ไม่แปลกใจเลย ขณะนี้มีการยึดสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ไม่น่าแปลกใจที่บ้านหลังนี้สามารถซื้อได้ด้วยส่วนลดที่สูงชัน
ในความเป็นจริง Foreclosures ในความคิดของฉันเป็นสิ่งที่ร้อนแรงที่สุดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ตลาดเต็มไปด้วยพวกเขาและธนาคารกำลังกันเงินหลายพันเพื่อไม่ให้ท่วมตลาดมากยิ่งขึ้น อย่างที่หลายๆ คนทราบดีว่าธนาคารไม่ได้อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาอยู่ในธุรกิจการกู้ยืมเงิน
เมื่อธนาคารได้รับการยึดสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสินทรัพย์ที่เป็นพิษในบัญชีของธนาคาร ตอนนี้ มากกว่าครั้งไหนๆ ในประวัติศาสตร์ ธนาคารต่างทิ้งสินทรัพย์ที่เป็นพิษเหล่านี้เพื่อแลกกับเงินดอลลาร์
ก่อนที่คุณจะลาออกจากงานประจำและตัดสินใจว่าคุณจะรวยจากการซื้อและขาย Foreclosures รู้สิ่งนี้:
คำว่า Foreclosure หมายถึงหลายสิ่งหลายอย่างและมีหลายขั้นตอน ขึ้นอยู่กับขั้นตอนของการยึดสังหาริมทรัพย์บ้านจะขึ้นอยู่กับปริมาณความเสี่ยงที่คุณจะรับ มาดูขั้นตอนต่าง ๆ ของการยึดสังหาริมทรัพย์และข้อดีและข้อเสียของการซื้อในแต่ละขั้นตอน
ก่อนที่คุณจะอ่านเพิ่มเติม ให้เข้าใจว่าแต่ละรัฐจัดการ Foreclosures ต่างกัน ไทม์ไลน์และตัวอย่างที่ฉันให้ไว้ด้านล่างนี้ไม่จำเป็นต้องเป็นมาตรฐานสำหรับที่ที่คุณอาศัยอยู่
การยึดสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า
ขั้นตอนแรกของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์เรียกว่า Pre-Foreclosure ซึ่งหมายความว่าบุคคลที่เป็นเจ้าของการจำนองอยู่เบื้องหลังการชำระเงิน การชำระเงินอาจล่าช้ากว่า 3-12 เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับธนาคาร ใช่ ธนาคารบางแห่งไม่เริ่มระยะเวลาก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 12 เดือน!
ในขั้นตอนนี้เจ้าของยังคงอาศัยอยู่ในบ้าน ดอกเบี้ยและค่าปรับเพิ่มขึ้นจากเงินกู้ของพวกเขา แต่สิ่งเดียวที่เกิดขึ้นจริงคือ คะแนนเครดิตของพวกเขากำลังลดลง (อย่างรวดเร็ว) และพวกเขาได้รับจดหมายจำนวนมากทางไปรษณีย์จาก ธนาคาร. ธนาคารยังไม่ได้ตัดสินใจทำการยึดสังหาริมทรัพย์เต็มจำนวน เนื่องจากพวกเขากำลังพยายามทำอะไรบางอย่างกับเจ้าของบ้านและช่วยตัวเองให้รอดพ้นจากต้นทุนที่สูงมากของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์
ข้อดีของการซื้อในขั้นตอนนี้ของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์คือคุณเห็นได้ชัดว่ามีผู้ขายที่มีแรงจูงใจ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของพวกเขา พวกเขาอาจยินดีที่จะขายบ้านของพวกเขาในราคาถูกมาก เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ถูกยึดสังหาริมทรัพย์และบันทึกสิ่งที่พวกเขาสามารถทำได้จากเครดิตของพวกเขา
