Насправді, інвестиції в нерухомість відображають інвестиції в акції та облігації набагато більше, ніж ви можете уявити. Для обох ваших цілей-короткостроковий дохід та довгостроковий прирост капіталу.
Ретельно відібрана належним чином утримувана та належним чином керована орендна нерухомість може забезпечити три речі, які шукають усі інвестори:
- Дохід
- подорожчання капіталу
- податкові пільги.
Коли ти інвестувати в оренду нерухомості, ваш короткостроковий дохід надходить від оренди, а не від квартальних дивідендів або відсотків. І ваш приріст капіталу випливає із зростання ціни власності, якою ви володієте, а не зростанням цін на акції.
Це не означає, що відмінностей немає. І ми не говоримо, що ваше портфоліо має включати лише активи фондового ринку або лише нерухомість. Дослідження показують, що різноманітні портфоліо з часом значно покращуються. Інвестиції на фондовому ринку часто є набагато більш пасивними. Це також може зайняти менше часу та багато інтенсивних досліджень, ніж інвестування у нерухомість.
Однак я виявив, що більш активний підхід до інвестування приносить більші плоди. Для мене більше задоволення має володіння матеріальною власністю, ніж акції, що відображаються у вигляді цифр у щомісячній звітності.
Вибір орендної нерухомості
Багато людей “впадають” у володіння орендованою нерухомістю. Вони можуть придбати нерухомість, коли вони самотні, потім одружитися, переїхати разом і, замість того, щоб продати додатковий будинок, вирішити його орендувати. Або вони успадковують будинок від батьків і здають його в оренду, а не відразу продають.
Часто це не ідеальні ситуації з орендою нерухомості з кількох причин. Основна причина - цифри не працюють. Це тому, що планування завжди краще, ніж потрапляти практично у будь -яку життєву ситуацію.
Якщо ви не купите нерухомість як інвестицію для конкретних цілей оренди та/або збільшення капіталу, це, ймовірно, не виявиться великою інвестицією в нерухомість.
Скажімо, ви не в такій ситуації. Натомість ви хотіли б купити та орендувати нерухомість як інвестицію.
Урожайність краща за місцезнаходження
Що робить хорошу інвестиційну оренду нерухомості? Можливо, ви чули, що інвестування в нерухомість - це "місцезнаходження, місцезнаходження". І це, безперечно, стосується інвестування в оренду нерухомості. Вам потрібна оренда, яка підходить для великої групи надійних орендарів, які можуть дозволити собі оренду і шукають житло.
Наскільки важливим є місцезнаходження, втратити гроші на нерухомості в чудовому місці так само легко, як і втратити гроші на нерухомості в смітті міста. Лише локація - це лише частина успіху.
Головне, щоб цифри працювали. Ви хочете переконатися, що ваше майно має позитивний потік грошових коштів. Вам потрібно точно розрахувати доходи і витрати від оренди. Це називається "чистою орендною прибутковістю".
Що таке чиста орендна прибуток?
Найпростіше кажучи, чистий прибуток від оренди є версією рентабельності інвестицій у нерухомість (рентабельності інвестицій), якої ви хотіли б досягти за будь -яких інвестицій. Його розраховують так:
Чистий прибуток від оренди = (Чистий прибуток від оренди ÷ Загальна вартість майна) x 100
Вам потрібно розрахувати або дуже точно оцінити загальну вартість майна та чистий прибуток від оренди, щоб визначити чисту рентабельність. Отже, що входить у ці цифри?
Ось подробиці однієї з моїх нерухомостей, яку здавали в оренду майже рік:
| Деталі власності Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Ціна покупки | $115,000 |
| Закриття витрат | $2,837 |
| Витрати на реабілітацію | $21,432 |
| РАЗОМ ВАРТІСТЬ ВЛАСНОСТІ | $139,269 |
| Річна орендна плата | $20,700 |
| Бюджетна вакансія | $1,725 |
| Бюджетні витрати | $862 |
| Річні податки та страхування | $1,625 |
| ЧИСТИЙ ДОХОД ОРЕНДИ | $16,488 |
| МІСЦЕВА ОРЕНДА | 11.8% |
Ваші загальні витрати на нерухомість мають включати всі витрати з власної кишені, щоб підготувати майно до оренди. Це буде ваша ціна закупівлі, витрати на закриття, фінансові витрати, якщо ви взяли кредит, вартість ліцензування оренди та зборів, а також витрати на рекламу. Потрібно порахувати всі витрати.
