Bu, çağlar boyunca var olan tartışmalardan biri olmuştur. Tam orada, "Ölümden sonra hayat var mı?" "Hayatın anlamı nedir?" ve “Çocuğum olmalı mı?”
Bir ipotekle ilgili sorular nispeten basittir: 15 yıllık mı yoksa 30 yıllık ipotek mi almalıyım? İpoteğimi ön ödemeli miyim? Şu anda bir eviniz varsa veya satın almak istiyorsanız, 30 yıllık sabit ipotek alın.
En azından tarihin şu anki zamanında, 15 yıllık bir ipotek almak veya 30 yıllık bir ipotek için ön ödeme yapmak aptalca. Bu ifadeyi şu varsayımlarla yapıyorum:
- En az 10 yıl evde kalmayı planlıyorsunuz.
- Siz ve eşiniz 50 yaşından küçüksünüz.
- Ev sahibi olmanın aylık maliyeti, aylık gelirinizin %30'undan daha azdır.
- Eviniz için %25 veya daha fazla öz sermaye/peşin ödemeniz var.
- Ön ödemeden veya daha kısa, 15 yıllık bir ipoteğe sahip olmaktan kaynaklanan tasarruflardaki herhangi bir fark, yatırımlara girecektir.
- Satın aldığınız ev, ortalama büyüklükte, 2000 metrekarelik bir ev ve bir McMansion değil.
- Disiplinli bir koruyucusunuz ve herhangi bir tüketici borcunuz yok.
Sana 5 bin metrekarelik bir ev alman için sınırsız yetki vermiyorum. Bir şey varsa, tam tersi. İyi bir mahallede mütevazı bir evde yaşamayı öneriyorum. Aradaki farkı alın ve bunun yerine borsaya yatırım yapın. Ne zaman yeniden finanse ederseniz ve daha düşük bir aylık tutar elde ederseniz, bu farkı yatırın. Mevcut ipotek oranlarında, ortalama enflasyon oranı ve borsa getirileri ile karşılaştırıldığında, çok daha ileride olacaksınız.
Mortgage argümanına karşı iki karşıt kamp var: Ric Edelman ve Dave Ramsey.
Dave Ramsey gibi, tüm borçların şeytanın işi olduğunu söylediğimi görmeyeceksiniz. Mevcut ekonomik ortamımızda, Ric Edelman'a katılma eğilimindeyim. Mortgage oranları tarihi düşük seviyelerde ve satın alınabilirlik neredeyse tüm zamanların en düşük seviyelerinde. Sade İngilizce: Ülkenin birçok yerinde bir ev sahibi olmak kiralamaktan daha ucuz.
İşte 30 yıllık sabit ipotek almanız için nedenler:
1. Bir Ev Likit Olmayan Bir Varlıktır
Bir ev çok likit olmayan bir varlıktır. Bir ev satın alıyorsanız, 10 yıl veya daha uzun bir süre için. Bir eve ödeme yaptığınızda, nakit çekmek çok daha zordur. Evet, yeniden finanse edebilir veya bir HELOC alabilirsiniz, ancak yalnızca mülkte yeterli öz sermaye varsa ve bir işiniz varsa.
Diyelim ki işinizi kaybettiniz. Dave Ramsey rotasını takip ettiyseniz, birçok durumda ipotekinizi henüz ödemediniz, minimum yatırım yaptınız ve en azından bir miktar acil durum tasarrufunuz olmalı. Dave Ramsey'in yöntemiyle, Ric Edelman'ı takip etmenize kıyasla çok daha az tasarruf elde edersiniz. Evinizdeki paraya dokunmak çok zor olacak ve yine de evinize haciz koyabilirsiniz. bu bire bir aynı Dave Ramsey'in borcunuzu ortadan kaldırarak kaçınmanızı önerdiği sorun. Bu benim amacımı kanıtlıyor nakit akımı net değerinden daha önemlidir.
Paranızın çoğunu evinize yatırmanın sorunu, varlık tahsisine bağlıdır. Konut balonu sırasında bulduğumuz gibi, çok fazla insanın birincil konutlarında çok fazla eşitlik vardı. Eviniz olumsuzluk net değerinizin birincil parçası olun. Bir şey varsa, toplam net değerinizin 1 / 3'ünden az olmalıdır. Acil bir durum ortaya çıktığında yararlanabileceğiniz çok daha fazla likit varlığa sahip olmalısınız.
