Räntorna är de lägsta de varit på ett tag. För sparare och utdelningsinvesterare innebär låga korta räntor lägre utbetalningar. Många investerare som letar efter högavkastande utdelningar har vänt sig till inteckning REIT. Vad är de och bör du investera i mREITs?
I den här guiden:
Vad är Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREITs)?
Hypoteksfastigheter (mREITs) är en typ av finansiell aktie. Dessa förtroende investerar på bostadsmarknaden. De kommer och köper värdepapper med säkerhet i inteckning och tillhörande fastigheter. De flesta mREIT är registrerade hos U.S. Securities and Exchange Commission (SEC). Och SEC kräver att de publicerar bokslut för granskning av investerare och analytiker.
Som REIT måste dessa enheter uppfylla strikta kriterier. Dessa inkluderar att investera minst 75% av sina tillgångar i fastigheter, att de inte ägs mer än 50% av fem aktieägare och att betala ut minst 90% av sin skattepliktiga inkomst till aktieägarna.
Vad investerar en mREIT i?
Inteckning REITs äger inte fastigheter som aktier REITs gör. De genererar intäkter från hyresintäkter. Men mREITs investerar i bolån och värdepapper med säkerhet i inteckning. De tjänar på skillnaden mellan korta låneräntor och långa bolåneräntor.
Låt oss till exempel säga att ett mREIT har samlat in 3 miljarder dollar i investerarkapital. Och det lånar ytterligare 5 miljarder dollar till 2% ränta. Med dessa 8 miljarder dollar köper det bolån som betalar räntor på 3,5%. Spridningen (skillnaden) mellan det lånade beloppet och de mottagna intäkterna är 1,5%.
Byrå vs. Icke-byrå och bostad vs. Kommersiell - vad är skillnaden?
Det finns flera typer av mREITs och olika sätt att investera i dem. De två huvudtyperna är bostäder och kommersiella, kategoriserade efter de typer av fastighetstillgångar som stöder inteckningarna i REIT.
Och inom dessa typer investerar de flesta mREITs i antingen byrå eller icke-byrå eller en blandning av de två.
- Agentlån stöds av den federala regeringen (t.ex. FHA- och VA -lån) och har minimal risk för fallissemang.
- Icke-myndighetslån (t.ex. konventionella och jumbo -hypotekslån) backas upp av låntagarnas personliga ekonomi (kredit och inkomst) och kan bära mer risk. Men du behöver vanligtvis en högre kreditpoäng och inkomst för att kvalificera dig för dessa typer av lån, så risken för utebliven betalning kan också vara låg på dessa icke-byråer.
Du kan investera i mREITs genom att köper aktier i REIT själv eller köpa en börshandlad fond (ETF) som innehar REIT.
Få reda på mer:ETF Investment 101
mREIT Investeringsrisker
De två stora riskerna som påverkar investeringsvinsterna i mREIT är räntevolatilitet och förskottsbetalningar från bolånare.
1. Ränterisk
En stor risk för alla REIT -investerare är räntefluktuationer. Typiskt, som räntor gå upp, REIT -priserna sjunker. Denna effekt är särskilt överdriven med mREIT. De tjänar pengar på skillnaden mellan korta och långa räntor. Och när den korta räntan stiger, tjänar mREIT mindre pengar på spridningen.
Till exempel, om den långa fasta räntan är 3,5% och den kortfristiga upplåningsräntan ökar från 2% till 2,5%, sjunker spridningen från 1,5% till 1%. Detta leder till en enorm minskning av vinsten för mREIT.
Framtida finansiering blir också dyrare när räntorna stiger. Och detta minskar värdet på de lån som redan finns på REIT: s böcker.
2. Förskottsrisk
Men en ränta släppa kan vara förödande för bostadsmREIT. När räntorna sjunker refinansierar många husägare sina lån. Och bostadsmREIT är vanligtvis beroende av att bolånehavare betalar av lånet med en fast ränta under hela 15- eller 30-åriga inteckning. När en husägare refinansierar betalar de av lånet tidigt och räntebetalningarna slutar rinna in i mREIT.
Kommersiella mREIT påverkas mindre av förskottsrisken när räntorna sjunker. Faktum är att en räntesänkning gynnar kommersiella mREIT, eftersom de vanligtvis är säkrade med lån med rörlig ränta. Räntan som betalas ökar när räntorna stiger. Kommersiella mREIT ger också vanligtvis högre avkastning än bostadsmREIT. Det beror på att kommersiella låntagare vanligtvis har en högre kreditrisk än bostadshusägare.
Normalt har mREIT -chefer sofistikerade säkringsstrategier för att mildra räntefluktuationer och förutbetalningsrisk.
