Не секрет, що за останні кілька років ціни на нерухомість різко зросли. Багато потенційних інвесторів намагаються виправдати інвестиції в нерухомість через вищі ставки по іпотеці та завищені ціни на житло. Хороша новина полягає в тому, що для цієї дилеми є рішення. Якщо ваш муніципалітет дозволяє це, ви можете побудувати інший будинок/орендовану нерухомість на існуючій землі. Це може бути ADU для ваших літніх батьків, окремий офіс, спортзал або навіть джерело доходу.
Це саме те, що ми робимо. Зараз ми з чоловіком будуємо окремий будинок ADU на задньому дворі, який я поки що використовуватиму як офіс, але ми також готові дозволити одному з наших дітей жити там, коли вони підростуть. У нас також буде можливість орендувати його як короткострокову оренду в майбутньому, що дасть нам дохід після виходу на пенсію.
Коротка версія:
- Допоміжні житлові одиниці (ADU) набувають популярності, оскільки житлова криза триває.
- Ці житла можуть бути котеджем у дворі, гаражем, перетвореним на горище, або прибудовою до існуючого будинку.
- Багато сімей інвестували в ADUs, щоб мати місце для тимчасового проживання своїх літніх батьків або дорослих дітей.
- Інвестиції в нерухомість ADU можуть дозволити вам збільшити свій портфель нерухомості, не намагаючись знайти нову нерухомість.
Плюси і мінуси побудови ADU
плюси
- Будинок сім'ї: ви можете забезпечити житлом старого родича або дозволити своїм дітям заощаджувати після коледжу, щоб їм не довелося мати справу з астрономічними цінами на оренду в інших місцях.
- Орендний дохід: Однією з головних переваг інвестування в нерухомість ADU є те, що ви створюєте додатковий потік доходу. У вас є багато варіантів, коли справа доходить до того, як ви вирішуєте монетизувати цей новий простір.
- яnпідвищив вартість вашої власності: Само собою зрозуміло, що додавання цілком нової власності до існуючої землі підвищить вартість вашої власності. Хоча це пов’язано з податковими наслідками, ви також збільшуєте вартість свого майна, щоб ви могли заробити більше грошей на свій будинок, коли будете готові продати.
мінуси
- Витрати: Добудова або додавання окремої будівлі до вашої власності може бути дуже дорогим. Крім того, ви, ймовірно, матимете постійні витрати на додаткові податки, страхування та комунальні послуги.
- Окремо продати не можна: Якщо ви хочете орендувати нерухомість і придбати окремий будинок або квартиру на своїй ділянці, ви можете продати його в будь-який час. Якщо ви будуєте щось на власній ділянці, ви застрягли в цьому доти, поки ви володієте своїм будинком.
- Потенційна втрата конфіденційності: Якщо ви будете здавати свій ADU в оренду, це означає, що хтось буде жити у вашому дворі.
Що таке ADU?
Що саме таке ADU? Допоміжні житлові одиниці, або ADU, як їх зазвичай називають, — це менші будинки, які побудовані на тій самій ділянці, що й основне житло, у якому людина живе. Ці менші будинки мають різні назви, як-от будинки в провулку, квартири для свекра, каретні будинки, касіта або квартири для бабусь.
Наприклад, розміщення крихітного будиночка на вашій ділянці буде розглядатися як ADU. Будівництво мансарди над вашим гаражем або навіть перетворення вашого гаража на квартиру-студію також буде ADU. Звичайно, ви також можете побудувати окрему будівлю на своїй території.
По всій країні існує приблизно 1,5 мільйона ADU, з яких щорічно зростає близько 100 000 одиниць. Найбільші штати для ADU — Каліфорнія, Флорида, Техас і Джорджія. Лос-Анджелес, Портленд і Х'юстон є найпопулярнішими містами по всій країні для ADU. Цікаво, що кількість дозволів ADU в Лос-Анджелесі різко зросла з 80 у 2016 році до 5064 у 2021 році. Це означає, що кожен четвертий новий будинок, який з’явився в місті у 2021 році, був ADU.
Запровадження зонування призвело до заборони будівництва цих крихітних будинків у дворах. Був час в історії, коли ці підрозділи були більш поширеними, оскільки вони дозволяли людям жити в громадах, які вони зазвичай не могли собі дозволити.
Для чого використовуються ADU?
Ви можете задатися питанням, що відбувається з ADU, коли домовласник встановлює цей додатковий блок.
