อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ต่ำสุดที่พวกเขาได้รับในขณะที่ สำหรับผู้ออมและผู้ลงทุนเงินปันผล อัตราระยะสั้นที่ต่ำหมายถึงการจ่ายเงินที่ต่ำกว่า นักลงทุนจำนวนมากที่มองหาเงินปันผลที่ให้ผลตอบแทนสูงได้หันมาใช้ REIT จำนอง มันคืออะไรและคุณควรลงทุนใน mREITs?
ในคู่มือนี้:
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนอง (mREIT) คืออะไร?
สินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนอง (mREITs) เป็นหุ้นทางการเงินประเภทหนึ่ง กองทุนเหล่านี้ลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัย พวกเขาเริ่มต้นและซื้อหลักทรัพย์ค้ำประกันและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง mREIT ส่วนใหญ่จดทะเบียนกับ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ของสหรัฐอเมริกา (ก.ล.ต.). และสำนักงาน ก.ล.ต. กำหนดให้เผยแพร่งบการเงินเพื่อให้นักลงทุนและนักวิเคราะห์ตรวจสอบ
ในฐานะ REIT หน่วยงานเหล่านี้ต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่เข้มงวด ซึ่งรวมถึงการลงทุนอย่างน้อย 75% ของสินทรัพย์ของพวกเขาในอสังหาริมทรัพย์ ถือหุ้นไม่เกิน 50% โดยผู้ถือหุ้นห้าราย และจ่ายอย่างน้อย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้น
mREIT ลงทุนในอะไร?
REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เช่น REIT ของตราสารทุน ที่สร้างรายได้จากรายได้ค่าเช่า แต่ mREITs ลงทุนในการจำนองและหลักทรัพย์ค้ำประกัน พวกเขาได้กำไรจากส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะสั้นและอัตราดอกเบี้ยจำนองระยะยาว
ตัวอย่างเช่น สมมติว่า mREIT ระดมทุนได้ 3 พันล้านดอลลาร์ และยืมเงินเพิ่มอีก 5 พันล้านดอลลาร์พร้อมดอกเบี้ย 2% ด้วยมูลค่า 8 พันล้านดอลลาร์นี้จึงซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่จ่ายอัตราดอกเบี้ย 3.5% สเปรด (ความแตกต่าง) ระหว่างจำนวนเงินที่ยืมและรายได้ที่ได้รับคือ 1.5%
หน่วยงานเทียบกับ ไม่ใช่เอเจนซี่และที่อยู่อาศัยเทียบกับ เชิงพาณิชย์ — อะไรคือความแตกต่าง?
mREIT มีหลายประเภทและหลากหลายวิธีในการลงทุน สองประเภทหลักคือที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม โดยแบ่งตามประเภทของทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ที่สนับสนุนการจำนองที่กองทรัสต์ถือครอง
และภายในประเภทดังกล่าว mREIT ส่วนใหญ่จะลงทุนในเอเจนซี่หรือไม่ใช่เอเจนซี หรือทั้งสองอย่างผสมกัน
- หน่วยงานจำนองได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลาง (เช่น เงินกู้ FHA และ VA) และมีความเสี่ยงที่จะถูกผิดนัดน้อยที่สุด
- การจำนองที่ไม่ใช่ตัวแทน (เช่น สินเชื่อจำนองทั่วไปและสินเชื่อขนาดใหญ่) ได้รับการสนับสนุนจากการเงินส่วนบุคคล (เครดิตและรายได้) ของผู้กู้ และอาจมีความเสี่ยงมากขึ้น แต่โดยทั่วไปคุณต้องการคะแนนเครดิตและรายได้ที่สูงขึ้นเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อประเภทนี้ ดังนั้นความเสี่ยงของการไม่ชำระเงินอาจต่ำสำหรับการจำนองที่ไม่ใช่ตัวแทนเหล่านี้
คุณสามารถลงทุนใน mREIT โดย การซื้อหุ้นในกอง REIT ตัวเองหรือซื้อกองทุน ETF ที่ถือ REIT
หาข้อมูลเพิ่มเติม:การลงทุน ETF 101
ความเสี่ยงในการลงทุน mREIT
ความเสี่ยงหลักสองประการที่ส่งผลต่อกำไรของนักลงทุน mREIT คือความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและการชำระล่วงหน้าของเงินกู้โดยผู้กู้จำนอง
1. ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย
ความเสี่ยงที่สำคัญสำหรับนักลงทุน REIT ทั้งหมดคือความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย โดยปกติ as อัตราดอกเบี้ย ขึ้น ราคา REIT ลดลง ผลกระทบนี้เกินจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ mREIT พวกเขาทำเงินจากส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นและระยะยาว และเมื่ออัตราระยะสั้นสูงขึ้น mREIT จะทำเงินได้น้อยลงจากสเปรด
