Mortgage GYO'ları: mREIT'ler Nedir ve Portföyünüze Ait mi?

Faiz oranları bir süredir en düşük seviyede. Tasarruf sahipleri ve temettü yatırımcıları için düşük kısa vadeli oranlar, daha düşük ödemeler anlamına gelir. Yüksek getirili temettüler arayan birçok yatırımcı ipotekli GYO'lara yöneldi. Bunlar nelerdir ve mREIT'lere yatırım yapmalısınız?

Mortgage Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (mGYO) Nedir?

İpotek gayrimenkul yatırım ortaklıkları (mREIT'ler) bir tür finansal stoktur. Bu tröstler konut piyasasına yatırım yapıyor. İpoteğe dayalı menkul kıymetleri ve ilgili gayrimenkul varlıklarını oluşturur ve satın alırlar. Çoğu mREIT, ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC). Ve SEC, yatırımcılar ve analistler tarafından incelenmek üzere mali tabloları yayınlamalarını şart koşuyor.

Bir GYO olarak, bu kuruluşlar katı kriterleri karşılamalıdır. Bunlar, varlıklarının en az %75'ini gayrimenkule yatırmayı, %50'den fazla olmayan beş hissedarın sahibi olmayı ve vergilendirilebilir gelirlerinin en az %90'ını hissedarlara ödemeyi içerir.

Bir mREIT Neye Yatırım Yapar?

İpotek GYO'ları, öz sermaye GYO'larının yaptığı gibi gayrimenkul sahibi değildir. Bunlar kira gelirinden gelir elde ediyor. Fakat mREIT'ler ipoteklere ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapar. Kısa vadeli borçlanma faiz oranları ile uzun vadeli ipotek faiz oranları arasındaki farktan yararlanırlar.

Örneğin, bir mGYO'nun yatırımcı sermayesinde 3 milyar dolar artırdığını varsayalım. Ve %2 faizle 5 milyar dolar daha borç alıyor. Bu 8 milyar dolar ile %3,5 faiz ödeyen ipotek satın alıyor. Ödünç alınan miktar ile alınan gelir arasındaki fark (fark) %1,5'tir.

Ajans vs. Ajans Dışı ve Konut vs. Ticari — Fark Nedir?

Çeşitli mREIT türleri ve bunlara yatırım yapmanın çeşitli yolları vardır. GYO tarafından tutulan ipotekleri destekleyen gayrimenkul varlıklarının türlerine göre kategorize edilen iki ana tür konut ve ticaridir.

Ve bu türler içinde, çoğu mREIT, acenteye veya acente olmayana veya ikisinin bir karışımına yatırım yapar.

1. Ajans ipotekleri federal hükümet tarafından destekleniyor (örneğin, FHA ve VA kredileri) ve minimum temerrüt riskine sahiptir.
2. Acente dışı ipotekler (örneğin, geleneksel ve jumbo ipotek kredileri) borçluların kişisel finansalları (kredi ve gelir) tarafından desteklenir ve daha fazla risk taşıyabilir. Ancak, bu tür kredilere hak kazanmak için genellikle daha yüksek bir kredi puanına ve gelire ihtiyacınız vardır, bu nedenle, bu acente dışı ipoteklerde ödeme yapmama riski de düşük olabilir.

mREIT'lere yatırım yapabilirsiniz: GYO'da hisse satın almak kendisi veya GYO'ları tutan bir borsada işlem gören fon (ETF) satın almak.

Daha fazlasını bul:ETF Yatırım 101

mREIT Yatırım Riskleri

mREIT yatırımcı kazançlarını etkileyen iki ana risk, faiz oranı oynaklığı ve ipotek borçlularının kredi ön ödemeleridir.

1. Faiz Oranı Riski

Tüm GYO yatırımcıları için önemli bir risk, faiz oranlarındaki dalgalanmalardır. Tipik olarak, faiz oranları yükselir, GYO fiyatları düşer. Bu etki özellikle mREIT'lerde abartılmaktadır. Kısa ve uzun vadeli faiz oranları arasındaki farktan para kazanıyorlar. Ve kısa vadeli oran tırmandığında, mREIT yayılmada daha az para kazanıyor.

