Оскільки процентні ставки все ще близькі до рекордно низьких показників, інвестори шукають досить безпечні інвестиції, які випереджають інфляцію. На квітневій зустрічі місцевих інвесторів у нерухомість тут, у Балтіморі, темою було інвестування в податкову заставу. Обіцянка 18% прибутку — на інвестиції під заставу нерухомості — привернула мою увагу.
Звичайно, високі ставки прибутку, як правило, збалансовані з високими ставками ризику. Але доповідач продовжив, сказав, що це було «практично так само безпечно, як якщо б ви припаркували свої гроші в застрахованій FDIC рахунок у вашому місцевому банку». Тож мій інтерес був викликаний дослідженням цього невідомого інвестування в нерухомість стратегія.
Я дізнався, що інвестування в податкову заставу існує вже більше 200 років. Ніколи не чув про це? Можливо, це тому, що податки… ну… нічия улюблена тема для обговорень. Сказати будь-кому на коктейльній вечірці, що ви податковий бухгалтер, — це чудова зупинка для розмови.
Але ця інвестиція використовує той факт, що сплата податків неминуча. Ніхто не отримує пропуск. Проте не кожен може заплатити податківцю, коли той стукає.
Влада завжди рано чи пізно отримує свою думку. Таким чином, інвестування в сертифікати податкової застави надає інвесторам практично гарантовану процентну ставку. Насправді, сімейні офіси та інституційні інвестори десятиліттями інвестували мільярди в сертифікати податкової застави.
Основи оподаткування майном
Власник будинку чи ні, ви, ймовірно, знайомі з ідеєю податку на нерухомість. Уряди оподатковують власників нерухомості для фінансування пільг і послуг для «загального блага» громади. Податок на майно є додатковим до податку на прибуток та з продажу.
Надходження від податку на нерухомість зазвичай надають такі послуги, як охорона поліції, публічні бібліотеки, центри відпочинку, дороги, школи та прибирання снігу. Навіть феєрверки.
Якщо у вас є іпотека на ваш будинок, імовірно, що ваш щомісячний платіж включає кошти для сплати податків на нерухомість. Ваш кредитор тримає гроші на умовному депонуванні та сплачує податки від вашого імені безпосередньо округу в установлений строк.
Можливо, ви не знаєте, скільки ви платите податку на нерухомість. Але будьте впевнені, що ви платите їм, якщо у вас є будинок. Усі округи стягують якийсь податок на нерухомість.
Окремі ділянки нерухомості оцінюються за місцем розташування та особливостями. Кожному майну присвоюється значення «податкової оцінки». Власник посилки сплачує податок з оціночної вартості. У 2016 році ставки за штатами коливались від низького 0,27% на Гаваях до найвищого 2,35% у Нью-Джерсі.
Середня ставка податку на нерухомість для односімейних будинків у найбільшому місті кожного штату США коливається близько 1,5%. За даними Бюро перепису населення США, середнє американське домогосподарство витрачає 2149 доларів на податки на власність своїх будинків щороку.
Округ, в якому знаходиться нерухомість, зазвичай стягує податок на нерухомість. Якщо власник майна не сплачує податок, сума податку стає заставою майна.
Проте застава на майно не допомагає органам влади округу та місцевої влади оплачувати послуги та пільги, які вони обіцяли своїм громадянам. Гроші округу зараз потрібні для виконання своїх бюджетних зобов’язань. Уряд не приймає розписки!
Що таке свідоцтво про податкову заставу?
Незважаючи на те, що в різних країнах цей процес відрізняється, місцеві органи влади мають право збирати несплачені податки, продаючи свідоцтво про податкову заставу або податковий акт на публічних аукціонах. Близько половини з 50 штатів продають сертифікати податкової застави. Інша половина продає право на податкову заставу або право на погашення. Останній є гібридом між сертифікатом і актом. Деякі штати продають як податкові застави, так і податкові документи.
Між ними є важливі відмінності. Зазвичай ви купуєте свідоцтво про податкову заставу, тому що хочете отримати відсотки. Якщо власник будинку не викупить його, ви можете отримати майно. З податковим актом ви купуєте нерухомість прямо.
Один не кращий за інший. Кожен має переваги залежно від ваших інвестиційних цілей. У кожного є свої правила, і дослідження необхідні. Звичайно, ви можете робити обидва одночасно.
У цій статті буде зосереджено на податкових заставах і залишити податкові документи на інший час.