>Ви можете вдома своїх літніх батьків
Згідно з 2021 р дослідження, проведене HomeLight, 61% власників будинків побудували ADU для своїх літніх батьків, тоді як 32% зробили це для туристів на короткострокове перебування для отримання додаткового доходу від оренди. Замість того, щоб поміщати своїх батьків у будинок престарілих, ви можете побудувати для них притулок на задньому дворі.
>Альтернативний варіант для ваших дорослих дітей
Через проблеми з доступністю житла молоді люди довше залишаються вдома з батьками. Ви можете додати ADU до свого майна, якщо ви хочете допомогти своїм дорослим дітям, не змушуючи їх жити під вашим дахом.
Це варіант, який ми також розглянемо, коли двоє наших підлітків стануть дорослими. Зважаючи на такі ціни на житло, мені подобається ідея надати їм більше приватного простору, дозволяючи їм заощаджувати гроші на оренді.
>Дохід від оренди
Третім за поширеністю використання цього приміщення є дохід від оренди. Ви можете побудувати добудову або окреме приміщення для здачі в оренду. Це може бути довгострокова оренда, де хтось живе там повний робочий день. Або будинок для відпочинку, де ви знімаєте його на добу.
Також є проміжний пункт, де ви використовуєте його як корпоративну оренду. Мандрівним медсестрам або діловим людям часто потрібно місце, щоб зупинитися на кілька тижнів або навіть місяців.
Якщо ви хочете дізнатися, який дохід ви можете отримати від доходу від короткострокової оренди, перегляньте Airbnb або Vrbo, щоб дізнатися, які подібні квартири коштують у вашому регіоні. Майте на увазі, що оренда житла у відпустці пов’язана з постійними витратами.
>>Пов'язані:Плюси і мінуси інвестування в нерухомість
Окреме приміщення під офіс
За словами а урядовий перепис, з 2019 по 2021 рік кількість людей, які працюють вдома, зросла втричі. Якщо ви один із понад 27 мільйонів людей, які працюють вдома, ви можете змінити своє приміщення замість того, щоб шукати кав’ярні чи офісні приміщення для роботи поза домом.
Ось як ми будемо використовувати наш ADU. Усі, хто працює вдома, розуміють плюси та мінуси такої домовленості. Хоча це чудово тримати своїх близьких поруч, це також може сильно відволікати вас. Маючи повністю окремий простір на задньому дворі, я отримаю найкраще з обох світів.
Крім того, якщо ви бачите клієнтів особисто, наявність окремого приміщення може значно заощадити на оренді офісу. Терапевти, масажисти, бухгалтери, перукарі, агенти з нерухомості, навіть особисті тренери могли б вести бізнес поза ADU і не платити орендну плату за офісне приміщення. Варіанти безмежні.
Скільки коштує побудувати ADU?
Скільки коштує побудувати ADU? Коротка відповідь: це залежить від багатьох факторів. Модернізація гаража набагато дешевша, ніж додавання абсолютно нової споруди на задньому дворі, але ціна залежатиме від багатьох речей.
Зателефонуйте кільком підрядникам і отримайте пропозиції. Вони приїдуть і оглянуть простір, і ви зможете пояснити, що ви збираєтеся побудувати. Вони зможуть надати вам приблизну усну ціну під час зустрічі.
Щоб швидко дати вам уявлення, я живу у Фініксі, і наш квадратний фут коштує близько 400 доларів. Але, звичайно, те, що саме ви збираєтеся зробити, сильно вплине на це.
>Найміть відповідну допомогу для будівництва ADU
Ви захочете проконсультуватися з такими професіоналами, перш ніж почати інвестувати ADU в нерухомість:
- Агент з нерухомості. Ви хочете побачити ваші варіанти та які типи ADU поширені у вашій спільноті.
- Геодезист. Ви повинні переконатися, що можете внести необхідні зміни на своїй землі.
- Підрядник. Ви повинні знайти компанію, яка побудує для вас цю нову резиденцію.
- Дизайнер. Можливо, ви захочете попрацювати з якимось дизайнером, щоб переконатися, що ваше нове місце буде естетично привабливим.
>Витрати на будівництво
Здається, по суті неможливо назвати середню ціну за будівництво ADU, оскільки все залежить від того, яку структуру ви хочете додати, і розміру простору. Не можна також ігнорувати роль поточних цін на сировину разом із вартістю робочої сили.
