กองทุนรวมเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ก่อนปี 1990 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก สิ่งนี้จำกัดจำนวนผู้ที่สามารถมีส่วนร่วมกับผู้ที่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์

แต่กองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มาพร้อมกัน สิ่งเหล่านี้เป็นช่องทางสำหรับนักลงทุนทั่วไปในการเข้าถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ร่ำรวยโดยการเป็นเจ้าของหุ้นของกองทุนที่จัดตั้งขึ้นซึ่งลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย

กองทุนรวมเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

มีสี่ประเภททั่วไปของการลงทุนที่เรียกว่า "กองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์"

• กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
• REITs (การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์)
• กองทุนหุ้นเอกชนด้านอสังหาริมทรัพย์
• กองทุนตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์

โดยพื้นฐานแล้วแต่ละประเภทคือกองทุนรวมประเภทหนึ่งที่ลงทุนในหลักทรัพย์ที่เสนอโดย บริษัท อสังหาริมทรัพย์สาธารณะที่จัดตั้งขึ้นเพื่อกองทุนเท่านั้น และบริษัทมักจะจัดการรายการทรัพย์สิน ทั้งบริษัท จัดการกองทุนอย่างแข็งขันหรือเฉยเมย. กองทุนเหล่านี้ทำให้นักลงทุนทั่วไปสามารถกระจายพอร์ตการลงทุนได้โดยง่ายโดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

กองทุนที่พบมากที่สุดคือ a กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์. ประเภทของการจัดการอย่างมืออาชีพและ ก.ล.ต กองทุนลงทุนในหุ้นและพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้น และ/หรืออสังหาริมทรัพย์โดยตรง

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เสนอทางเลือกอื่นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างอดทน คุณเพียงแค่ซื้อหุ้นของกองทุนรวมแทนที่จะนำเงินก้อนใหญ่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ การเป็นเจ้าของและจัดการทรัพย์สินหนึ่งแห่งในที่เดียวจำเป็นต้องมีการมีส่วนร่วม ซึ่งเป็นเรื่องเสี่ยงหากคุณไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญ แต่กองทุนมีการลงทุนที่หลากหลายในสินทรัพย์หลายประเภทและภาคอสังหาริมทรัพย์ การซื้อและขายทรัพย์สินเฉพาะต้องใช้เวลาและเป็นกระบวนการที่เกี่ยวข้อง แต่ในฐานะนักลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถซื้อและขายหุ้นของคุณได้อย่างง่ายดายและรวดเร็ว

คุณได้รับผลประโยชน์ทั้งหมดจากนักลงทุนกองทุนรวมหุ้น

• การลงทุนขั้นต่ำอยู่ในระดับต่ำ
• การมีส่วนร่วมของคุณเป็นแบบพาสซีฟ
• การกระจายการลงทุนถูกสร้างขึ้น
• การลงทุนของคุณมีสภาพคล่องสูง

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

อา ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นนิติบุคคลทรัสต์หรือบริษัทที่ลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์โดยการซื้อ การถือครอง และการขายอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนอง REIT มีโครงสร้างที่แตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในหลายประการ

• IRS กำหนดให้พวกเขาจ่าย 90% ของกำไรที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้นในแต่ละปี
• อย่างน้อย 75% ของทรัพย์สินของ REIT จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
• รายได้รวมของกองทรัสต์อย่างน้อย 75% ต้องมาจากค่าเช่า ดอกเบี้ยจำนอง หรือกำไรจากการขายทรัพย์สินที่กองทรัสต์ถือครอง

REIT มีสามประเภทพื้นฐาน:

กอง REIT ของหุ้น เป็นเจ้าของและจัดการทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน โรงแรม และห้างสรรพสินค้า REIT เหล่านี้เก็บค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการเช่า และให้รายได้ค่าเช่าที่มั่นคงและง่ายต่อการคาดการณ์ซึ่งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้ยืมเงินเพื่อการจำนอง ซื้อการจำนองที่มีอยู่ หรือซื้อหลักทรัพย์ค้ำประกัน พวกเขาได้รับรายได้จากดอกเบี้ยเมื่อชำระค่าจำนอง

กอง REIT แบบไฮบริด ลงทุนในทั้งทุนและการจำนอง Hybrid REITs ทำกำไรไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นหรือลง REIT เฉพาะส่วนของผู้ถือหุ้นและการจำนองเท่านั้นอาจมีความผันผวนในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยผันผวน

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ REIT เป็นวิธีที่สะดวกและไม่โต้ตอบสำหรับนักลงทุนรายย่อยในการกระจายการลงทุนไปยังส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเป็นเจ้าของหุ้นทำให้นักลงทุนได้รับประโยชน์จากผลประโยชน์ที่เป็นเอกลักษณ์หลายประการของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องซื้อและถืออสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง

หนึ่ง REIT ที่เราชอบที่ InvestorJunkie คือ กองทุน. คุณไม่จำเป็นต้องเป็นนักลงทุนที่ได้รับการรับรองเพื่อลงทุนกับ Fundrise และสามารถเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้เพียง 500 ดอลลาร์ ค้นหาเพิ่มเติมในของเรา Fundrise Review.

