Це була одна з дискусій, які існували протягом багатьох століть. Це прямо там: "Чи є життя після смерті?" «У чому сенс життя?» і "Чи треба мати дітей?"
Питання щодо іпотеки є відносно зрозумілими: чи я повинен отримати 15-річну або 30-річну іпотеку? Чи варто передоплачувати іпотеку? Я мав би сказати, якщо ви зараз володієте будинком або хочете купити, отримайте 30-річну фіксовану іпотеку.
Принаймні, на даний час в історії, отримання 15-річної іпотеки або передоплата будь-якої 30-річної іпотеки-це безглуздо. Я роблю це твердження з такими припущеннями:
- Ви плануєте залишатися вдома не менше 10 років.
- Вам і вашому чоловікові молодше 50 років.
- Щомісячні витрати на володіння вашим будинком складають менше 30% вашого місячного доходу.
- У вас є 25% або більше власного капіталу/першого внеску за ваш будинок.
- Будь-яка різниця в заощадженнях від попередньої оплати або коротшої 15-річної іпотеки піде на інвестиції.
- Будинок, який ви купуєте,-це будинок середніх розмірів, 2000 квадратних футів, а не якийсь МакМенсіон.
- Ви дисциплінований заощаджувач і не несете споживчих боргів.
Я не даю вам карт-бланш, щоб купити будинок площею 5000 квадратних метрів. Якщо що, то зовсім навпаки. Я пропоную жити в скромному будинку в хорошому мікрорайоні. Візьміть різницю та натомість інвестуйте на фондовому ринку. Щоразу, коли ви рефінансуєте та отримуєте меншу місячну суму, вкладайте цю різницю. За нинішніх іпотечних ставок, порівняно із середнім рівнем інфляції та дохідністю фондового ринку, ви вийдете набагато далі.
Існують два протилежні табори аргументу іпотеки: Рік Едельман та Дейв Ремсі.
Ви не побачите, як я заявляю, як Дейв Ремсі, що весь борг - справа диявола. У наших сучасних економічних умовах я схильний погоджуватися з Ріком Едельманом. Іпотечні ставки знаходяться на історичному мінімумі, а доступність-майже на історичному мінімумі. Простою англійською мовою: Дешевше мати будинок, ніж орендувати у багатьох частинах країни.
Ось причини, чому ви повинні отримати 30-річну фіксовану іпотеку:
1. Будинок - це неліквідний актив
Будинок - це дуже неліквідний актив. Якщо ви купуєте будинок, це на тривалий термін 10 років і більше. Після здійснення платежів у будинок вивести готівку набагато складніше. Так, ви можете рефінансувати або отримати HELOC, але тільки за умови, що у власності достатньо власного капіталу, і у вас є робота.
Скажімо, ви втратили роботу. Якщо ви слідували маршруту Дейва Рамсі, у багатьох ситуаціях ви ще не погасили іпотеку, не мали мінімальних інвестицій і повинні мати хоча б певну екстрену економію. Ви б мали значно меншу економію за допомогою методу Дейва Рамзі, ніж якби замість цього ви пішли за Ріком Едельманом. Гроші у вашому домі буде дуже важко вилучити, і ви все одно можете закінчити стягнення свого будинку. Це точно проблема, яку Дейв Ремсі пропонує вам уникнути, усунувши борг. Це доводить мою думку грошовий потік важливіше чистої вартості.
Проблема з вкладанням більшої частини ваших грошей у ваш будинок зводиться до розподілу активів. Як ми виявили під час міхура житла, занадто багато людей мали занадто багато власного капіталу у своєму основному місці проживання. Ваш будинок повинен ні бути основною частиною вашої сукупної вартості. Якщо що, це повинно бути менше 1/3 вашого загального стану. Ви повинні мати набагато більше ліквідних активів, які можна залучити у разі виникнення надзвичайної ситуації.
