Yaşamak için uygun bir yer bulmak, finansal zorluklar yaşayan aileler için genellikle zordur. Birçok düşük gelirli aile, aylık gelirlerinin yarısını kira olarak ödüyor ve yine de kendilerini ortalamanın altında ve hatta güvensiz koşullarda yaşıyor buluyor.
Büyük Buhran'dan beri, Amerika Birleşik Devletleri'nde konut yardımı programları olmuştur. En popüler olanlardan biri, yerel Toplu Konut İdareleri tarafından yönetilen “Bölüm 8” olarak bilinen federal bir programdır. Bölüm 8 ayrıca aktif olarak yer almak isteyen yatırımcılara da sağlayabilir. gayrimenkul yatırımı bazı harika fırsatlarla.
Nasıl çalışır
1974'te oluşturulan Bölüm 8, birçok değişiklik ve düzenlemeden geçmiştir. Bugünkü versiyonu bir “konut seçim kuponu” programıdır. Şu şekilde çalışır:
Uygun aileler, aylık kira artı elektrik faturalarının %70'ini ödeyen bir kupon aldıktan sonra kendi seçtikleri bir kiralık birim bulabilirler. Geriye kalan %30'luk kısmı da aileler ödemekle yükümlüdür. 8. Bölüm, tipik olarak, engelli kişilere ve yaşlı vatandaşlara ve ayrıca düşük gelirli ailelere konut yardımını içerir.
Konut seçim kuponları, yerel olarak toplu konut kurumları (PHA) tarafından yönetilir. PHA'lar, kupon programını yönetmek için ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanından (HUD) federal fonlar alır. Çoğu toplulukta, başvuru sahibi kalifiye olduğunda yardım almak için bir bekleme listesi vardır.
uygunluk
Başvuru sahipleri aşağıdakiler de dahil olmak üzere belirli uygunluk kriterlerini karşılamalıdır:
- Başvuranın yaşadığı ilçedeki medyan gelirin %50'sinden fazla olmamak üzere toplam aile geliri.
- Birimde ikamet edecek aile üyelerinin toplam sayısı.
- Alıcı, ABD vatandaşı veya yasal göçmenlik statüsünü kanıtlayan belgelere sahip bir göçmen olmalıdır.
Program, toplam konut kuponlarının %75'inin ailelere veya ailelere verilmesini zorunlu kılmaktadır. toplam aile geliri, seçtikleri bölgedeki medyan gelirin %30'unu aşmayan kişiler yaşamak.
Eğer öyleysen şehir veya kırsal kiralık mülklere yatırım yapmak, konut kuponları olan Bölüm 8 kiracılarıyla karşılaşmanız olasıdır. Bir ev sahibi olarak, yasal olarak katılmayı - ve Bölüm 8 kiracılarını kabul etmeyi - seçebilir veya katılmayabilirsiniz. Kiralık mülklerimde birkaç Bölüm 8 kiracım var ve hayattaki çoğu şey gibi artıları ve eksileri var.
8. Bölüm Kuponlarını Kabul Eden Ev Sahiplerine Avantajları
Zamanında Garantili Aylık Kira Geliri — Bölüm 8 kiracılarını kabul etmenin en büyük avantajı, hükümetten her ay aldığınız düzenli çektir. Hükümet genellikle kiracının kirasının %50 ila %65'ini öder. Tutar, kiracı gelirine ve belirli mülk için beklenen kullanım maliyetlerine bağlıdır.
Kira sözleşmeniz hazır olduğunda ve tüm evraklar tamamlandıktan sonra (birçok kiracının bir paketi vardır), kiranın önemli bir kısmı için hükümetten zamanında çek alacağınız garanti edilir. Bunun nedeni, PHA'nın ödedikleri kiranın bir kısmını doğrudan ev sahibine göndermesidir. Kiracı, payları için ayrı bir çek gönderir ve kamu hizmetlerini doğrudan sağlayıcıya öder.
Alt Açık Pozisyonlar - Açık pozisyonların azaltılması önemlidir. kiralık emlak yatırımcıları. Bir mülk boş kaldığında, vergileri, sigortayı, HOA ücretlerini ve diğer aylık elde tutma maliyetlerini karşılayacak gelir yoktur. Bölüm 8 kiracılarının çoğu, uzun süreler boyunca yerinde kalma eğilimindedir ve bir yıllık kira sözleşmesini tekrar tekrar yenilemekten mutluluk duyar.