ตัวอย่างเช่น หากอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวคือ 3.5% และอัตราการกู้ยืมระยะสั้นเพิ่มขึ้นจาก 2% เป็น 2.5% สเปรดจะลดลงจาก 1.5% เป็น 1% นี่แปลเป็นผลกำไรที่ลดลงอย่างมากสำหรับ mREIT
การจัดหาเงินทุนในอนาคตจะมีราคาแพงกว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และลดมูลค่าเงินกู้ที่มีอยู่แล้วในบัญชีของกองทรัสต์
2. ความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้า
แต่อัน อัตราดอกเบี้ย หยด สามารถสร้างความเสียหายให้กับ mREITs ที่อยู่อาศัยได้. เมื่ออัตราลดลง เจ้าของบ้านจำนวนมากจะรีไฟแนนซ์เงินกู้ของตน และ mREIT ที่อยู่อาศัยมักจะพึ่งพาผู้ถือจำนองที่จ่ายเงินกู้ในอัตราคงที่ตลอดระยะเวลาการจำนอง 15 หรือ 30 ปีเต็ม เมื่อเจ้าของบ้านรีไฟแนนซ์ พวกเขาจ่ายเงินกู้ก่อนกำหนดและการจ่ายดอกเบี้ยจะหยุดไหลเข้าสู่ mREIT
mREIT เชิงพาณิชย์ได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้าน้อยกว่าเมื่ออัตราลดลง อันที่จริง การลดอัตราดอกเบี้ยจะเป็นประโยชน์ต่อ mREIT เชิงพาณิชย์ เพราะโดยปกติแล้วจะค้ำประกันโดยเงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ดอกเบี้ยที่จ่ายจะเพิ่มขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น mREIT เชิงพาณิชย์มักจะให้ผลตอบแทนสูงกว่า mREIT ที่อยู่อาศัย นั่นเป็นเพราะว่าผู้กู้สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์มักมีความเสี่ยงด้านเครดิตที่สูงกว่าเจ้าของบ้านที่อยู่อาศัย
โดยทั่วไปแล้ว ผู้จัดการ mREIT จะมีกลยุทธ์การป้องกันความเสี่ยงที่ซับซ้อนเพื่อบรรเทาความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้า
อะไรคือ mREIT ที่ดีที่สุดในการลงทุน?
ปัจจุบันมีมากกว่า 40 mREITs และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลอยู่ในช่วง 1.9% ถึง 13.36% คนแคระสามอันดับแรกมีขนาดอื่นๆ ทั้งหมด
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) เป็น mREIT ขนาดใหญ่ที่มี a มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (market cap) มูลค่า 12 พันล้านดอลลาร์ และ อัตราส่วนราคาต่อกำไร (P/E) ของ 2.77 ณ วันที่ 29 กรกฎาคม พ.ศ. 2564 Annaly ลงทุนหลักในหลักทรัพย์ค้ำประกันที่อยู่อาศัยของหน่วยงานที่มีความเสี่ยงต่ำซึ่งมีผู้ประกันตนของรัฐบาลกลางโดย Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) หรือ จินนี่ เม. อัตราเงินปันผลตอบแทนปัจจุบันของ Annaly อยู่ที่ 10.39% ซึ่งน่าอิจฉาเนื่องจากนักลงทุนที่มีความเสี่ยงด้านเครดิตต่ำ
- AGNC Investment Corp (AGNC)แม้ว่าจะถือเป็นหุ้นระดับกลาง แต่ก็เป็นผู้เล่นรายใหญ่อีกรายที่มีมูลค่าตามราคาตลาดอยู่ที่ 8.5 พันล้านดอลลาร์และ P/E ที่ 4.62 มีความคล้ายคลึงกัน กลยุทธ์การลงทุน ของตัวแทนจำนองที่อยู่อาศัย อัตราเงินปันผลตอบแทนปัจจุบันอยู่ที่ 8.90%
- สตาร์วูด พร็อพเพอร์ตี้ ทรัสต์ (STWD) ใหญ่เป็นอันดับสาม สตาร์วูดลงทุนในการจัดหาสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ ด้วยมูลค่าตลาดที่ 7.6 พันล้านดอลลาร์และอัตราเงินปันผลตอบแทนในปัจจุบันที่ 7% หุ้นระดับกลางนี้เป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด mREIT
สุดยอด mREIT ETF เพื่อการลงทุน
อีกวิธีในการลงทุนคือ mREIT ETF สิ่งเหล่านี้พยายามที่จะจำลองราคาโดยรวมและประสิทธิภาพผลตอบแทนของ mREIT ให้ใกล้เคียงที่สุด
- Schwab US REIT ETF (CHH) เป็นผู้เล่นรายใหญ่ในหมู่ ETF เหล่านี้ กองทุนนี้เป็นลูกผสมของทั้งทุนและ mREIT รวมถึงการลงทุนด้านความปลอดภัยที่มีการจำนองในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย การถือครองสูงสุดสิบอันดับแรกของกองทุนคิดเป็นมากกว่า 40% ของกองทุนและมีผลตอบแทน 2.11%
- VanEck Vectors Mortgage REIT รายได้ ETF (มอร์ต) เป็นกองทุน ETF ขนาดเล็กที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า มีทรัพย์สิน 25 รายการและปัจจุบันให้ผลตอบแทนเกือบ 7%
คุณควรลงทุนใน mREIT หรือไม่?
