Ви їдете своїм звичайним маршрутом і помічаєте на узбіччі дороги аматорський знак. Там написано: «Ми купуємо потворні будинки» або «Ми купимо ваш будинок у будь-якому стані за готівку». Що з цим? Хто встановлює ці знаки і що вони означають?
Мене як ріелтора досить часто запитують про це. У промисловості ми називаємо це «знаками бандитів».
За вивісками стоять «оптовики» нерухомості. Ці хлопці є типом посередників. Вони знаходять будинки і продають їх «оптом». реабілітатори, які потім ремонтують і перепродують їх покупцеві житла.
Всупереч тому, що рекламують їхні вивіски, оптові торговці насправді не закликають «купувати ваш дім за готівку». В обмін на вашу згоду щоб прийняти знижку за готівкову ціну, вони обіцяють доставити вам покупця протягом певного періоду часу — зазвичай 30 днів. Замість договору купівлі-продажу оптовики використовують «договір переуступки», який дозволяє їм «переуступити» операцію з продажу вашого будинку третій стороні, яка стає фактичним покупцем.
Оптовики заробляють гроші на різниці між тим, що вони обіцяють вам заплатити, і тим, що вони збирають від реабілітатора, який насправді купує у вас нерухомість.
Чи варто продавати будинок оптом?
Оптовики існують десятиліттями. Вони пропонують зробити процес продажу житла швидким і легким — незалежно від його стану. За допомогою бандитських табличок або поштових листівок вони знаходять потенційних продавців, які ще не зробили першого кроку, щоб продати свій будинок.
Скажімо, наприклад, ви живете у своєму домі протягом останніх 20 з гаком років, створюючи сім’ю. Діти виросли, і ви думаєте про скорочення. За ці роки ви зібрали багато речей. Думка про те, щоб навести порядок у своєму домі та підготувати його до показів, є приголомшливою.
Ви отримуєте листівку від оптовика, який пропонує вам готівку за ваш будинок у стані «як є», і це здається хорошим рішенням. І це може бути хорошим рішенням, але чи воно найкращий рішення?
Оптовики пропонують ці три «переваги»:
- Не потрібно прибирати чи робити будь-які ремонти. Ми даємо вам готівку за ваш будинок у стані "як є". Вам навіть не потрібно показувати своє майно.
- Без комісійних агентам з нерухомості. Пропустіть витрати на продаж, укладаючи контракт з нами.
- Отримайте готівку набагато швидше ніж якщо б ви виставили свій будинок на відкритий ринок.
Чи правдиві ці твердження? Можливо, але є деякі моменти, про які вони вам не говорять:
Будинки «як є» купуються та продаються на MLS.
Оптовики використовують поширену помилкову думку споживачів про те, що ваш будинок має бути в хорошому стані, щоб бути розміщеним у службі багаторазового розміщення (MLS). Правда полягає в тому, що хоча багато будинків перераховані агентами з нерухомості та продаються на MLS «готовий до переїзду», багато нерухомості як є успішно купуються та продаються щодня через оголошення на MLS.
Набагато менша група потенційних покупців знатиме, що ваш будинок продається.
У оптовиків є список потенційних покупців, до яких вони звертаються, коли отримують нову угоду про призначення. Порівняйте це з зверненням до ліцензованого агента та розміщенням вашої власності в MLS, де її можна шукати бачать багато тисяч агентів, у кожного з яких є готові покупці, які можуть зацікавитися розміщенням вашої пропозиції власність.
Видимість і конкуренція за охоплення більшої кількості покупців призведе до конкурентоспроможної ціни продажу порівняно зі зниженою ціною продажу, яку оптовик зможе забезпечити для вас. На кожне майно є покупець, незалежно від місця розташування чи стану. Найкращим результатом для продавця є широка реклама свого будинку. І найкращий спосіб зробити це – перерахувати його досвідчені агенти з нерухомості.
Ви можете отримати менше грошей… часто набагато менше!
Незважаючи на те, що агенту з нерухомості не потрібно платити комісійних, комісія за переуступку часто вища, ніж 5–6% комісії, яку ви заплатите за професійну рекламу та продаж вашого будинку через нерухомість компанії. Типова плата оптовика становить від 25 000 до 30 000 доларів США. Якщо ви продаєте будинок з a ринкова вартість $200 000, це 15% комісії.
Вас представляє особа без ліцензії.
Оптовики фактично продають нерухомість без ліцензії. Ви довіряєте найбільшу інвестицію у своєму житті людині, яка:
- не зв’язаний кодексом етики чи a фідуціарне зобов'язання представляти ваші інтереси,
- знаходиться без нагляду ліцензованого брокера з нерухомості, а також
- не вимагалося відвідувати будь-які навчальні курси або проходити будь-яку сертифікацію, яка дає їм право продавати нерухомість.
Уряди штатів вимагають ліцензій на нерухомість і навчання, здебільшого для захисту населення від недобросовісної діяльності. Продаж нерухомості без ліцензії суперечить закону. Оптовики обходять це, тому що контракт, який вони використовують, ретельно сформульований, щоб вказати, що це взагалі не договір купівлі-продажу. Це угода, яка дозволяє їм переуступити майно іншому покупцеві; угода є прямою між покупцем і продавцем без участі агента. Як продавець, який співпрацює з оптовиком, вас не представляє ніхто, хто має ліцензію на здійснення операцій з нерухомістю.
Від початку до кінця оптова угода може тривати довше, ніж традиційний продаж.
Однією з переваг оптовиків є те, що ви швидше отримаєте гроші, продаючи через них. Правда полягає в тому, що з того моменту, як ви підписуєте договір переуступки, і до того, як ви дійдете до столу закриття, процес може тривати довше через оптовика. Це тому, що в процес включено 30 додаткових днів. Ті 30 днів, коли оптовик тримає договір переуступки, шукаючи покупця, можуть бути 30 днями, коли ваша власність MLS бачать тисячі покупців, багато з яких мають гроші, щоб купити та відремонтувати ваше майно та прагнуть отримати почалося!
Незалежно від того, через оптового продавця чи ліцензованого агента все ще є «покази».
Покази - це незручність для продавців. Я розумію це. Ніхто не любить незнайомців, які проходять через їхній будинок і розглядають їхні речі! Але не вірте, що звернення до оптовика позбавить вас від цього вторгнення. Люди — навіть ті, хто займається реабілітацією — не купують дім без оглядки. Вам доведеться мати справу з показами незалежно від того, проходите ви через оптовика чи більш традиційний процес продажу вдома.
Просто будьте свідомі
Я був інвестором у нерухомість протягом багатьох років, перш ніж я став ліцензованим агентом у Меріленді. Я купив «проблемну» нерухомість, указану в MLS, а також купив кілька в оптовиків. Я не стукаю, що роблять оптовики. Насправді їхні зусилля часто виводять на ринок будинки, які є вигідними для реабілітологів.
Як і у випадку з будь-яким фінансовим рішенням, знання про ваш вибір допоможе вам прийняти найкраще рішення для ваших конкретних обставин. Важливо усвідомлювати, від чого ви відмовляєтеся, якщо вирішите продавати через оптовика замість найму ліцензованого агента.
З огляду на це, не всі агенти однакові. Деякі справді добре сприяють продажу будинків, готових до переїзду. Але якщо ваш будинок не в первозданному стані, і ви хочете продати, ви захочете знайти агента, який розуміє, як продавати будинки як є.