Aralarından Seçim Yapabileceğiniz Daha Büyük Kiracı Havuzu — Kiralarınızı Bölüm 8 kiracılarına açmak, aralarından seçim yapabileceğiniz kiracı sayısını büyük ölçüde artırabilir. Muhtemel kiracıların daha geniş bir seçimi, daha seçici olabileceğiniz ve mülkünüz için gerçekten uygun bir yer bulabileceğiniz anlamına gelir.
Kiralık bir mülk ilanı verdiğimde, bununla ilgili tonlarca çağrı alıyorum. Genellikle bana sorulan ilk soru, kuponları kabul edip etmediğimdir. “Hayır” yanıtını verirsem, kalifiye kiracı havuzumu sınırlamış olurum. 8. Bölüm kiracılarının gelirleri düşük olsa da, bunun ötesinde başka sorunları olması gerekmez. Kiracılarınızı iyi incelediğiniz sürece, genellikle kuponsuz kiracılardan farkları yoktur.
Uygun Kiralama Fiyatları — Benzer mülkler için her zaman kabul edilebilir bir piyasa kiralama fiyatları aralığı vardır. Benim bölgemde iki yatak odalı, iki banyolu bir apartman dairesi 1.200 ila 1.500 $ arasında herhangi bir yere kiralayabilir. Bölüm 8 müşterilerinin avantajlarından biri, talep edebileceğiniz aylık kiranın piyasa oranı aralığının en üstünde olmasıdır. PHA, tüm ev sahipleri kuponları kabul etmediğinden, Bölüm 8 kupon sahiplerinin konut bulmasının daha zor olduğunu biliyor. Bu nedenle, yardım alanların konut güvenliğini sağlamak için aralığın üst ucunu barındıracaklar. Bu, fazla şarj edebileceğiniz anlamına gelmez! Kiralama oranınız rekabetçi değilse, Bölüm 8 programına kabul edilmek için büyük olasılıkla düşürmeniz gerekecektir.
Kiralık Mülk Listeniz için Ek Maruz Kalma — Siz ve mülkünüz onaylandıktan sonra, mülkünüzü PHA'nın web sitesinde kupon sahiplerinin görebileceği şekilde listeleyebilirsiniz. Bu, kaydınız için ek bir reklam fırsatıdır.
Ödüllendirici Olabilir — Şahsen hiç konut yardımı almamış olsam da, 20'li yaşlarımı bir kariyer inşa ederek ve tek başıma hayatta kalarak yaşadım. Düşük bir gelirle yaşamanın ve faturalara ayak uydurmanın nasıl bir şey olduğunu biliyorum. Çok ihtiyaç duyulan konut yardımını alan gerçekten harika insanlarla tanıştım. Onlara ev aramak için güvenli ve güzel bir yer sağlamak iyi hissettiriyor. Ve eğer buna açıklarsa, onlara yardımcı olacak bazı kişisel finansal tavsiyelerde bulunma şansım olur - lisede öğretilmesi gereken ama öğretilmeyen temel şeyler.
Konut Kuponu Programına Katılımın Dezavantajları
Daha Fazla İlgili Süreç — Bölüm 8 kuponlarını kabul etmek, ev sahibi olarak atlamak için bazı çemberler olduğu anlamına gelir. İlk yaptığımda hem göz korkutucu hem de biraz sinir bozucuydu. Ancak süreci biraz araştırdıktan sonra, ilçenin ev sahipleri için ayda bir 45 dakikalık ücretsiz bilgilendirme semineri sunduğunu öğrendim!
Başlamak için, Bölüm 8 ev sahibi olarak kabul edilmek için bir başvuru formu doldurmalısınız. Mülkünüz hakkında kişisel bilgiler ve ayrıntılı bilgiler vereceksiniz. Bunu mülk incelemesi takip eder. Ve bir kiracıyı onayladıktan sonra daha fazla evrak işi var. Son olarak, fonların size verilmesi onaylanmadan önce, kira sözleşmesinin bir kopyasını PHA'ya göndermeniz gerekir.
