عندما تكون الضرائب هي الموضوع ، تكاد تكون الضرائب العقارية هي محور التركيز. هذا إلى حد كبير لأنها لا تؤثر على الغالبية العظمى من الناس ، على الأقل ليس ضرائب العقارات الفيدرالية.
جزء من سبب عدم قلق غالبية الأمريكيين بشأن ضرائب العقارات لأن الحد الفيدرالي للعقار الخاضع للضريبة هو 11.7 مليون دولار. نظرًا لأن قلة من الأمريكيين لديهم هذا النوع من الثروة ، يتم تجاهل الضرائب العقارية.
لكن كما سنرى ، الوضع مختلف جدا على مستوى الدولة. تفرض عدة ولايات ضرائب عقارية على العقارات التي تصل قيمتها إلى مليون دولار.
هذا يأخذ الكثير من الناس! يحتمل الملايين ، في الواقع. هناك أكثر من 8 ملايين أسرة مليونية في الولايات المتحدة (مع بعض التقديرات قيد التشغيل يصل إلى 18 مليون!) ، لذا فإن عدد الأشخاص الذين يمكن أن يتأثروا بالضرائب العقارية على مستوى الولاية أعلى مما هو مفترض بشكل عام.
جدول المحتويات
- ما هي التركة لأغراض الضرائب العقارية؟
- ضريبة العقارات مقابل. ضريبة الميراث
- كم من العقار خاضع للضريبة؟
- كم هي الضرائب العقارية؟
- كيفية تقليل الضرائب العقارية
- احصل على مساعدة احترافية
- قم بإعداد الثقة
- قابل للإلغاء مقابل. ثقة لا رجوع عنها
- توفير الضريبة العقارية مع التأمين على الحياة
- الحد الأدنى
ما هي التركة لأغراض الضرائب العقارية؟
في حين أنه من السهل التفكير في العقارات على أنها أموال ، إلا أنها تمتد في الواقع إلى أي شيء ذي قيمة تقريبًا. وإذا بدأت في إضافة كل شيء تملكه يستحق أي شيء ، فمن المحتمل أن تجد عقارك أكبر قليلاً مما قد تعتقد.
فيما يلي قائمة بالأصول المضمنة عادةً في العقارات:
- النقد في الصندوق
- حسابات بنكية
- حسابات الوساطة
- حسابات التقاعد (401 (ك) / 403 (ب) / 457 / خطط TSP ، وكذلك خطط Roth و SEP و SIMPLE IRAs التقليدية)
- العقارات (بما في ذلك مسكنك الأساسي ، وكذلك المنازل الثانية والعقارات الاستثمارية)
- مصالح تجارية
- التعويضات المؤجلة
- خيارات الأسهم
- قروض مستحقة القبض (مثل القروض الشخصية)
- الملكية الفكرية
- السيارات
- مركبات للترفية
هناك العديد من فئات الأصول التي يتم تضمينها أيضًا في العقارات الخاصة بك والتي لا يُنظر إليها عادةً على أنها أصول من قبل عامة الناس.
وتشمل هذه:
- عائدات وثائق التأمين على الحياة
- بعض المعاشات أو جزء منها
- الممتلكات الشخصية ، مثل المفروشات المنزلية ، والأجهزة المنزلية ، ومعدات الترفيه والاستجمام ، والمجوهرات والأشياء الثمينة الأخرى
- الأعمال الفنية والمقتنيات ، بما في ذلك العملات المعدنية
في بعض الحالات ، يمكن لقيمة أي من هذه الأصول - خاصة عائدات التأمين على الحياة - أن تدفع عقارك إلى وضع خاضع للضريبة.
على العكس من ذلك ، فإن الالتزامات ستقلل من قيمة عقارك. على سبيل المثال ، فإن الرصيد المستحق على الرهون العقارية وقروض السيارات وقروض الطلاب وقروض الأقساط الأخرى وبطاقات الائتمان وقروض الأعمال سيقلل صافي قيمة العقار الخاص بك.
إذا لم تحسب صافي ثروتك من قبل هنا سؤال سريع.
