ฉันช่วยคนหลายพันคนได้อย่างไรด้วยการยื่นอุทธรณ์การประเมินภาษีทรัพย์สินของรัฐแมรี่แลนด์ในปี 2566

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านและเคยใช้เวลาส่วนใหญ่กับเพื่อนบ้าน คุณจะจบลงด้วยการพูดถึงมูลค่าทรัพย์สินและภาษีทรัพย์สินอยู่เสมอ

ผู้คนชอบพูดว่าบ้านของพวกเขามีมูลค่าสูงขึ้นอย่างไร แต่พวกเขาก็เกลียดการที่ภาษีทรัพย์สินของพวกเขาสูงลิ่วเช่นกัน ขอโทษนะเพื่อน คุณไม่สามารถมีทั้งสองทางได้! 😂

หากมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น ภาษีทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น!

ใน Howard County ภาษีทรัพย์สินของเราอยู่ที่ ~1.442% (เคาน์ตี รัฐ อัคคีภัย และตามมูลค่า) หนักเมื่อเทียบกับบางคน เบาเมื่อเทียบกับคนอื่น

เราเพิ่งได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีทรัพย์สินจากกรมประเมินและภาษีของรัฐ เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งทั่วประเทศ เราเห็นการประเมินของเราเพิ่มขึ้น

นี่เป็นครั้งแรกที่มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างมาก เราคาดหวังสิ่งนี้เนื่องจากเราทำการปรับปรุงใหม่ในช่วงที่เกิดโรคระบาดและบ้านของเราก็ใหญ่ขึ้นเล็กน้อย

ฉันไม่รู้ว่าอะไรคือการประเมินที่ยุติธรรมหรือไม่ แต่เมื่อมีโอกาสยื่นอุทธรณ์ ฉันคิดว่าลองดูก็ไม่เสียหายใช่ไหม

โปรดทราบว่าเราอาศัยอยู่ในโฮเวิร์ดเคาน์ตี รัฐแมริแลนด์ ดังนั้นเคาน์ตีและรัฐของคุณอาจมีกระบวนการและกำหนดเวลาที่แตกต่างกัน แต่หลายพื้นที่มีขั้นตอนที่คล้ายคลึงกัน

สารบัญ

1. เริ่มกระบวนการอุทธรณ์การประเมิน
2. การทบทวนใบงานการประเมินซ้ำ
3. โทรหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
4. ฉันควรอุทธรณ์หรือไม่
1. ปัจจัยคุณภาพคืออะไร?
5. การอุทธรณ์เป็นลายลักษณ์อักษร วาจา หรือวิดีโอ
6. คำอุทธรณ์ของเราได้รับการอนุมัติแล้ว! (เล็กน้อย)
7. อะไรต่อไป?

เริ่มกระบวนการอุทธรณ์การประเมิน

ขั้นตอนการอุทธรณ์ไม่ซับซ้อน และคุณมีเวลา 45 วันในการยื่นอุทธรณ์อย่างเป็นทางการ

หนังสือแจ้งของฉันลงวันที่ 29/12/2022 (แม้ว่าอีกสองสามวันต่อมาฉันจะไม่ได้รับ) ฉันมีเวลาถึงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ในการตัดสินใจว่าจะทำอะไร

โชคดีที่คุณสามารถทำได้ทั้งหมดทางออนไลน์ แบบฟอร์มนี้ แต่คุณต้องมีใบแจ้งการประเมินของคุณ พวกเขาขอประกาศและหมายเลขควบคุมของคุณ (อยู่ในช่องด้านขวาบน)

ขั้นแรก คุณสามารถขอแผ่นประเมินสำหรับสถานที่ให้บริการของคุณรวมถึงการวิเคราะห์การขายในพื้นที่ นี่คือสิ่งที่คุณจะอุทธรณ์ ดังนั้นคุณต้องมีเวิร์กชีตเพื่อตัดสินใจว่าจะอุทธรณ์ด้วยเหตุผลใด

ในตอนแรก ฉันไม่แน่ใจว่าต้องการยื่นอุทธรณ์หรือไม่ แต่คุณสามารถขอเอกสารโดยไม่ต้องยื่นอุทธรณ์ เป็นเรื่องดีที่ได้เห็นว่าพวกเขากำหนดมูลค่าบ้านของคุณอย่างไร

