Om du äger ett hem och någonsin spenderar mycket tid med dina grannar, kommer du alltid att prata om fastighetsvärden och fastighetsskatt.
Folk älskar att prata om hur deras hus gick upp i värde men de hatar också hur deras fastighetsskatt är så hög. Förlåt vännen, du kan inte ha det åt båda hållen! 😂
Går fastighetsvärdena upp går fastighetsskatterna upp till!
I Howard County är våra fastighetsskatter ~1,442 % (grevskap, delstat, brand och värdet). Rejäl jämfört med vissa, lätt jämfört med andra.
Tja, vi fick nyligen ett meddelande om fastighetsskatt från vår delstats avdelning för bedömningar och beskattning. Liksom många fastigheter över hela landet såg vi en ökning av våra bedömningar.
Det var första gången som fastighetsvärdet steg markant. Vi förväntade oss detta eftersom vi gjorde en del renoveringar under pandemin och vårt hem blev lite större.
Jag vet inte vad som är en rättvis bedömning eller inte, men när det fanns en möjlighet att överklaga tänkte jag att det inte skulle skada att ge det ett försök eller hur?
Observera att vi bor i Howard County, Maryland så ditt län och stat kan ha en annan process och deadlines men många områden följer liknande procedurer.
Innehållsförteckning
- Starta bedömningsprocessen
- Granska arbetsbladet för omvärdering
- Ring din fastighetsmäklare
- Ska jag överklaga?
- Vad är kvalitetsfaktorn?
- Skriftligt, muntligt eller videoöverklagande?
- Vår överklagan godkändes! (ganska)
- Vad kommer härnäst?
Starta bedömningsprocessen
Överklagandeprocessen är enkel och du har 45 dagar på dig att lämna in ett formellt överklagande.
Mitt meddelande var daterat 2022-12-29 (även om jag inte fick det förrän några dagar senare). Jag hade fram till den 12 februari på mig att bestämma mig för vad jag vill göra.
Lyckligtvis kan du göra allt online genom detta formulär men du måste ha din bedömningsanmälan. De ber om ditt meddelande och kontrollnummer. (finns i rutan uppe till höger)
Först kan du begära bedömningsarbetsbladet för din fastighet samt en områdesförsäljningsanalys. Det här är vad du kommer att överklaga, så du behöver arbetsbladet för att bestämma på vilka grunder du ska överklaga det.
I början var jag inte säker på om jag ville överklaga men du kan be om dokumenten utan att överklaga. Det är trevligt att kunna se hur de bestämt värdet på ditt hem.
Jag begärde arbetsbladet och analysen den 1/3/2023 och fick dem via e-post den 21/1/2023.
Granska arbetsbladet för omvärdering
I Maryland är Residential Worksheet for Reassesment ett enkelt dokument som förklarar hur State of Marylands Department of Assessments and Taxation kom fram till sin bedömning.
De första tre sidorna täckte vårt hus. Den inkluderar alla aspekter av vårt hem och inkluderar den kurs som den värderas till. (detta PDF förklarar arbetsbladet och vad vart och ett av värdena betyder)
De två sista sidorna innehöll jämförbar försäljning under de senaste åren.
Det är ganska detaljerat och, i vårt fall, korrekt. Det fanns inga fel i den. Bua.
Ring din fastighetsmäklare
Om du börjar känna dig lite överväldigad, eller bara för att få en andra åsikt, ring din fastighetsmäklare. Han eller hon kommer att kunna hjälpa dig eftersom de går igenom denna process hela tiden. De vet hur det hela fungerar och de kanske till och med har en bra relation med handledaren som kommer att granska ditt ärende.
Och känn dig inte skyldig när du använder sin tid också – vem tror du att du kommer att ringa när det är dags att sälja ditt hus?
Vissa webbplatser föreslår att du kan anlita en tredje part för att hantera det i utbyte mot en procentandel av pengarna som sparas. Jag tror inte att detta är nödvändigt – om din agent inte hjälper, överväg att skaffa en ny agent nästa gång. Men jag gjorde processen själv och den första fasen av processen var inte svår.
Ska jag överklaga?
När du funderar på om du ska överklaga finns det några överväganden.
Finns det några fel? Detta är förmodligen det enklaste att fixa.