ضريبة العقارات مقابل. ضريبة الميراث
في حين أن ضريبة العقارات هي ضريبة على قيمة ممتلكاتك عند الوفاة ، يتم فرض ضريبة الميراث على المبلغ الذي يتلقاه المستفيدون من عقارك.
على غرار ضريبة العقارات ، فإن الأموال والأصول الموروثة من الزوج غير خاضعة للضريبة لأغراض ضريبة الميراث. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الأحفاد - مثل الأطفال والأحفاد - لا يدفعون عمومًا ضريبة الميراث (الاستثناءات هي نبراسكا وبنسلفانيا).
سيتم فرض ضريبة الميراث على المستفيدين الآخرين ، مثل الأشقاء ، وبنات الإخوة ، وأبناء الأخ ، وأبناء العم ، والأصدقاء.
لحسن الحظ ، من بين الولايات التي تفرض ضرائب مرتبطة بالوفاة ، فإن ولاية ماريلاند هي الوحيدة التي لديها ضريبة الميراث وضريبة العقارات. جميع الولايات الأخرى لديها واحدة أو أخرى (أو لا أحدهما) ، ولكن ليس كلاهما.
كم من العقار خاضع للضريبة؟
من المسلم به أن معظم الأمريكيين لن يحتاجوا إلى التعامل مع الضرائب العقارية ، على الأقل ليس على المستوى الفيدرالي. ذلك بسبب ينص قانون الضرائب العقارية الحالي على إعفاء قدره 11.7 مليون دولار لكل متوف. ونظرًا لأن قلة قليلة من الناس تستحق هذا النوع من المال ، فلن تتأثر الغالبية العظمى.
بالإضافة إلى ذلك ، ينص قانون الضرائب العقارية الفيدرالي على أن العقارات التي يرثها الزوج غير محدودة وليس لها أي عواقب ضريبية.
بصرف النظر عن الضرائب العقارية الفيدرالية ، تفرض ما لا يقل عن اثنتي عشرة ولاية ضرائب على العقارات التي تقل قيمتها عن الحد الأدنى لقيمة العقارات الفيدرالية. هذا يحمل إمكانية دفع ضرائب العقارات على مستوى الولاية ، على الرغم من أنها ليست مستحقة على المستوى الفيدرالي.
قيم عقارات الولاية الخاضعة للضريبة لعام 2021 هم كالآتي:
- كونيتيكت 7.1 مليون دولار
- مقاطعة كولومبيا 4 ملايين دولار
- هاواي 5.49 مليون دولار
- إلينوي 4 ملايين دولار
- مين ، 5.87 مليون دولار
- ماريلاند 5 ملايين دولار
- ماساتشوستس مليون دولار
- مينيسوتا 3 ملايين دولار
- نيويورك 5.93 مليون دولار
- ولاية أوريغون ، 1 مليون دولار
- رود آيلاند ، 1،595،156 دولارًا
- فيرمونت ، 5 ملايين دولار
- واشنطن ، 2.193 مليون دولار
كم هي الضرائب العقارية؟
على الرغم من أن الإعفاء من الضرائب العقارية على المستوى الفيدرالي سخي ، إلا أن معدل الضريبة المفروضة أقل اعتدالًا.
