Med räntorna fortfarande nära de lägsta tiderna, letar investerare efter en rimligt säker investering som håller dem före inflationen. Vid mötet med lokala fastighetsinvesterare i april här i Baltimore var investering i skatterätter ämnet. Löftet om 18 % avkastning - på en investering säkrad av fastigheter - fick min uppmärksamhet.
Naturligtvis är hög avkastning vanligtvis balanserad med hög risk. Men talaren fortsatte med att säga att det var "nästan lika säkert som om du hade parkerat dina pengar i en FDIC-försäkrad konto hos din lokala bank." Så mitt intresse väcktes för att undersöka denna fastighetsinvestering under radarn strategi.
Jag fick reda på att investering i skattelån har funnits i mer än 200 år. Har aldrig hört talas om det? Kanske beror det på att skatter är … ja… ingens favoritdiskussionsämne. Att berätta för någon på ett cocktailparty att du är en skatterevisor är en bra konversationsstopp.
Ändå utnyttjar denna investering det faktum att det är ofrånkomligt att betala skatt. Ingen får ett pass. Ändå kan inte alla betala skatten när han kommer och knackar på.
Regeringen får alltid sin vilja förr eller senare. Så att investera i skattepantcertifikat ger investerare en praktiskt taget garanterad ränta. Faktum är att familjekontor och institutionella investerare har investerat miljarder i skatterättsliga certifikat i årtionden.
Grunderna i fastighetsskatten
Husägare eller inte, du är förmodligen bekant med idén om fastighetsskatt. Regeringar beskattar fastighetsägare för att finansiera förmåner och tjänster för samhällets "allmänna bästa". Fastighetsskatt kommer utöver inkomst- och försäljningsskatt.
Intäkter från fastighetsskatt tillhandahåller vanligtvis tjänster som polisskydd, folkbibliotek, fritidsgårdar, vägar, skolor och snöröjning. Även fyrverkerier.
Om du har en inteckning i ditt hem är det troligt att din månatliga betalning inkluderar medel för att betala din fastighetsskatt. Din långivare håller pengarna i spärrande och betalar skatterna för din räkning direkt till länet vid förfallodagen.
Du kanske inte vet hur mycket du betalar i fastighetsskatt. Men var säker på att du betalar dem om du äger ett hem. Alla län tar ut någon form av personlig fastighetsskatt.
Enskilda fastighetsskiften värderas utifrån läge och egenskaper. Varje fastighet ges ett taxeringsvärde. Ägaren av paketet betalar skatt på taxeringsvärdet. Under 2016 varierade skattesatserna per delstat från en lägsta nivå på 0,27 % på Hawaii till en högsta på 2,35 % i New Jersey.
Den genomsnittliga fastighetsskattesatsen för småhus i den största staden i varje delstat i USA ligger runt 1,5 %. Det genomsnittliga amerikanska hushållet spenderar $2 149 på fastighetsskatt för sina hem varje år, enligt U.S. Census Bureau.
Det län där fastigheten är belägen tar vanligtvis ut fastighetsskatt. Om fastighetsägaren underlåter att betala skatten blir skattebeloppet kvarstad i fastigheten.
En kvarstad mot egendomen hjälper dock inte länet och de lokala myndigheterna att betala för de tjänster och förmåner som de har lovat sina medborgare. Länet behöver pengarna nu för att klara sina budgetåtaganden. Regeringen tar inte IOUs!
Exakt vad är ett skatterättsligt intyg?
Även om processen skiljer sig åt över landet, har lokala myndigheter rätt att samla in obetalda skatter genom att sälja ett skatterättsligt certifikat eller en skattehandling på en offentlig auktion. Ungefär hälften av de 50 staterna säljer certifikat för skatterättigheter. Den andra hälften säljer skattepantbrev eller inlösenbrev. Det senare är en hybrid mellan intyg och handling. Vissa stater säljer både skatterätter och skattehandlingar.
Det finns viktiga skillnader mellan de två. Vanligtvis köper du ett skattepantcertifikat för att du vill ha ränta. Om husägaren inte löser in den kan du få fastigheten. Med en skattehandling köper du fastigheten direkt.
Det ena är inte bättre än det andra. Var och en har fördelar beroende på dina investeringsmål. Var och en har sin egen uppsättning regler, och forskning är nödvändig. Naturligtvis kan du göra båda samtidigt.