ข้อเสียคือพวกเขาอาจมีส่วนได้ไม่มากนักในบ้าน ดังนั้นแรงจูงใจของพวกเขาอาจไม่ใช่ปัจจัย การซื้อบ้านไม่เป็นผลดีแก่นักลงทุนในการซื้อบ้านเมื่อมันคุ้มกับสิ่งที่ผู้ขายเป็นหนี้อยู่ (หรือในกรณีที่มีอสังหาริมทรัพย์มากมายในตลาดนี้ บ้านไม่คุ้มกับสิ่งที่ผู้ขายเป็นหนี้อยู่)
คุณมองหาแรงจูงใจ แต่คุณซื้อด้วยทุน
หากไม่เจาะลึกถึงกลยุทธ์การลงทุน ให้รู้ว่าในบางกรณีอาจคุ้มค่าที่จะจ่ายเงินที่ค้างชำระและซื้อบ้านด้วยการจัดหาเงินทุนที่สร้างสรรค์ เราจะไม่พูดถึงเรื่องนั้นในโพสต์นี้ แต่รู้ว่ามันเป็นทางเลือกที่ใช้งานได้ และเราจะพูดถึงในโพสต์ต่อๆ ไป
การขายสั้น
ขั้นตอนต่อไปในกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์คือเมื่อคุณสามารถซื้อบ้านในการขายชอร์ตได้ การขายชอร์ต (Short Sale) คือการที่ธนาคารเต็มใจที่จะหักเงินสำหรับบ้านน้อยกว่าที่เป็นหนี้อยู่ในทรัพย์สินในปัจจุบัน ไม่มีช่วงเวลาที่กำหนดเมื่อบ้านเปลี่ยนจากสถานะก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นธนาคารเต็มใจที่จะทำการขายชอร์ต
เมื่อธนาคารตัดสินใจว่าจะใช้ Short Sale ก็ได้ข้อสรุปโดยพื้นฐานแล้ว เจ้าของบ้านปัจจุบันจะไม่สามารถชำระเงินคืนและดำเนินการต่อไปได้ จำนอง. เหตุผลเดียวที่ธนาคารจะยอมรับการขายชอร์ตคือการละเว้นกระบวนการที่ยาวนานและมีค่าใช้จ่ายสูงในการรอการขายจากการจำนองที่ค้างชำระ
มีข้อดีบางประการและข้อเสียมากมายสำหรับการซื้อในระยะนี้ของการยึดสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนบางคนชอบที่จะซื้อในขั้นตอนนี้ แต่อย่างที่คุณเห็นมันเป็นงานที่ต้องใช้เวลามาก และแทบจะไม่ได้ทำข้อตกลงเลย
ข้อดีของการซื้อบ้านในการขายชอร์ตคือคุณจะได้รับส่วนลดที่สูงชันมาก…. ที่เกี่ยวกับมัน!
ข้อเสียมีดังต่อไปนี้: เจ้าของบ้านปัจจุบันต้องสมัคร Short Sale ส่งเป็นจำนวนมาก ข้อมูลทางการเงินโดยพื้นฐานแล้วโน้มน้าวใจธนาคารว่าพวกเขาไม่สามารถจ่ายได้อีกต่อไป จำนอง.
นี้จะใช้เวลาตลอดไป!
เมื่อบ้านได้รับการอนุมัติสำหรับการขายชอร์ตแล้ว เจ้าของปัจจุบันต้องยอมรับราคาของคุณแล้วส่งไปที่ธนาคารเพื่อขออนุมัติ กระบวนการนี้ยังใช้เวลานาน (หลายเดือน) การขายชอร์ตอาจใช้เวลาถึง 6-9 เดือน และฉันเคยเห็นกรณีที่ต้องใช้เวลามากกว่าหนึ่งปี
นี่คือความจริงที่น่ากลัวของการขายชอร์ตมันอาจจะถึงจุดสิ้นสุดและคุณคิดว่าข้อตกลงที่คุณทำมาหลายเดือนกำลังจะผ่านไปและ BOOM ธนาคารปฏิเสธ มีเงินที่จะทำในการขายชอร์ต แต่ก็ไม่ใช่วิธีการที่จะสร้างฐานธุรกิจการลงทุนของคุณอย่างแน่นอน
ไปประมูล
ขั้นตอนที่สามของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์คือเมื่อมีการประมูลทรัพย์สินที่ขั้นตอนของศาล นี่เป็นเวลาที่อันตรายที่สุดในการซื้อ และมีเพียงนักลงทุนที่ช่ำชองเท่านั้นที่ควรพยายามซื้อในการประมูลที่ศาล!
