستثمر في عروضها.
ما هي المتطلبات؟
للتأهل كمستثمر معتمد ، يجب أن يفي الشخص بأحد الاختبارين:
- لديك دخل سنوي لا يقل عن $200,000 (أو 300000 دولار للدخل المشترك مع الزوج) ل خلال العامين الماضيين مع توقع كسب نفس الدخل أو دخل أعلى في العام الحالي ؛ أو
- لديها صافي ثروة تتجاوز 1 مليون دولار، سواء بشكل فردي أو بالاشتراك مع الزوج.
لا يمكن تضمين قيمة مسكنك الأساسي عند حساب صافي الثروة. ولكن على الجانب الآخر ، لا يتم احتساب الرهن العقاري الخاص بك ضدك ، حتى القيمة السوقية العادلة. إذا تم حساب القيمة الصافية المشتركة مع الزوج ، فليس من الضروري أن يتم الاحتفاظ بالممتلكات بشكل مشترك.
إليك جدول مفيد من SEC يوضح كيفية تحديد ما إذا كنت مؤهلاً باستخدام اختبار صافي القيمة:
| جين دو | جون سميث | جيمس لي | |
|---|---|---|---|
| الإقامة الأساسية (غير مشمولة باستثناء الالتزامات ذات الصلة أدناه): | |||
| قيمة المنزل | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| القرض العقاري | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| خط الإنصاف المنزلي | — | $150,000 | — |
| الأصول المدرجة: | |||
| حسابات بنكية | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (ك) / حسابات الجيش الجمهوري الايرلندي | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| استثمارات أخرى | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| السيارات | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| إجمالي الأصول المتضمنة | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| الخصوم المضمنة: | |||
| قروض الطلاب والسيارات | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| مطلوبات أخرى | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| جزء من الرهن العقاري تحت الماء | — | — | $100,000 |
| الرصيد على خط حقوق الملكية (أقل من 60 يومًا) | — | $100,000 | — |
| إجمالي الالتزامات المتضمنة | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| صافي القيمة | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| مستثمر معتمد | نعم | رقم | رقم |
ما هي أفضل الفرص للمستثمرين المعتمدين؟
هنا في Investor Junkie ، نعتقد أن بعضًا من أفضل الفرص لاستثمار أموالك تكمن في العقارات. لكن ليس لدينا جميعًا الوقت أو الموارد للخروج و الإصلاح والوجه مجموعة من الخصائص.
في عام 2012 ، أصدر الكونجرس قانون Jumpstart Our Business Startups (JOBS). وهذا يشمل الأحكام التي سمحت لمنصات التمويل الجماعي بالازدهار. باختصار ، يتمثل أحد هذه الأحكام في السماح للشركات بطلب رأس المال من أي مكان طالما أن المستثمرين يفيون بمتطلبات هيئة الأوراق المالية والبورصات للحصول على الاعتماد. في السابق ، كان بإمكان الشركات طلب دولارات الاستثمار فقط من الأشخاص الموجودين في شبكتها.
إذا كنت مستثمرًا معتمدًا ، يمكنك الآن المشاركة في فرص العقارات التجارية المربحة من هذه الأنظمة الأساسية (من بين العديد من الأنظمة الأخرى):
- CrowdStreet
- ريالتي موجول
- إقراض المنزل
- قطعة أرض
- بير ستريت
- RealCrowd
- الأسهم
ماذا لو لم تكن معتمدًا؟
معظم منصات التمويل الجماعي العقارية المشهورة اليوم مفتوحة فقط للمستثمرين المعتمدين. لكن هذا لا يعني أن أولئك غير المؤهلين لا يمكنهم المشاركة في هذا السوق الساخن.
العديد من هذه الفرص خاصة صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري). تشبه أدوات الاستثمار هذه الأسهم من حيث أنه يمكنك شراء أسهم منها. ومع ذلك ، بموجب القانون ، يتعين على صناديق الاستثمار العقاري دفع 90 ٪ من أرباحها في شكل أرباح ، بالإضافة إلى مزايا ضريبية. (تستطيع اقرأ المزيد عن صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة هنا.)
فيما يلي بعض الفرص التي لا تتطلب من المستثمرين تلبية المعايير التي حددتها لجنة الأوراق المالية والبورصات:
- CrowdStreet: تمنحك Medalist Diversified REIT الفرصة للاستثمار في عقارات فندقية متعددة العائلات ، "مرنة صناعية" ، للبيع بالتجزئة وذات خدمة محدودة في الجنوب الشرقي.
- Fundrise: تسمح eREITs و eFunds للمستثمرين بالاستفادة من النمو في العديد من العقارات التجارية. الحد الأدنى للاستثمار هو 500 دولار فقط.
- ريالتي موجول: اثنان من منتجات MogulREIT يفتحان المنصة أمام المستثمرين غير المعتمدين. يوفر MogulREIT I التعرض للعديد من العائلات والمكاتب والصناعية والتجزئة والتخزين الذاتي والممتلكات الطبية والضيافة. يركز Mogul REIT II على المباني السكنية.
- موديف: NNN REIT مستثمر في العقارات المؤجرة من قبل شركات البيع بالتجزئة. يتم تحصيل الإيجار ثم دفعه لمساهمي REIT كدخل توزيعات أرباح على أساس شهري.
- روفستوك: هذه المنصة مختلفة بعض الشيء. يسمح للمستثمرين بشراء عقار إيجار إيجابي التدفق النقدي بشكل مباشر. يتم فحص كل صفقة بشكل صارم مسبقًا. هذا يزيل بعض مخاطر الإصلاح والتقلبات العقارية التقليدية.
استنتاج
يحصل المستثمرون المعتمدون على "اختيار القمامة" عندما يتعلق الأمر بخيارات الاستثمار بخلاف الأوراق المالية المدرجة في البورصة. إذا كنت تستوفي المعايير ، فهذه الخيارات رائعة.
ومع ذلك ، إذا لم يكن الأمر كذلك ، فلا تحبط - فهناك الكثير من الخيارات المثيرة للاهتمام. لقد راجعنا العديد منها هنا في Investor Junkie.
هل أنت راضٍ عن عدد فرص التمويل الجماعي العقاري المتاحة للمستثمرين غير المعتمدين؟ هل تعتقد أنه يجب على الشركات أن تطلب من المستثمرين أن يكونوا معتمدين؟ دعنا نعرف أفكارك حول هذا الموضوع.