Her zamanki işe gidip gelirken araba kullanıyorsunuz ve yolun kenarında amatörce görünen bir tabela fark ediyorsunuz. “Çirkin evler alırız” veya “Evinizi her koşulda nakit alırız” diyor. Bunun nesi var? Bu işaretleri kim koyuyor ve ne anlama geliyor?
Bir emlakçı olarak bunu çok sık soruyorum. Sektörde bunlara "haydut işaretleri" diyoruz.
Emlak “toptancıları” tabelaların arkasında. Bu adamlar bir çeşit aracı. Evler buluyorlar ve onları "toptan" satıyorlar. daha sonra yenileyen ve yeniden satan rehabilitasyoncular onları bir ev alıcısına.
Tabelalarında yazanın aksine, toptancılar gerçekten "evinizi nakit parayla satın almazlar". Anlaşmanız karşılığında indirimli peşin fiyatı kabul etmek için, alıcıyı size belirli bir süre içinde teslim etmeyi taahhüt ederler - tipik olarak 30 günler. Toptancılar, bir satış sözleşmesi yerine, ev satış işleminizi gerçek alıcı olan üçüncü bir tarafa "temlik etmelerine" izin veren bir "temlik sözleşmesi" kullanır.
Toptancılar paralarını, size ödemeyi vaat ettikleri ile mülkü sizden gerçekten satın alan rehabilitasyon görevlisinden topladıkları arasındaki farktan kazanırlar.
Evinizi Toptan mı Almalısınız?
Toptancılar onlarca yıldır var. Durumu ne olursa olsun bir ev satma sürecini hızlı ve kolay hale getirmeyi teklif ediyorlar. Haydut işaretleri veya doğrudan posta kartları aracılığıyla, evlerini satmak için henüz ilk adımı atmamış potansiyel satıcıları bulurlar.
Diyelim ki, son 20 yılı aşkın bir süredir evinizde yaşadınız ve ailenizi büyüttünüz. Çocuklar büyüdü ve küçülmeyi düşünüyorsunuz. Yıllar içinde pek çok şey topladın. Evinizi düzene sokma ve gösteriler için hazırlama düşüncesi çok zor.
Bir toptancıdan eviniz için "olduğu gibi" nakit para teklif eden bir kartpostal alıyorsunuz ve bu iyi bir çözüm gibi görünüyor. Ve bu iyi bir çözüm olabilir, ama en iyi çözüm?
Toptancılar şu üç "faydayı" sunar:
- Temizlemeye veya herhangi bir onarım yapmaya gerek yok. Evinizi olduğu gibi nakit olarak veriyoruz. Mülkünüzü göstermenize bile gerek yok.
- Emlakçı komisyonu yok. Bizimle sözleşme yaptığınızda satış maliyetlerini atlayın.
- Nakit paranızı çok daha hızlı alın evinizi açık pazarda listelerseniz yapacağınızdan daha fazla.
Bu iddialar doğru mu? Belki, ama sana söylemedikleri bazı noktalar var:
MLS'de "olduğu gibi" evler alınır ve satılır.
Toptancılar, evinizin Çoklu Listeleme Hizmetinde (MLS) listelenmesi için iyi durumda olması gerektiğine dair yaygın bir tüketici yanılgısından yararlanır. Gerçek şu ki, bir emlakçıda listelenen ve MLS'de pazarlanan birçok ev "taşınmaya hazır" birçok olduğu gibi mülk, şu adresteki listeler aracılığıyla günlük olarak başarıyla alınıp satılıyor: MLS.
Çok daha küçük bir potansiyel alıcı havuzu, evinizin satılık olduğunu bilecektir.
Toptancılar, yeni bir atama anlaşması yaptıklarında ulaşacakları potansiyel alıcıların bir listesine sahiptir. Bunu, lisanslı bir acenteden geçmek ve mülkünüzün aranabilir ve aranabilir olduğu MLS'de listelenmesini sağlamakla karşılaştırın. her biri, size teklif vermekle ilgilenebilecek hazır alıcılara sahip binlerce aracı tarafından görülüyor. mülk.
Daha fazla alıcıya ulaşmanın görünürlüğü ve rekabeti, bir toptancının sizin için güvence altına alabileceği indirimli satış fiyatına karşı rekabetçi bir satış fiyatına yol açacaktır. Konumu veya durumu ne olursa olsun her mülkün bir alıcısı vardır. Bir satıcı için en iyi sonuç, evinin geniş çapta pazarlanmasını sağlamaktır. Ve bunu yapmanın en iyi yolu, onu listelemek deneyimli emlakçılar.