Vilka är de bästa mREIT: erna att investera i?
Det finns för närvarande mer än 40 mREIT. Och utdelningsavkastningen varierar från 1,9% till 13,36%. De tre bästa dvärgarna alla andra i storlek.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) är en stor-cap mREIT med en börsvärde (börsvärde) på 12 miljarder dollar och a pris-till-vinst-förhållande (P/E) den 2.77 den 29 juli 2021. Annaly investerar främst i lågriskförmedlade bostadslån med säkerhet som är försäkrad av Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) eller Ginnie Mae. Annalys nuvarande utdelningsavkastning är 10,39%, vilket är avundsvärt med tanke på den låga kreditrisk som investerare har.
- AGNC Investment Corp (AGNC), även om den anses vara en mid-cap, är en annan stor aktör med ett marknadsvärde på 8,5 miljarder dollar och en P/E på 4,62. Den har en liknande investeringsstrategi av innehavsbolags bostadslån. Den nuvarande utdelningen är 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) är tredje största. Starwood investerar i kommersiella bolån. Med ett marknadsvärde på 7,6 miljarder dollar och en aktuell utdelning på 7%är denna mid-cap en stor aktör på mREIT-marknaden.
Bästa mREIT ETF: er att investera i
Ett annat sätt att investera är med mREIT ETF: er. Dessa försöker replikera så nära som möjligt det totala priset och avkastningsprestanda för mREIT.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) är en stor aktör bland dessa ETF: er. Fonden är en hybrid av både aktier och mREIT, samt både kommersiella och bostadslån med säkerhet. Fondens tio högsta innehav utgör mer än 40% av fonden och den har en avkastning på 2,11%.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (MORT) är en mindre ETF med bättre avkastning. Det innehar 25 tillgångar och ger för närvarande nästan 7%.
Ska du investera i ett mREIT?
Att investera är en mycket personlig strävan som är skräddarsydd för risk tolerans, investeringsmål, föredragna strategier och andra faktorer. Investeringsrådgivare, som kan hittas med hjälp av tjänster som t.ex. Paladin Register eller Facet Wealth, rekommendera korrekt tillgångsfördelning. Detta inkluderar att lägga till några fastighetsinvesteringar i din övergripande portfölj. mREITs är ett bekvämt sätt att lägga till fastighetsexponering i alla portföljer. Men det finns fördelar och nackdelar med att investera i ett mREIT.
Fördelar
- Passiv fastighetsinvestering. REIT är ett bra sätt att passivt investera i fastigheter. Traditionell fastighetsinvestering - köp av fysisk fastighet - kräver expertis och erfarenhet för att bli framgångsrik. Men att äga andelar i ett REIT kräver inget behov av att använda en hammare eller förvalta fastigheter själv.
- Likviditet. De flesta mREIT handlas på börser och kan enkelt köpas och säljas. Detta ger dig den diversifiering som fastigheter ger med likviditeten i att äga aktier.
- Utdelning med hög avkastning. SEC kräver att REITs betalar ut 90% av sin inkomst till aktieägarna. Så deras utdelning tenderar att vara högre än de flesta S&P 500- eller Nasdaq -aktier. Hög avkastning är en investerarfördel med mREIT.
Nackdelar
- Investeringsrisk. Alla investeringar har risk. mREIT -riskerna är unika, den främsta är räntefluktuationer som kan påverka lönsamheten negativt på de två tidigare beskrivna sätten.
- Möjlighet till högre skatter. Innan du investerar, överväg den potentiella skattskyldighet som REIT kan skapa. Vissa REIT -utdelningar beskattas högre än aktieutdelningar eftersom de inte uppfyller IRS -definitionen av kvalificerad utdelning. Så din utdelning kan beskattas med högre inkomstnivå snarare än lägre kapitalvinstskatt Betygsätta.
Slutgiltiga tankar
Många investerare använder REIT för att lägga till diversifiering av fastigheter till sina portföljer utan att äga någon fastighet själva. REITs köps och säljs på de stora börserna och erbjuder likviditet. Särskilt inteckning REIT betalar vanligtvis högre utdelning än genomsnittet. De lockar investerare på grund av denna långa sträcka har den amerikanska ekonomin stått inför lägre räntor än normalt.
Mortgage REITs-en unik typ av fastighetsinvesteringar-investerar i bolån och värdepapper med säkerhet i inteckning. De tjänar på skillnaden mellan korta låneräntor och långa bolåneräntor. En mREIT innehar ingen fysisk fastighet så den är inte utsatt för samma risker för REIT som investerar i kommersiella och bostadsfastigheter. Den viktigaste investeringsrisken som mREIT står inför är osäkerheten om ränte stabilitet.