Numara!
Bahse girerim birden fazla tatilde birisi size geldi ve devre mülk satış sahasında oturmanız için ücretsiz bir şey teklif etti.
Bu deneyimin nasıl olduğunu merak ettiyseniz, bugün şanslı gününüz! Üniversiteden yeni mezun olduğumda bunlardan birine oturdum. Devre mülkün ne olduğunu tartışacağız, ardından 2004'te katlandığım bir saha deneyimi ve ardından biraz matematik. Ardından devremülkünü seven ve sık kullanan bir arkadaşımın düşünceleriyle tamamlayacağız.
Devremülk nedir?
Devre mülkün temelleri basittir - bir mülkü kullanma maliyetlerini paylaştığınız bir anlaşmadır.
Sanki siz ve 51 arkadaşınız bir tatil mülkü satın almak için bir araya geldiniz ve her biri onu kullanabileceğiniz bir hafta seçti. Mülkü satın almak için ön ödeme yaparsınız, ardından bakım, onarım, bakım ve diğer masraflar için yıllık bir ücret ödersiniz. Ayrıca planlama ve mülk yönetimi için bazı idari maliyetleri de eklemeniz gerekecektir.
Ama hepiniz yabancısınız.
Devre mülklerin temel özü oldukça basittir, ancak nasıl yapılandırıldıkları değişebilir. Devremülkler genellikle üç şekilde gelir - kullanım hakkı, basit ücret ve puan sistemi/tatil kulübü.
Kullanım hakkı devre mülkünde, mülkün sahibi değilsiniz, bunun yerine, mülkü belirli bir süre boyunca her yıl belirli bir süre boyunca kullanmak için devre mülk ile bir kira sözleşmesi yapın. Bu hakka sahip olduğunuz süre boyunca tüm ücretleri ödersiniz ve zamanınızı kiralayabilir (alt kiralama) yapabilir, devredebilir veya mülkiyet hakkını satabilirsiniz.
Bir ücret-basit devre mülk ile, her yıl belirli bir süre için mülk satın alıyorsunuz. Satın alma fiyatını ve bakımın yanı sıra emlak vergilerini ve diğer özel değerlendirmeleri (sermaye iyileştirmeleri vb.) içeren ücretlerin bir kısmını ödersiniz.
Bir puan sistemi veya tatil kulübü ile tatil kulübünde puan satın alıyorsunuz. Daha sonra bu puanları, kulüpteki diğer tesislerde ve yılın diğer zamanlarında kullanabileceğiniz tatillerinizi satın almak için kullanırsınız.
(Bu yazının bir versiyonunu on yıldan fazla bir süre önce yazmıştım ve bundan sonraki anım 2020'de değil, o zamanki hatıralarım)
Devremülk Teklifi Nasıldır?
Bu, 2004'te Treasure Island dışında Las Vegas, NV'ye bir tatilde başıma geldi. Saha, Strip'in Mandalay Körfezi ucuna TI ucundan daha yakın bir mülk olan Polo Towers içindi. Genç kolej çocukları olarak, klasik bir Las Vegas üçüncü kademe gösterisi olan Tropicana'daki Folies Bergère'e sekiz bilet karşılığında gitmeyi kabul ettik.
O zamanlar Polo Towers kendi işletmesiydi, ancak günümüzde, dünya çapında yaklaşık 400 lokasyona sahip bir devre mülk şirketi olan Diamond Resorts International'a ait görünüyor.
Saha üç saat Polo Towers ve tatil kulübü/ağlarının agresif satış pazarlaması. Fiyat 15.000 $ civarında başladı ve üçüncü saatte 3.000-4.000 $ aralığında bir yere düştü. Kimlik bilgilerimiz hakkında yalan söylemiştik (23 yaş üstü olmanız ve 40.000 dolardan fazla maaşınız olması gerekiyordu - kalifiye) çünkü, aksi takdirde, diğerleri hala okulda olduğu için sadece ben kalifiye olurdum (ama kontrol etmediler veya umursamadılar).