ในขั้นตอนนี้ ธนาคารได้ผ่านขั้นตอนทางกฎหมายของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์และบ้านอยู่ในระหว่างการประมูล ธนาคารจะส่งตัวแทนไปประมูลอย่างน้อยที่เป็นหนี้ในทรัพย์สิน และใครก็ตามที่ยินดีจ่ายข้างต้นก็สามารถซื้อบ้านได้
ข้อดีของสิ่งนี้คือ หากมีเงินทุนจำนวนมากในบ้าน คุณอาจมีโอกาสได้รับข้อเสนอที่ดี นี่คือแง่ลบ บุคคลบ่อยครั้งอาจยังอยู่ในบ้านในระยะนี้! แม้ว่าคุณจะซื้อมัน พวกเขาอาจจะทิ้งมันทิ้งไป ดังนั้น คุณไม่มีทางคำนวณได้ว่าการซ่อมแซมบ้านของคุณจะเป็นอย่างไร
นอกจากนี้ ในขั้นตอนนี้ ธนาคารไม่จำเป็นต้องถอนสิทธิยึดหน่วงทั้งหมดออกจากทรัพย์สิน คุณอาจซื้อบ้านและพบว่ามีภาระหน้าที่ของช่างเครื่อง ผู้ต้องขังจากเมือง หรือผู้ยึดครองอื่น ๆ ที่คุณได้รับมาในเวลานี้
นอกจากนี้ ทุกรัฐยังมีระยะเวลาในการไถ่ถอนเจ้าของบ้านคนก่อนเพื่อติดตามการจำนองและค่าธรรมเนียมทั้งหมดหลังการขายทอดตลาด
จริงอยู่ที่สิ่งนี้ไม่น่าจะเกิดขึ้นได้มากนัก แต่เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา นอกจากนี้ ในขั้นตอนของศาล ผู้ซื้อจะต้องวางเงินจำนวนมากลงเป็นเงินฝาก โดยมีหน้าต่างเล็กมากเพื่อสร้างยอดเงินคงเหลือ
หากคุณไม่ใช่ผู้ซื้อเงินสด คุณจะมีช่วงเวลาที่ยากลำบากในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ อีกครั้งหนึ่งที่ต้องทำเงินจากการซื้อบ้านในการประมูลศาลแต่มันอันตรายมากและที่นั่น มีหลายสิ่งที่คุณอาจค้นพบเมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนมุมมองทางการเงินของ .โดยสิ้นเชิง ข้อเสนอ.
หากวลี "ผู้ซื้อระวัง" เคยเหมาะสมก็คือการซื้อที่ขั้นตอนของศาล!
REO…สปีดวากอน? ไม่ค่อย
ขั้นตอนสุดท้ายของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ฉันชอบ นี่คือจุดที่บ้านกลายเป็น "REO" เมื่อการประมูลขึ้นขั้นตอนของศาล และไม่มีใครเสนอราคาเกินราคาที่ธนาคารเสนอ ทรัพย์สินจะคืนธนาคารและกลายเป็น REO หรือ "เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์" คุณสมบัติ.