ฉันขอแผ่นงานและการวิเคราะห์ในวันที่ 3/1/2023 และได้รับทางอีเมลในวันที่ 21/1/2023

การทบทวนใบงานการประเมินซ้ำ

ในรัฐแมริแลนด์ แผ่นงานที่อยู่อาศัยสำหรับการประเมินซ้ำเป็นเอกสารที่ตรงไปตรงมาซึ่งอธิบายว่ากรมการประเมินและการจัดเก็บภาษีของรัฐแมริแลนด์มาถึงการประเมินได้อย่างไร

สามหน้าแรกครอบคลุมบ้านของเรา รวมทุกแง่มุมของบ้านของเราและรวมถึงอัตราที่มีมูลค่า (นี้ PDF อธิบายใบงาน และแต่ละค่าหมายถึงอะไร)

สองหน้าสุดท้ายรวมยอดขายที่เทียบเคียงได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

มันค่อนข้างละเอียดและถูกต้องในกรณีของเรา ไม่มีข้อผิดพลาดในนั้น บู

โทรหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

หากคุณเริ่มรู้สึกหนักใจเล็กน้อย หรือเพียงต้องการความคิดเห็นที่สอง ให้โทรหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เขาหรือเธอจะสามารถช่วยคุณได้เพราะพวกเขาผ่านขั้นตอนนี้ตลอดเวลา พวกเขารู้ว่ามันทำงานอย่างไร และพวกเขาอาจมีความสัมพันธ์ที่ดีกับหัวหน้างานที่จะตรวจสอบกรณีของคุณ

และไม่รู้สึกผิดที่ใช้เวลาของพวกเขาด้วย – คุณคิดว่าใครที่คุณน่าจะโทรหาเมื่อถึงเวลาขายบ้านของคุณ?

บางเว็บไซต์แนะนำว่าคุณสามารถจ้างบุคคลที่สามเพื่อจัดการโดยแลกกับเปอร์เซ็นต์ของเงินที่ประหยัดได้ ฉันไม่คิดว่าสิ่งนี้จำเป็น – หากตัวแทนของคุณไม่ช่วยเหลือ พิจารณาหาตัวแทนใหม่ในครั้งต่อไป แต่ฉันทำด้วยตัวเองและขั้นตอนแรกของกระบวนการนั้นไม่ยาก

ฉันควรอุทธรณ์หรือไม่

ในการพิจารณาว่าคุณควรอุทธรณ์หรือไม่ มีข้อพิจารณาบางประการ

มีข้อผิดพลาดหรือไม่? นี่น่าจะเป็นสิ่งที่ง่ายที่สุดในการแก้ไข

สำหรับสถานการณ์เฉพาะของเรา ฉันคิดว่ามีความไม่ถูกต้องอย่างหนึ่งจากสิ่งที่ฉันเห็นในฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในฐานข้อมูลระบุว่าเรามีห้องน้ำเต็มรูปแบบ 6 ห้อง (3 ห้องหรือมากกว่า) และอ่างอาบน้ำครึ่งห้อง (2 ห้องหรือน้อยกว่า) ในความเป็นจริงเรามีห้องน้ำเต็มรูปแบบเพียง 4 ห้องและอ่างอาบน้ำครึ่งเดียว นั่นคือห้องน้ำเสริมสองห้อง

ห้องน้ำเต็มรูปแบบแต่ละห้องมีมูลค่า 5,000 ดอลลาร์ในรัฐแมรี่แลนด์

แต่แบบประเมินกลับมีจำนวนห้องน้ำถูกต้อง และห้องน้ำแต่ละห้องมีมูลค่าเพียง 5,000 ดอลลาร์ ซึ่งถือว่าไม่มาก

หลังจากเกิดข้อผิดพลาด คุณสามารถโต้แย้งได้โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบ นี่คือที่ที่คุณเปรียบเทียบมูลค่าที่ประเมินของคุณเทียบกับมูลค่าตลาดยุติธรรมของบ้านในพื้นที่ของคุณ – หรือสิ่งที่มณฑลรวมอยู่ในใบงานการประเมินใหม่ของคุณ หากมีการเปลี่ยนแปลงเมื่อเร็วๆ นี้ในตลาด ซึ่งหลายพื้นที่ประสบปัญหาเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา คุณอาจทำกรณีที่มูลค่าของคุณลดลงเช่นกัน