Ek Muayene — Mülkünüzün PHA tarafından denetlenmesi gerekiyor. Bu, diğer gerekli incelemelere ek olarak ayrı bir Bölüm 8 denetimidir. Örneğin, Baltimore County'de ev sahiplerinin bir kiralık emlak ruhsatı almaları gerekir ve bir kiralama ruhsatı onaylanmadan önce özel bir inceleme yapılması gerekir. Ve mülk 1978'den önce inşa edilmişse, kurşun güvenli veya kurşunsuz sertifikalı olarak kabul edilmelidir.
PHA denetimi oldukça basittir. Kiralık mülkünüz yapısal olarak kodlamaya uygun olmalıdır. Her şeyin uygun şekilde onarılması ve güvenli bir şekilde çalışması gerekir. 8. Bölüm teftişi için ev sahibine herhangi bir maliyet yoktur. Kiracılar, mülkü, genellikle taşındıktan hemen sonra yapılan inceleme için kullanılabilir hale getirmekten sorumludur.
Kiracı Taraması ve Seçimi Hala Çok Önemli — Kupon almak için kiracıların PHA tarafından onaylanması gerekmesine rağmen, uygun şekilde tarandıklarını varsaymayın. Tüm Bölüm 8 kiracılarını, diğer kiracıları taradığınız gibi dikkatle taradığınızdan emin olun. Adil Konut Yasası'nı veya eyalet ve yerel yasaları ihlal etmeyen, geçmiş ve kredi kontrolü de dahil olmak üzere herhangi bir durum tespiti yapabilir ve yapmalısınız.
Yeni Kiracı Kurulumu 60 Güne Kadar Sürüyor — PHA ile 60 günlük bir işlem süresi vardır. Bu, hükümetin ilk çekini almadan önce iki ay beklemeniz gerekeceği anlamına gelir. Örneğin, 1 Ocak'ta Bölüm 8 ailesinden üç yatak odalı şehir evime taşındım. Kiracının kira kısmını 1 Ocak ve 1 Şubat'ta gerektiği gibi aldım. Ancak 1 Mart'a kadar hükümetin çekini almadım. O zaman üç aylık kirayı bir kerede aldım (Ocak, Şubat ve Mart).
Özel Tahliye Kuralları — Kiracıları tahliye etmek, her gayrimenkul yatırımcısının kaçınmak istediği bir şeydir. Pahalı, zaman alıcı ve pahalıdır. Bunu yapmak zorunda kalma şansını azaltmak için yerleşimden önce kiracıları dikkatlice tarayın. Neyse ki, hiçbir özelliğim ile bu süreçten geçmek zorunda kalmadım. Bununla birlikte, Bölüm 8 kiracılarını tahliye etmek, normal bir tahliyeden biraz daha fazladır. 8. Bölüm kiracısını kabul edildikten sonra tahliye etmek için adli işlem yapmanız gerekir. Bu, başka tahliye yöntemleri sunan eyaletlerde bile geçerlidir.
Özet
Kısım 8, düşük gelirli ailelerin daha güvenli topluluklarda yaşamalarına ve ailelerine yeterince sağlamak için yeterli aylık gelir elde etmelerine izin veren çok ihtiyaç duyulan bir yardım programıdır.
Kiraladığım iki kiralamada Bölüm 8'i kabul eden bir ev sahibi olarak, program sayesinde harika insanlarla tanıştım. Ne yazık ki, yanında olmaktan rahatsız olduğum birkaç kupon sahibiyle de tanıştım. Kiralık mülklerim sadece finansal bir yatırımdan daha fazlasıdır. Kişisel olarak zamana, enerjiye ve paraya yatırım yaptım. sevilmeyen bir mülkü alıp yuvaya çevirmek. Kiracıma, mülküme saygı duyacağı ve ilgileneceği konusunda güvenebilmek istiyorum. Ve uzun vadeli başarılı bir ilişki geliştirebileceğim dürüst insanlara kiralamak istiyorum. Uygun tarama önemli bir bileşendir başarılı kiralık mülk yönetimi konut kuponu olan kiracılara izin verip vermediğiniz.
Fazladan evrak işleriyle uğraşmaya istekli ev sahipleri için ve müşterinin isteği üzerine biraz fazladan hükümet, istikrarlı kiracılar bulmak mümkündür - ve düzenli bir kira kontrolü alacağınızdan emin olabilirsiniz her ay.