Нижче наведено реальну історію, представлену колегою-блогером.
Створення довгострокового багатства при інвестуванні в нерухомість-це розуміння правил і не розрив.
До 24 років мені належало сім будинків. Я брав участь у мрії про багатство нерухомості та керував автомобілем Porsche Boxster. Я отримував майже шість цифр на рік від оренди та роботи на повну ставку.
Через два роки я був зламався.
Ось чому я можу розповісти про історію Джеффа уроки, які він отримав, інвестуючи в нерухомість. Він дуже швидко дізнався, що деякі багатства нерухомості надто гарні, щоб бути правдою.
Я все ще щиро вірю в силу нерухомості як довгострокового генератора багатства.
Я ще не відновив свою імперію нерухомості до колишньої слави, але я створив постійне джерело грошових потоків, яке з часом буде зростати.
Якщо ви коли -небудь мріяли почати інвестувати в нерухомість, мріяли заробляти мільйони у власності, вам потрібно уникнути шахрайства та міфів, які продають продавці інформаційних комерцій.
Вам потрібно зрозуміти сім правил нерухомості, які створять довгострокове багатство.
Як я почав працювати у сфері нерухомості
Я почав працювати як агент з комерційної нерухомості на третьому курсі коледжу.
Мене завжди тягнули до історій багатства нерухомості такі забудовники, як Сем Зелл та Дональд Трамп. Мені сподобалася ідея взяти шматок сировини чи будівлю та перетворити його на касу.
Продаж комерційної нерухомості був лише початком. Я хотів бути забудовником, інвестором, власником.
Ринок комерційної нерухомості ще не відновився у 2002 році, але ринок житлових будинків процвітав. Я побачив обіцянку швидкої вдячності та легких грошей фінансування і вирішив зробити перехід.
Я почав купувати одноквартирні будинки с 10% вниз на гроші, які я заощадив під час служби в морській піхоті та коли я отримав першу роботу в галузі корпоративних фінансів. Я зосередився на… "недорогі мікрорайони', Де я міг би купити занедбану нерухомість за половину ціни, яку я повинен був би заплатити в приємних районах міста.
Я вирішив, що все ще можу отримати гідну ринкову оренду будинків, які коштуватимуть на десять чи двадцять тисяч менше, тому прибуток буде більшим.
Це в кінцевому підсумку буде моїм перша помилка.
Але я був голодний, тому розірвав зад, закріплюючи властивості, рефінансування для отримання готівки на підвищення вартості та переведення грошей в інше майно.
Я збирався стати багатим.
Моя імперія нерухомості починає руйнуватися
За три роки я побудував до шести об’єктів нерухомості плюс власний будинок. Якось я оцінив свою власність у трохи більше півмільйона доларів, приблизно п’яту частину з них у власному капіталі.
Можливо, я не був багатий деякими визначеннями, але це не було погано для 24-річного хлопчика, який тільки закінчив коледж.
Потім все почало руйнуватися.
Мої шість об’єктів оренди забезпечували постійний грошовий потік, але лише тому, що більшість роботи я виконував сам. Я був власним електриком, малярем та управителем нерухомості. Ви розумієте ідею.
Ринок Де-Мойн досить малий, і важко знайти менеджера з нерухомості, який би поводився з власністю однієї родини.
Я знайшов кілька компаній, але всі хотіли стягнути з них більше 15% від валового доходу від оренди. Це означало б виплатити майже весь грошовий потік від нерухомості, оскільки іпотечні платежі з’їли більшість орендної плати.
Управління майном не було, тому я застряг у цьому сам, а також жонглював роботою на повний робочий день та нічними заняттями для магістратури.
Негативною стороною менш дорогої нерухомості на іншій стороні колії були постійні головні болі орендарів, скарги міських інспекторів з питань житлового будівництва, коли майно було зловживане, а відсутність роботи виселяє орендаря суду.
Я почав нехтувати своєю власністю.
Як фондовий інвестор на ведмежому ринку, я уникав навіть думати про свої будинки. Коли орендар виселяється або виселяється, майно може залишитися порожнім протягом місяця, перш ніж я витрачу тиждень, необхідний на його реконструкцію та повернення на ринок.
Порожні будинки означали, що я платив зі своєї кишені для покриття виплат по іпотеці, і це не могло тривати.
Я почав пропускати кредитні платежі і знищив свій кредитний рейтинг. Це означало не більше рефінансування та більше легких грошей від банк.
Вигорілий і повністю розчарований, я почав продавати нерухомість за все, що міг отримати.
Це був 2006 рік, і ринок почав випадати з міхура нерухомості, тому іноді це означало продати будинок просто для погашення іпотеки.
Міфи про інвестування нерухомості Я дізнався важким шляхом
Я все ще володію парою орендної нерухомості і вірю в довгострокову цінність інвестування в нерухомість. На жаль, існує багато міфів, занадто багато рекламних роликів о 3 годині ночі, які продають гарячі стратегії, щоб швидко збагатитися.
По -перше, це нерухомість не швидке збагачення інвестицій.
Справжні історії багатства нерухомості створюються десятиліттями, навіть поколіннями. Дональда Трампа батько вже був успішним забудовником і Сем Зелл керує нерухомістю з початку 1960 -х років.
Це а солідна віддача, але це не те, що зробить вас мільйонером за одну ніч.
