لماذا يحب المستثمرون العقاريون الإيجاريون هذا الخصم الضريبي

يوفر الاستثمار العقاري العديد من المزايا الضريبية. الاستهلاك هو الذي سمع عنه معظم المستثمرين. إنها أيضًا واحدة من أكثر الأشياء التي يساء فهمها. في هذه المقالة ، سأقدم لك حسابًا أساسيًا لما هو عليه وأوضح لك كيف يمكن أن يساعدك كمستثمر في تأجير العقارات.

تتدهور الخصائص مع الاستخدام والوقت. نتيجة لذلك ، تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية بإعفاء ضريبي كل عام للمالكين. هذا يعوض عن إهلاك ممتلكاتهم. هذا يعني أنه يمكنك التخلص من بعض تكلفة استثمارك العقاري كل عام من أجل العمر الافتراضي الذي تحدده مصلحة الضرائب.

المباني تتدهور لكن الأرض لا تبلى

الاستهلاك على أساس قيمة تحسينات إلى الأرض - وليس الأرض نفسها. بهذا ، تعني مصلحة الضرائب عادة المنزل. إذا احترق منزلك ، فستظل الأرض موجودة. تلك الأرض لها قيمة لا تنخفض قيمتها.

تحتاج إلى معرفة قيمة الأرض وقيمة التحسينات. يتم تحديد هذه القيم في الغالب من قبل المقاطعة ويتم وصفها في تقييم ضريبة الممتلكات الخاصة بك. يمكنك البحث عنها على موقع حكومة المقاطعة ، نظرًا لأن هذه بيانات عامة. غالبًا ما يكون التفصيل أيضًا في الأوراق الختامية التي تحصل عليها عند شراء العقار.

في كثير من الأحيان ، يتم منح 15-25٪ من القيمة الخاضعة للضريبة للعقارات السكنية للأرض ، و 75-85٪ يذهب للتحسينات. لنفترض أنك تمتلك عقارًا مؤجرًا بقيمة 100000 دولار. قم بتفصيلها وقد يكون لديك 80.000 دولار في التحسينات و 20.000 دولار في قيمة الأرض. لذلك ، مبلغ 80000 دولار قابل للاستهلاك - وليس 100000 دولار بالكامل.

كيف تعمل

بالنسبة للعقارات السكنية ، قالت مصلحة الضرائب الأمريكية إن العمر الافتراضي المفيد هو 27.5 سنة. يمكنك خصم الضريبة حتى تكلفة العقار خلال ذلك الوقت.

خذ المثال الذي تبلغ قيمة المنزل فيه 80000 دولار. أنت تسحب ضرائب قدرها 2909 دولارًا أمريكيًا كل عام (80.000 دولار 27.5 عامًا). لنفترض أن صافي دخل الإيجار السنوي هو 8300 دولار. ينخفض ​​دخل الإيجار الخاضع للضريبة إلى 5،391 دولارًا.

الإعفاءات الضريبية للاستهلاك ليست فقط للعقارات. يمكن أيضًا أن تنخفض قيمة الأصول المشتراة والمستخدمة من قبل الشركات في العمر الافتراضي المحدد لمصلحة الضرائب. على سبيل المثال ، يمكنك شراء طابعة جديدة لعملك وخفض قيمتها على مدى خمس سنوات. أنت تأخذ الخصم كل عام مع تقدم الطابعة الخاصة بك وتفقد قيمتها.

من النقاط الفريدة في استهلاك العقارات أنها تتعلق بأصل لا يفقد قيمته في كثير من الأحيان. في الواقع ، تميل قيم الممتلكات إلى الارتفاع بمرور الوقت. هذا يعني أنك تحصل على ائتمان ضريبي على تكلفة الأصل الذي قد ترتفع قيمته ، وليس انخفاضه.