สิ่งนี้จะทำให้คุณต้องได้รับตัวเลขยอดขายที่เปรียบเทียบได้และทำการค้นคว้าข้อมูลเล็กน้อย รายการขายในพื้นที่ของเคาน์ตีรวมเฉพาะการขายล่าสุดในเดือนธันวาคม 2022 (และขายเพียงรายการเดียวในเดือนธันวาคม และฉันสงสัยว่ามีบ้านเพียงหลังเดียวที่ขายได้ตลอดเดือนธันวาคม) หากคุณต้องการไปเส้นทางนี้ คุณต้องการข้อมูลเพิ่มเติมและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณสามารถช่วยคุณได้

คุณสามารถแข่งขันตัวคูณใด ๆ ได้หรือไม่? เมื่อรวมมูลค่าฐานที่อยู่อาศัยทั้งหมดแล้ว จะมี "การปรับมูลค่าที่อยู่อาศัย" สามรายการ:

1. ตัวคูณเขต - ซึ่งใช้กับบ้านทุกหลังในเทศมณฑล
2. ปัจจัยด้านคุณภาพ – ที่ผู้ประเมินกำหนด (คะแนน 1-9)
3. การปรับพื้นที่ใกล้เคียง – ซึ่งใช้กับบ้านทุกหลังใน “ละแวกบ้าน”

ฉันสงสัยว่าคุณสามารถแข่งขันกับตัวคูณที่ 1 และ 3 ได้ แต่ปัจจัยด้านคุณภาพล่ะ

ปัจจัยคุณภาพคืออะไร?

ของเราคือ 6 ซึ่งหมายความว่าตัวคูณของค่าที่อยู่อาศัยของเราคือ 1.37x A 5 เป็นตัวคูณเพียง 1.17x – ดังนั้นความแตกต่าง 20%!

ฉันส่งอีเมลถึงกรมสรรพากรเพื่อทำความเข้าใจให้ดียิ่งขึ้นว่าตัวเลขคุณภาพถูกกำหนดอย่างไร เพราะนั่นอาจเป็นแนวทางที่ดีที่สุดของฉัน

ในวันเดียวกัน (ขอบคุณ Braxton!) ผู้ช่วยหัวหน้างานการประเมินได้ส่งเอกสารอธิบาย CAMA Residential Cost Grades (ซึ่งรัฐของเราใช้เป็นปัจจัยคุณภาพ) ให้ฉัน CAMA ย่อมาจาก Computer Assisted Mass Appraisal และเป็นสิ่งที่หน่วยงานรัฐบาลทั่วประเทศใช้เพื่อกำหนดการประเมินในลักษณะนี้

นี่คือสิ่งที่ระบุไว้สำหรับเกรด 5 และ 6:

• ชั้นประถมศึกษาปีที่ 5 – ที่อยู่อาศัยในเกรดนี้โดยทั่วไปรวมถึงบ้านที่ผลิตจำนวนมากที่ออกแบบทีละหลังในการแบ่งเขตที่ดีกว่า บ้านเหล่านี้สร้างจากแบบแปลนของนักออกแบบ โดยใช้ช่างฝีมือที่มีมาตรฐานและวัสดุอย่างดีทั้งหลัง มีการตกแต่งภายนอกและภายในเรียบร้อยดี (ดี)
• ชั้นประถมศึกษาปีที่ 6 – ที่อยู่อาศัยในเกรดนี้โดยทั่วไปรวมถึงการออกแบบสำหรับเจ้าของบ้านแต่ละหลังโดยใช้วัสดุคุณภาพดีทั้งหลัง ควบคุมการก่อสร้างโดยช่างผู้ชำนาญ บ้านเหล่านี้อาจสร้างได้ดีกว่าการพัฒนาทั่วไป ในการสร้างบ้านเกรดนี้จะเน้นรายละเอียดการตกแต่งทั้งภายนอกและภายในมากกว่า (ดีมาก)

ในรายชื่อการขายในสองหน้าสุดท้าย ฉันเริ่มดูบ้านบางหลังที่ได้รับคะแนน Quality Factor เท่ากับ 6 และดูเหมือนบ้านเหล่านั้นเทียบได้กับสายตาที่ไม่ได้รับการฝึกฝนของฉัน บ้านเหล่านี้เป็นบ้านขนาดใหญ่ที่ภายนอกก่อด้วยอิฐ การตกแต่งภายในที่คล้ายกัน และสร้างในกรอบเวลาที่ใกล้เคียงกัน