ณ จุดนี้ ธนาคารได้จัดการกับสินทรัพย์ที่เป็นพิษนี้มาระยะหนึ่งแล้ว โดยที่ไม่มีเงินเข้าและมีแต่เงินออกไป! คุณต้องเข้าใจค่าใช้จ่ายของธนาคาร เพื่อทำความเข้าใจว่าทำไมพวกเขาถึงมีแรงจูงใจอย่างมากที่จะขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้
ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ ธนาคารมีสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้นี้อยู่ในบัญชีมาเป็นเวลานาน พวกเขาใช้เงินไปกับค่าทนายความ ค่ารักษาทรัพย์สิน ประกัน ฯลฯ ธนาคารใหญ่ๆ ส่วนใหญ่มีสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้นับพัน และพวกเขาต้องการมันจากบัญชีอย่างไม่ดี
ข้อดีในการซื้อในระยะนี้มีมากมาย ประการแรก เมื่อทรัพย์สินเป็น REO เมื่อธนาคารขายทรัพย์สิน พวกเขาจะต้องส่งมอบกรรมสิทธิ์ที่สะอาดและลบภาระผูกพันทั้งหมด ดังนั้น คุณจะไม่มีเซอร์ไพรส์ใดๆ เมื่อคุณได้ซื้อบ้านแล้ว
นอกจากนี้ ณ จุดนี้จะไม่มีใครอาศัยอยู่ในบ้าน ธนาคารเห็นว่าเจ้าของคนก่อนได้ออกจากทรัพย์สินโดยไม่มีโอกาสไถ่ถอนเงินกู้ ข้อเสียของการซื้อในขั้นตอนนี้คือ เจ้าของเดิมมักออกจากบ้านในสภาพที่ย่ำแย่ ขึ้นอยู่กับว่าคุณมองอย่างไร สิ่งนี้อาจไม่ใช่แง่ลบเลยก็ได้ ยิ่งทรัพย์สินอยู่ในสภาพที่เลวร้ายยิ่งได้ส่วนลดมากขึ้น เมื่อคุณประเมินค่าซ่อมได้ดี นี่เป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่จะส่งผลต่อข้อเสนอของคุณ
สิ่งนี้อาจทำให้คุณประหลาดใจ แต่ในฐานะนักลงทุน บ้านหลังนี้มีความสำคัญน้อยมากเมื่อได้รับเช็ค
ฉันไม่ได้บอกว่าสภาพของอสังหาริมทรัพย์ไม่มีบทบาทในการตัดสินใจลงทุน แต่สภาพบ้านไม่ใช่ปัจจัยหลัก
ประเด็นของฉันคืออย่าหลงทางออกจากบ้านที่มีกลิ่นเหมือนฉี่แมวหรือมีรูปร่างไม่ดีมีเงินอยู่ที่นั่น! บ้านหลายหลังในตลาดปัจจุบันจะไม่สามารถกู้เงินผ่านธนาคารได้ เนื่องจากสภาพของบ้านเหล่านั้น นี่เป็นเพียงโบนัสสำหรับคุณนักลงทุน!
ในขณะที่เขียนนี้ Fannie Mae, Freddie Mac และ FHA (Federal Housing Administration) เพียงคนเดียวถือบ้าน REO เกือบ 250,000 หลัง ในฐานะนักลงทุน ตลาดการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่คุณควรให้ความสนใจเช่นกัน
แม้ว่าจะมีหลายขั้นตอนของการยึดสังหาริมทรัพย์และแต่ละขั้นตอนมีความเสี่ยงที่แตกต่างกัน แต่แต่ละขั้นตอนยังเปิดโอกาสให้สร้างความมั่งคั่งจำนวนมหาศาล แม้ว่าจะมีหลายหนทางที่จะมุ่งเน้นเมื่อพยายามทำเงินในอสังหาริมทรัพย์ แต่ในตลาดนี้มีเพียงไม่กี่ช่องทางที่เข้าใกล้อำนาจของการควบคุมส่วนได้เสียจาก REO ที่มีปัญหาธนาคาร
มุ่งเน้นไปที่การศึกษาของคุณและเรียนรู้กระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์แล้วไปทำเงิน!
ต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการทำเงินกับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?
สมัครรับจดหมายข่าวฟรีเพื่อรับข้อมูลทันทีที่ออกมา