| المبلغ أكثر 11.7 مليون دولار |
معدل | الضريبة المدفوعة |
|---|---|---|
| $0 – $10,000 | 18% | يصل إلى 1800 دولار |
| $10,000 – $20,000 | 20% | 1800 دولار أمريكي + حتى 2000 دولار أمريكي |
| $20,000 – $40,000 | 22% | 3800 دولار أمريكي + حتى 4400 دولار أمريكي |
| $40,000 – $60,000 | 24% | 8200 دولار أمريكي + حتى 4800 دولار أمريكي |
| $60,000 – $80,000 | 26% | 13000 دولار + حتى 5200 دولار |
| $80,000 – $100,000 | 28% | 18200 دولار أمريكي + حتى 5600 دولار أمريكي |
| $100,000 – $150,000 | 30% | 23800 دولار أمريكي + حتى 15000 دولار أمريكي |
| $150,000 – $250,000 | 32% | 38800 دولار أمريكي + حتى 32000 دولار أمريكي |
| $250,000 – $500,000 | 34% | 70800 دولار أمريكي + حتى 85500 دولار أمريكي |
| $500,000 – $750,000 | 37% | 155800 دولار أمريكي + حتى 92500 دولار أمريكي |
| $750,000 – $1,000,000 | 39% | 248300 دولار أمريكي + حتى 97500 دولار أمريكي |
| أكثر من 1،000،000 دولار | 40% | $345,800+ |
يبدأ السعر الأولي عند 18٪ ، لكنه يرتفع بسرعة إلى 40٪ عند علامة 1 مليون دولار. في حين أنه لن تكون هناك ضريبة مستحقة على أول 11.7 مليون دولار ، فإن الضريبة على كل شيء أعلاه باهظة. يمكنك تحديد قيمة عقارك بشكل أساسي التي تزيد عن 12.7 مليون دولار وستحصل على خصم ضريبي بنسبة 40 ٪.
تضيف الضرائب العقارية على مستوى الدولة إلى العبء الضريبي. توجد أعلى معدلات ضرائب في هاواي وواشنطن ، حيث تبلغ أعلى معدلاتها 20٪.. ثماني ولايات أخرى ومقاطعة كولومبيا لديها معدلات 16 ٪. اثنتان من هذه الولايات هما ماساتشوستس وأوريغون ، كل منهما تفرض ضريبة على العقارات بقيمة مليون دولار أو أكثر.
تفرض خمس ولايات أخرى ، أيوا وكنتاكي ونبراسكا ونيوجيرسي وبنسلفانيا ضريبة الميراث ، ولكن ليس ضريبة العقارات ، ويتراوح الحد الأقصى لمعدلات الضرائب في تلك الولايات من 15٪ إلى 16٪.
ولاية ماريلاند هي الوحيدة من بين الولايات التي تفرض كل من ضريبة العقارات وضريبة الميراث. الحد الأقصى للضرائب العقارية هو 16٪ ، بينما أعلى ضريبة الميراث هي 10٪.
كيفية تقليل الضرائب العقارية
هذا موضوع معقد ، وهذا هو السبب الدقيق لضرورة التخطيط المتقدم. إذا كنت تتوقع ، بناءً على تحليل دقيق ، أن تكون قيمة العقار الخاص بك أقل بكثير من 11.7 مليون دولار فيدرالي الحد الأدنى لضريبة العقارات ، أو الحد الأدنى لضريبة العقارات في ولايتك ، فمن المحتمل ألا يكون التخطيط الضريبي للعقار محددًا من الضروري.
ولكن إذا كنت تعتقد أنك قد تكون قريبًا من الحد الفيدرالي أو عتبة الولاية ، أو قد يتم دفعك إليها عن طريق استلام ميراث خلال حياتك ، أو عن طريق يتم دفع بوليصة التأمين على الحياة عند وفاتك ، وسيكون التخطيط ضروريًا لتقليل العواقب الضريبية لأحبائك و المستفيدين.
هناك عدة استراتيجيات لمساعدتك على تحقيق هذا الهدف.
احصل على مساعدة احترافية
سيشمل ذلك مخططًا ماليًا ومحاميًا للتخطيط العقاري ومحاسبًا عامًا معتمدًا (CPA) أو مزيجًا من اثنين أو الثلاثة جميعًا. بالضبط ما ستحتاجه سيعتمد على كل من حجم وتعقيد عقارك.
من شبه المؤكد أن العقار الكبير سيتطلب خدمات كل من المحامي والمخطط المالي. ولكن إذا كان لديك أيضًا مصالح تجارية أو استثمارات عقارية متعددة ، فقد تكون هناك حاجة أيضًا إلى CPA.
سوف يكون اتفاق السلام الشامل أيضًا شريكًا ضروريًا إذا كانت خطتك العقارية تتطلب استخدام ائتمان. وذلك لأن الصندوق سيتطلب تقديم مستندات معينة إلى مصلحة الضرائب الأمريكية ، بالإضافة إلى تقديم إقرارات ضريبة الدخل السنوية.