Легкість інвестування в податкову заставу
Приємно, що вам не потрібна ліцензія на нерухомість. Вам не потрібно створювати ТОВ. І вам не потрібно багато грошей, щоб інвестувати в сертифікати чи документи.
Коли ви купуєте податкову заставу, ви в основному сплачуєте податки за власника будинку в обмін на сертифікат. Сертифікат підходить для суми, яку ви заплатили, плюс відсотки.
Також приємно, що ваші інвестиції підкріплені заставою майна або законами штату, які передбачають погашення податкової застави, включаючи відсотки та штрафи. Як інвестор, ви втручаєтеся, щоб сплатити забуті податки та зафіксувати гарантовану відсоткову ставку на свої інвестиції.
Свідоцтво про податкову заставу є оборотним інструментом. Але вторинного ринку немає, хіба що eBay і тому подібне.
Свідоцтво є доказом того, що власник придбав заставу на нерухоме майно, яка підлягає виконанню. Це юридичне зобов’язання щодо застави першої позиції на конкретне майно. Це означає, що це перше боргове зобов’язання, яке виплачується, якщо на майно накладено стягнення.
(Великі) переваги інвестування сертифікатів податкової застави
Купуючи свідоцтво про податкову заставу, ви не купуєте нерухомість. Вам також не доведеться мати справу з власником нерухомості. Ви просто втручаєтеся, щоб сплатити прострочені податки уряду округу.
В обмін на внесення грошей округ надасть вам процентну ставку та комісію за прострочення, яку вони стягують з власника, коли податки нарешті будуть сплачені. Якщо власник нерухомості не сплачує податки, ви можете звернути стягнення та отримати право власності на майно на загальну суму заборгованих податків, пені та зборів, які були заборговані округу.
Іншими словами, інвестування в податкову заставу має два інвестиційні результати:
- Свідоцтво про податкову заставу погашено, і ви отримуєте гарантовану високу відсоткову ставку.
- Свідоцтво про податкову заставу не погашається, і ви можете придбати майно шляхом звернення стягнення, іноді за копійки на долар.
Залежно від ваших інвестиційних цілей, будь-який результат може бути привабливим.
Податкова застава передбачає фіксовану процентну ставку, яка залежить від округу. У Балтіморі відсоткова ставка становить 18% річних. В інших округах країни вона може бути значно нижчою або значно вищою. У кількох округах штату Іллінойс кожні шість місяців відсоткова ставка становить 18%, що становить трохи більше 36% щорічно.
Однак, як ви можете собі уявити, ці високі показники прибутку привертають багато уваги. Хоча для інвестування вам не потрібно багато грошей, конкуренти з глибокими кишенями можуть підскочити і підвищити ціну, витиснувши дрібного інвестора.
Ціна може легко, і часто це відбувається, підвищитися вище сплачених податків. Я читав, що в деяких округах нерухомість можна продати на податкових аукціонах за ціною, вищою, ніж вона коштує.
Особливо якщо ви акредитований інвестор, існує кілька альтернатив, які також можуть дати двозначну річну прибутковість. Один приклад Походження інвестицій, яка є приватною інвестиційною компанією, яка дозволяє заможним особам інвестувати в диверсифіковані фонди нерухомості.
Немає обмежень щодо того, скільки ви можете інвестувати
Ви можете інвестувати трохи або багато. Податкові застави не схожі на банківські рахунки, які застраховані FDIC до певного ліміту. Немає обмежень щодо того, скільки ви можете інвестувати в сертифікати податкової застави.
Власник майна зберігає право власності на майно. Він чи вона має право викупити — погасити — свідоцтво про податкову заставу до тих пір, поки суддя окружного суду не підпише ухвалу про дозвіл процедури стягнення.
Як власник свідоцтва про податкову заставу, ви повинні розпочати процес звернення стягнення протягом певного періоду часу, як правило, двох років. Якщо сертифікат не було викуплено, і ви вчасно не розпочали стягнення, ваші інвестиції будуть конфісковані, а відшкодування не буде видано.
Як робити ставки
Більшість округів щорічно проводять продаж податкової застави. Більшість аукціонів проводяться онлайн. У Балтіморі, де я живу, окружний розпродаж проводиться в червні, а міський — у середині травня.
