จะเกิดอะไรขึ้นถ้าฉันบอกคุณว่ามีการลงทุนที่มีอัตราผลตอบแทนที่รัฐบาลกำหนด?
คุณอาจจะพูดว่า “ขอบคุณนะจิม แต่ฉันไม่ใช่คนโง่ และฉันรู้เรื่องบัตรเงินฝากและมันน่าเบื่อมาก” (พวกเขายังปลอดภัยสุดๆ!)
หากคุณสามารถอ่านชื่อโพสต์นี้ได้ คุณอาจรู้คำตอบอยู่แล้วว่า: สิทธิการเสียภาษี (และพวกเขาค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์)
ฉันได้เรียนรู้เกี่ยวกับสิ่งเหล่านี้เมื่อหลายปีก่อนและฉันยังเข้าร่วมการประมูลภาระภาษีอีกด้วย ฉันไม่ได้ซื้ออะไรเลย ฉันแค่ต้องการซึมซับประสบการณ์ เกือบสิบปีที่แล้วผมได้เข้าร่วมการประมูลภาระภาษีหรือที่เรียกว่าการขายภาษี ซึ่งจัดขึ้นที่บันไดของศาลโฮเวิร์ดเคาน์ตี้
การประมูลเกิดขึ้นปีละครั้งที่นี่ในเดือนพฤษภาคมหรือมิถุนายน และงานที่ฉันเข้าร่วมนั้นไม่เป็นทางการจริงๆ ฉันไม่แน่ใจว่าพวกเขาจะทำอย่างไรในปี 2020 เพราะกำหนดการถูกยกเลิกไปแล้ว ฉันคิดว่าทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับรัฐบาลและศาลจะมีพิธีการบางอย่าง มันประกอบด้วยผู้ชาย แท้จริงแล้ว ยืนบนขั้นบันไดถือคลิปบอร์ดและตะโกนเรียกที่พักพิง รับการเสนอราคา และจดบันทึก
คนที่คลั่งไคล้ก็ไม่เป็นทางการเช่นเดียวกัน พวกเขารู้ว่าพวกเขาต้องการอะไร รอฟังหมายเลขภาระผูกพัน และเสนอราคา บางคนกำลังคุยโทรศัพท์ คนอื่นๆ อยู่ที่นั่นพร้อมกับคลิปบอร์ดของตัวเอง และรู้สึกเหมือนกับว่าทุกคนรู้จักกันดี มันเหมือนกับ Storage Wars แต่กับบ้านของผู้คน
ฉันคิดว่านี่เป็นวิธีที่ดีในการลงทุน แต่อาจไม่ใช่สำหรับฉัน… แต่ฉันได้เรียนรู้มากมาย
Tax Lien การลงทุนคืออะไร?
รัฐบาลของรัฐและท้องถิ่นต้องการภาษี และเมื่อไม่ได้รับเงิน พวกเขาจะต้องกู้คืนด้วยวิธีอื่น ภาษีทรัพย์สินเป็นแหล่งรายได้หลักสำหรับรัฐบาลท้องถิ่นส่วนใหญ่ หากเจ้าของไม่ชำระบิลภาษีทรัพย์สิน เคาน์ตีหรือเมืองในท้องที่ก็จะยึดเอาทรัพย์สินและการประมูลที่ตกเป็นภาระแก่นักลงทุนผ่านการประมูลภาระภาษี
อาจแตกต่างกันไป แต่หน่วยงานภาษีท้องถิ่นส่วนใหญ่ประมูลภาระภาษีหลังจากภาษีที่ยังไม่ได้ชำระเป็นเวลาสองถึงห้าปี ระยะเวลาที่แน่นอนขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ
รัฐบาลท้องถิ่นบางแห่งขายใบสำคัญแสดงสิทธิการเสียภาษีซึ่งนักลงทุนสามารถชำระภาษีที่ค้างชำระได้ รัฐบาลได้เงินมา และนักลงทุนสามารถเก็บดอกเบี้ยได้ในขณะที่เจ้าของทรัพย์สินชำระภาษีที่ค้างชำระ
เจ้าของทรัพย์สินอาจมีเวลาถึงหนึ่งปีในการชำระหนี้ เมื่อพวกเขาชำระคืนภาระผูกพัน คุณจะออกจากการลงทุนและพวกเขาก็เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดอีกครั้ง