Örneğin, uzun vadeli sabit faiz oranı %3,5 ise ve kısa vadeli borçlanma faizi %2'den %2,5'e çıkarsa, fark %1,5'ten %1'e düşer. Bu, mREIT için karda büyük bir düşüşe dönüşüyor.

Faiz oranları yükseldiğinde gelecekteki finansman da daha pahalı hale gelir. Bu da GYO'nun defterlerinde bulunan kredilerin değerini düşürür.

2. Ön ödeme riski

Ama bir faiz oranı düşürmek konut mREIT'leri için yıkıcı olabilir. Faiz oranları düştüğünde, birçok ev sahibi kredilerini yeniden finanse eder. Ve konut mREIT'leri, tipik olarak, krediyi 15 veya 30 yıllık ipoteğin tamamı boyunca sabit bir oranda ödeyen ipotek sahiplerine güvenir. Bir ev sahibi yeniden finanse ettiğinde, krediyi erken öder ve faiz ödemelerinin mREIT'e akışı durur.

Ticari mREIT'ler, oranlar düştüğünde ön ödeme riskinden daha az etkilenir. Aslında, bir oran düşüşü ticari mREIT'lere fayda sağlar, çünkü bunlar genellikle değişken faizli kredilerle güvence altına alınır. Faiz oranları yükseldiğinde ödenen faiz artar. Ticari mREIT'ler ayrıca tipik olarak konut mREIT'lerinden daha yüksek getiri sağlar. Bunun nedeni, ticari kredi borçlularının genellikle konut ev sahiplerinden daha yüksek bir kredi riski olmasıdır.

Tipik olarak, mREIT yöneticileri, faiz oranı dalgalanmasını ve ön ödeme riskini azaltmak için gelişmiş riskten korunma stratejilerine sahiptir.

Yatırım Yapılabilecek En İyi mREIT'ler Nelerdir?

Şu anda 40'tan fazla mREIT var. Temettü getirileri ise %1,9 ile %13,36 arasında değişmektedir. İlk üç, diğerlerinin hepsini cüce.

Bir mREIT'e Yatırım Yapmalı mısınız?

Yatırım yapmak, son derece kişisel bir çabadır. risk toleransı, yatırım hedefleri, tercih edilen stratejiler ve diğer faktörler. gibi hizmetler kullanılarak bulunabilen yatırım danışmanları şövalye Kayıt veya Faset Zenginliği, uygun varlık tahsisi önermek. Bu, genel portföyünüze bazı gayrimenkul yatırımları eklemeyi içerir. mREIT'ler, herhangi bir portföye gayrimenkul riskini eklemenin uygun bir yoludur. Ancak bir mREIT'e yatırım yapmanın artıları ve eksileri vardır.

Son düşünceler

Birçok yatırımcı eklemek için GYO'ları kullanır. gayrimenkul çeşitlendirmesi kendileri herhangi bir gayrimenkule sahip olmadan portföylerine Büyük borsalarda alınıp satılan GYO'lar likidite sunar. Özellikle ipotekli GYO'lar genellikle ortalamanın üzerinde temettü öderler. ABD ekonomisinin normalden daha düşük faiz oranlarıyla karşı karşıya kaldığı bu uzun süreli gerginlik nedeniyle yatırımcıları çekiyorlar.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının benzersiz bir türü olan Mortgage GYO'ları, ipoteklere ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapar. Kısa vadeli borçlanma faiz oranları ile uzun vadeli ipotek faiz oranları arasındaki farktan yararlanırlar. Bir mREIT'in fiziksel gayrimenkulü yoktur, bu nedenle ticari ve konut mülklerine yatırım yapan GYO'ların risklerine tabi değildir. mGYO'ların karşılaştığı ana yatırım riski, faiz oranı istikrarının belirsizliğidir.