Faiz oranları hala tüm zamanların en düşük seviyelerine yakınken, yatırımcılar kendilerini enflasyonun önünde tutan makul derecede güvenli bir yatırım arıyorlar. Nisan ayında Baltimore'da düzenlenen yerel emlak yatırımcısı toplantısında konu vergi haciz yatırımıydı. Gayrimenkul ile güvence altına alınan bir yatırımda %18 getiri vaadi dikkatimi çekti.
Tabii ki, yüksek getiri oranları tipik olarak yüksek risk oranları ile dengelenir. Ancak konuşmacı, "neredeyse paranızı FDIC sigortalı bir yere park etmişsiniz gibi güvenli" olduğunu söylemeye devam etti. yerel bankanızdaki hesabınız.” Bu yüzden, radarın altındaki bu gayrimenkul yatırımını araştırmak ilgimi çekti. strateji.
Vergi haciz yatırımının 200 yıldan fazla süredir yapıldığını öğrendim. Hiç duymadım? Belki de bunun nedeni vergilerin… pekala… kimsenin favori tartışma konusu olmamasıdır. Bir kokteyl partisinde birine vergi muhasebecisi olduğunuzu söylemek harika bir sohbet durdurucudur.
Ancak bu yatırım, vergi ödemenin kaçınılmaz olduğu gerçeğinden yararlanır. Kimse pas alamaz. Yine de, vergici kapıyı çaldığında herkes ödeyemez.
Devlet her zaman er ya da geç hakkını alır. Dolayısıyla vergi haciz sertifikalarına yatırım yapmak, yatırımcılara neredeyse garantili bir faiz oranı sağlar. Aslında, aile ofisleri ve kurumsal yatırımcılar on yıllardır vergi haciz sertifikalarına milyarlarca dolar yatırım yapıyor.
Emlak Vergisi Temelleri
Ev sahibi olsun ya da olmasın, emlak vergisi fikrine muhtemelen aşinasınızdır. Hükümetler, topluluğun “ortak iyiliği” için sağlanan fayda ve hizmetleri finanse etmek için mülk sahiplerinden vergi alır. Emlak vergisi, gelir ve satış vergisine ek olarak verilir.
Emlak vergisi geliri genellikle polis koruması, halk kütüphaneleri, eğlence merkezleri, yollar, okullar ve kar temizleme gibi hizmetler sağlar. Havai fişek gösterileri bile.
Evinizde ipotek varsa, aylık ödemenizin emlak vergilerinizi ödemek için para içermesi muhtemeldir. Borç vereniniz parayı emanette tutar ve vadesi geldiğinde sizin adınıza vergileri doğrudan ilçeye öder.
Emlak emlak vergilerinde ne kadar ödediğinizi bilmiyor olabilirsiniz. Ancak bir eviniz varsa, onlara ödeme yaptığınızdan emin olabilirsiniz. Tüm ilçeler bir tür kişisel emlak vergisi toplar.
Gayrimenkullerin bireysel parselleri konum ve özelliklerine göre değerlenir. Her mülke bir “vergi değerlendirmesi” değeri verilir. Parselin sahibi, değerlendirilen değer üzerinden vergi öder. 2016'da eyaletlere göre oranlar Hawaii'de %0.27'lik düşük bir değerden New Jersey'de %2.35'lik en yüksek seviyeye kadar değişmekteydi.
Her ABD eyaletinin en büyük şehrinde tek ailelik evler için ortalama emlak vergisi oranı %1,5 civarındadır. ABD Nüfus Sayım Bürosu'na göre, ortalama bir Amerikan hanesi her yıl evleri için emlak vergileri için 2.149 dolar harcıyor.
Mülkün bulunduğu ilçe genellikle emlak vergisi toplar. Mülk sahibi vergiyi ödemezse, vergi miktarı mülke karşı haciz olur.
Ancak mülke karşı bir haciz, ilçe ve yerel yönetimlerin vatandaşlarına vaat ettikleri hizmet ve faydaları ödemelerine yardımcı olmaz. İlçenin bütçe yükümlülüklerini yerine getirmek için şimdi paraya ihtiyacı var. Devlet tahvil almıyor!
