Hur kan fastighetsinvesteringar användas för att skapa välstånd?

Några av de rikaste människorna i världen tjänade huvuddelen av sina förmögenheter genom fastighetsinvesteringar. Men hur skapas välstånd genom att investera i fastigheter?

Här är de viktigaste drivkrafterna bakom fastighetsförmögenheter.

Inflation

Inflation är något vi alla tar för givet. Priset på vardagsvaror ökar gradvis och vi har inget annat val än att betala det ökade priset. Så vi fokuserar inte så mycket på det. Det är en kostnad som inte diskriminerar utan drabbar alla, så vad är poängen med att klaga?

Genom att förstå hur inflationen påverkar deras anställdas förmåga att försörja sina familjer erbjuder många stora företag en "levnadskostnadsökning" varje år. Inflationen är bara en aspekt av ekonomin. Medan den amerikanska konsumenten har i genomsnitt 3 % per år har den sett år av hög inflation (12,5 % 1980) och år av låg inflation (0,1 % 2008).

För fastighetsinvesterare kan inflation skapa välstånd konsekvent och tillförlitligt. Det är för att Inflation är en konsekvent drivkraft för värdestegring i hemmet

. Den månatliga betalningen på ett bolån med fast ränta förblir densamma i 30 år. Skatter och försäkringar ökar mycket gradvis, om alls. Det betyder att även om värdet på en förvaltningsfastighet ökar varje år tack vare inflationen, så gör det inte kostnaden för att äga den. Skillnaden är eget kapital – du äger en mer värdefull tillgång år efter år tack vare inflationen.

Uppskattning

Även om inflationen leder till en gradvis ökning av värdet på din investeringsfastighet, är snabb marknadsuppskattning en enorm faktor som skapar välstånd. Priset på befintliga bostäder ökade med i genomsnitt 5,4 % årligen från 1968 till 2009.

Med fastigheter handlar det om läge, läge, läge. Om du har gjort din forskning och köpt en fastighet där bostädernas värde ökar snabbt, är chansen stor att din investering kommer att öka i värde år efter år utan några ytterligare kapitalkostnader. Detta är historiskt hur många tjänade mycket pengar på fastigheter.

Samma princip som fungerar i aktiemarknadsinvesteringar fungerar i fastighetsinvesteringar: Köp lågt och sälj högt. Områden i landet, som delar av Kalifornien, har sett husvärden öka mycket, mycket snabbare än inflationen.

Årliga hyreshöjningar

Bostad är levnadskostnaden. Precis som inflationen leder till att kostnaderna för dagligvaror och konsumtionsvaror ökar, håller bostadskostnaden jämna steg med inflationen. Det är typiskt att höja hyrorna med 2,5–5 % varje år på grund av inflationens effekter. Och det är vanligt att hyresvärdar höjer hyrorna varje gång ett hyreskontrakt förnyas.

Men som investerare är dina kostnader för äga en hyresfastighet öka inte med inflationen om din bolåneränta är fast. Som hyresvärd, dina hyresintäkter ökar medan dina kostnader förblir desamma. Så din förvaltningsfastigheter ger mer vinst till ditt resultat år efter år.

Forced Equity

"Eget kapital" avser ägande. I fallet med fastighetsinvesteringar, ditt personliga kapital är skillnaden mellan marknadsvärdet på fastigheten och vad du är skyldig på bolånet. Till exempel, om din fastighet har ett värde på 150 000 USD och du är skyldig banken 120 000 USD, har du 30 000 USD i eget kapital.

"Forced equity" syftar på den rikedom som skapas när du köper en fastighet till ett rabatterat pris och gör arbete för att göra den värd mer. Typiskt du köpa en "nödställd" egendom säljs för 25–30 % mindre än en jämförbar fastighet som inte är nödställd. Du spenderar 10–15 % för att fixa det (matta, färg, reparationer och vissa ersättningsapparater) och få upp det till marknadsvärde.

Låt oss säga att du betalade 25 % under marknadsvärdet. Du spenderade sedan 10 % för att fixa det. Du har just ökat ditt eget kapital (ägande) med 15%.