Так само вам потрібно знати ваш річний дохід від оренди та всі ваші витрати, щоб визначити різницю. Це ваш чистий прибуток від оренди.
Типові витрати походять від утримання, зборів за управління майном, податків, страхування, витрат на вакансії (складання бюджету на місяці коли майно не можна орендувати) та щомісячні комунальні послуги (якщо у вашій оренді не зазначено, що орендарі платять ті). Переконайтеся, що загальний дохід від оренди за вирахуванням усіх витрат на утримання вашого активу та отримання цього доходу.
Уникайте помилок новачка
Здивування позабюджетними витратами - помилка початківця. Що стосується цієї нерухомості, ви помітите, що я склав бюджет на вакансію та утримання. Але я не понесла жодної з цих витрат у перший рік, тому що 1) орендарі були ретельно перевірені та підписані однорічну оренду та 2) нові прилади з гарантіями були розміщені у власності в рамках реабілітації процесу.
Тож мій чистий прибуток від оренди цієї нерухомості становив 11,8%. (Річний дохід від оренди 16 488 дол. США ÷ Загальна вартість нерухомості 139 269 дол. США)
Що приємно у знанні вашої чистої орендної плати - це те, що ви можете зважувати об’єкти нерухомості один проти одного. Тоді ви зможете знайти кращу пропозицію перед покупкою. Це навіть дозволяє вам порівняти приблизну прибутковість нерухомості з очікуваною віддачею інших варіантів інвестицій, таких як акції та облігації.
А як щодо вдячності?
Протягом багатьох років багато хто думав, що вартість нерухомості тільки дорожчає. Житловий крах 2008–2010 років приніс до цього мислення дозу реальності. Але навіть у цій бульбашці існувала житлова нерухомість по всій країні, яка цінувала їх і навіть цінувала.
Ретельно вибрані властивості мають реальну цінність, яка не зникає.
Перспектива збільшення капіталу є значною частиною мого процесу вибору майна, але я не розраховую на це, щоб мої цифри запрацювали. Ринки непостійні, а ціни ростуть і знижуються. І якщо подумати, ринкова ціна житлової нерухомості має значення лише тоді, коли ви хочете її продати.
Звичайно, я спостерігаю за зміною ринкової вартості так само, як і будь -яка інша інвестиція, тому знаю, чи є сенс продовжувати орендувати чи продавати з метою отримання прибутку. Майно Cedar Barn Way було куплено нижче ринкової вартості, оскільки воно було викупом і потребувало роботи.
Поки що це виглядає як хороша інвестиція. Сьогодні порівнянна нерухомість у цьому районі продається приблизно за 185 000 доларів. Якби я вирішив продати і міг би отримати таку ціну продажу і віднімати 8% витрат на продаж, мій прибуток склав би приблизно 30 000 доларів. Поки що це не найкраща моя угода, але і не погана рентабельність інвестицій у 140 000 доларів.
Переваги оподаткування орендної плати
Оренда нерухомості також має деякі податкові переваги, яких немає у інших варіантів інвестицій. Ми розглянули дві з трьох речей, яких кожен інвестор з нетерпінням чекає: досягнення доходу та зростання капіталу. Третє - податкові пільги. Інвестування у нерухомість має унікальну податкову перевагу. Ви можете в основному отримати податкову пільгу за погіршення стану вашого будинку з плином часу. Про це є ще дещо, про що ви можете прочитати тут.
Купівля орендної нерухомості - це лише початок
Якщо орендова нерухомість має для вас сенс, то це лише початок! Нерухомість непроста, і вам доведеться багато дослідити, перш ніж зробити це. Плюс є ціна утримання, податки на нерухомість та неприємності у спілкуванні з орендарями. Зрештою, це може бути дуже корисним процесом і чудовим доповненням до вашого портфеля інвестицій.
Якщо ви шукаєте простий спосіб почати інвестувати в оренду нерухомості, перевірте Покрівля. Ця інвестиційна платформа дозволяє купувати заздалегідь перевірену нерухомість під ключ, про яку піклуються сертифіковані менеджери нерухомості.