2. Birincil İkametiniz olumsuzluk yatırım
Robert Kiyosaki, kitabında bu açıklamayı yapmıştır.Zengin Baba Fakir Baba“:
“Gayrimenkul balonu sırasında öğrendiğimiz gibi, birincil konutunuz bir varlık değil. Eviniz sadece yaşamak için bir yerdir. Kiralamaktan farklı olmadığını, ancak bazı avantajları olduğunu belirtmek için bir uzvun dışına çıkacağım. Tipik olarak, yalnızca aynı yerde beş yıl veya daha uzun süre yaşayacaksanız bir ev satın almanız önerilir. Ben 10 yıl veya daha fazla bir süre öneriyorum. Aksi takdirde, genellikle kiralamak en iyisidir. 5-7 yıllık ev sahibi olmak çok riskli. Tek bir varlıkta depolamak için çok fazla öz sermaye var ve taşınmanız gerektiğinde satmak zor olabilir.”
3. Daha Kısa Vadeli İpotek Yerine Yatırım Yapılması En İyisi
Bu belki de Dave Ramsey'in en büyük yanılgısı. %4'ün altındaki aralıktaki mevcut ipotek oranlarıyla, ortalama enflasyon oranında veya altındasınız. Ayrıca uzun yolda,
Hisse senetleri yıllık ortalama %8. Yani aslında, farkı borsaya yatırmak için düşük sabit faizli bir kredinin kaldıracını kullanıyorsunuz.
Size bir karşılaştırma yapayım: Her ikisi de 300.000 dolarlık ipotekli ve her ikisi de on yıldır aynı evde yaşayan iki ev sahibi. Bu örnek için enflasyonu dikkate almayalım.
- Süze Kısa — Suze, %3,25 oranında 15 yıllık ipotek alıyor. Aylık ödemesi 2.108.01 dolar. On yıl sonra, ipotek bakiyesinde 116.592,72 $ veya özsermayede 183.407,28 $ kalacak. Borsaya hiç para yatırmadı, bunun yerine ipotek süresini kısaltmak için kullandı.
- İvan Yatırımcı — Ivan, %3,75 oranında 30 yıllık sabit ipotek alıyor. Aylık ödemesi 1.389.35 dolar. On yıl sonra ipotekte 234.334,89 dolar veya özkaynakta 65.665,11 dolar kalacak. Ivan, 15 yıllık ipotekten (718.66 $) farkı aldı ve borsaya yatırım yaptı. Bu on yıl için yılda ortalama %8 olduğunu varsayarsak, on yıl sonra borsada 131.476,00$'ı olacaktır.
Böylece, toplamda, Ivan öne çıkıyor. On yıl içinde, Suze'nin 183.407.28$'ı varken, toplam özkaynakta 197.141,11$'a sahip olacak. Bunun sadece on yıl sonra olduğunu ve dışarı çıktıkça çok daha belirgin hale geldiğini unutmayın.
Her ikisinin de 15 yıl boyunca evlerinde yaşadığını varsayalım. Ivan, 357.636,18 $ öz sermaye ve 300.000 $'lık ev sermayesi ve Suze'nin sahip olmadığı yatırımlara karşı daha da önde çıkıyor. Yaklaşık 57 bin dolar risk farkına değer mi? Bence öyle ve bunun yerine hisse senetleri ile giderdim.
İpotek oranınız, %8–%10 APR'nin nadir olmadığı 1980'lerin başına benzerse, ipoteğinizi önceden ödemek en iyisi olurdu. Bunun nedeni, her yıl bu miktarı geçebilecek sabit oranlı yatırımlar veya hisse senetleri bulmanın zor olmasıdır. Şu anda ucuz kredi var ve bunu kendi yararınıza kullanmak en iyisidir.
4. Bir İpotek Vergiden İndirilebilir
Bu, vergilerinizi maddeleştirdiğinizi varsayar. İpoteğimizi %3,75 Nisan'da yeniden finanse ettik, ancak vergi indiriminden sonraki gerçek oran çok daha düşük. Bankrate.com, paranızı almak için harika bir hesap makinesine sahiptir. vergi kesintileri sonrası gerçek ipotek oranı. Bizim durumumuzda, gerçek oranımız %2,59'dur: vergi matrahınız ne kadar yüksekse, efektif ipotek APR'niz o kadar düşük olur. Yüksek vergili bir eyalette yaşadığınızda, bu daha da mantıklı geliyor. Bizim durumumuzda, ortalama %3'lük enflasyon oranıyla karşılaştırıldığında, reel dolar cinsinden de “bedava” paradır.
Ayrıca bu düşük faiz ortamında bile sabit getirili yatırımlarla bu oranı aşmak hala mümkün. Ancak, bu 30 yıllık bir zaman dilimi olduğundan, (elmayı elmayla karşılaştırmak için) %60/40 varlık tahsisi ile yatırım yapıyor olmalısınız. Tarihsel olarak, bu hisse senedi/tahvil karışımı enflasyondan önce %6 veya enflasyondan sonra yılda %3 getiri sağlamıştır.
Hükümet bazılarının önerdiği gibi vergi indirimini kaldırırsa, efektif oran %3,75'e geri dönecek. Bu hala mükemmel bir orandır ve yatırım yaparak yenilmesi nispeten kolaydır.