Ви реєструєтесь за кілька тижнів до фактичного продажу та сплачуєте реєстраційний збір. (У Балтіморі плата становить 100 доларів США.) Вони електронною поштою вам ідентифікують номер ставки. Коли аукціон відкривається, ви ставите ставки на сертифікати, які вас цікавлять, через онлайн-форму.
Мінімальна ставка, необхідна для придбання сертифіката податкової застави, включає валовий податок, штрафи та відсотки. Штрафи включають будь-які застосовні витрати, пов’язані з продажем сертифіката податкової застави. Мінімальна ставка вказана поруч із адресою та ідентифікаційним номером неправомірної власності.
Отже, як це працює?
Процес інвестування в податкові застави або правопорушення не є пасивним. Насправді це може зайняти багато часу.
Округи зазвичай публікують список за кілька тижнів до продажу податкової застави. Можуть бути сотні доступних об’єктів. Вам потрібна система, щоб звузити список і вирішити, на які з них ви хочете зробити ставки.
По суті, вам потрібно виключити ті, які не відповідають вашим критеріям інвестування. Почніть із власного початкового інвестиційного бюджету. Якщо у вас є лише кілька тисяч або навіть кілька сотень доларів для інвестування, ви можете негайно вилучити нерухомість з вищими мінімальними ставками.
Якщо ви хочете отримати процентний доход і не маєте на меті придбання нерухомості, шукайте будинки на одну сім’ю з іпотекою. Вони пропонують найкращий шанс бути викупом. У багатьох країнах рівень їх погашення становить 95% або вище.
Термін інвестування в податкову заставу становить від шести місяців до трьох років. Немає вторинного ринку, на якому можна продавати свої сертифікати. Тому вам потрібно переконатися, що ви вкладаєте лише гроші, які вам не знадобляться в короткостроковій перспективі.
Комісійні для оплати немає. Але, як згадувалося раніше, вам, швидше за все, доведеться сплатити одноразовий реєстраційний внесок за аукціон.
Обов’язково проведіть належну перевірку
Обов’язковою є належна обачність. Ви можете звернути стягнення на нерухомість. Вам захочеться проїхатися і подивитися на властивості. Ви також захочете ретельно провести онлайн-дослідження, щоб завершити належну обачність.
Швидше за все, ви не зможете оглянути внутрішнє приміщення, оскільки домовласники навряд чи дозволять вам зайти та подивитися. Тим не менш, ви захочете знати якомога більше про власність, околиці та район загалом. Ви не хочете застрягати з власністю, яка не має потенціалу.
На те саме майно може бути придбано кілька податкових застав протягом наступних податкових років. Це залежить від того, скільки триває період викупу.
Наприклад, у штаті, який має трирічний період викупу, можна придбати три податкові застави, по одній на кожен рік. Ці права застави можуть бути придбані одним і тим же інвестором або різними. Це означає, що у міру просування процесу вам може знадобитися більше капіталу.
Коли майно викуплено, незалежно від того, скільки інвесторів придбали податкову заставу, сплачуються всі податкові застави та відсотки. Якщо заставу не буде викуплено, тоді буде процес звернення стягнення відповідно до законів округу та штату.
Якщо ваша мета полягає в тому, щоб звернути стягнення та придбати майно, вам може знадобитися придбати будь-які наступні права застави, оскільки іноді нові податкові застави мають перевагу перед старими правами застави. Той, хто накладає стягнення на майно, щоб отримати правочин, також може нести відповідальність за сплату всіх інших власників податкової застави.
Вчи більше
Існують книги, семінари та курси на цю тему. І, як згадувалося раніше, кожен округ має власний набір правил, що регулюють процес, період викупу, норми прибутку та сам процес торгів.
Ця стаття призначена для огляду. Ви можете і повинні вивчити ринок і переконатися, що ви розумієте особливості вашого передбачуваного ринку, перш ніж робити ставку.
Як інвестор, я постійно шукаю нові можливості та оцінюю ризики. нагорода. 2 червня в окрузі Балтімор пройде щорічний аукціон сертифікатів податкової застави.
Я зареєструвався на онлайн-продаж і отримав список нерухомості, яка буде виставлена на аукціон. Зараз список містить кілька тисяч об’єктів нерухомості, але, ймовірно, він скоротиться перед фактичним продажем, оскільки власники нерухомості платять податки.
Зараз я роблю об’їзд, щоб ретельно вибрати кілька сертифікатів про податкову заставу, на які я хотів би подати ставку. У найближчі місяці я напишу статтю про свій досвід.