Vergi Haciz Belgesi Tam Olarak Nedir?
Süreç ülke genelinde farklılık gösterse de, yerel yönetimler, bir kamu müzayedesinde vergi haciz belgesi veya vergi tapusu satarak ödenmemiş vergileri tahsil etmeye yetkilidir. 50 eyaletin yaklaşık yarısı vergi haciz sertifikaları satıyor. Diğer yarısı vergi haciz senetleri veya itfa edilebilir senetler satıyor. İkincisi, bir sertifika ve senet arasında bir melezdir. Bazı eyaletler hem vergi hacizlerini hem de vergi tapularını satar.
İkisi arasında önemli farklılıklar vardır. Faiz istediğiniz için genellikle bir vergi haciz sertifikası satın alırsınız. Ev sahibi onu kullanmazsa, mülkü alabilirsiniz. Bir vergi tapusu ile mülkü doğrudan satın alıyorsunuz.
Biri diğerinden daha iyi değil. Her birinin yatırım hedeflerinize bağlı olarak avantajları vardır. Her birinin kendi kuralları vardır ve araştırma gereklidir. Tabii ki, ikisini aynı anda yapabilirsiniz.
Bu makale vergi hacizlerine odaklanacak ve vergi tapularını başka bir zamana bırakacaktır.
Vergi İpoteklerine Yatırım Kolaylığı
Güzel olan şu ki, bir emlak ruhsatına ihtiyacınız yok. LLC kurmanıza gerek yok. Ve sertifikalara veya tapulara yatırım yapmak için çok fazla paraya ihtiyacınız yok.
Bir vergi haczi satın aldığınızda, temel olarak bir sertifika karşılığında ev sahibine vergi ödemiş olursunuz. Sertifika, ödediğiniz miktar artı faiz için iyidir.
Ayrıca yatırımınızın, faiz ve cezalar da dahil olmak üzere vergi borcunun geri ödenmesini zorunlu kılan mülk veya eyalet yasalarının teminatıyla desteklenmesi güzel. Bir yatırımcı olarak, geriye dönük vergileri ödemek ve yatırımınız için garantili bir faiz oranı sağlamak için adım atıyorsunuz.
Vergi haciz belgesi, pazarlık edilebilir bir araçtır. Ancak, belki eBay ve benzerleri dışında ikincil bir pazar yoktur.
Sertifika, sahibinin gayrimenkul üzerinde uygulanabilir faiz getiren bir haciz satın aldığının kanıtıdır. Belirli bir mülk üzerinde birinci derece haciz için yasal bir zorunluluktur. Bu, mülkün hacizden geçmesi durumunda ödenen ilk borç yükümlülüğü olduğu anlamına gelir.
Vergi İpotek Belgesi Yatırımının (Büyük) Faydaları
Bir vergi haciz sertifikası satın aldığınızda, mülkü satın almıyorsunuz. Ayrıca mülk sahibiyle de uğraşmanıza gerek yok. Suçlu vergileri ilçe hükümetine ödemek için adım atıyorsunuz.
Parayı yatırmanın karşılığında, ilçe, vergiler nihayet ödendiğinde mal sahibinden talep ettikleri faiz oranını ve gecikme ücretlerini size verecektir. Mülk sahibi vergileri ödemezse, ilçeye borçlu olunan vergi, ceza ve harçların toplamı için haczedebilir ve mülkün tapusunu alabilirsiniz.
Başka bir deyişle, vergi haciz yatırımından iki yatırım sonucu vardır:
- Vergi haciz sertifikası itfa edilir ve güvenli bir yüksek faiz oranı kazanırsınız.
- Vergi haciz sertifikası itfa edilmez ve mülkü haciz yoluyla, bazen dolar üzerinden pennies karşılığında edinebilirsiniz.
Yatırım hedeflerinize bağlı olarak, her iki sonuç da çekici olabilir.
