Завдяки популярності краудфандингу та індивідуальних платформ (P2P)-особливо в сектор нерухомості - можливостей, ніж будь -коли раніше, інвестувати поза межами публічного котирування запаси. Однак, можливо, ви помітили, що багато з цих угод вимагають акредитації інвесторів. Що таке "акредитований інвестор"? Як ти таким стаєш? Якщо ви не відповідаєте вимогам, ви назавжди закриті з цього ринку?
Що таке акредитований інвестор?
В основному, акредитований інвестор - це особа чи організація, які вважаються здатними брати на себе підвищені ризики, пов'язані з певними інвестиційними пропозиціями. Подумайте про фонди венчурного капіталу, угоди з приватним розміщенням, хедж-фонди та-так- можливості краудфандингу нерухомості.
Акредитовані інвестори мають найкращий вибір, коли мова йде про інвестиційні варіанти, крім біржових цінних паперів. А суб’єкти, які пропонують ці інвестиційні можливості, отримують вигоду від того, що акредитовані інвестори зацікавлені у своїх проектах.
Наприклад, компанія, що потребує капіталу, може запропонувати приватним акціям акредитованим інвесторам. Це звільнить компанію від великих витрат на реєстрацію цінних паперів у державних контролюючих органах та
проведення публічної пропозиції.Тут, у США, Комісія з цінних паперів та бірж (SEC) визначає критерії для акредитованого інвестора. Але немає жодного встановленого процесу, який офіційно надав би вам статус акредитованого. Тож не чекайте фантастичного сертифіката поштою.
Замість цього, кожна окрема компанія повинна пройти належну перевірку та визначити, чи відповідаєте ви критеріям, встановленим SEC, перш ніж інвестувати в її пропозиції.
Які вимоги?
Щоб кваліфікуватись як акредитований інвестор, особа повинна пройти один із двох тестів:
- Майте щорічний дохід не менше $200,000 (або 300 000 доларів США для спільного доходу з подружжям) для останні два роки з розрахунком на отримання того самого або більшого доходу в поточному році; або
- Мати чисту вартість, що перевищує 1 мільйон доларівокремо або спільно зі своїм чоловіком.
Вартість вашого основного місця проживання не може бути включена до розрахунку чистої вартості. Але з іншого боку, ваша іпотека не враховує вас, аж до справедливої ринкової вартості. При обчисленні спільної сукупної вартості з подружжям не обов'язково володіти спільно майном.
Ось зручна таблиця від SEC, яка показує, як визначити, чи ви відповідаєте вимогам за допомогою тесту на чисту вартість:
| Джейн Доу | Джон Сміт | Джеймс Лі | |
|---|---|---|---|
| Основне місце проживання (не враховується, за винятком відповідних зобов’язань, наведених нижче): | |||
| Вартість будинку | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Іпотека | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Лінія власного капіталу | — | $150,000 | — |
| Включені активи: | |||
| Банківські рахунки | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/рахунки IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Інші інвестиції | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Автомобіль | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| ВСЕ ВКЛЮЧЕНО АКТИВИ | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Включені зобов'язання: | |||
| Студентські та автокредити | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Інші зобов'язання | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Частина іпотеки під водою | — | — | $100,000 |
| Залишок на лінії власного капіталу (вік менше 60 днів) | — | $100,000 | — |
| ВСЕ ВКЛЮЧЕНО ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Чиста вартість | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Акредитований інвестор | Так | Ні | Ні |
Які найкращі можливості для акредитованих інвесторів?
Тут, у Inkiestor Junkie, ми вважаємо одні з найкращих можливостей для інвестування ваших грошей лежать у нерухомості. Але не всі ми маємо час чи ресурси, щоб вийти і виправити і перевернути купа властивостей.
У 2012 році Конгрес ухвалив Закон Jumpstart Our Business Startups (JOBS). Це включає положення, які дозволили процвітати платформам краудфандингу. Коротко кажучи, одне з цих положень - дозволити компаніям вимагати капітал з будь -якого місця, доки інвестори відповідають вимогам SEC щодо акредитації. Раніше компанії могли просити інвестиційні долари лише у людей у своїй мережі.
Якщо ви акредитований інвестор, тепер ви можете взяти участь у потенційно прибуткових можливостях комерційної нерухомості на цих платформах (серед багатьох інших):
- CrowdStreet
- Нерухомість Могул
- Кредитування будинку
- Патч землі
- PeerStreet
- RealCrowd
- Статистика акцій
Що робити, якщо ви не акредитовані?
Більшість популярних сьогодні платформ краудфандингу нерухомості відкриті лише для акредитованих інвесторів. Але це не означає, що ті, хто не відповідає вимогам, не можуть брати участь у цьому гарячому ринку.
Багато з цих можливостей є приватними REITs (інвестиційні трести в нерухомість). Ці інструменти інвестування подібні до акцій, оскільки ви можете придбати їх акції. Однак, згідно із законом, REIT повинні виплачувати 90% свого прибутку у вигляді дивідендів, на додаток до податкових пільг. (Ти можеш докладніше про неторгові АДСІТ читайте тут.)
Ось деякі можливості, які не вимагають від інвесторів відповідати критеріям, встановленим SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT дає вам можливість інвестувати у багатоквартирні, «гнучкі промислові», роздрібні та готельні готелі з обмеженим обслуговуванням на південному сході.
- Збір коштів: eREIT та eFunds дозволяють інвесторам отримувати вигоду від зростання кількох об’єктів комерційної нерухомості. Мінімальні інвестиції складають лише 500 доларів.
- Нерухомість Могул: Два продукти MogulREIT відкривають платформу для неакредитованих інвесторів. MogulREIT I забезпечує доступ до багатоквартирних, офісних, промислових, роздрібних, автономних, медичних та гостинних приміщень. Mogul REIT II зосереджений на багатоквартирних будинках.
- Модів: NNN REIT інвестується у майно, орендоване роздрібними компаніями. Орендна плата збирається, а потім щомісяця виплачується акціонерам REIT як дохід від дивідендів.
- Покрівля: Ця платформа дещо інша. Це дозволяє інвесторам купувати оренду нерухомого майна, позитивного за грошові потоки. Кожна угода ретельно перевіряється. Це знімає певний ризик традиційних виправлень нерухомості.
Висновок
Акредитовані інвестори отримують "вибір сміття", коли мова йде про інвестиційні варіанти, крім біржових цінних паперів. Якщо ви відповідаєте критеріям, ці варіанти чудові.
Однак якщо ні, не впадайте у відчай - існує багато цікавих варіантів. Ми розглянули багато з них тут, у Inkiestor Junkie.
Чи задоволені ви кількістю можливостей краудфандингу нерухомості, відкритих для неакредитованих інвесторів? Як ви думаєте, компаніям потрібно вимагати акредитації інвесторів? Дайте нам знати ваші думки з цього приводу.