İki kez elden çıkarıldık ve farklı satış sahaları kullanıldı (iyi bir satış yapan iyi adam, pek de iyi olmayan bir adam, çok fazla seyyar satıcılık yapıyor, bir yere atlamadığımız için sinirlenen kötü bir kadın. harika bir anlaşma). Sonunda, bu “anlaşma” için baskı altında olmayacağımızı anladıktan sonra kendimizi serbest bıraktık.
Bize biletlerimizi verdikten sonra, çıkışlarda dördümüz için ertesi gün geri dönmemiz için 200 dolar teklif eden satış görevlileri vardı! Bunun üç saatlik bir savaş olduğunu anladığımızda reddettik çünkü üç saatimize kişi başı 50 dolardan fazla değer verdik. Bize sadece bir saate mal olacağını düşünerek girdik!
Tekrar yapar mıyım? Belki yirmili yaşlarımdayken, kesinlikle bugün değil.
Bunu bedava için yapmak istiyorsanız, sahalara direnebildiğinizden emin olun. Freebie'yi yalnızca, saat geçtikçe giderek daha agresif hale gelecek insanlara hayır demeye istekliysen kabul et. Dürtüsel satın almayı durduramıyorsanız, bunu yapma.
Yolculuktan eve döndüğümde birkaç sorum vardı ve onları yazdım, cevapları topladım ve işte buradalar.
Devremülklerle ne alakası var? Şirketler neden sadece oturup devremülk sunumunu dinlemeniz için size her türlü ücretsiz şeyi vermeye hazırlar?
Bunu yapıyorlar çünkü çok az sayıda insan bir devre mülk satın alırsa gülünç miktarda para kazanabiliyorlar. Bu sayfa, devre mülk türlerinin, ticari devre mülk haklarının vb. daha iyi anlaşılan kısımları değil, devre mülklerin nasıl çalıştığına ilişkin daha az bilinen soruları yanıtlamak için tasarlanmıştır.
Yumuşak göbeğin nasıl çalıştığını bilmek istedim. Bu kadar çok şeyi vermeyi nasıl göze alabilirler? Devre mülklerin yeniden satış değeri nedir? Muhtemelen bilmediğiniz ve devremülkler hakkında nasıl soru soracağınızı bilmediğiniz başka ilginç şeyler nelerdir?
İşte buradalar:
Devre mülk ne kadara mal olur?
Bu, devre mülkün bulunduğu yere, bulunduğu ağa ve hangi haftalara sahip olduğunuza göre değişir.
Bir devre mülk ticaret grubu olan American Resort Development Association (ARDA), ortalama devre mülkün 21.455 $ olduğunu ve ortalama yıllık bakım ücretinin 1.000 $ olduğunu tahmin ediyor (kendilerinden 2019 Paylaşılan Tatil Devremülk Sektörünün Durumu: Amerika Birleşik Devletleri Araştırması).
Bu, her hafta, tipik aralık için, hakları elde etmek için zaten ödemiş olduğunuz 21.455$'a ek olarak günde 142$ (yedi güne bölünen bakım ücreti) ödediğiniz anlamına gelir!
Dinlemek için bu kadar iyi teşvikler vermeyi nasıl göze alabilirler?
Geliştirici, arazi satın alarak ve bir tatil köyü geliştirerek ve ardından bunları satın almak isteyen kişilere birim satarak devre mülk oluşturur. Bu geliştiricilerden bazıları şüpheli ve hilekardır (sektördeki önceki grup, titizlikten daha azdı operatörler ve bu nedenle devre mülklerin kötü bir ünü vardır), ancak bazıları Disney'in Tatili gibi iyi bilinir. Kulüp.
İnşayı bitirdikten sonra, birimleri alıcılara satmak için pazarlama programlarına başlarlar ve yukarı doğru harcayacaklar. 50% yalnızca pazarlamada bir birimin nihai satış fiyatının Pazarlamayı yapmak için dışarıdan bir kıyafet getirebilirler, ancak sonunda, bir devre mülk için 10.000 dolar ödediğinizde, yaklaşık 5.000 dolar pazarlama içindi.