รายการที่ได้รับการจัดอันดับว่าเป็นปัจจัยด้านคุณภาพที่ 6 หรือ 7 นั้นใหม่กว่ามาก ยิ่งใหญ่กว่ามาก และน่าจะมีลักษณะการตกแต่งภายในบางอย่างที่ Zillow ทำได้ไม่เต็มที่

ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวที่อาจนำไปใช้กับบ้านของเราก็คือ บ้านของเราไม่ใช่ "บ้านที่ผลิตจำนวนมาก" ในแง่ที่ว่าละแวกบ้านของ Toll Brothers เป็นบ้านที่ผลิตจำนวนมาก บ้านของเราสร้างขึ้นในปี 1980 จากแผนที่บริษัทรับสร้างบ้านซื้อไว้

ฉันส่งอีเมลถึงผู้ช่วยหัวหน้างานการประเมินเพื่อสอบถามว่าฉันสามารถอุทธรณ์ด้วยเหตุผลเหล่านั้นได้หรือไม่ เขาบอกว่าฉันทำได้!

สวัสดีตอนบ่ายและยินดีต้อนรับคุณ ได้ คุณสามารถอุทธรณ์ด้วยเหตุผลเหล่านั้นได้ และข้อโต้แย้งของคุณสำหรับการจัดประเภทเกรดจะได้รับการพิจารณาโดยผู้ประเมิน ผู้ประเมินจะมีความสามารถในการดึงข้อมูลการประเมินจากชุมชนโดยรวม และพิจารณาว่าบ้านของคุณได้รับการจัดระดับอย่างยุติธรรมเมื่อเปรียบเทียบกับที่อื่นหรือไม่ ในกรณีที่คุณไม่คุ้นเคย เราได้แนบเอกสารเกี่ยวกับกระบวนการอุทธรณ์มาให้ด้วย

การอุทธรณ์เป็นลายลักษณ์อักษร วาจา หรือวิดีโอ

การอุทธรณ์มีสามทางเลือก ได้แก่ การอุทธรณ์เป็นลายลักษณ์อักษร การรับฟังทางโทรศัพท์ หรือการรับฟังทางวิดีโอ

วิธีที่ง่ายที่สุดเขียนไว้ แต่คุณสามารถขออุทธรณ์ทางโทรศัพท์หรือวิดีโอได้

ฉันยื่นอุทธรณ์เป็นลายลักษณ์อักษร (ซึ่งดูเหมือนง่ายที่สุด) โดยระบุสิ่งที่ฉันเขียนไว้ด้านบน:

บ้านของเราถูกกำหนดให้มีปัจจัยด้านคุณภาพเป็น 6 เมื่อฉันเชื่อว่าควรพิจารณาให้ถูกต้องมากขึ้นเป็น 5 มันถูกสร้างขึ้นในปี 1980 ตามแบบพิมพ์เขียวที่มีอยู่ทั่วไปโดย Avril Shull ดังนั้นในขณะที่มันเป็นบุคคลในพื้นที่ (เท่าที่เราทราบ) มันไม่ได้เป็นการออกแบบที่กำหนดเองสำหรับเจ้าของบ้านแต่ละคน มันขึ้นอยู่กับการออกแบบที่ผลิตจำนวนมาก จากรายชื่อบ้านที่เปรียบเทียบได้ใกล้เรา รวมถึงบ้านที่เพิ่งขายในละแวกใกล้เคียง ฉันเชื่อว่าการตกแต่งภายในและภายนอกของเราใกล้เคียงกับบ้านเกรด 5 มากกว่า

ฉันยื่นเรื่องนี้ในวันที่ 26 มกราคม และมีงานค้าง 8-12 สัปดาห์

ฉันได้รับการตอบกลับเมื่อวันที่ 10 เมษายน! ประมาณ 74 วันต่อมาและอยู่ในช่วงกลางของเวลารอประมาณ 8-12 สัปดาห์ จึงไม่เลวเลย

คำอุทธรณ์ของเราได้รับการอนุมัติแล้ว! (เล็กน้อย)

เคาน์ตีส่งจดหมายสองหน้ากลับมาเพื่ออธิบายสิ่งที่พบ ซึ่งฉบับแรกอาจเป็นเพียงแบบฟอร์มจดหมายที่ส่งถึงทุกคนที่ยื่นอุทธรณ์ โดยอธิบายว่าเป็นการแจ้งให้ทราบครั้งสุดท้ายและการประเมินอยู่ในหน้าสอง

ประกาศการประเมินขั้นสุดท้ายแสดงให้เราเห็นว่า มูลค่าที่อุทธรณ์หรือสิ่งที่เขตจะถือว่ามูลค่าตลาดของเราหากเราไม่ยื่นอุทธรณ์

จากนั้นพวกเขาก็แสดงให้เห็นของเรา มูลค่าตลาดขั้นสุดท้ายซึ่งเป็นสิ่งที่เราจะต้องเสียภาษี

เราได้ลดราคา 10.86% จากมูลค่าที่อุทธรณ์!