Ett annat sätt att tvinga fram eget kapital är att lägga till funktioner som ökar fastighetens värde. Låt oss säga att du köper ett tvårumshus i ett kvarter där resten av bostäderna har tre sovrum. Att lägga till det tredje sovrummet skulle få din fastighet i nivå med marknadsvärdet för de andra bostäderna. Förutsatt att du köpte den för en lämplig rabatt (eftersom den bara hade två sovrum) och kostnaden för att lägga till ytterligare ett sovrum är mindre än skillnaden mellan ditt pris och det nya marknadsvärdet, har du tvingat eget kapital i hus.

Avskrivning

Avskrivningar är negativa i de flesta fall. Det betyder att värdet på något har minskat.

Inom fastighetsinvesteringar pratar vi dock inte om en faktisk nedgång i fastighetens värde. Vi pratar om en värdefull skattelättnad IRS tillåter fastighetsinvesterare. Varje år kan du dra av en procentandel av investeringsfastighetens värde för dess IRS-bestämda livslängd.

För bostadsfastigheter har IRS sagt att den användbara livslängden är 27,5 år. Så, till exempel, om din fastighet är värd 150 000 $, kan du dra av 5 454 $ från hyresintäkterna från fastigheten. Säg att din årliga nettohyresinkomst är $15 000. Din skattepliktiga hyresinkomst sjunker till 9 546 $.

Det som gör denna avskrivningsskatt så ekonomiskt kraftfull är att de flesta fastigheter inte tappar i värde varje år. Faktum är att fastighetsvärden tenderar att gå upp över tiden. Det betyder att du får en skattelättnad på kostnaden för en tillgång som kan gå upp i värde, inte ner.

Dessutom är avskrivningar en skattelättnad som kommer utöver fastighetsskötsel och andra kostnader som du kan dra av från hyresintäkterna du får. Avskrivningar kan ändra en kontantpositiv hyra till en förlust på papper. Den förlusten kan minska din övriga skattepliktiga inkomst och sänka din skattekostnad totalt sett.

Inflytande

Hävstångseffekt är en av de mest populära strategierna för förmögenhetsskapande fastighetsinvesteringar. Det är användningen av lånat kapital för att köpa och/eller öka den potentiella avkastningen på en investering. Som fastighetsinvesterare låter hävstångseffekten dig tjäna pengar på en inkomstbringande tillgång som är värd mycket mer än dina kontantutgifter. Låt oss till exempel säga att du lägger ner 20 % och finansierar 80 % av en fastighet på 100 000 USD. Hävstångseffekten gör att du kan dra nytta av och kontrollera inkomsten från en fastighet på 100 000 $ när allt du investerade var 20 000 $.

Hävstång låter dig "tjäna pengar med andras pengar", som fastighetsförsäljare vill säga. I ett nötskal, du använder bankens pengar för att köpa fastigheten och hyresgästens pengar för att betala tillbaka banken. Skillnaden mellan vad du betalar till banken och vad hyresgästen betalar dig är din vinst. Om du har 100 000 $ kan du kontrollera fastighetstillgångar för 500 000 $ istället för att köpa ett hus på 100 000 $ med kontanter.

Var medveten om riskerna

Dessa är de primära strategierna som fastighetsinvesterare använder för att skapa välstånd. Självklart, som alla investeringar finns det en risk. Nyckeln är att köpa smart, hantera professionellt och inte bli överbelånad.

Fastighetsinvesteringar är mer praktiskt och tidskrävande än att köpa aktier. Det ger också vanligtvis högre vinster i proportion till den ökade risken. Och till skillnad från andra investeringsval är fastigheter en långsiktig investering. Detta beror på att det är en anläggningstillgång som inte kan likvideras snabbt och transaktionskostnaderna är så höga. I huvudsak, känna till riskerna och mildra så mycket som möjligt.

Du kan alltid testa fastighetsinvesteringar med crowdfundingtjänster för fastigheter online som Fundrise. Läs vår recension och se hur du kan tjäna pengar med Fundrise och dess REITs.