การลงทุนเป็นความพยายามส่วนบุคคลอย่างมากซึ่งเหมาะสำหรับ การยอมรับความเสี่ยง, เป้าหมายการลงทุนกลยุทธ์ที่ต้องการและปัจจัยอื่นๆ ที่ปรึกษาการลงทุนซึ่งสามารถหาได้จากบริการต่างๆเช่น Paladin ทะเบียน หรือ ด้านความมั่งคั่ง, แนะนำการจัดสรรสินทรัพย์ที่เหมาะสม ซึ่งรวมถึงการเพิ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้กับพอร์ตโฟลิโอโดยรวมของคุณ mREITs เป็นวิธีที่สะดวกในการเพิ่มความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ให้กับพอร์ตโฟลิโอใดๆ แต่มีข้อดีและข้อเสียในการลงทุนใน mREIT
ข้อดี
- การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟ REIT เป็นวิธีที่ดีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างอดทน การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม—การซื้ออสังหาริมทรัพย์—เกี่ยวข้องกับความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ที่จะประสบความสำเร็จ แต่การเป็นเจ้าของหุ้นของ REIT นั้นไม่จำเป็นต้องควงค้อนหรือจัดการทรัพย์สินด้วยตนเอง
- สภาพคล่อง mREIT ส่วนใหญ่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์และสามารถซื้อและขายได้ง่าย นี้จะช่วยให้คุณกระจายอสังหาริมทรัพย์ให้กับสภาพคล่องในการเป็นเจ้าของหุ้นของหุ้น
- เงินปันผลที่ให้ผลตอบแทนสูง ก.ล.ต. กำหนดให้ REITs จ่ายเงิน 90% ของรายได้ให้กับผู้ถือหุ้น ดังนั้นเงินปันผลของพวกเขาจึงมักจะสูงกว่าหุ้น S&P 500 หรือ Nasdaq ส่วนใหญ่ ผลตอบแทนสูงเป็นข้อได้เปรียบของนักลงทุนอย่างหนึ่งของ mREIT
ข้อเสีย
- ความเสี่ยงในการลงทุน การลงทุนทั้งหมดมีความเสี่ยง ความเสี่ยงของ mREIT นั้นไม่ซ้ำกัน ปัจจัยหลักคือความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยที่อาจส่งผลเสียต่อความสามารถในการทำกำไรในสองวิธีที่อธิบายไว้ก่อนหน้านี้
- ศักยภาพในการเสียภาษีที่สูงขึ้น ก่อนตัดสินใจลงทุน ให้พิจารณาถึงความรับผิดทางภาษีที่อาจเกิดขึ้นที่ REIT สามารถสร้างได้ เงินปันผลของ REIT บางส่วนถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าการจ่ายเงินปันผลเนื่องจากไม่เป็นไปตามคำจำกัดความของ IRS เงินปันผลที่มีคุณสมบัติเหมาะสม. ดังนั้นเงินปันผลของคุณอาจถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าของรายได้ปกติมากกว่าที่ต่ำกว่า ภาษีกำไรจากการลงทุน ประเมิน.
ความคิดสุดท้าย
นักลงทุนจำนวนมากใช้ REIT เพื่อเพิ่ม การกระจายความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ ไปยังพอร์ตการลงทุนของพวกเขาโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ซื้อและขายในตลาดหลักทรัพย์รายใหญ่ REIT เสนอสภาพคล่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัยมักจะจ่ายเงินปันผลที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย พวกเขาดึงดูดนักลงทุนเนื่องจากการยืดเยื้อที่เศรษฐกิจสหรัฐต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าปกติ
REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัย - ทรัสต์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทพิเศษ - ลงทุนในหลักทรัพย์จำนองและหลักทรัพย์ค้ำประกัน พวกเขาทำกำไรจากส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะสั้นและอัตราดอกเบี้ยจำนองระยะยาว mREIT ไม่มีอสังหาริมทรัพย์ที่จับต้องได้ ดังนั้นจึงไม่มีความเสี่ยงเช่นเดียวกันกับ REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย ความเสี่ยงด้านการลงทุนหลักที่ mREIT เผชิญคือความไม่แน่นอนของเสถียรภาพอัตราดอกเบี้ย