Vergi borçları, ilçeye göre değişen sabit bir faiz oranı sağlar. Baltimore'da faiz oranı yıllık %18'dir. Ülke genelindeki diğer ilçelerde, çok daha düşük veya çok daha yüksek olabilir. Illinois'deki birkaç ilçe, altı ayda bir %18'lik bir faiz oranı yayınlar ve bu, yıllık %36'dan biraz fazlasına eşittir.
Ancak, tahmin edebileceğiniz gibi, bu yüksek getiri oranları çok dikkat çekiyor. Yatırım yapmak için çok fazla paraya ihtiyacınız olmasa da, cepleri derin olan rakipler devreye girip fiyatı yükselterek küçük yatırımcıyı sıkıştırabilir.
Fiyat kolayca ve çoğu zaman ödenmesi gereken vergilerin üzerine çıkabilir. Bazı ilçelerde mülklerin bir vergi müzayedesinde mülkün değerinden daha fazlasına satılabileceğini okudum.
Özellikle sen bir akredite yatırımcı, çift haneli yıllık getiriler de sağlayabilecek birkaç alternatif var. Bir örnek Menşe Yatırımları, yüksek net değerli bireylerin çeşitlendirilmiş gayrimenkul fonlarına yatırım yapmasına izin veren bir özel sermaye şirketidir.
Ne Kadar Yatırım Yapabileceğinizin Sınırı Yok
Az ya da çok yatırım yapabilirsiniz. Vergi borçları, FDIC tarafından belirli bir limite kadar sigortalanan banka hesapları gibi değildir. Vergi haciz sertifikalarına ne kadar yatırım yapabileceğinizin bir sınırı yoktur.
Mülk sahibi, mülkün mülkiyetini korur. Devre mahkemesi hakimi haciz prosedürlerine izin veren bir kararname imzalayana kadar vergi haciz belgesini geri alma - ödeme - hakkına sahiptir.
Vergi haciz belgesi sahibi olarak, haciz sürecini belirli bir süre, genellikle iki yıl içinde başlatmanız gerekir. Sertifikanın kullanılmaması ve zamanında haciz işlemine başlamazsanız, yatırımınız kaybedilecek ve herhangi bir geri ödeme yapılmayacaktır.
Nasıl Teklif Verilir
Çoğu ilçede yıllık olarak vergi haciz satışı yapılmaktadır. Çoğu açık artırma çevrimiçi olarak yapılır. Yaşadığım Baltimore'da ilçe satışı haziranda, şehir satışı ise mayıs ortasında yapılıyor.
Gerçek satıştan birkaç hafta önce kaydolursunuz ve bir kayıt ücreti ödersiniz. (Baltimore'da ücret 100$'dır.) Size bir teklif kimlik numarası e-posta ile gönderirler. Açık artırma açıldığında, sizi ilgilendiren sertifikalara çevrimiçi bir form aracılığıyla teklif verirsiniz.
Vergi haciz sertifikası satın almak için gereken minimum teklif, brüt vergi, cezalar ve faizi içerir. Cezalar, vergi haciz sertifikası satışına ilişkin tüm geçerli maliyetleri içerir. Asgari teklif, gecikmiş mülk adresi ve kimlik numarasının yanında listelenir.
Peki Nasıl Çalışır?
Vergi hacizlerine veya tapularına yatırım yapma süreci pasif değildir. Aslında, çok zaman alabilir.
İlçeler genellikle vergi haciz satışından birkaç hafta önce bir liste yayınlar. Yüzlerce mülk mevcut olabilir. Listeyi daraltmak ve hangilerine teklif vermek istediğinize karar vermek için bir sisteme ihtiyacınız var.
Temel olarak, yatırım kriterlerinize uymayanları ortadan kaldırmanız gerekir. Kendi başlangıç yatırım bütçenizle başlayın. Yatırım yapmak için sadece birkaç bin, hatta sadece birkaç yüz dolarınız varsa, daha yüksek minimum teklifleri olan mülkleri hemen eleyebilirsiniz.