علاوة على ذلك ، الاستهلاك عبارة عن ائتمان ضريبي يتم إضافته إلى تكاليف صيانة الممتلكات والتكاليف الأخرى التي يمكنك اقتطاعها من دخل الإيجار الذي تحصل عليه. عندما تأخذها ، فإنها توفر خصمًا ضريبيًا يقلل من مسؤوليتك الضريبية. هذا يعني المزيد من الأموال التي يمكنك استخدامها لشراء المزيد من العقارات ، أو سداد القرض إذا أخذت واحدة ، أو دفعت مقابل الصيانة أو أي شيء آخر تريد إنفاقه عليه.

تحذير: "استخدمه" أو "افقده"

يأتي هذا الإعفاء الضريبي مع عواقب في المستقبل. عندما تبيع العقار ، تستعيد مصلحة الضرائب الضريبة التي كنت ستدفعها على مر السنين دون الاستفادة من المطالبة بالاستهلاك.

تخضع عائدات البيع لـ "استرداد الإهلاك". يخضع هذا الجزء من عائداتك للضريبة وفقًا لمعدل ضريبة الدخل المعتاد. ليس معدل مكاسب رأس المال.

ضريبة أرباح رأس المال ثابتة بنسبة 15٪. يساعد معظم الناس على دفع ضريبة أرباح رأس المال على ضريبة الدخل. معدل ضريبة الاسترداد هو أكثر من معدل ضريبة أرباح رأس المال.

لذلك ، قد تفكر في عدم أخذ إعفاءات ضريبية الاستهلاك. مصلحة الضرائب لديها قاعدة لوقف هذا. عندما يقوم شخص ببيع عقار مؤجر ، فإن مقدار الإهلاك أن يستطع سوف تحسب. هذا يعني أنه من المنطقي أن تأخذ قسطًا من الراحة كل عام.

الاستهلاك له فائدة أخرى

هناك شيء جيد آخر حول الاستهلاك. يمكن أن يغير الإيجار الإيجابي النقدي إلى خسارة على الورق. يمكن أن تقلل هذه الخسارة من دخلك الآخر الخاضع للضريبة.

خذ نفس المثال السابق. المبلغ القابل للإهلاك للممتلكات المستأجرة هو 80000 دولار. عقارك يجلب لك 11000 دولار إيجار سنوي. التكاليف السنوية الخاصة بك هي مدفوعات فائدة القرض البالغة 6000 دولار ، وضرائب ممتلكات المقاطعة البالغة 1800 دولار ، وتكاليف التأمين 300 دولار ، وتكاليف الصيانة 600 دولار. مجموع التكاليف 8700 دولار في السنة.

خصم الإهلاك هو 2909 دولار (80.000 دولار 27.5 سنة). لذلك لديك 11000 دولار في الإيجار وتكاليف 11609 دولارات (8700 دولار في التكاليف الحقيقية بالإضافة إلى 2،909 دولارًا للخصم الضريبي). هذا يعطي "خسارة" 609 دولار على الممتلكات. يمكن استبعاد هذه الخسارة من دخلك المكتسب ، مثل وظيفتك.

تم وضع القواعد في دار نشر IRS 527. قواعد الاستعادة موجودة منشور IRS 946.

مثل أي استراتيجية ضريبية أخرى ، يجب أن تكون حريصًا على اتباع جميع القواعد. على سبيل المثال ، يمكنك خصم الاستهلاك فقط من جزء الممتلكات الخاصة بك المستخدمة لأغراض الإيجار. إذا قمت بشراء دوبلكس واستأجرت جانبًا واحدًا وسكنت في الجانب الآخر ، فيمكنك خصم الاستهلاك فقط من الوحدة التي تؤجرها. ليس الشخص الذي تعيش فيه.

يساعد على استشارة محاسب. سيضمن هذا أنك تتماشى مع القواعد. سيساعدك أيضًا في معرفة أي طريقة لحساب الاستهلاك هي الأفضل بالنسبة لك. اختر محاسبًا يعمل مع المستثمرين العقاريين. قد تحصل على بعض النصائح الضريبية الرائعة لموقفك الخاص.