กองทุนเปิดไพรเวทอิควิตี้

กองทุนหุ้นเอกชนด้านอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมจากนักลงทุนรายย่อยและลงทุนโดยตรงในโอกาสที่กำหนดไว้ล่วงหน้าและเฉพาะเจาะจง บริษัทเหล่านี้ทำหน้าที่เป็นสิ่งที่เรียกว่า “หุ้นส่วนทั่วไป” (GP) พวกเขาระดมเงินจากนักลงทุนเอกชนที่เรียกว่า “หุ้นส่วนจำกัด” (LPs) หุ้นส่วนทั่วไประบุและได้มาหรือให้เงินสนับสนุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนให้กับหุ้นส่วนจำกัด

หุ้นของกองทุนไพรเวทอิควิตี้อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขายในตลาดแลกเปลี่ยนหลัก ๆ และโดยทั่วไปจะมีให้เฉพาะกับ นักลงทุนที่ได้รับการรับรอง.

ผู้ลงทุนหลัก ได้แก่ กองทุนบำเหน็จบำนาญ บริษัทประกันภัย ทุนมหาวิทยาลัย นักลงทุนสถาบัน และบุคคลที่มีรายได้สูง บริษัทในท้องถิ่นเหล่านี้มักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรมที่มีขนาดเล็กกว่าและได้รับการคัดเลือกมาเป็นอย่างดี นักลงทุนมองว่ากองทุนเหล่านี้เป็นเก็งกำไรมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนจ่ายเงินปันผลให้กับนักลงทุนอย่างสม่ำเสมอ

ส่วนตัวผมลงทุนกับบริษัทไพรเวทอิควิตี้ Trius Lending Partners. มันให้ยืมเงินกับครีบท้องถิ่น ฝ่ายบริหารของบริษัทตรวจสอบผู้กู้และทรัพย์สิน/โอกาส จากนั้นให้สินเชื่อระยะสั้นแก่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์/ครีบที่มีคุณสมบัติ คนเหล่านี้ซื้อ บำบัด และขายต่ออสังหาริมทรัพย์จริง Trius คิดดอกเบี้ยฟลิปเปอร์ 12% และจ่าย 8% ให้กับนักลงทุนเช่นฉัน และ Trius สร้างรายได้จากส่วนต่างอัตราดอกเบี้ย (ส่วนต่าง 4%) เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการเริ่มต้นเงินกู้ที่เรียกเก็บจากผู้กู้

กองทุนตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์

อา กองทุนตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์ คล้ายกับกองทุนไพรเวทอิควิตี้ ซึ่งมักเป็นกองทุนขนาดใหญ่ โดยทั่วไปแล้วกองทุนจะระดมเงินจากนักลงทุนสถาบันรายใหญ่ และลงทุนในการพัฒนาหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จำนวนมากซึ่งต้องใช้เงินสดจำนวนมาก ซึ่งรวมถึงห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และโครงการระยะยาวอื่นๆ

กองทุนตราสารหนี้ส่วนใหญ่เชี่ยวชาญในกลยุทธ์การให้กู้ยืมโดยเฉพาะ ธนาคารให้สินเชื่อประเภทเครื่องตัดคุกกี้แบบหนึ่งขนาดเหมาะกับทุกคน แต่ผู้ให้กู้หนี้ภาคเอกชนทำงานร่วมกับผู้กู้ที่มีสถานการณ์ทางการเงินที่ซับซ้อน และพวกเขาเสนอสินเชื่อและข้อกำหนดที่ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมไม่สามารถหรือไม่ให้ พวกเขาให้เงินทุนแก่ผู้สร้างอพาร์ตเมนต์หลายครอบครัว นักพัฒนาอุตสาหกรรม ช่างปรับปรุงโรงแรม/การต้อนรับ บริษัทก่อสร้าง และนักพัฒนาค้าปลีก/ช้อปปิ้ง