Faiz geliri istiyorsanız ve mülk edinme hedefiniz yoksa, ipotekli müstakil evler arayın. Kurtulmak için en iyi şansı sunuyorlar. Birçok ülkede, geri ödeme oranları %95 veya daha yüksektir.
Vergi haciz yatırımı için zaman çerçevesi altı ay ile üç yıl arasındadır. Sertifikalarınızı satabileceğiniz ikincil bir piyasa yoktur. Bu nedenle, yalnızca kısa vadede ihtiyacınız olmayacak parayı yatırdığınızdan emin olmanız gerekir.
Ödenecek komisyon yoktur. Ancak daha önce de belirtildiği gibi, açık artırma için muhtemelen bir kerelik kayıt ücreti ödemeniz gerekecektir.
Durum Tespitinizi Yaptığınızdan Emin Olun
Durum tespiti bir zorunluluktur. Bir mülke haciz gelebilir. Bir arabayla gitmek ve özelliklere bakmak isteyeceksiniz. Ayrıca, durum tespitinizi tamamlamak için çevrimiçi araştırmanızı dikkatli bir şekilde yapmak isteyeceksiniz.
Ev sahiplerinin uğrayıp bir göz atmanıza izin verme olasılığı düşük olduğundan, muhtemelen mülkün içini inceleyemeyeceksiniz. Yine de, mülk, mahalle ve genel olarak bölge hakkında mümkün olduğunca çok şey bilmek isteyeceksiniz. Potansiyeli olmayan bir mülke takılıp kalmak istemezsiniz.
Sonraki vergi yılları için aynı mülk üzerinde birkaç vergi borcu satın alınabilir. Geri ödeme süresinin ne kadar olduğuna bağlı.
Örneğin, üç yıllık bir itfa süresi olan bir eyalette, her yıl için bir tane olmak üzere üç vergi borcu satın alınabilir. Bu ipotekler aynı yatırımcı tarafından veya farklı yatırımcılar tarafından satın alınabilir. Bu, süreç ilerledikçe sizin tarafınızdan daha fazla sermaye gerekebileceği anlamına gelir.
Mülk itfa edildiğinde, kaç yatırımcının vergi borcu satın aldığına bakılmaksızın, tüm vergi hacizleri ve faizleri ödenir. Eğer haciz geri alınmazsa, ilçe ve eyalet tüzüğüne göre bir haciz süreci olacaktır.
Amacınız mülkü haciz etmek ve elde etmekse, sonraki hacizleri satın almanız gerekebilir, çünkü bazen daha yeni vergi hacizleri eski hacizlere göre önceliklidir. Tapu almak için mülke haciz koyan kişi, diğer tüm vergi haciz sahiplerine de ödemekle yükümlü olabilir.
Daha fazla bilgi edin
Konuyla ilgili kitaplar, seminerler ve kurslar var. Ve daha önce de belirtildiği gibi, her ilçenin süreci, geri ödeme süresini, getiri oranlarını ve teklif verme sürecini yöneten kendi kuralları vardır.
Bu makale bir genel bakış olarak tasarlanmıştır. Bir teklif vermeden önce piyasayı inceleyebilir ve hedeflediğiniz piyasanın ayrıntılarını anladığınızdan emin olmalısınız.
Bir yatırımcı olarak, sürekli olarak yeni fırsatlar arıyorum ve riske karşı riskleri değerlendiriyorum. ödül. 2 Haziran'da Baltimore County, yıllık vergi haciz sertifikası açık artırmasını yapacak.
Çevrimiçi satış için kaydoldum ve açık artırmaya çıkacak mülklerin listesini aldım. Şu anda liste birkaç bin mülk içeriyor, ancak mülk sahipleri vergilerini ödedikçe gerçek satıştan önce kısalacak.
Teklif vermek istediğim birkaç vergi haciz sertifikasını dikkatli bir şekilde seçmek için şimdi araba ziyaretleri yapıyorum. Önümüzdeki aylarda deneyimim hakkında bir makale ile takip edeceğim.