2. Ваше основне місце проживання ні інвестиція
Про це Роберт Кійосакі заявив у своїй книзі «Багатий тато, бідний тато“:
«Як ми з’ясували під час міхура з нерухомістю, ваше основне місце проживання не є активом. Ваш будинок - це просто місце для проживання. Я вийду на думку, що це нічим не відрізняється від оренди, але з деякими перевагами. Як правило, рекомендується купувати будинок тільки в тому випадку, якщо ви будете жити на одному місці протягом п’яти років або більше. Я пропоную ще більший період - 10 років і більше. В іншому випадку зазвичай краще орендувати. Власність будинку протягом 5-7 років - це занадто ризиковано. Це занадто багато власного капіталу, щоб зберігатись в одному активі, і його може бути важко продати, коли вам потрібно переїхати ».
3. Найкраще інвестувати замість короткострокової іпотеки
Це, мабуть, найбільша помилка Дейва Рамзі. З поточними ставками іпотеки в діапазоні нижче 4% ви знаходитесь на рівні середнього рівня інфляції або нижче його. Крім того, протягом тривалого періоду,
запаси в середньому 8% на рік. Отже, по суті, ви використовуєте важелі кредиту з низькою фіксованою ставкою, щоб інвестувати різницю на фондовому ринку.
Дозвольте мені навести вам порівняння: двоє власників будинків, обидва з яких мають іпотеку в розмірі 300 000 доларів США, обидва живуть у своєму будинку десять років. Не будемо розглядати інфляцію для цього прикладу.
- Сьюз Шортерм -Сьюз отримує 15-річну іпотеку під 3,25%. Її щомісячний платіж становить 2 108,01 доларів США. Через десять років у неї залишиться 116 592,72 доларів на іпотечному балансі або 183 407,28 доларів у власному капіталі. Вона не вкладала жодних грошей на фондовий ринок, а скористалася ними, щоб скоротити термін іпотеки.
- Іван Інвестор -Іван отримує 30-річну фіксовану іпотеку під 3,75%. Його щомісячний платіж становить 1 389,35 доларів. Через десять років у нього залишиться 234 334,89 доларів на іпотеку або 65 665,11 доларів на власний капітал. Іван взяв різницю від 15-річної іпотеки (718,66 доларів) та інвестував у фондовий ринок. Припускаючи в середньому 8% на рік за ці десять років, він матиме 131 476,00 доларів на фондовому ринку через десять років.
Тож загалом Іван виходить попереду. Через десять років він матиме 197 141,11 доларів загального капіталу, тоді як Сузе має 183 407,28 доларів. Майте на увазі, що це відбувається лише через десять років і стає набагато очевиднішим, чим довше ви виходите.
Припустимо, обидва прожили у своєму будинку 15 років. Іван виходить ще далі, маючи 357 636,18 доларів власного капіталу та інвестицій проти 300 000 доларів власного капіталу та жодних інвестицій у Суз. Чи приблизно 57 тисяч доларів варті різниці в ризику? Я так думаю, і замість цього я б пішов із запасами.
Якби ваша ставка за іпотекою була подібною до початку 1980 -х років, коли 8% -10% річних були не рідкістю, вам було б найкраще передоплатити іпотеку. Це тому, що було б складно знайти інвестиції з фіксованою ставкою або акції, які могли б подолати цю суму щороку. Наразі доступний дешевий кредит, і найкраще скористатися ним у своїх інтересах.
4. Іпотека підлягає оподаткуванню
Це передбачає, що ви перерахуєте свої податки. Ми щойно рефінансували нашу іпотеку під 3,75% річних, але реальна ставка після вирахування податку значно нижча. У Bankrate.com є чудовий калькулятор, який допоможе вам реальна іпотечна ставка після відрахування податків. У нашому випадку наша реальна ставка становить 2,59%: чим вища ваша податкова група, тим нижча ваша ефективна річна ставка за іпотекою. Коли ви живете у державі з високими податками, це має ще більший сенс. У нашому випадку це також «вільні» гроші у перерахунку на реальні долари порівняно із середнім рівнем інфляції 3%.
Крім того, навіть у цьому середовищі з низькими процентними ставками все ще можна подолати цю ставку за допомогою інвестицій з фіксованим доходом. Однак, оскільки це 30-річний термін, вам слід інвестувати (для порівняння яблук з яблуками) з розподілом активів 60%/40%. Історично така суміш акцій/облігацій поверталася на 6% до інфляції, або на 3% щорічно після інфляції.
Якщо уряд скасує податкові відрахування, як деякі пропонують, ефективна ставка повернеться до 3,75%. Це як і раніше відмінна ставка, але порівняно її легко подолати, інвестуючи.