Згідно з дослідженням, проведеним БудівляАнаДУ, найближча середня ціна ADU, яку ми могли знайти, становила близько 180 000 доларів США. Ці витрати включатимуть:
- Проектні роботи
- Подача заявки на отримання дозволу
- Підключення нових інженерних комунікацій, щоб забезпечити приміщення достатньою кількістю електроенергії та водопостачання
- Всі витрати на будівництво
- Ваш капітал
Якщо ви наймете підрядника, він подбає про все за вас. У тому числі найняти архітектора та мати справу з містом щодо дозволів та перевірок. Вони також наймуть, координуватимуть і оплачуватимуть усіх субпідрядників, таких як електрики та теслі.
>Додаткові витрати, які слід враховувати при створенні ADU
Податкові наслідки: Ваше майно коштуватиме більше, коли ви до нього додасте ще одну одиницю, тому вам, ймовірно, доведеться витрачати більше на податки на нерухомість. Залежно від вашого регіону це може бути небагато або багато.
Збільшення страхування домовласників: Маючи більше майна, вам доведеться витрачати більше грошей на страхування домовласників.
Облаштування нового приміщення: Якщо ви не збираєтеся здавати в довгострокову оренду, вам потрібно буде повністю умеблювати та оздобити ADU. Навіть при довгостроковій оренді вам все одно знадобляться невеликі додаткові речі, такі як жалюзі та техніка.
Підвищення комунальних послуг: Залежно від ваших законів про зонування ви можете або не можете додати окремий набір утиліт. Це означає, що ваш новий ADU може бути доданий до електрики, води та сміття вашого основного будинку.
Наскільки ADU збільшить вартість нерухомості?
Наскільки точно збільшиться ваше майно, сказати неможливо. Місцевий агент з нерухомості може дати вам уявлення про те, яку вартість ваш проект додасть будинку.
Коли я звернувся до агента з нерухомості, вони сказали, що потрібно збільшити на середню ціну квадратного метра. Отже, якщо ваш будинок коштує 200 доларів за квадратний фут, і ви додаєте 500 квадратних футів, це має збільшити вартість вашої власності приблизно на 100 000 доларів.
Звичайно, це може бути не так просто. Якщо покупці у вашому регіоні високо цінують ADU, це може додати більше; якщо ні, то це може додати менше. Не всі працюють вдома або хочуть бути орендодавцями.
Якщо точно знати, наскільки ADU підвищить вартість вашої власності, це безперечно важливий фактор для вас тісно співпрацюйте з агентом з нерухомості, щоб переконатися, що ви не витрачаєте більше, ніж отримаєте назад продати.
Чи скрізь ADU законні?
Кожен штат і муніципалітет мають різні закони щодо зонування та будівництва житла.
Ваш підрядник або місцева постанова про зонування надасть вам необхідну інформацію про те, чи законно будівництво ADU там, де ви живете. Ви хочете переконатися, що цей додатковий блок є законним, щоб не створювати собі проблем у майбутньому. Ви повинні з'ясувати, чи правомірно ви будувати це житло.
Для нас великим перешкодою було те, що нам не дозволили підключати 220 вольт електроенергії. Це потужність, яку використовує піч. Вони вважають, що додавання печі робить ділянку для кількох сімей, а це не допускається нашим зонуванням.
Ми також мали пам’ятати про юридичні невдачі. Ми живемо в традиційному передмісті, тому наша ділянка невелика. Ці невдачі обмежили розмір і розташування споруди.
Чи варто інвестувати ADU у нерухомість?
Багато хто вважає, що ADU є рішенням житлової кризи та ідеальним варіантом для навколишнього середовища, оскільки ми хочемо додати більше будинків. Створивши ADU, ви могли б допомогти впоратися з житловою кризою з мінімальним впливом на навколишнє середовище, створивши для себе пасивний потік доходу.
Вам доведеться сісти і підрахувати цифри, але ясно, що якщо ваше місто це дозволяє, ADU справжній Інвестиції в нерухомість можуть бути унікальним способом стати інвестором у нерухомість, не купуючи нову частину власність.
Багато експертів рекламують інвестиції ADU, оскільки вам не потрібно купувати нову землю, і вони надають вам гнучкість. Якщо у вас уже є нерухомість і ви збираєтеся інвестувати в нерухомість, ви захочете серйозно поглянути на ADU.