قم بإعداد الثقة
هذه إستراتيجية شائعة ليس فقط لتقليل الضرائب العقارية ، ولكن أيضًا لضمان توزيع ممتلكاتك بطريقة محددة تتوافق مع رغباتك.
غالبًا ما يُعتقد أنه يمكن تحقيق ذلك بإرادة ، وعلى الرغم من أن ذلك قد يكون ضروريًا بالاقتران مع الثقة ، إلا أنه لا يوفر المستوى المكافئ تقريبًا من الحماية القانونية.
على سبيل المثال ، يمكن الطعن في الوصية إذا كانت تستثني أحد أفراد العائلة الذي يُعتقد عادةً أنه مدرج في عائدات تركتك. يمكن أن يشمل ذلك طفلًا أو حتى زوجًا سابقًا تنوي استبعاده على وجه التحديد أو ربما يكون قد حرمته من الميراث.
يمكن أن تكون هناك أيضًا تعقيدات إذا كانت هناك صعوبة في تقييم العقار ، أو إذا كانت تشتمل على ممتلكات معقدة ، مثل الأعمال التجارية.
يمكن لأي من هذه المواقف وضع تركتك تحت وصية الوصية حتى يتم حل الموقف. سيؤدي ذلك إلى إرسال عقارك إلى عملية قانونية معقدة ، قد تستغرق شهورًا أو حتى سنوات حتى تكتمل ، ويقلل من قيمة التركة لدفع الرسوم القانونية.
الثقة هي كيان قانوني متميز يتجنب الوصايا ويضمن تنفيذ رغباتك.
تأتي الصناديق في شكلين ، معيشة و وصية. ائتمان حي يتم إنشاؤه وتمويله أثناء وجودك على قيد الحياة. سيتم تمويل ائتمان وصي عند وفاتك ، مثل عائدات بوليصة التأمين على الحياة.
قابل للإلغاء مقابل. ثقة لا رجوع عنها
إذا كان الغرض الأساسي من إنشاء ائتمان هو تقليل الضرائب العقارية ، فستحتاج إلى معرفة الفرق بينهما قابل للنقض، و غير قابل للإلغاء يثق.
سوف تتجنب الصناديق القابلة للإلغاء فرض الوصايا وتضمن توزيع الأصول العقارية وفقًا لتعليماتك. لكنها ليست مصممة لتجنب الضرائب العقارية.
ترتبط الثقة القابلة للإلغاء بشكل أكثر شيوعًا بالثقة الحية. تقوم بإنشاء وتمويل الثقة أثناء وجودك على قيد الحياة وتحتفظ بالسيطرة على الصندوق. لن يكون لديك فقط القدرة على إدارة ثقة قابلة للإلغاء ، ولكن يمكنك أيضًا إنهاؤها ، وهو مكان الكلمة قابل للنقض يأتي دور.
بينما يمنحك الثقة القابل للإلغاء مزيدًا من التحكم في الأصول الموجودة بداخله ، فإنه يوفر أيضًا حماية قانونية أقل - على الأقل أثناء وجودك على قيد الحياة. نظرًا لأنك تتحكم في الأصول ، فقد تكون عرضة للمصادرة من قبل الدائنين أو المتقاضين في دعوى قضائية.
الثقة غير القابلة للإلغاء لا تتجنب فقط الوصايا وتضمن تنفيذ تعليمات التوزيع الخاصة بك بما يتوافق مع رغباتك ، ولكن لديها أيضًا القدرة على تقليل الضرائب العقارية.
يتم تشكيل ائتمان غير قابل للإلغاء ككيان قانوني مستقل تمامًا. ستنشئ الصندوق الاستئماني وتموله ، وبعد ذلك سيكون خارج نطاق سيطرتك تمامًا. سيتم تعيين وصي لإدارة الثقة. يمكن أن يشمل ذلك محامٍ أو مستشارًا ماليًا أو حتى مؤسسة ، مثل البنك أو شركة إدارة الثروات.