5. У вас завжди будуть виплати за будинок
Однією з найпоширеніших емоційних причин, чому я чую, що люди хочуть усунути іпотеку, є позбавлення від місячної гайки. Вони заявляють, що хочуть володіти своїм будинком безкоштовно і чисто! Хоча це правда?
Справа в тому, що навіть після того, як ваша іпотека повністю оплачена, у вас завжди є інші витрати: податки на майно, страхування та щорічне утримання. Тож у вас завжди будуть витрати на оплату, і вони теж не дешеві. Якщо грошей не вистачає, спробуйте припинити сплату податку на нерухомість. Зробіть це, і ви можете очікувати побачити податківця біля свого порога. Отже, хоча це правда, що сума, що виплачується кожного місяця, буде зменшуватись після виплати іпотеки, враховуючи інфляцію, це буде лише невелика частина ваших щомісячних витрат. З огляду на це, приватні особи та підприємства стикаються з проблемами через відсутність грошового потоку, а не величезної кількості неліквідного стану.
Скільки читачів мають батьків, які заплатили 30 000 доларів за свій будинок на початку 70 -х років, де їх щомісячний внесок становив лише 220 доларів на місяць? Податки на майно, страхування та витрати на утримання зростали зі швидкістю інфляції. Якщо у вас є фіксована 30-річна іпотека, сума платежу залишилася незмінною.
У деяких випадках ці витрати зростали набагато більше, ніж середній рівень інфляції. Наприклад, там, де я зараз живу, округ Нассау, штат Нью-Йорк, я щорічно плачу майже 10 000 доларів за житло площею 2000 квадратних метрів. Нагадаю читачам, що округ Нассау розбився, і, швидше за все, йому доведеться підвищити податки ще вище, щоб компенсувати свій бюджетний розрив. Можна очікувати збільшення податків на національному рівні, оскільки більшість муніципалітетів мають дефіцит доходів.
Дейв Рамзі припускає, що у вас немає сили волі вкладати заощаджену різницю. Якщо ви одна з тих загублених душ, то, швидше за все, вам не варто інвестувати. Дейв робить ще один крок далі і пропонує вам заплатити готівкою за свій будинок.
«Але подумайте, як це було б весело! Жодної іпотеки! Ніяких платежів! Якщо платити готівкою за будинок здається занадто недосяжним, ви все одно можете купити будинок, якщо зробите розумний вибір ».
Дейв - це все про суму, збережену в іпотечних відсотках. Якби ми мали нульовий відсоток інфляції щороку, Дейв був би правий. На жаль, з інфляцією іпотека з кожним роком дешевшає в реальних доларах.
Заключна заява
Звичайно, я припускаю, що у нас буде принаймні такий же рівень інфляції, який ми спостерігали за попередні 30 років. Скажімо, ми відчуваємо масштабний приступ дефляції, що тоді? Хіба моє твердження не робить цю дурну ідею? Ні, не дуже. Ви можете розпочати передоплату за іпотекою в будь -який час. Моя думка полягає в тому, що як тільки гроші знаходяться у вашому домі, витягти їх набагато складніше. Припускаючи, що ви інвестували, ви можете використати свої інвестиції для передоплати або погашення іпотеки в будь -який час. Майте на увазі, що Федеральна резервна система хоче інфляції будь -якою ціною. Було сказано вони скинуть гроші з гелікоптерів, щоб створити інфляцію, якщо це необхідно.
Для мене єдина вагома причина повністю погасити іпотеку за поточними процентними ставками - це те, що ви вийшли на пенсію. Навіть тоді, залежно від ваших інвестицій та статку, це все ще може не мати сенсу.
ОНОВЛЕННЯ: Коли я вперше написав цю статтю п’ять років тому, я вважав, що має сенс не передоплачувати іпотеку. Сьогодні (3 вересня 2018 р.), Зі зростанням процентних ставок та поточною оцінкою фондового ринку, передоплата деяких ваших іпотечних кредитів може мати сенс. Як і будь-яка фінансова порада, вона дуже особиста і залежить від часу. Те, що мало сенс п’ять років тому, може не мати сенсу сьогодні в нинішньому фінансовому кліматі.