Çok fazla şey verebilirler çünkü devre mülk için bir ton ücret alıyorlar. Devremülk satın almak için finansmanlarını kullanmaya karar verirseniz daha fazla kazanabilirler.
Son olarak, devre mülk ayrıca, şirketin mülkü yöneterek daha da fazla kazanabileceği bir mülk yönetim şirketi bileşenine sahiptir. Bu gereklidir çünkü rezervasyonları koordine edecek, mülkün bakımını yapacak, tamir edecek ve daha fazlasını yapacak birine ihtiyacınız var.
Devre mülklerin yeniden satış değeri nedir?
Çoğunlukla korkunç.
Arz, talebi çok aşıyor, orijinal geliştiricilerin sadece insanların konuşmaları dinlemesi için büyük freebies verdiği gerçeğinin kanıtladığı gibi. Bir birey muhtemelen geliştiricilerle bu seviyede rekabet edemez! Bunu, geleneksel gayrimenkulde yaptığınız gibi benzer birimlerin nasıl satıldığını kolayca araştıramadığınıza ekleyin ve çok kötü bir durumda olduğunuzu göreceksiniz. Bu mükemmel bir alıcı pazarı. Bu, devremülk istiyorsanız, kullanılmış satın alın demektir!
Kullanılmış olarak nasıl satın alabilirim?
Çok değer kaybederlerse ve satılması zorsa, ikincil piyasadan satın alarak bundan faydalanamaz mısınız? Evet!
En iyi yol, tatil köylerinde iyi işletilen operatörler tarafından devre mülk satın almak ve bunları doğrudan sahiplerinden satın almaktır. Bu, aracıyı ve ilgili ücretleri ve işaretlemeyi ortadan kaldırır. İnternette görmek isteyen kişileri ararsanız genellikle bulabilirsiniz (deneyin kırmızı hafta veya eBay).
Aynı siteler, örneğin Red Week, kiralık yerleri de gösterir, böylece beğendiğinizi onaylamak için her zaman bir haftalığına kiralayabilirsiniz!
Devre mülkü nerede istediğinizi biliyorsanız, doğrudan tesisi arayabilirsiniz. Satmak isteyen birimlerin listeleri olabilir. Ayrıca devre mülk konusunda uzmanlaşmış yeniden satış komisyoncuları da vardır, aksi takdirde, sadece çevrimiçi bir arama yapın - bir milyon komisyoncu var.
Ateş etmek! Satın aldım ve şimdi istemiyorum, yardım edin! Devremülk satın alma işlemini nasıl iptal edebilirim?
Genellikle, sözleşmenin iki haftadan daha kısa bir bekleme süresi olacaktır. Sözleşmeyi kontrol edin ve hala zamanınız varsa iptal edin!
O zaman geçti mi? Alıcının pişmanlığına kadar tebeşirleyin. Tatilin tadını çıkarın çünkü son dakikada otel bulup servet ödemekten daha iyidir. Genel olarak devre mülkler kötü bir fikir değildir (aksi takdirde kimse onları alamaz), ancak bekleme oyununu oynamak çoğu zaman gidilecek yoldur. Tereddüt ediyorsanız her zaman bekleyin çünkü şunları yapabilirsiniz: 1) bir sunumu dinlemek için her zaman daha fazla bedavaya sahip olun ve 2) bir sonraki devremülk teklifini alın.
Bu devre mülk gerçek olamayacak kadar iyi! Nasıl bu kadar ucuz?
Ya o devre mülkü başka kimse istemez ya da gerçekten şanslısın. Aslında, yıllık ücretler, bakım ücretleri, kullanım ücretleri, ticaret ücretleri (tatil yerlerinde ticaret yapıyorsanız diyelim) ve muhtemelen düşünmediğiniz diğer çeşitli ücretler var.