لهذا السبب ، يمكن للائتمان غير القابل للإلغاء تقليل الضرائب العقارية. الأصول المنقولة إلى الصندوق الاستئماني تقلل من ممتلكاتك الشخصية للأغراض الضريبية ، وكذلك الالتزامات الضريبية الناتجة عن الدخل على تلك الأصول. بدلاً من ذلك ، يخضع الدخل الناتج عن الأصول في الصندوق للضريبة كدخل للصندوق. ومع ذلك ، إذا كنت ، بصفتك منشئ الصندوق ، تتلقى دخلًا من الصندوق ، فقد يخضع هذا الدخل للضريبة كدخل شخصي لك.
كما أنه يوفر أفضل حماية ضد الدائنين والدعاوى القضائية ، مرة أخرى لأنك لا تتحكم في الأصول الموجودة في الصندوق.
ولكن مع أي نوع من الثقة ، سيتم توزيع الأصول الموجودة بداخلها على المستفيدين المحددين بالقدر والطريقة والتوقيت الذي تحدده بالضبط.
مع أي نوع من الثقة ، من الأهمية بمكان تضمين جميع الأصول الممكنة ، بالإضافة إلى الحصول على تقييم مناسب لكل منها. لن تتمتع أي أصول مستبعدة من الثقة بالحماية أو تعليمات التوزيع المحددة التي سيوفرها الصندوق.
توفير الضريبة العقارية مع التأمين على الحياة
بصرف النظر عن إنشاء ائتمان ، يمكنك أيضًا تقليل الضرائب العقارية أو حتى تغطيتها بالكامل عن طريق شراء بوليصة تأمين على الحياة لدفع المسؤولية.
ستحتاج إلى إجراء تقييم دقيق لقيمة عقارك ، بما في ذلك قيمتها المستقبلية ، بناءً على متوسط العمر المتوقع.
ستحتاج إلى تكلفة اكتساب لمساعدتك في هذه العملية ، حيث يمكن أن تكون متضمنة تمامًا وتشمل تقييمات الأصول التي لا تعرفها تمامًا. ستكون اتفاقية السلام الشامل مفيدة أيضًا في تحديد أي تغييرات محتملة في مستويات الضرائب العقارية المستقبلية ، سواء على المستوى الفيدرالي أو مستوى الولاية.
بمجرد أن يتم تقييم ممتلكاتك بشكل صحيح ، يمكن لسلطة الائتلاف المؤقتة اتخاذ قرار بشأن المبلغ التقريبي للالتزام الضريبي على العقارات. يمكن بعد ذلك شراء بوليصة التأمين بمبلغ كافٍ لتغطية تلك المسؤولية.
على سبيل المثال ، لنفترض أنك تعيش في ولاية مع حد ضرائب عقارية يبلغ مليون دولار أمريكي ، لكنك تتوقع أن تكون ممتلكاتك تساوي مليوني دولار في وقت وفاتك. إذا كانت ولايتك تفرض ضريبة عقارية بنسبة 20٪ ، فإن الالتزام الضريبي سيكون 200000 دولار (يتم فرضه على المليون دولار الثاني ، وليس الأول بسبب الإعفاء).
من خلال شراء بوليصة تأمين مع إعانة وفاة قدرها 200000 دولار لتغطية المسؤولية الضريبية ، ستضمن نقل جميع الأصول في التركة إلى ورثتك المقصودين.
الحد الأدنى
مرة أخرى ، إذا كنت تعتقد أنك قريب من حد ضريبة العقارات الفيدرالية أو الحكومية ، فأنت يجب أن تستثمر بعض الوقت - ونعم ، حتى بعض المال - في تحديد ما إذا كان من الممكن تطبيق أي من الضرائب على ملكية. يمكنك بعد ذلك اتباع نهج استباقي لتقليل هذه المسؤولية أو إزالتها.
إذا لم يكن هناك شيء آخر ، فستقوم بإزالة عبء واحد على الأقل قد يحتاج ورثتك إلى تحمله عند وفاتك.