För vår specifika situation trodde jag att det fanns en felaktighet baserat på vad jag såg i fastighetsdatabasen. I databasen stod det att vi hade 6 kompletta badrum (3 armaturer eller fler) och ett halvt badkar (2 eller färre). I verkligheten har vi bara 4 kompletta badrum och ett halvt badkar. Det är två extra badrum.
Varje komplett badrum är värt $5 000 i Maryland.
Men omprövningsformuläret hade rätt antal badrum. Och varje badrum är bara $5 000 i värde, vilket inte är mycket.
Efter fel kan du bestrida det på grundval av jämförelser. Det är här du jämför det bedömda värdet av ditt jämfört med det verkliga marknadsvärdet på bostäder i ditt område – eller vad länet har tagit med i ditt omvärderingsblad. Om det nyligen skett en förändring på marknaden, som många områden upplevde när räntorna ökade under det senaste året eller så, kan du hävda att ditt värde också är lägre.
Detta skulle kräva att du får jämförbara försäljningssiffror och gör lite research. Länets områdesförsäljningslista inkluderade endast försäljning så sent som i december 2022 (och endast en försäljning i december, och jag tvivlar på att bara ett hus sålts under hela december). Om du vill gå den här vägen vill du ha mer data och din fastighetsmäklare kan hjälpa dig med det.
Kan du bestrida någon av multiplikatorerna? När det totala bostadsbasvärdet har lagts ihop finns det tre "bostadsvärdejusteringar":
- Länsmultiplikator – som tillämpas på alla bostäder i ett län
- Kvalitetsfaktor – som bedömaren bestämmer (1-9 poäng)
- Grannskapsanpassning – som tillämpas på alla bostäder i en "grannskap"
Jag tvivlar på att du kan bestrida 1:a och 3:e multiplikatorerna men hur är det med kvalitetsfaktorn?
Vad är kvalitetsfaktorn?
Vår var en 6, vilket innebar att multiplikatorn på vårt bostadsvärde var 1,37x. En 5:a är en multiplikator på bara 1,17x – alltså en skillnad på 20 %!
Jag mailade skattedepartementet för att bättre förstå hur kvalitetssiffran bestäms eftersom det förmodligen är mitt bästa tillvägagångssätt.
Samma dag (tack Braxton!) skickade den biträdande handledaren för bedömningar mig ett dokument som förklarade CAMAs bostadskostnadsklasser (som vår stat använder som kvalitetsfaktorer). CAMA står för Computer Assisted Mass Appraisal och det är vad som används av statliga myndigheter över hela landet för att fastställa denna aspekt av bedömningar.
Här är vad som anges för årskurs 5 och 6:
- Betyg 5 – Bostäder i denna klass inkluderar generellt individuellt designade massproducerade bostäder i bättre underavdelningar. Dessa hem är byggda från designplaner, med hjälp av skickliga hantverkare och standard till bra material genomgående. Det finns exteriör ornament och interiörer är väl färdiga (bra).
- Årskurs 6 – Bostäder i denna klass inkluderar i allmänhet de som är designade för enskilda husägare genomgående med material av god kvalitet. Bygget övervakas av en kompetent byggherre. Dessa bostäder kan byggas i bättre än genomsnittet. Vid konstruktionen av denna klass av bostäder läggs mer vikt vid detaljer i både exteriöra och interiöra förfinningar (Mycket bra).
I listan över försäljning på de två sista sidorna började jag titta på några av bostäderna som hade en kvalitetsfaktor på 6 och de verkade jämförbara med mitt otränade öga. Dessa var större hem med tegelexteriörer, liknande ytbehandlingar inuti och byggda inom en liknande tidsram.
De som klassificerades som en kvalitetsfaktor på 6 eller 7 var mycket nyare, mycket större och hade troligen vissa interiördetaljer som inte helt fångas på Zillow.
Den enda skillnaden som kan gälla för vårt hem är att vårt inte är ett "massproducerat hem" i den meningen att en stadsdel med Toll Brothers hem är massproducerad. Vår byggdes på 1980-talet efter en plan som husbyggaren köpte.
Jag mailade assisterande handledare för bedömningar för att fråga om jag kunde överklaga på dessa grunder och han sa att jag kunde!
God eftermiddag och välkommen. Ja, du kan överklaga på dessa grunder och ditt argument för betygsklassificering kommer att övervägas av bedömaren. Bedömaren kommer att ha förmågan att hämta bedömningsdata från samhället i stort och avgöra om ditt hus fick rätt betyg i jämförelse med andra. Om du inte är bekant har jag bifogat ett dokument om överklagandeprocessen.