หากเจ้าของหลงทาง คุณจะต้องยึดทรัพย์สินและยึดทรัพย์สินทั้งหมด จากนั้นคุณจะต้องขายบ้านหรือเปลี่ยนเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อรับรายได้จากการลงทุน ในความเป็นจริง สิ่งนี้ไม่ค่อยเกิดขึ้น นักลงทุนส่วนใหญ่ได้รับชำระอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดโดยเทศบาล
ภาระภาษีเทียบกับ โฉนดภาษี
การประมูลภาษีที่คุณเข้าร่วมอาจกำลังขายอยู่ ภาษีอากร และ โฉนดภาษี. แม้ว่าคำสองคำนี้ฟังดูเหมือนกัน แต่โฉนดภาษีกำหนดให้คุณต้องซื้อทรัพย์สินทั้งหมดล่วงหน้า
การซื้อบ้านยึดสังหาริมทรัพย์ในช่วงภาวะถดถอยครั้งใหญ่ในปี 2551 เพื่อฟื้นฟูและพลิกกลับเพื่อผลกำไรเป็นตัวอย่างหนึ่งของการลงทุนด้านภาษี ไม่ใช่นักลงทุนทุกคนจะมีเวลาหรือทุนในการลงทุนในโฉนดภาษี
ภาระภาษีกำหนดให้คุณต้องลงทุนในภาษีที่ค้างชำระเท่านั้น การลงทุนเพียงไม่กี่พันเหรียญและการไม่ซ่อมแซมบ้านรอการขายเป็นไปได้มากกว่าสำหรับคนส่วนใหญ่
ประมาณ 30 รัฐ ให้เมืองและเขตปกครองภาษีประมูล
ภาระภาษีคล้ายกับสินเชื่อธนาคารสำหรับสินเชื่อรถยนต์หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นภาระหนี้ เจ้าของไม่สามารถขายหรือรีไฟแนนซ์ทรัพย์สินได้จนกว่าสิทธิยึดเหนี่ยวจะปล่อย ในกรณีนี้ พวกเขาจ่ายเงินให้คุณเป็นจำนวนภาระผูกพันพร้อมดอกเบี้ย
คุณจะสร้างรายได้จากการลงทุนในภาษีอากรได้อย่างไร
มีสองวิธีในการทำเงินโดยการลงทุนในการเสียภาษี:
- รวบรวมการจ่ายดอกเบี้ยแบบง่าย ๆ จากเจ้าของทรัพย์สิน
- ยึดทรัพย์สินแล้วขายหรือให้เช่า
แต่ละรัฐมีเพดานอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันสำหรับภาระภาษี คุณสามารถคาดหวังว่าจะได้รับดอกเบี้ยระหว่าง 5% ถึง 18% จากจำนวนภาระผูกพันในรัฐส่วนใหญ่ Howard County กำหนดอัตราดอกเบี้ย 18% อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (ตามจริง) ที่คุณสามารถเก็บได้นั้นขึ้นอยู่กับว่าการประมูลภาษีมีการแข่งขันกันมากเพียงใด เนื่องจากทุกคนเสนอราคาในภาระผูกพัน
การประมูลส่วนใหญ่จะให้รางวัลแก่นักลงทุนที่เสนอราคาในอัตราดอกเบี้ยต่ำสุด การประมูลเริ่มต้นที่อัตราดอกเบี้ยสูงสุดและลดการเสนอราคาใหม่แต่ละครั้ง ตัวอย่างเช่น อัตราดอกเบี้ยเปิดอาจเป็น 18% แต่อัตราการชนะอาจเป็นเพียง 5% เท่านั้น
ตามทฤษฎีแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงจะอยู่ใกล้กับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งคล้ายกับการให้กู้ยืมแบบ peer-to-peer หรือ ลงทุนในสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์.