5. Her Zaman Ev Ödemeleriniz Olacak
İnsanların bir ipoteği kaldırmak istediğini duyduğum daha yaygın duygusal nedenlerden biri, aylık cevizden kurtulmak. Evlerine özgür ve temiz sahip olmak istediklerini belirtiyorlar! Bu doğru mu?
İşin aslı şu ki, ipoteğiniz tamamen ödendikten sonra bile, her zaman başka masraflarınız olur: emlak vergileri, sigorta ve yıllık bakım. Yani her zaman ödemeniz gereken masraflarınız olacak ve bunlar da ucuz değil. Paranız kısıtlıysa, emlak vergisi ödemelerini durdurmaya çalışın. Bunu yapın ve vergi görevlisini kapınızın önünde görmeyi bekleyebilirsiniz. Dolayısıyla, her ay ödenen tutarın ipotek ödendiğinde azalacağı doğru olsa da, enflasyon göz önüne alındığında, aylık harcamalarınızın sadece küçük bir kısmı olacaktır. Bu nedenle, bireyler ve işletmeler, büyük miktarda likit olmayan net değerle değil, nakit akışı eksikliğiyle belaya girer.
Aylık ödemelerinin sadece 220 $ olduğu 70'lerin başında evleri için 30.000 $ ödeyen ebeveynleri olan kaç okuyucu var? Emlak vergileri, sigorta ve bakım giderlerinin tümü enflasyon oranında arttı. 30 yıllık sabit bir ipoteğiniz varsa, ödeme tutarınız aynı kaldı.
Bazı durumlarda, bu giderler ortalama enflasyon oranından çok daha fazla arttı. Örneğin, şu anda yaşadığım yerde, Nassau County, NY, 2.000 metrekarelik bir konut için yılda yaklaşık 10.000 dolar ödüyorum. Okuyuculara Nassau County'nin iflas ettiğini ve bütçe açığını kapatmak için büyük olasılıkla vergileri daha da yükseltmek zorunda kalacağını hatırlatmama izin verin. Çoğu belediyenin gelir açığı olduğu için vergilerin ulusal olarak artmasını bekleyebilirsiniz.
Dave Ramsey, tasarruf edilen farkı yatırmak için iradenizin olmadığını varsayıyor. Eğer o kayıp ruhlardan biriyseniz, büyük ihtimalle yatırım yapmamalısınız. Dave bunu bir adım öteye taşıyor ve eviniz için nakit ödeme yapmanızı öneriyor.
“Ama bunun ne kadar eğlenceli olacağını bir düşünün! İpotek yok! Ödeme yok! Bir ev için nakit ödeme yapmak çok uzak görünüyorsa, akıllıca seçimler yaparsanız yine de bir ev satın alabilirsiniz.”
Dave, ipotek faizinde tasarruf edilen miktarla ilgilidir. Her yıl yüzde sıfır enflasyon olsaydı, Dave haklı olurdu. Ne yazık ki, enflasyonla birlikte ipotek her yıl gerçek dolar olarak ucuzluyor.
Son Açıklama
Tabii ki, en azından önceki 30 yılda gördüğümüz aynı enflasyon oranına sahip olacağımızı varsayıyorum. Diyelim ki büyük bir deflasyon krizi yaşıyoruz, o zaman ne olacak? Açıklamam bunu aptalca bir fikir yapmıyor mu? Hayır gerçek değil. İpoteğinizi istediğiniz zaman ön ödemeye başlayabilirsiniz. Demek istediğim, nakit bir kez evinize girdi mi, onu çıkarmak çok daha zor. Yatırım yaptığınızı varsayarsak, yatırımlarınızı istediğiniz zaman ipotekinizi önceden ödemek veya ödemek için kullanabilirsiniz. Federal Rezerv'in ne pahasına olursa olsun enflasyon istediğini unutmayın. söylendi helikopterlerden para düşürecekler, gerekirse enflasyon yaratmak için.
Bana göre, mevcut faiz oranlarıyla ipoteğinizi tamamen ödemek için tek geçerli sebep emekli olmanızdır. O zaman bile, yatırımlarınıza ve net değerine bağlı olarak, yine de mantıklı olmayabilir.
GÜNCELLEME: Bu makaleyi beş yıl önce ilk yazdığımda, ipotekinizi önceden ödememenin daha mantıklı olduğuna inandım. Bugün (3 Eylül 2018), yükselen faiz oranları ve borsanın mevcut değerlemeleri ile bazı ipoteklerinizi önceden ödemek mantıklı olabilir. Herhangi bir finansal tavsiye gibi, çok kişisel ve zamana duyarlıdır. Beş yıl önce mantıklı gelen, mevcut finansal ortamda bugün mantıklı gelmeyebilir.