Skriftligt, muntligt eller videoöverklagande?
Det finns tre alternativ för ett överklagande – skriftligt överklagande, telefonförhandling eller videoförhandling.
Det enklaste tillvägagångssättet är skrivet men du kan begära ett telefon- eller videoöverklagande.
Jag lämnade in ett skriftligt överklagande (vilket verkade enklast) och angav i princip vad jag skrev ovan:
Vårt hem var fast beslutet att ha en kvalitetsfaktor på 6 när jag anser att den mer exakt borde betraktas som en 5. Den byggdes 1980 baserat på en allmänt tillgänglig ritning av Avril Shull, så även om den är individuell i området (såvitt vi vet) är den inte specialdesignad för en enskild husägare. Den var baserad på en massproducerad design. Med tanke på listan över jämförbara bostäder nära oss, inklusive en som nyligen såldes i grannskapet, tror jag att vår interiör och exteriör är mer anpassade till hem i klass 5.
Jag lämnade in detta den 26 januari och det finns en 8-12 veckors eftersläpning.
Jag fick svar den 10 april! Det var ungefär 74 dagar senare och mitt i den beräknade väntetiden på 8-12 veckor, så inte alls illa.
Vår överklagan godkändes! (ganska)
Länet skickade tillbaka ett tvåsidigt brev som förklarade deras fynd, varav det första förmodligen bara är ett standardbrev som skickats till alla som överklagat. Den förklarade att det var slutbeskedet och att bedömningen fanns på sidan två.
Det slutliga meddelandet om bedömning visade oss Överklagat värde, eller vad länet skulle ha ansett vårt marknadsvärde om vi inte överklagat.
Sedan visade de vår Slutligt marknadsvärde, vilket är vad vi kommer att beskattas för.
Vi hade en sänkning på 10,86 % på det överklagade värdet!
Om du minns från tidigare så överklagade jag utifrån kvalitetsfaktorn och det är bara en beräkning på bostaden. I det överklagade värdet och det slutliga marknadsvärdet ändrades inte vårt markvärde. Vårt "Byggnader, Övrigt" gick ned med 13,98 %.
Om du minns kvalitetsfaktormultiplikatorn var den 1,37x för en QF på 6 och 1,17x för en QF på 5.
0,20 av 1,37 är ungefär 14,5 % – så ganska nära men inte exakt vad vår minskning var.
Det verkar inte som att de läste anteckningarna i min överklagan, fullt kom överens om att vi var den lägre kvalitetsfaktorn och sänkte den därefter. De gav inte heller någon förklaring till vad som förändrades men det slutliga marknadsvärdet är lägre än tidigare, vilket är trevligt.
Vad kommer härnäst?
Med den nya bedömningen kan du nu överklaga igen om du vill.
Det finns tre "nivåer" för överklagandena:
- Arbetsledare nivå – Det här är nivån jag just gick igenom och säkrade en 10%-ig minskning.
- Fastighetstaxeringsnämnden – Du går framför en styrelse med lokala invånare och för din talan.
- Maryland skatterätt – Detta är det sista steget och är fortfarande en informell administrativ utfrågning där du framför ditt ärende personligen (inga skriftliga utfrågningar).
Det finns inga avgifter för var och en av nivåerna och du förväntas inte behöva representation.
Vid det här laget känner jag att jag har vunnit en ganska solid seger genom att få en fin, men rättvis, minskning av det slutliga marknadsvärdet som kommer att spara oss tusentals dollar. Eftersom det inte fanns några fel och det verkade acceptera vad som motsvarade en minskning av kvalitetsfaktorn, fick jag 99 % av vad jag ville ha.
Det har inte kostat mig några pengar, jag lärde mig en viktig process som kan hjälpa vänner och grannar... samtidigt som jag spenderar väldigt lite tid på det också. Dessutom blev det foder för ett blogginlägg!
Jag kommer att lägga den här i vinstkolumnen och inte fortsätta att överklaga.
💡Jag kan ta del av denna erfarenhet – bestrid alltid din fastighetsbedömning. Det skadar inte att lära sig om processen och ge den ett försök, särskilt om det är ett stort hopp. Du kan spara mycket pengar i processen.
Har du någon gång överklagat en fastighetstaxering? Vad hände?