Devremülkler bazıları için iyi bir anlaşmadır (bazı durumlarda her yıl bir tatil kullanmaya “zorlanmanız” sakıncası yoksa), bu nedenle ücretler aşılır.
Başka bir düşünce, belki de dolandırıldığınızdır. Gerçek olamayacak kadar iyi geliyorsa, uzaklaş.
Saldırgan olacaklar, ama sadece yürüyün. Daha sonra, ortaya çıkıp çıkmadığını görmek için bir internet araması yapın, çünkü, muhtemelen, ilk önce sizin üzerinizde denenmedi ve başka biri düdüğü çaldı. En kötü durumda? Devremülk almıyorsun ve başka bir zaman yapabilirsin. Büyük bir kayıp yok.
Devremülkler Neden Buna Değer?
Herhangi bir ürünle ilgili gerçek şu ki, bazıları için buna değmez, ancak diğerleri için buna değer. Devremülk sahibi birini tanıyorum ve “çok önemli” demeseler de buna bayılıyorlar.
Bundan sonrası nezaket tembel adam ve para:
Hemen hemen her kişisel finans gurusu size devre mülk satın almanın nadiren mantıklı olduğunu söyleyecektir. Sıklıkla, korkutucu küçük baskılardan, seyahat esnekliği eksikliğinden ve seyahat etme zorluğundan bahsederler. devre mülk satışı. Bunlar meşru kaygılardır. Eşim ve ben 15 yıldan uzun bir süre önce Aruba'da bir Marriott devre mülk satın aldık. İnce baskı ve seyahat esnekliğinin olmaması en büyük endişelerimizdi. Birinci sınıf bir yerde (Aruba) birinci sınıf bir marka devre mülkü (Marriott) satmanın zor olmayacağını düşündük.
Emlak avukatı olan en iyi arkadaşımla seyahat ediyorduk. Üç yıl önce satın almıştı ve bu bize ince baskı konusunda endişelenmememiz gerektiği konusunda güven verdi. Marriott'un esnek bir devre tatil sezonu vardır, bu nedenle her yıl belirli bir haftaya kilitlenmedik.
Son olarak, devre mülkü satmayı hiçbir zaman ciddi olarak düşünmedik. Aruba'nın sloganı Mutlu Bir Ada'dır ve her yıl ailemiz için bu vaadi yerine getirmektedir. Kendinizi Aruba'ya gitmeyi düşünürken bulursanız, işte bazı para tasarrufu ipuçları.
Devremülkler Neden Bizim İçin Çalışıyor?
- Rakamlar nötr – Sayıları yıllar boyunca defalarca çalıştırdım ve aynı sonucu buldum. Satın almak için harcadığımız parayı alıp yılda %5-7 kazandıran yatırımlara koysaydık, bu yatırım kazançlarını şu anda sahip olduğumuz şeyi satın almak için kullanabilirdik. Devre mülk satıcısı, gelecekte enflasyonlu tatillerin artan maliyetine sizi satabilir. Ancak, bakım ücretlerinin bunu ortadan kaldırmak için benzer bir miktarda arttığını gördük. Eğer onu satarsak, değer artışıyla iyi bir şey yapabilmeliyiz.
- Sahibiz bolca uzaklaşmak için zamanın – On yıl önce düşüncemiz şuydu: “Eşim askerlik görevinden dolayı altı hafta tatil yapıyor. Evden çalışıyorum. Bu tatili kullanacağımızı biliyoruz.” Çocuklarla her şey daha karmaşık hale gelir. Okul tatilleri ucuz uçuşlarla pek uyuşmuyor. Sahibiz daha az esneklik şimdi her zamankinden daha fazla, ama yine de bizim için çalışıyor.
- Sahibiz bolca uzaklaşmak için zamanın – O zaman bilmiyordum ama son zamanlarda kronik Mevsimsel Afektif Bozukluğumla (S.A.D.) anlaştım. Bunun için en iyi tedavi, son teslim tarihi olmayan güneşli bir adada bir hafta uzakta olmaktır.