Denna artikel kommer att fokusera på skatterättigheter och lämna skattehandlingar till en annan gång.
Lättheten att investera i skatterätter
Vad som är bra är att du inte behöver en fastighetslicens. Du behöver inte skapa en LLC. Och du behöver inte mycket pengar för att investera i certifikat eller handlingar.
När du köper en skattepant så betalade du i princip skatterna för husägaren i utbyte mot ett intyg. Intyget är bra för det belopp du betalat plus ränta.
Också bra är att din investering backas upp av säkerheten i egendomen eller statliga lagar som kräver inlösen av skattepanten, inklusive räntor och straffavgifter. Som investerare kliver du in för att betala restskatten och låser in en garanterad ränta på din investering.
Ett skattepantbevis är ett överlåtbart instrument. Men det finns ingen andrahandsmarknad, förutom kanske eBay och liknande.
Intyget är ett bevis på att innehavaren har köpt en verkställbar räntebärande panträtt i den fasta egendomen. Det är en rättslig skyldighet att ha en panträtt i första hand på en viss fastighet. Det betyder att det är den första skuldförbindelsen som betalas ut om egendomen går igenom utmätning.
De (stora) fördelarna med att investera i skatterätter
När du köper ett skatterättsbevis köper du inte fastigheten. Du behöver inte heller ha att göra med fastighetsägaren. Du kliver helt enkelt in för att betala de förfallna skatterna till länsstyrelsen.
I utbyte mot att sätta upp pengarna kommer länet att ge dig den ränta och förseningsavgifter de tar ut av ägaren när skatterna slutligen är betalda. Om fastighetsägaren inte betalar skatterna kan du utmäta och ta äganderätten på fastigheten för summan av restskatter, straffavgifter och avgifter som länet är skyldiga.
Med andra ord finns det två investeringsresultat från investering i skatterätter:
- Skatterättsbeviset löses in och du tjänar en säkerställd högränta.
- Skatterättsbeviset löses inte in och du kan förvärva fastigheten genom utmätning, ibland för slantar på dollarn.
Beroende på dina investeringsmål kan båda resultaten vara attraktiva.
Skatterätter ger en fast ränta, som varierar mellan länet. I Baltimore är räntan 18 % årligen. I andra län över hela landet kan det vara mycket lägre eller mycket högre. Ett fåtal län i Illinois lägger ut en ränta på 18 % var sjätte månad, vilket motsvarar lite mer än 36 % per år.
Men som du kanske föreställer dig drar dessa höga avkastningsgrader till sig mycket uppmärksamhet. Även om du inte behöver mycket pengar för att investera, kan konkurrenter med djupa fickor hoppa in och bjuda upp priset och pressa ut den lilla investeraren.
Priset kan lätt, och gör det ofta, över de skatter som ska betalas. Jag har läst att i vissa län kan fastigheter säljas på en skatteauktion för mer än fastigheten är värd.
Speciellt om du är en ackrediterad investerare, finns det några alternativ som också kan ge tvåsiffrig årlig avkastning. Ett exempel är Ursprungsinvesteringar, som är ett private equity-företag som låter förmögna individer investera i diversifierade fastighetsfonder.
Det finns ingen gräns för hur mycket du kan investera
Du kan investera lite eller mycket. Skatterätter är inte som bankkonton som är försäkrade av FDIC upp till en viss gräns. Det finns inget tak för hur mycket du kan investera i skatterättsliga certifikat.
Fastighetsägaren upprätthåller äganderätten till fastigheten. Han eller hon har rätt att lösa in - betala av - skattepantbeviset tills kretsdomstolens domare undertecknar ett dekret som tillåter utmätningsförfaranden.
Som innehavare av skatterättsbevis måste du inleda utmätningsprocessen inom en viss tid, vanligtvis två år. Om certifikatet inte har lösts in och du inte påbörjar utmätning i tid, kommer din investering att förverkas och ingen återbetalning kommer att utfärdas.
Hur man bjuder
De flesta län har en skatterättslig försäljning årligen. De flesta auktioner genomförs online. I Baltimore, där jag bor, hålls länsrean i juni och stadsrean hålls i mitten av maj.