การลงทุนภาระภาษีส่วนใหญ่ไม่ต้องการให้คุณยึดทรัพย์สิน แต่เป็นไปได้ คุณควรเน้นที่ผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นหลัก
การลงทุนในการเสียภาษี: ทีละขั้นตอน
การลงทุนภาระภาษีต้องใช้การวิจัยเป็นจำนวนมากด้วยเหตุผลสองประการ ประการแรก คุณอยากให้เจ้าของคืนเงินกู้ และคุณจะได้รับอัตราดอกเบี้ย ประการที่สอง หากไม่เป็นเช่นนั้น คุณต้องแน่ใจว่าคุณสามารถขายหรือให้เช่าทรัพย์สินได้ หากคุณจำเป็นต้องยึดสังหาริมทรัพย์
จุดเริ่มต้นที่ดีที่สุดคือตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ของคุณ คุณจะต้องทราบข้อมูล เช่น ที่ตั้งของละแวกใกล้เคียงคุณภาพสูงและเขตการศึกษา เจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงก็มีแนวโน้มที่จะชำระภาษีของตนมากขึ้นเช่นกัน
แต่ละเมืองและเขตมีขั้นตอนที่แตกต่างกันในการซื้อสิทธิเก็บภาษี รวบรวมการจ่ายดอกเบี้ย และการเริ่มการยึดสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าคุณจะต้องเรียนรู้ความซับซ้อนของตลาดการลงทุนของคุณ แต่กระบวนการลงทุนก็คล้ายกัน ศึกษาสิ่งนี้เพราะคุณไม่ต้องการเรียนรู้ทันที
ขอรายการภาษีค้างชำระ
รายการภาษีที่ค้างชำระสามารถดูได้จากสำนักงานเก็บภาษีของเมืองและเคาน์ตีหรือสำนักงานเหรัญญิกส่วนใหญ่ รายการเหล่านี้สามารถบอกคุณได้ว่าคุณสมบัติใดบ้างที่พร้อมสำหรับการประมูล
คุณอาจสามารถรับรายการทางอีเมลได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความทันสมัยของแผนก แผนกที่เก่ากว่าให้คุณดึงรายชื่อด้วยตนเอง
คุณควรศึกษารายการภาษีเพื่อดูรายละเอียดเหล่านี้:
- ที่อยู่ของทรัพย์สิน
- จำนวนภาษีที่ค้างชำระ
- จำนวนปีที่ค้างชำระภาษี
ปัจจัยทั้งสามนี้ช่วยให้คุณสร้างรายชื่อผู้สมัครของคุณสมบัติที่เป็นไปได้
เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขัน คุณสามารถลองติดต่อเจ้าของทรัพย์สินเพื่อดูว่าพวกเขาสนใจที่จะขายหรือไม่ กลยุทธ์นี้สามารถช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงสงครามการเสนอราคาได้หากคุณต้องการซื้อโฉนดภาษีในที่สุด
คุณอาจสามารถลดต้นทุนของคุณได้หากพัสดุที่ยังไม่พัฒนามีภาษีที่ยังไม่ได้ชำระ — คิด พื้นที่เพาะปลูก.
อสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วมักจะมีมูลค่าทรัพย์สินสูงกว่าและอาจต้องมีการซ่อมแซมอย่างกว้างขวางหากคุณสิ้นสุดการรอการขาย
คุณสมบัติศักยภาพการวิจัย
หลังจากค้นหาคุณสมบัติที่จะประมูลแล้ว ให้สร้างรายชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้ภายในช่วงการซื้อของคุณ
ขับรถไปตามสถานที่ต่างๆ เพื่อดูว่าความประทับใจครั้งแรกของคุณเป็นอย่างไร หากท่านชอบทรัพย์สินและบริเวณโดยรอบ พิจารณาเสนอราคา
ก่อนการประมูล ให้คำนวณการเสนอราคาอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดของคุณ ไม่ใช่ทุกสงครามการประมูลจะคุ้มค่าที่จะชนะหากเงินสดของคุณสามารถได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากที่อื่น
เข้าร่วมการประมูล
การประมูลบางรายการกำหนดให้คุณต้องเข้าร่วมการประมูลด้วยตนเอง หลายสถานที่กำลังดำเนินการประมูลออนไลน์เพื่อให้นักลงทุนทางไกลเข้าร่วมการประมูล
วิธีการประมูลแบบใดแบบหนึ่งสามารถแข่งขันได้ คุณควรทราบขีดจำกัดราคาเสนอของคุณล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงการเสนอราคาสูงเกินไป
ผู้ชนะการประมูลชำระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ล่วงหน้าเพื่อซื้อภาระภาษี:
- ภาษีค้างชำระ
- บทลงโทษ
- ดอกเบี้ยค้างรับ
เหล่านี้เป็นภาษีและค่าธรรมเนียมที่เจ้าของทรัพย์สินเป็นหนี้รัฐบาล นี่คือราคาขายขั้นต่ำ
เก็บเงิน
รัฐส่วนใหญ่กำหนดให้คุณต้องส่งหนังสือแจ้งไปยังเจ้าของทรัพย์สินว่าคุณเป็นเจ้าของภาระภาษีของตน เจ้าของทรัพย์สินจะจ่ายเงินให้คุณเป็นรายเดือนในช่วงระยะเวลาไถ่ถอน
ระยะเวลาไถ่ถอนส่วนใหญ่อย่างน้อยหนึ่งปีแต่อาจนานกว่านี้
หากเจ้าของไม่ชำระภาระผูกพันภายในระยะเวลาการไถ่ถอนตามกฎหมาย คุณสามารถเริ่มกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ได้ มีขั้นตอนและระยะเวลาเฉพาะที่คุณต้องปฏิบัติตามเพื่อยึดสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้อง ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ทบทวนกฎหมายหากภาระภาษีของคุณเปลี่ยนเป็นการขายภาษี
ใครควรลงทุน?
ภาษีอากรอาจเป็นวิธีที่สม่ำเสมอในการสร้างรายได้ระยะสั้นโดยไม่ต้องมีเงินทั้งหมดของคุณในตลาดหุ้น นักลงทุนที่ได้รับการรับรองมีประสบการณ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ก็อาจจะเหมาะสม
ผลตอบแทนที่เป็นไปได้อยู่ระหว่าง 12% ถึง 18% ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยสูงสุดของรัฐ คุณสามารถสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใดขึ้นอยู่กับสถานะที่คุณลงทุนและการเสนอราคาที่คุณเสนอราคาต่ำ
ในแง่ของเวลาและทุนที่ต้องการ การลงทุนโดยอาศัยภาระภาษีอยู่ระหว่างการซื้อกองทุนดัชนีอสังหาริมทรัพย์ (หรือ .) อสังหาริมทรัพย์คราวด์ฟันด์) และพลิกบ้าน
ใครไม่ควรลงทุนใน Tax Liens?
การลงทุนภาระภาษีไม่ได้มีไว้สำหรับผู้ที่ต้องการ แนวทางการลงทุนแบบง่ายๆ. คุณจะต้องใช้เวลาหลายชั่วโมงในการคัดกรองคุณสมบัติที่เป็นไปได้ เข้าร่วมการประมูล และอาจยึดทรัพย์สิน
ภาษีอากรไม่ใช่ที่จอดเลย เงินสดที่คุณต้องการในสามปี. อย่างไรก็ตาม ภาระภาษีอาจเป็นวิธีที่น่าตื่นเต้นในการกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณ หากคุณมีความเสี่ยงที่จะมีเงินทุนสำหรับการลงทุนระยะกลาง
ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนภาระภาษี
แนวคิดในการลงทุนนี้ไม่มีความเสี่ยงเนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินยังคงต้องจ่ายภาษีที่ค้างชำระ แทนที่จะจ่ายเงินให้รัฐบาล คุณกลับถูกหลอกใช้แทน ในขณะที่การลงทุนภาระภาษีอาจมีความเสี่ยงน้อยกว่า จับเวลาตลาดหุ้น หรือซื้อขายหุ้นเพนนี คุณต้องดำเนินการตรวจสอบสถานะของคุณ
นี่คือความเสี่ยงบางประการที่คุณอาจประสบซึ่งอาจทำให้รายได้ของคุณลดลง
อัตราดอกเบี้ยต่ำ
สงครามการประมูลหมายความว่าคุณอาจไม่ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่น่าพอใจ การลงทุนภาระภาษีต้องใช้ความพยายามอย่างมาก ผลตอบแทนจากการลงทุนที่เป็นไปได้ของคุณอาจคล้ายกับแนวคิดการลงทุนอื่นๆ ที่ต้องใช้ความพยายามน้อยลง
คุณจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม
การเป็นเจ้าของภาระภาษีหมายความว่าคุณสามารถรับผิดชอบต่อภาษีและค่าปรับที่ยังไม่ได้ชำระในอนาคตหากเจ้าของไม่จ่าย คุณอาจต้องจ่ายค่าปรับที่เมืองเรียกเก็บสำหรับเหตุการณ์อย่างเช่น การไม่ตัดหญ้า
เจ้าของทรัพย์สินประกาศล้มละลาย
ผู้พิพากษาสามารถลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับภาระภาษีของคุณได้ตามกฎหมายหากเจ้าของทรัพย์สินประกาศล้มละลาย คิดว่าความเสี่ยงนี้เป็นการลดผลตอบแทนให้กับสิ่งที่คุณโปรดปราน หุ้นปันผล.
ภาษีอากรจะหมดอายุ
ภาระภาษีที่คุณชนะการประมูลอาจหมดอายุหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการแลกรับ หากคุณไม่ดำเนินการติดตามผลหลังจากสิ้นสุดระยะเวลา คุณอาจสูญเสียโอกาสในการชดใช้เงินลงทุนเดิมของคุณ
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณคุ้นเคยกับกฎการยึดสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น คุณจะต้องเริ่มกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ภายในกำหนดเวลาที่แน่นอน คุณจะต้องส่งการแจ้งเตือนไปยังเจ้าของเกี่ยวกับการชำระเงินที่ไม่ได้รับ การทำตามขั้นตอนอย่างไม่ถูกต้องอาจทำให้ความพยายามของคุณหยุดชะงัก
ทรัพย์สินไม่มีค่า
การขายการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่วิธีการทำเงินที่รับประกันได้ สถานที่ให้บริการอาจขายได้ไม่ง่ายหากโครงสร้างไม่ได้รับการบำรุงรักษาหรืออยู่ในย่านที่ไม่ดี
นอกจากนี้ คุณไม่ทราบว่าเจ้าของทรัพย์สินจะทำความเสียหายอย่างไรเมื่อย้ายออก
คุณอาจสามารถตรวจสอบภายนอกของทรัพย์สินก่อนการประมูลขายภาษี แต่คุณอาจไม่สามารถมองเข้าไปในบ้านได้จนกว่าคุณจะยึดทรัพย์สิน อาจเป็นช่องว่างหลายปีจากการชนะการประมูลจนกว่าคุณจะก้าวเข้ามาในบ้าน หลายอย่างสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในเวลานั้น
หลีกเลี่ยงพื้นที่ใกล้เคียงที่มีอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์สูงหรือค่าเสื่อมราคาทรัพย์สิน การหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเหล่านี้จะช่วยลดโอกาสในการซื้อ “อสังหาริมทรัพย์ใต้น้ำ” ที่มีมูลค่าตลาดน้อยกว่าต้นทุนการลงทุนของคุณ
การลงทุนโดยต้องเสียภาษีอาจเป็นการลงทุนที่ดี แต่อาจต้องใช้ความพยายามอย่างมาก นั่นเป็นเหตุผลหนึ่งที่ฉันไม่ได้ทำ
อีกอย่างคือฉันไม่ชอบความคิดที่จะยึดทรัพย์ใครซักคนและไล่พวกเขาออกจากบ้าน ฉันรู้ว่าสิ่งนี้เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก แต่ฉันไม่อยากทำเลยแม้แต่ครั้งเดียว มีวิธีการหาเลี้ยงชีพอื่น ๆ ที่ไม่ค่อยเต็มไปด้วยอารมณ์