Єдині люди, які швидко збагачуються за рахунок інвестування нерухомості, - це ті, хто продає стратегії нічого не підозрюючим інвесторам.
Ще один міф щодо інвестування нерухомості полягає в тому, що це касовий апарат, просто подзвоніть і подивіться рух грошей.
Насправді, більшість вашого повернення припадає на податкові пільги та довгострокова оцінка майна. Якщо ви залучаєте свою нерухомість за борг, то більшість вашої орендної плати з’їдається за рахунок іпотечних виплат та управління майном.
Можливо, ви зможете найняти менеджера з нерухомості, перетворивши вашу нерухомість у пасивний дохід, але про це не може бути й мови для багатьох індивідуальних інвесторів. Просто не вистачає грошових потоків протягом перших років зростання вашої імперії нерухомості, щоб дозволити собі професійне управління.
7 правил інвестування нерухомості (правильний шлях)
Кілька інвестицій створили стільки сімейного багатства, як нерухомість, але легко піддатися міфам і шахраям. Робити гроші що стосується оренди нерухомості, я маю на увазі створення реальних активів, які зроблять вас довгостроково багатими, означає уникати цих міфів.
Правило нерухомості №1 - Перше, що вам потрібно зробити, це дізнатися, як визначити справедливу вартість нерухомості, перш ніж її купувати. Будь -які інвестиції можуть бути гарною угодою за прийнятну ціну, але знайти ціну на нерухомість не завжди просто.
- Знайдіть принаймні п’ять подібних будинків, які були продані за останній рік у тому ж районі. Зазвичай це можна знайти в офісі окружного асесора або на таких сайтах, як Подушка.
- Поділіть ціну продажу проданих будинків на їх квадратні фути, а потім усередніть кількість.
- Помножте цю середню ціну за квадратний фут на житлову площу нерухомості, яку ви хочете купити, для оцінки справедливої вартості вартості.
Правило нерухомості №2 - Оцініть, скільки буде коштувати управління майном, до кожної деталі.
Це означає усереднення ринкової ренти в цьому районі, вирахування за вакансії та управління майном. Поки ви не отримаєте хорошого уявлення про інші витрати, такі як комунальні послуги та обслуговування, будьте консервативними у своїх оцінках.
- Підготуйте три оцінки вашого грошового потоку для кожної нерухомості. В одній оцінці слід розрахувати всі витрати за найгіршого сценарію, найвищого, на вашу думку, за певний рік.
- Будьте реалістами щодо часу, який ви можете витратити на управління власним майном. Подумайте про те, щоб принаймні почасти допомагати з обслуговуванням або управлінням.
Правило нерухомості №3 - Купуйте тільки якісну нерухомість, у якій вам буде комфортно жити. Ви отримаєте кращих орендарів і матимете менше вакансій. Ніколи не знаєш, якщо все піде не так, як планувалося, ти можеш в кінцевому підсумку жити в одному з орендованих приміщень.
Правило нерухомості №4 - Рекламні ролики о третій годині ночі розкриють вам секрет багатства нерухомості в тому, щоб взяти якомога більше боргів і якомога швидше придбати стільки будинків.
Ця стратегія створює захоплюючі презентації PowerPoint, але лише призводить до вигорання та банкрутства.
Правило нерухомості №5 - Повільно, купуючи пару будинків у перший рік і відчуваючи, скільки потрібно на управління нерухомістю. Ви побудуєте довгостроковий бізнес і не уникнете в голову.
Правило нерухомості №6 - Подумайте про приєднання або відкриття клубу інвестування нерухомості разом з іншими власниками нерухомості. Це дуже допомогло мені під час відбудови моєї молодої імперії.
- Знайдіть інших інвесторів у нерухомість через агентів з нерухомості, підрядників та в Інтернеті.
- Спробуйте знайти людей, які володіють різними аспектами нерухомості, від агентів до підрядників, юристів та управителів нерухомості. Об’єднавши свої навички, ви знаєте, що кожен не повинен бути експертом у всьому.
- Існують різні способи створення групи - від офіційних асоціацій, де ви збираєте гроші для інвестицій, до неформальних груп, де ви просто обмінюєтесь ідеями та допомагаєте один одному у наданні послуг.
Правило нерухомості №7 - Нарешті, максимально диверсифікуйте свої інвестиції в нерухомість.
Вартість однієї нерухомості означає, що багато окремих інвесторів застрягли, володіючи одним типом нерухомості на одному ринку. Це означає весь ризик спаду типу нерухомості або на місцевому ринку.
- Купуйте різні типи нерухомості, включаючи житлові, офісні, складські, дозвілля та складські.
- По можливості купуйте на різних ринках США.
- Одним із способів диверсифікації вашого прямого портфеля нерухомості є володіння REITs або краудфандинг нерухомості, який дозволяє вам купувати позиції акцій за кілька тисяч, а не за десятки тисяч.
Як і будь -які інвестиції, нерухомість може зробити вас багатими, якщо ви знаєте, як уникнути найбільших пасток.
Будучи а довгостроковий інвестор у власності - це розуміння правил, які утримуватимуть вас від втрати грошей, як я. Нехай історія не заважає вам слідувати мріям щодо нерухомості. Я все ще інвестую в оренду нерухомості і колись знову стану багатим.