- Bizi tatil yapmaya zorluyor – Bazen insanlar “çalış, çalış, çalış” moduna girerler ve bu hiç sağlıklı değildir. Devre mülk sahibi olarak, her yıl bir tatile “zorlanıyoruz”, bu da bizi planlamak ve kapıdan çıkarmak için yeterli bir bahane. İş bağımlısıysanız şunu düşünün: Güneşte geçen bir haftalık eğlencenin ardından geri döndüğünüzde daha üretken olacaksınız.
- Dünyayı görmemiz için bizi motive etti - Çok seyahat etmiyoruz. Karımın işi zorlu ve şimdi iki çocuğumuz var. Ancak 2009'da Avustralya ve Tayland'ı ekonomik bir şekilde ziyaret etme fırsatımız oldu. Tayland'a seyahat ucuzdu ve bize kaçırmak istemediğimiz bir fırsat verildi. Devre mülkümüzün yarısını (iki odamız var) bir imparatora uygun bir süitle takas ettik. Karım banyoda bir el arabası yaptı! Her zaman farklı yerlere seyahat edebiliriz, ancak mutlu yerimi bulmuşken bilinmeyenle kumar oynamak bana zor geliyor.
Bu nedenler, devre mülk sahibi olmayı Biz. Ancak bu sizin için doğru olduğu anlamına gelmez.
Herhangi bir satın alma işlemi gibi, biraz araştırma ve birkaç akıllı satın alma kararı uzun bir yol kat eder.
Devremülk Satın Almanın Akıllı Yolu
-
Satış Pazarında Satın Alın – eBay veya Red Week gibi sitelerde devre mülkleri arayarak %30 veya daha fazla tasarruf edebilirsiniz. Doğrudan üreticiden satın almak, insanlara yalnızca sunumlarını dinlemeleri için sundukları tüm pazarlama ve ücretsiz hizmetler için ödeme yaptığınız anlamına gelir. Devre mülk fiyatının %50'sinin pazarlama maliyetlerini karşıladığı tahmin edilmektedir. Bu yaptığımız tek büyük hata.
Bununla mümkün olan tek yakalama, çoğu devre mülkün ilk reddetme hakkına sahip olmasıdır. Bu, yalnızca 5.000 ABD Doları karşılığında 30.000 ABD Doları değerinde bir devre mülk anlaşması bulursanız, şirketin aynı 5.000 ABD Dolarını ödemeyi ve sizden “çalmayı” seçebileceği anlamına gelir. - Dayanma Gücüne Sahip Bir Mülk Seçin – Çevrenizde olacak bir isim seçmek istiyorsunuz. Marriott'un yakın zamanda iflas edeceğini düşünmüyorduk, bu yüzden marka adına güvendik. Hiç kimsenin IBM'i satın aldığı için kovulmadığına dair eski bir söz vardı. Benzer mantık burada da geçerlidir.
- Tapulu Devre Mülk Mülkü Seçin – Yaşam boyu Marriott devre mülküne sahibiz. Bunu çocuklarımıza ve onların çocuklarının çocuklarına aktarabiliriz. Yalnızca "kullanım hakkı" olan ve belirli bir süre sonra sona eren bazı devre mülkler vardır. olduğumuz gerçeğini seviyoruz sahip olmak Aruba'da mülk.
- Esnek Haftalara Sahip Birini Seçin – Bazı devre mülkler yılın belirli haftaları ve sadece o hafta içindir. 42. haftayı satın alırsanız ve o haftaya devam edemezseniz, takas etmeniz, satmanız veya kaybetmeniz gerekir. Devremülkümüzle altı aylık bir süre içinde herhangi bir haftayı seçebiliriz. Bu esneklik çok önemli. Ne zaman gideceğimizi seçiyoruz, tersi değil.
Devremülkler hakkında ne düşünüyorsunuz? İyi değer mi yoksa para ve zaman kaybı mı?