Daha az para kazanabilirsiniz… genellikle çok daha az!
Ödenecek bir emlakçı komisyonu olmasa da, atama ücreti genellikle emlak komisyoncusu komisyonundan daha yüksektir. Evinizin bir emlak aracılığıyla profesyonelce pazarlanması ve satılması için ödeyeceğiniz %5-6 komisyon şirket. Tipik bir toptancının ücreti 25.000 ila 30.000 ABD Doları arasındadır. ile bir ev satıyorsanız Market değeri 200.000 $, bu %15'lik bir ücrettir.
Ruhsatsız bir kişi tarafından temsil ediliyorsunuz.
Toptancılar esas olarak ruhsatsız gayrimenkul satıyorlar. Hayatınızın en büyük yatırımını şu özelliklere sahip bir bireye emanet ediyorsunuz:
- herhangi bir etik kurala veya güvene dayalı yükümlülük çıkarlarınızı en iyi şekilde temsil etmek için,
- lisanslı bir emlak komisyoncusu tarafından denetlenmez ve
- herhangi bir eğitim dersi almaları veya gayrimenkul satmaya hak kazanan herhangi bir sertifikayı geçmeleri gerekmemiştir.
Eyalet hükümetleri, büyük ölçüde halkı vicdansız bir faaliyetten korumak için emlak ruhsatlarına ve eğitime ihtiyaç duyar. Ruhsatsız gayrimenkul satışı kanuna aykırıdır. Toptancılar, kullandıkları sözleşmenin bir satış sözleşmesi olmadığını belirtmek için dikkatlice ifade edildiğinden, bunu atlatırlar. Mülkü başka bir alıcıya devretmelerine izin veren bir anlaşmadır; işlem, alıcı ve satıcı arasında herhangi bir aracı olmaksızın doğrudan gerçekleştirilir. Bir toptancı ile çalışan bir satıcı olarak, gayrimenkul işlemleri yapma yetkisine sahip hiç kimse tarafından temsil edilmiyorsunuz.
Baştan sona, toptan satış anlaşmaları geleneksel bir satıştan daha uzun sürebilir.
Bir toptancının yapacağı satış noktalarından biri, onlar aracılığıyla satış yaparak nakit paranızı daha hızlı alacağınızdır. Gerçek şu ki, bir atama sözleşmesi imzaladığınız andan kapanış masasına gelene kadar, süreç aslında bir toptancı aracılığıyla daha uzun sürebilir. Bunun nedeni, sürece dahil edilmiş fazladan 30 gün olmasıdır. Toptancının bir alıcı aramak için devir sözleşmesini elinde tuttuğu bu 30 gün, mülkünüzün açık olduğu 30 gün olabilir. MLS, mülkünüzü satın almak ve yenilemek için nakit paraya sahip olan ve almak için can atan binlerce alıcı tarafından görülüyor. başladı!
İster bir toptancıdan ister lisanslı bir acenteden geçin, yine de "gösteriler" vardır.
Gösterişler satıcılar için bir rahatsızlıktır. anladım Kimse evlerinde dolaşıp eşyalarına bakan yabancılardan hoşlanmaz! Ancak bir toptancıya gitmenin sizi bu saldırıdan kurtaracağına inanmayın. İnsanlar - hatta rehabilitasyon uzmanları bile - görmeden bir ev satın almazlar. Bir toptancıdan mı yoksa daha geleneksel ev satış sürecinden mi geçiyorsunuz, gösterilerle uğraşmak zorunda kalacaksınız.
Sadece Farkında Ol
Maryland lisanslı bir acente olmadan önce yıllarca emlak yatırımcısıydım. MLS'de listelenen "sıkıntılı" mülkler satın aldım ve ayrıca toptancılardan birkaç tane satın aldım. Toptancıların ne yaptığını çalmıyorum. Aslında, çabaları genellikle rehabilitasyoncular için iyi fırsatlar olan evleri piyasaya çıkarır.
Herhangi bir finansal kararda olduğu gibi, seçimleriniz konusunda eğitimli olmak, kendi özel koşullarınız için en iyi kararı vermenize yardımcı olur. Lisanslı bir aracı kiralamak yerine bir toptancı aracılığıyla satış yapmayı seçerseniz, nelerden vazgeçtiğinizin farkında olmanız önemlidir.
Bununla birlikte, tüm ajanlar aynı değildir. Bazıları "taşınmaya hazır" evlerin satışını kolaylaştırmakta gerçekten başarılı. Ancak eviniz bakir durumda değilse ve satmak istiyorsanız, evleri olduğu gibi pazarlamayı bilen bir emlakçı aramak isteyeceksiniz.