ทั้งกองทุนไพรเวทอิควิตี้และกองทุนตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์มีหลักประกัน (หรือหลักประกัน) โดยทรัพย์สินที่ให้เงินกู้ กรณีผิดนัดเงินกู้ กองทุนมีสิทธิที่จะเข้าครอบครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ ที่ให้ upside ที่ดีแก่นักลงทุน แต่บ่อยครั้งที่ผู้ให้กู้ปรับเปลี่ยนหรือปรับโครงสร้างเงินกู้เพื่อเรียกเก็บเงินจากผู้กู้ เช่นเดียวกับธนาคารที่อยู่ในธุรกิจการให้กู้ยืมเงินมากกว่าการถือครองอสังหาริมทรัพย์ กองทุนหนี้ด้านอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นไปที่การรักษาเงินให้หมุนเวียนและรับดอกเบี้ยเพื่อจ่ายให้กับนักลงทุน

ความแตกต่างระหว่าง REIT และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ความแตกต่างที่สำคัญคือโครงสร้างของเอนทิตีเองเนื่องจากทั้งคู่ถูกควบคุมโดยสำนักงาน ก.ล.ต. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องซึ่งมีการจัดการอย่างมืออาชีพเพื่อสร้างผลกำไรให้กับผู้ถือหุ้น

REIT เป็นบริษัทที่เสียภาษีที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ REIT จ่าย 90% ของรายได้เป็นเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้น ส่งผลให้กอง REIT ไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคล

หุ้นของทั้ง REIT และกองทุนรวมซื้อขายในตลาดแลกเปลี่ยนที่เป็นที่นิยมและสามารถซื้อและขายได้ง่ายและรวดเร็ว และทั้งสองจ่ายเงินปันผลให้กับนักลงทุนอย่างสม่ำเสมอ

วิธีการลงทุนในกองทุนรวมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ในขั้นต้น กองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับการพัฒนาขึ้นเพื่อให้เป็นวิธีที่สะดวกและเข้าใจง่ายสำหรับบุคคลทั่วไปในการลงทุนในทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีของ REIT และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถซื้อและขายหุ้นผ่านนายหน้าได้เหมือนกับการซื้อและขายหุ้นของบริษัท หรือตรวจสอบรายการโปรดของเรา แพลตฟอร์มคราวด์ฟันดิ้งด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงแพลตฟอร์มที่ให้บริการ REIT.

กองทุนหุ้นเอกชนและกองทุนตราสารหนี้ด้านอสังหาริมทรัพย์มักอยู่นอกตลาดและไม่ได้โฆษณา ดังนั้นคุณต้องทำการขุดค้นเล็กน้อยเพื่อค้นหาและประเมินตัวเลือกเหล่านั้น และเนื่องจากข้อเสนอเหล่านี้ส่วนใหญ่ซับซ้อนกว่าเล็กน้อย IRS มักกำหนดให้คุณต้องเป็นนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง

ข้อดีและข้อเสียของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ด้วยกองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งสี่ประเภทนี้ นักลงทุนมีบทบาทที่ไม่โต้ตอบและกองทุนจ่ายเงินปันผลเป็นระยะ

คุณควรลงทุนในกองทุนรวมเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ในฐานะนักลงทุน การกระจายการลงทุนของคุณระหว่างสินทรัพย์ห้าประเภทที่ประกอบเป็นพอร์ตโฟลิโอที่สมดุลเป็นสิ่งสำคัญ:

• รายได้คงที่
• ทุน
• อสังหาริมทรัพย์
• สินค้าโภคภัณฑ์
• เงินสด

ผู้เชี่ยวชาญด้านความมั่งคั่งมักแนะนำให้จัดสรรพอร์ตโฟลิโอของคุณ 15-20% ให้กับอสังหาริมทรัพย์ และกองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นวิธีที่สะดวกที่สุดในการบรรลุเป้าหมายนี้โดยไม่จำเป็นต้องเข้าใจรายละเอียดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วย

อสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดของตัวเอง และการถือครองอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่มีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับการขึ้นและลงของตลาดหุ้น ดังนั้นจึงเป็นสวรรค์ที่ดีในการกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณด้วยการถือครองทรัพย์สินบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปแล้ว กองทุนจะเชี่ยวชาญในกลยุทธ์และประเภทของสินทรัพย์อย่างน้อยหนึ่งประเภท ในตลาดหุ้น คุณควรเข้าใจธุรกิจเบื้องหลังหุ้นที่คุณกำลังซื้อ และสิ่งสำคัญคือคุณต้องมีความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับประเภทของสินทรัพย์ที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเลือกลงทุน ตัวอย่างเช่น เงินทุนที่ลงทุนเพียงเพื่อพัฒนาพื้นที่สำนักงานแห่งใหม่อาจไม่ดีเสมอไปหากแนวโน้มการทำงานจากที่บ้านยังคงดำเนินต่อไป

สิ่งสำคัญคือต้องวิเคราะห์โอกาสทางธุรกิจของกลยุทธ์การลงทุนของกองทุน และทำ Due Diligence ของคุณกับผู้จัดการกองทุน