หากคุณจำได้ก่อนหน้านี้ ฉันได้ยื่นอุทธรณ์ตามปัจจัยด้านคุณภาพและนั่นเป็นการคำนวณเฉพาะที่อยู่อาศัยเท่านั้น ในมูลค่าที่อุทธรณ์และมูลค่าตลาดขั้นสุดท้าย มูลค่าที่ดินของเราไม่เปลี่ยนแปลง “สิ่งปลูกสร้าง อื่นๆ” ของเราลดลง 13.98%

หากคุณจำตัวคูณปัจจัยคุณภาพได้ จะเป็น 1.37x สำหรับ QF ที่ 6 และ 1.17x สำหรับ QF ที่ 5

0.20 ของ 1.37 คือประมาณ 14.5% – ค่อนข้างใกล้เคียง แต่ไม่เท่ากับการลดของเรา

ไม่ปรากฏว่าพวกเขาอ่านบันทึกอุทธรณ์ของฉัน อย่างเต็มที่ ตกลงว่าเราเป็นปัจจัยคุณภาพที่ต่ำกว่าและลดลงตามนั้น พวกเขายังไม่ได้ให้คำอธิบายใด ๆ เกี่ยวกับสิ่งที่เปลี่ยนแปลง แต่มูลค่าตลาดสุดท้ายจะต่ำกว่าเดิม ซึ่งเป็นสิ่งที่ดี

อะไรต่อไป?

ด้วยการประเมินใหม่ ตอนนี้คุณสามารถอุทธรณ์ได้อีกครั้งหากต้องการ

การอุทธรณ์มีสามระดับ:

1. ระดับหัวหน้างาน – นี่คือระดับที่ฉันเพิ่งผ่านไปและได้รับส่วนลด 10%
2. คณะกรรมการอุทธรณ์การประเมินภาษีโรงเรือน – คุณไปต่อหน้าคณะราษฎรในท้องถิ่นและทำเรื่องของคุณ
3. ศาลภาษีแมริแลนด์ – นี่เป็นขั้นตอนสุดท้ายและยังคงเป็นการพิจารณาคดีอย่างไม่เป็นทางการซึ่งคุณนำเสนอคดีของคุณด้วยตนเอง (ไม่มีการพิจารณาเป็นลายลักษณ์อักษร)

ไม่มีค่าธรรมเนียมสำหรับแต่ละระดับ และคุณไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทน

ณ จุดนี้ ฉันรู้สึกว่าฉันได้รับชัยชนะที่ค่อนข้างมั่นคงจากการได้ลดมูลค่าตลาดขั้นสุดท้ายที่ดีแต่ยุติธรรม ซึ่งจะช่วยเราประหยัดเงินได้หลายพันดอลลาร์ เนื่องจากไม่มีข้อผิดพลาดและดูเหมือนว่าจะยอมรับการลดปัจจัยด้านคุณภาพ ฉันจึงได้ 99% ของสิ่งที่ต้องการ

ไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ ฉันได้เรียนรู้กระบวนการสำคัญที่สามารถช่วยเพื่อนและเพื่อนบ้านได้…. โดยใช้เวลากับมันน้อยมากเช่นกัน นอกจากนี้ยังกลายเป็นอาหารสัตว์สำหรับโพสต์บล็อก!

ฉันจะวางสิ่งนี้ไว้ในคอลัมน์ที่ชนะและไม่ดำเนินการอุทธรณ์เพิ่มเติม

💡สิ่งที่ฉันได้รับจากประสบการณ์นี้ – ประกวดการประเมินทรัพย์สินของคุณเสมอ การเรียนรู้เกี่ยวกับกระบวนการและลองทำดูไม่ใช่เรื่องเสียหาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการก้าวกระโดดครั้งใหญ่ คุณสามารถประหยัดเงินได้เป็นจำนวนมากในกระบวนการนี้

คุณเคยอุทธรณ์การประเมินภาษีทรัพย์สินหรือไม่? เกิดอะไรขึ้น