Du anmäler dig några veckor före själva försäljningen och betalar en anmälningsavgift. (I Baltimore är avgiften $100.) De mailar dig ett budidentifikationsnummer. När auktionen öppnar bjuder du på de certifikat som intresserar dig via ett onlineformulär.
Det lägsta bud som krävs för att köpa ett skatterättsligt certifikat inkluderar bruttoskatt, straffavgifter och räntor. Påföljderna inkluderar alla tillämpliga kostnader som hänför sig till försäljningen av skatterättsbevis. Lägsta bud anges bredvid den förfallna fastighetsadressen och ID-numret.
Så hur fungerar det?
Processen att investera i skattepanträtter eller handlingar är inte passiv. Faktum är att det kan ta mycket tid.
Län publicerar vanligtvis en lista några veckor före försäljningen av skatterätter. Det kan finnas hundratals fastigheter tillgängliga. Du behöver ett system för att begränsa listan och bestämma vilka du vill bjuda på.
I grund och botten måste du eliminera de som inte passar dina investeringskriterier. Börja med din egen initiala investeringsbudget. Om du bara har några tusen eller till och med bara några hundra dollar att investera kan du omedelbart eliminera fastigheterna med högre lägsta bud.
Om du vill ha ränteintäkter och inte har som mål att förvärva fastighet, leta efter småhus med bolån. De erbjuder den bästa chansen att bli inlösta. I många länder är deras inlösengrad 95 % eller högre.
Tidsramen för att investera i skatterätter är mellan sex månader och tre år. Det finns ingen sekundär marknad för att sälja dina certifikat. Så du måste se till att du bara investerar pengar som du inte behöver på kort sikt.
Det finns inga provisioner att betala. Men som nämnts tidigare kommer du sannolikt att behöva betala en engångsavgift för registrering av auktionen.
Se till att göra din due diligence
Due diligence är ett måste. Du kan sluta utmäta en fastighet. Du kommer att vilja köra förbi och titta på fastigheterna. Du kommer också att vilja göra din onlineforskning noggrant för att slutföra din due diligence.
Du kommer sannolikt inte att kunna inspektera insidan av fastigheten, eftersom husägare sannolikt inte tillåter dig att titta förbi och titta. Ändå vill du veta så mycket du kan om fastigheten, grannskapet och området i allmänhet. Du vill inte fastna med en fastighet som inte har någon potential.
Flera skatterätter kan köpas på samma fastighet för efterföljande beskattningsår. Det beror på hur lång inlösenperioden är.
Till exempel, i en stat som har en treårig inlösenperiod kan tre skattepanträtter, en för varje år, köpas. Dessa panträtter kan köpas av samma investerare eller av olika. Detta innebär att du kan behöva mer kapital när processen går framåt.
När fastigheten löses in, oavsett hur många investerare som har köpt skatterätter, betalas alla skatterätter och räntor. Om kvarstaden inte löses in så skulle det finnas en utestängningsprocess enligt länets och statens stadgar.
Om ditt mål är att utmäta och förvärva fastigheten, kan du behöva köpa eventuella efterföljande panträtter, för ibland har nyare skatterätter företräde framför gamla panträtter. Den som utmäter egendomen för att ta handlingen kan också vara skyldig att betala alla andra skattepanträttshavare.
Läs mer
Det finns böcker, seminarier och kurser i ämnet. Och som tidigare nämnts har varje län sin egen uppsättning regler som styr processen, inlösenperioden, avkastningen och själva budgivningsprocessen.
Den här artikeln är tänkt som en översikt. Du kan och måste studera marknaden och se till att du förstår detaljerna på din avsedda marknad innan du lägger ett bud.
Som investerare letar jag ständigt efter nya möjligheter och utvärderar risk vs. pris. Den 2 juni kommer Baltimore County att hålla sin årliga auktion för skatterättigheter.
Jag har registrerat mig för onlineförsäljningen och fått listan över fastigheter som ska auktioneras ut. Just nu innehåller listan flera tusen fastigheter men kommer sannolikt att förkortas innan den faktiska försäljningen då fastighetsägare betalar sin skatt.
Jag gör kör-förbi-besök nu för att noggrant välja ut några skatterättsliga certifikat som jag skulle vilja bjuda på. Jag kommer att följa upp med en artikel om min upplevelse under de kommande månaderna.